ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 1013/2011

Asupra recursului de față: Din examinarea lucrărilor dosarului, constată următoarele: Prin sentința civilă nr. 6748 COM din 4 noiembrie 2009 a Tribunalului Constanta, secția comercială, de contencios administrativ și fiscal, s-a respins, ca nefondată, acțiunea formulată de reclamanta SC F.R.R.E. SRL. Instanța de fond a reținut în considerente că reclamanta SC F.R.R.E. SRL, în contradictoriu cu pârâtul B.V., a solicitat ca prin hotărârea ce se va pronunța să se dispună rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare intervenit între părți, la data de 28 martie 2008, cu cheltuieli de judecată. Analizând condițiile cerute pentru admisibilitatea rezoluțiuni judiciare în raport de datele speței, tribunalul a constatat că pârâtul și-a executat obligația ce-i revenea.

întrucât acesta din urmă a obținut documentația cadastrală și nici nu a renunțat la perfectarea contractului de vânzare-cumpărare așa cum rezultă unanim din declarațiile martorilor. Faptul că această documentație cadastrală a fost obținută după expirarea termenului contractual stipulat de părți, nu-i poate fi imputată pârâtului întrucât așa cum rezultă din datele speței s-a datorat unor cauze obiective, independente de voința lui și nu s-a probat în cauză de către reclamantă că pârâtul avea cunoștință de aceste inconveniente de ordin faptic. În cuprinsul antecontractelor de vânzare-cumpărare s-a inserat o clauză potrivit căreia în cazul în care una din părți renunță la perfectarea actului notarial de vânzare-cumpărare a terenului, partea vinovată va fi penalizată astfel: vânzătorul va înapoia triplu cumpărătorului contravaloarea acontului primit, iar cumpărătorul va pierde acontul dat vânzătorului.

Termenul exhibat de reclamantă pentru executarea obligației de elaborare a documentației contractului în opinia instanței, nu reprezintă un eveniment viitor și sigur ce se va produce care să afecteze executarea contractului. Întocmirea într-un anumit termen a obligației asumată în acest caz nu reprezintă o condiție de esență a contractului, în așa fel încât să determine rezoluțiunea contractului. Este cert că reclamanta a renunțat la perfectarea contractului și într-o atare situație și-a asumat riscul clauzelor contractuale. S-a mai susținut de către reclamantă că respectivul teren litigios nu avea poziția și forma negociată de părți și pentru acest motiv se impune încă o dată rezoluțiunea. Această susținere urmează a fi cenzurată întrucât reclamanta deși a avut posibilitatea legală de a „viziona" terenul ce urma a fi înstrăinat, nu a făcut-o.

Prin decizia civilă nr. 52/COM din 19 mai 2010 a Curții de Apel Constanța, secția comercială, maritimă și fluvială, contencios administrativ și fiscal, s-a respins apelul declarat de apelanta reclamantă - SC F.R.R.E. SRL, ca nefondat. Pentru a pronunța această soluție, instanța de apel a reținut că reclamanta a solicitat rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare intervenit între părți, la data de 28 martie 2008 prin care a convenit cu pârâtul transferarea dreptului de proprietate asupra terenului proprietatea acestuia, deținut în baza titlului de proprietate nr. 28404/1302 din 22 martie 2002 în schimbul prețului de 160.000 Euro. Reclamanta a susținut că a achitat avansul în cuantum de 35.000 Euro, precum și comisionul agenției ce a intermediat tranzacția în cuantum de 3.200 Euro.

Termenul pentru perfectare a contractului de vânzare-cumpărare a fost stabilit pentru data de 12 aprilie 2008 fiind prelungit ulterior până la data de 30 aprilie 2008, ori acest termen nu a fost respectat din culpa exclusivă a pârâtului, care nu a fost în măsură să elaboreze întreaga documentație necesară perfectării contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică. Curtea a reținut că reciprocitatea și interdependența obligațiilor în contractele sinalagmatice, respectiv împrejurarea că fiecare dintre obligațiile reciproce este cauza juridică a celeilalte, implică simultaneitatea de executare a acestor obligații. Deși reclamanta solicită rezoluțiunea antecontractului din culpa exclusivă a pârâtului în realitate ea nu și-a executat propria sa obligație de plată efectivă a avansului invocat de 35.000 Euro.

Această împrejurare rezultă din înscrisurile depuse la dosar filele 63-64 din care rezultă că suma de 129.500 lei reprezentând echivalentul sumei de 35.000 Euro ce a fost transferată în contul pârâtului deschis la U.T.B., a fost în aceeași zi de 2 aprilie 2008 transferată în contul persoanei ce reprezenta societatea în fața pârâtului și cu care s-au purtat negocierile, respectiv P.M. Curtea constată că și în situația dată pârâtul este de acord cu transferarea de proprietate asupra terenului, fiind dispus să-și execute propria obligație, însă cealaltă parte refuză în mod culpabil să și-o execute pe a sa. Reclamanta a susținut că pârâtul nu și-a respectat obligația asumată prin antecontract de a perfecta contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică până la data de 30 aprilie 2008 însă, așa cum în mod corect a reținut tribunalul din probele administrate , neexecutarea nu este imputabilă pârâtului.

Este real că prin antecontract pârâtul s-a obligat ca documentația să fie făcută pe cheltuiala sa, însă de operațiunea propriu-zisă s-a ocupat firma de intermediere cu care reclamanta avea contract încheiat și căreia i-au fost remise actele de proprietate în original, fapt ce exclude culpa pârâtului în ceea ce privește nerespectarea termenului de încheiere a contractului în forma autentică . In acest sens edificatoare este declarația numitului M.E. care arată că a fost contactat personal de firma de intermediere în vederea întocmirii cadastrului. Numai după ce a fost înștiințat de către M.E. la 6 mai 2008 cu privire la respingerea cererii de intabulare a dreptului de proprietate în cartea funciară, pârâtul a reușit să obțină întreaga documentație ce a dus la înscrierea în C.F.

cu nr. 14620 Valu lui Traian. In cauza de față. întârzierea elaborării documentației cadastrale nu era direct imputabilă pârâtului care în îndeplinirea obligației asumate prin antecontract nu a rămas în pasivitate, depunând diligentele necesare pentru obținerea documentației cadastrale. Susținerea apelantei că terenul nu corespunde cerințelor sale de la momentul încheierii antecontractului este neîntemeiată și aceasta pentru ca din probele administrate rezultă tară putință de tăgadă că amplasamentul terenului nu a suferit modificări de la punerea în posesie - pv nr. 8 din 7 martie 2001 și până în prezent ci s-a dispus , din oficiu și fără înștiințarea pârâtului rectificarea titlului de proprietate în ceea ce privește vecinătatea de Nord, aceasta în baza HCL 1995 din 15 februarie 2008 privind planul de parcelare.

Rezoluțiunea contractului este o sancțiune a neexecutării culpabile a contractului sinalagmatic, constând în desființarea retroactivă a acestuia si repunerea părților în situația avută anterior încheierii contractului ori în raport de împrejurările în care au decurs raporturile precontractuale Curtea de apel a apreciat că în mod corect tribunalul a considerat că nu este cazul să pronunțe asemenea sancțiune. Împotriva acestei decizii a declarat recurs reclamanta F.R.R.E. SRL susținând, în temeiul dispozițiilor art. 304 pct. 8 și 9 C. proc. civ. că hotărârea pronunțată, este netemeinică și nelegală pentru următoarele motive: O primă critică vizează încălcarea prevederilor art. 296 C. proc. civ.: Astfel, potrivit art. 296 teza II C. proc.

civ.: „Apelantului nu i se poate însă crea în propria cale de atac o situație mai grea decât aceea din hotărârea atacată. Recurenta a susținut că. în speța de față, instanța de apel, a procedat la analiza unor aspecte (îndeplinirea de către reclamantă a obligației de plată a avansului) ce nu au fost reținute de instanța de fond la pronunțarea soluției de respingere a acțiunii, nu au fost invocate în calea de atac și nici nu au fost criticate de intimat în apel, aspecte care însă au fost reținute de instanța de control judiciar în fundamentarea soluției de respingere a apelului, fapt ce îi creează o situație mai grea. A doua critică vizează afirmațiile instanței de control potrivit cu care amplasamentul terenului ce a făcut obiectul antecontractului de vânzare cumpărare nu a suferit nicio modificare de la data punerii în posesie până în prezent.

în condițiile în care cererea reclamantei de efectuare a unei expertize a fost respinsă, iar instanța de control s-a pronunțat asupra acestui aspect în baza unor înscrisuri produse de intimatul pârât, respectiv o adeverință obținută de acesta de la Primăria Comunei Valu lui Traian, fără măcar a dispune propriile verificări, respectiv o adresă oficială către instituția abilitată pentru a se confirma sau infirma cele afirmate de intimatul pârât. Prin criticile formulate pe fondul cauzei, recurenta a susținut că se impune admiterea acțiunii formulate deoarece temeiul juridic al rezoluțiunii îl constituie reciprocitatea și interdependența obligaților din contractul sinalagmatic, împrejurarea că fiecare dintre obligațiile reciproce este cauza juridică a celeilalte.

Neîndeplinirea culpabilă a uneia dintre obligații lipsește de suport juridic obligația reciprocă, astfel încât desființarea întregului contract se impune. În cauză, prin antecontractul în discuție, pârâtul B.V. și-a asumat obligația de a perfecta într-un anumit termen (periodic reînnoit) contractul de vânzare-cumpărare pentru terenul în suprafață de 5,5 ha ce formează sola A187/14, situat în localitatea Valu lui Traian, dobândit în baza titlului de proprietate nr. 28404/2002, iar accesoriu acesteia, obligația de a întocmi documentația cadastrală, potrivit Legii nr. 7/1996, pe cheltuiala sa. Executarea obligației de încheiere a actului notarial la termenul stabilit convențional este un efect esențial al antecontractului de vânzare-cumpărare.

Dacă executarea acestei obligații este condiționată de obținerea documentației cadastrale, această din urmă obligație devine la rândul ei esențială pentru antecontract, întrucât în caz contrar obligația de încheiere la termen a contractului de vânzare-cumpărare ar rămâne golită de conținut. Elaborarea documentației cadastrale reprezintă o obligație principală a promitentului-vânzător, iar nicidecum un eveniment viitor și nesigur că se va produce într-un anumit termen. In speță, susține recurenta, neobținerea documentației cadastrale în termenul stipulat este imputabilă intimatului pârât, întrucât nu s-a datorat unor cauze fortuite, independente de voința acestuia.

Recursul este nefondat și va fi respins ca atare, Înalta Curte urmând a răspunde numai criticilor de nelegalitate, chiar dacă recurenta este nemulțumită că hotărârea „este netemeinică și nelegală". Cât privește prima critică, nu se poate reține că i s-a înrăutățit situația apelantei în propriul apel atât timp cât prin decizia din apel nu s-a schimbat soluția pronunțată de instanța fond. Faptul că în considerente au fost reținute și alte argumente decât cele de la fond, nu reprezintă decât unul din efectele controlului judecătoresc. Instanța de control judiciar poate să completeze motivarea primei instanțe sau chiar să substituie unele din argumentele acesteia, dacă împrejurări de fapt sau de drept justifică acest lucru.

Este o reflectare și a caracterului devolutiv al apelului, spre deosebire de recurs unde nu se poate face decât un control de legalitate, nu și unul de temeinicie. Cât privește cea de-a doua critică, prin care recurentul își exprimă nemulțumirea față de respingerea probei cu expertiză imobiliară menită să demonstreze modificarea configurației terenului, Înalta Curte o apreciază neîntemeiată. Pertinența, concludenta sau utilitatea unei probe pot fi cenzurate din perspectiva respectării elementelor de legalitate, numai în măsura în care partea declară calea de atac în mod expres și împotriva încheierilor de ședință prin care s-au admis ori respins probele.

Prin declarația de recurs formulata, recurenta a atacat in exclusivitate decizia civile nr. 52/COM din 19 mai 2010 a Curții de Apel Constanța, secția comercială, maritimă și fluvială, contencios administrativ și fiscal, neexistând nicio precizare cu privire la exercitarea aceleiași cai de atac si împotriva încheierii din 28 aprilie 2010, prin care a fost respinsa proba cu expertiză topografică. Având în vedere dispozițiile art. 316 C. proc. civ. raportat la art. 282 C. proc. civ. și ca fostul alin. (3) al art. 282 C. proc. civ., potrivit căruia „apelul împotriva hotărârii se socotește făcut si împotriva încheierilor premergătoare", a fost abrogat prin art. 1 pct. 93 din O.U.G. nr. 138/2000, astfel cum a fost modificat prin Legea de aprobare nr. 219/2005, recursul formulat împotriva hotărârii instanței de apel nu echivalează cu o cale de atac declarata împotriva tuturor încheierilor premergătoare, pronunțate de către instanța de apel.

Partea nemulțumita de o anumita încheiere de ședința premergătoare și care poate formula recurs împotriva hotărârii de apel, trebuie să atace în mod explicit și încheierea a cărei modificare o solicită. Faptul că alin. (2) al art. 282 C. proc. civ. stabilește că „împotriva încheierilor premergătoare nu se poate face apel decât odată cu fondul, în afară de cazul când prin ele s-a întrerupt cursul judecății" nu justifică interpretarea extensivă, în afara cadrului legal, conform căreia calea de atac declarată împotriva unei hotărâri implică, automat și în lipsa unei precizări exprese, și o contestare a tuturor încheierilor premergătoare pronunțate. Având în vedere caracterul deficitar în care a fost formulat și susținut recursul, Înaltei Curți nu i-a rămas decât să răspundă criticilor pe fondul cauzei, grupate în al treilea motiv de recurs.

Recurenta nu indică însă în mod concret care este greșeala imputată instanței de apel, mulțumindu-se să afirme că neobținerea documentației cadastrale în termenul contractual a fost determinată de neglijența și lipsa de diligentă a pârâtului, iar acest fapt este un element esențial care justifică solicitarea de rezoluțiune a contratului. În continuare, recurenta reia textual apărările din fața instanței de apel - a se vedea filele 9-11 dosar apel prin comparație cu filele 6-7 din prezentul dosar - deși obiectul recursului îl reprezintă decizia pronunțată de instanța de apel. Nu există în cuprinsul acestui motiv de recurs nici măcar o singură referire la elemente concrete ale decizie atacate.

Față de această motivare a recursului, Înalta Curte va reține că instanța de apel a făcut o corectă aplicare a dispozițiilor legale incidente în speță. Astfel, s-a apreciat corect că nu sunt îndeplinite cerințele legale pentru a dispune rezoluțiunea actului juridic dedus judecății pentru că din situația de fapt, așa cum a fost relevată de probele administrate și asupra căreia nu se mai poate reveni în recurs, nu rezultă o neîndeplinire culpabilă a obligațiilor care să provină de la pârât. Din reciprocitatea și interdependența obligațiilor, caracteristice pentru contractele sinalagmatice, decurg următoarele efecte specifice: 1. obligațiile reciproce ale părților trebuie să fie executate simultan.

De la această regulă fac excepție acele contracte care prin natura lor sau datorită voinței părților se execută altfel. Așa fiind, oricare parte contractantă are dreptul să refuze executarea obligației proprii, atâta timp cât cealaltă parte, care pretinde executarea, nu execută obligațiile ce-i revin din același contract. Această posibilitate reprezentând excepția de neexecutare a contractului; 2. dacă una din părți nu-și execută culpabil obligațiile, cealaltă parte are dreptul să ceară injustiție rezoluțiunea sau rezilierea contractului; 3. dacă un eveniment independent de voința sa împiedică o parte contractantă să-și execute obligațiile, contractul încetează, cealaltă parte fiind exonerată de obligațiile sale.

Legat de aceasta se pune problema suportării riscurilor contractuale. În prezenta cauză însă, reclamanta nu a învestit instanța cu o acțiune întemeiată pe dispozițiile art. 1018 C. civ. care reglementează suportarea riscurilor în contractele sinalagmatice translative de proprietate încheiate sub condiție suspensivă și nici nu o mai poate face în recurs. Potrivit art. 1021 C. civ., rezoluțiunea nu operează de drept. Partea îndreptățită trebuie să se adreseze instanței judecătorești cu o acțiune în rezoluțiune. În aceste condiții, legea recunoaște instanței dreptul de a verifica și aprecia cauzele rezoluțiunii, putând, după caz, chiar să acorde un termen de grație părții acționate. Acțiunea în rezoluțiune poate fi introdusă de partea în privința căreia angajamentul nu s-a realizat.

Daca s-ar recunoaște o asemenea acțiune părții care nu-și execută obligația, ar însemna să i se acorde o primă de încurajare, o cale nejustificată de a se desprinde din raportul contractual la care a convenit, ceea ce ar constitui o înfrângere de neadmis a principiului obligativității contractelor. În speță, instanțele de fond și de apel nu au tăcut decât să verifice îndeplinirea cerințelor legale pentru care se poate dispune rezoluțiunea și au constat din probatoriul administrat că reclamanta-cumpărătoare nu a achitat avansul, fiind cea care nu și-a îndeplinit obligația legală, iar pârâtul-vânzător și-a executat cu întârziere obligația de întocmire a documentației cadastrale, dar din motive independente de voința lui.

Așadar, reclamanta nefiind în drept să ceară rezoluțiunea, pentru că chiar ea nu și-a îndeplinit obligația, iar pârâtul nefiind în culpă pentru îndeplinirea cu întârziere a obligației lui. instanțele au apreciat în mod legal că nu sunt întrunite cerințele legale pentru rezoluțiune și au respins acțiunea reclamantei și apelul declarat de aceeași parte. Pentru aceste considerente, conform art. 312 C. proc. civ. se va respinge recursul declarat de reclamanta F.R.R.E. SRL Constanța împotriva deciziei civile nr. 52/COM din 19 mai 2010 a Curții de Apel Constanța, secția comercială, maritimă și fluvială, contencios administrativ și fiscal, ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge recursul declarat de reclamanta F.R.R.E.SRL Constanța împotriva deciziei civile nr. 52/COM din 19 mai 2010 a Curții de Apel Constanța, secția comercială, maritimă și fluvială, contencios administrativ și fiscal, ca nefondat. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 9 martie 2011.