ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 658/2008

ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 658/2008 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2008)

Asupra recursurilor de față:

Din examinarea lucrărilor din dosar,

constată următoarele:

Prin cererea înregistrată sub nr. 84

din 3 ianuarie 2006 pe rolul Tribunalului Cluj, reclamanții P.L.Ș.E. și P.O. au

chemat în judecată pe pârâții H.A. și Statul Român prin Ministerul Educației și

Cercetării prin Inspectoratul Școlar Județean Cluj și prin Ministerul

Transporturilor, Construcțiilor și Turismului și au solicitat: 1) să se

constate că pe terenul înscris în C.F. nr. 23781 Cluj, nr.ser.1, top 14138/2

situat în Cluj Napoca, se află edificată o construcție parter și mansardă; să

se dispună radierea din foaia A a vechii construcții înscrise sub A+1 și

înscrierea noii construcții existente azi pe teren sub A+2, nr.top 14138/2/1;

2) să se constate că din totalul suprafeței de teren înscrisă în C.F. sub

nr.top 14138/2 de 181 stjp, echivalent cu 651 mp, suprafața de 127 mp teren a

fost expropriată prin Decretul de expropriere nr. 98 din 16 februarie 1967 și

să se dispună defalcarea acestei suprafețe din vechiul C.F. și înscrierea ei

într-o nouă carte funciară sub nr.top nou de 14138/2/2, cu întabularea

dreptului de proprietate pe numele și în favoarea Statului Român, diferența de

suprafață urmând a rămâne înscrisă în vechiul C.F. pe numele și în favoarea

vechiului proprietar, pârâta H.A.; 3) să se constate că prin antecontractul de

vânzare-cumpărare încheiat la data de 24 noiembrie 2005 între pârâta H.A. în

calitate de vânzător și reclamanți în calitate de cumpărători aceasta le-a

înstrăinat dreptul de proprietate asupra imobilului, construcție și teren în

suprafață de 524 mp înscris în C.F. nr. 23781 Cluj pentru prețul de 150.000

Euro din care suma de 5.000 Euro a fost achitată cu titlu de avans, diferența

urmând a fi achitată conform contractului și să fie obligată pârâta să le dea

act apt de întabulare sau, în caz contrar sentința ce se va pronunța să țină

locul acestui act; 4) să se dispună întabularea dreptului de proprietate asupra

imobilului înscris în C.F. nr. 23781 Cluj pe numele și în favoarea

reclamanților cu titlu de cumpărare ca bun comun.

În motivarea acțiunii reclamanții au

arătat că pârâta H.A. este proprietara tabulară asupra imobilului înscris în

C.F. 23781 Cluj compus din construcție și 524 mp teren; diferența de 127 mp

teren, proprietatea Statului Român se află în administrarea pârâților.

La data de 17 martie 2006

reclamanții și-au completat acțiunea, au chemat în judecată și Consiliul local

al Municipiului Cluj Napoca în calitate de administrator al terenului aflat în

„folosința Colegiului Tehnic de Transporturi Transilvania” precum și pe această

persoană juridică, pentru opozabilitatea hotărârii.

Ulterior, la data de 16 iunie 2006

reclamanții au chemat în judecată în calitate de pârât și Municipiul Cluj

Napoca în calitate de proprietar al suprafeței de 127 mp teren înscris în C.F.

23781 Cluj.

Tribunalul Cluj, secția civilă, prin

sentința civilă nr. 604 din 10 iunie 2006 a admis acțiunea completată și

extinsă de reclamanții P.L.Ș.E. și P.O. în contradictoriu cu pârâții H.A.,

Municipiul Cluj Napoca prin Consiliul local al Municipiului Cluj Napoca și

Colegiului Tehnic de Transporturi Transilvania, a constatat că din terenul în

suprafață de 181 stjp (651 mp) înscris în C.F. nr. 23781 Cluj Napoca cu nr.top

14138/2 prin Decretul nr. 98/1967 a fost expropriată suprafața de 127 mp; a

dispus dezmembrarea suprafeței de 181 stjp (161 mp) înscris în C.F. nr. 23781

Cluj Napoca cu nr.top 14138/2 potrivit expertizei B.M. astfel: parcela cu

nr.top 14138/2/1 casă din cărămidă pe fundații din beton, acoperită cu țiglă,

cu 2 camere, bucătărie, cămară de alimente, coridor, amplasată pe terenul din

strada S. nr. 4A azi strada V. nr. 4A, rămâne înscrisă în C.F. 23781 Cluj

Napoca și se atribuie pârâtei H.A.; parcela cu nr.top 14138/2/2 teren situat în

strada Venus se înscrie în C.F. nou și se atribuie pârâtului Municipiului Cluj

Napoca, cu titlu de expropriere, în administrarea Consiliului local al

Municipiului Cluj Napoca prin delegare în administrarea pârâtului Colegiului

Tehnic de Transporturi Transilvania. Prin aceeași sentință s-a dispus

întabularea în C.F. a dreptului de proprietate potrivit celor de mai sus. S-a

constatat că pe terenul cu nr.top 14138/2/1 se află edificată următoarele

construcții, potrivit expertizei B.M.: casă din cărămidă, pe fundații din

beton, acoperită cu țiglă, compusă din parter cu 3 camere, antreu, sas, baie,

wc de serviciu, scară de acces la pod și la mansardă, pod; la mansardă o cameră

și terasă cu pereți din lemn; garaj amplasat pe terenul din strada V. nr. 4A.

S-a dispus radierea din foaia A a vechii construcții din C.F. 23781,

evidențierea în foaie a noii construcții și întabularea dreptului de

proprietate asupra acesteia în favoarea pârâtei H.A.

S-a constatat că între reclamanții

P.L.Ș.E. și P.O., promitenți cumpărători și pârâta H.A., promitentă vânzătoare,

s-a încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare la data de 24 noiembrie 2005

pentru prețul de 150.000 Euro, preț achitat în întregime, având ca obiect

suprafața de 524 mp teren cu nr.top 14138/2/1 și construcția edificată pe

acesta și a obligat pe pârâtă să încheie cu reclamanții contract de

vânzare-cumpărare, în caz contrar hotărârea ține loc de act apt de întabulare.

S-a dispus întabularea dreptului de proprietate al reclamanților P.L.Ș.E. și

P.O. asupra imobilului cu nr.top 141138/2/1 teren și construcție ca bun comun

cu titlu de cumpărare.

Prima instanță a reținut că pârâta

H.A. este proprietară asupra terenului în suprafață de 181 stjp (651 mp și a

casei compusă din 2 camere, bucătărie, cămară de alimente, coridor, situate în

Cluj Napoca, înscris în C.F. 23781 Cluj Napoca, nr.top 14138/2. Din acest

teren, suprafața de 127 mp a fost expropriată prin Decretul nr. 98/1967.

S-a mai arătat că la data de 24

noiembrie 2005 s-a încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare prin care

pârâta H.A. s-a obligat să vândă reclamanților P.L.Ș.E. și P.O. suprafața de

524 mp teren cu nr.top 14138/2/1 și construcția edificată de autorii săi pe

baza autorizațiilor de construcție din 18 mai 1959, 23 martie 1967, 10

septembrie 1971 cu prețul de 150.000 Euro, preț achitat până la data

pronunțării sentinței.

Pe suprafața de teren de 524 mp reclamanții

au edificat ulterior, fără autorizației de construcție noi încăperi și au

modificat locuința inițială, în prezent imobilul având compunerea stabilită

prin expertiza efectuată în cauză de ing. B.M.

Prima instanță a constatat, în

temeiul art. 111 C. proc. civ. că din terenul în suprafață de 181 stjp (651 mp)

înscris în C.F. 23781 Cluj Napoca, nr.top 14138/2 prin Decretul nr. 98/1967 a

fost expropriată suprafața de 127 mp.

A dispus, de asemenea, în temeiul

art. 13 și art. 14 din Decretul Lege nr. 115/1938 dezmembrarea terenului

menționat potrivit expertizei ing. B.M., a dispus întabularea în C.F. a

drepturilor de proprietate, în temeiul art. 46 din Decretul-lege nr. 115/1938

în favoarea pârâtei H.A. și respectiv Statului Român.

S-a constatat, în temeiul art. 111

C. proc. civ. că reclamanții au edificat o nouă construcție pe terenul

proprietatea pârâtei H.A.

S-a reținut că între reclamanți și

pârâta s-a încheiat un act de vânzare-cumpărare și s-a dispus, potrivit art.

1073 și art. 1079 C. civ. și art. 22-24 din Decretul-lege nr. 115/1938

obligarea pârâtei H.A. să încheie act autentic de vânzare-cumpărare, în caz

contrar hotărârea urmând să țină loc de act apt de întabulare.

S-a considerat că dispozițiile art.

46 din Decretul-lege nr. 115/1958 reprezintă temei pentru întabularea dreptului

de proprietate al reclamanților P.L.Ș.E. și P.O. asupra terenului de 524 mp,

nr.top 14138/2/1 și construcției existente pe acesta.

Curtea de Apel Cluj, secția civilă,

de muncă și asigurări sociale, pentru minori și familie, prin decizia civilă

nr. 21/A din 24 ianuarie 2007 a respins ca nefondate apelurile declarate de

pârâții Municipiul Cluj Napoca prin Primar și Consiliul local al Municipiului

Cluj Napoca împotriva sentinței civile nr. 604 din 10 iulie 2006 a Tribunalului

Cluj.

S-a considerat că sunt întrunite

condițiile art. 111 C. proc. civ. întrucât reclamanții au solicitat să se

constate dreptul lor de proprietate asupra construcțiilor nou edificate.

S-a considerat că dispozițiile art.

37 alin. (5) din Legea nr. 50/1991 astfel cum a fost modificată prin Legea

nr.453/2001 și Legea nr. 401/2003 nu sunt aplicabile în speță deoarece

reclamanții au dobândit dreptul de proprietate în anul 1996 când sancționarea

neînscrierii construcției edificate fără autorizație în C.F. nu era prevăzută.

În termen legal, împotriva deciziei

civile nr. 21/A din 24 ianuarie 2007 a Curții de Apel Cluj, secția civilă, de

muncă și asigurări sociale, pentru minori și familie, a declarat recurs

Consiliul local al Municipiului Cluj Napoca, a solicitat, în temeiul art. 304

pct. 8 și 9 C. proc. civ. modificarea în sensul respingerii acțiunii și a

susținut, în esență, că: 1) în cauză nu a fost formulată o acțiune în

constatarea existenței sau inexistenței unui drept ci a unei stări de fapt,

cerere inadmisibilă potrivit art. 111 teza I C. proc. civ.; 2) potrivit art. 24

alin. (1) lit. a) din Legea nr. 7/1996 înscrierea unui drept în C.F. se poate

efectua numai împotriva aceluia care la data înregistrării cererii, era înscris

ca titular al dreptului asupra căruia înscrierea urmează a fi făcută. Titulară

a dreptului de proprietate asupra imobilului în litigiu suprafața de 524 mp

teren și construcție situat în Municipiul Cluj Napoca, este pârâta H.A. și nu

Municipiul Cluj Napoca. 3) hotărârea a fost pronunțată cu încălcarea

dispozițiilor art. 37 alin. (5) din Legea nr. 50/1991 privind autorizarea

executării lucrărilor de construcții republicată, potrivit cărora construcțiile

executate fără autorizație de construcție sau cu nerespectarera prevederilor

acesteia precum și cele care nu au efectuată recepția la terminarea lucrărilor,

potrivit legii, nu se consideră finalizată și nu pot fi întabulate în cartea

funciar. Înscrierea în C.F. a dreptului de proprietate dobândit prin construire

se face potrivit art. 56 din Legea nr. 7/1996 republicată, pe baza unui

certificat eliberat de primăria localității unde este situat imobilul, prin

care se atestă faptul că proprietarul a edificat construcțiile în conformitate

cu autorizația de construire eliberată potrivit legii.

Împotriva aceleiași decizii a

declarat recurs și Municipiul Cluj Napoca prin Primar, a solicitat, în temeiul

art. 304 pct. 9 C. proc. civ., modificarea în sensul respingerii acțiunii și a

susținut, în esență, că: 1) în cauză nu s-a formulat o cerere privind constatarea

existenței unui drept ci a unei situații de fapt, acțiune inadmisibilă în

raport de dispozițiile art. 111 C. proc. civ.; 2) față de dispozițiile art. 24

alin. (1) lit. a) din Legea nr. 7/1996 nu are calitate procesuală pasivă în

capele de cerere având ca obiect înscrierea dreptului de proprietate al

reclamanților în cartea funciară.

Curtea urmează să admită ambele

recursuri ca fondate pentru următoarele considerente:

În C.F. nr. 23781, număr de ordine

1, număr topografic 14138/2 figurează înscris dreptul de proprietate al pârâtei

H.A. asupra terenului în suprafață de 181 stînjeni și a casei din cărămidă, pe

fundație de beton, acoperită cu țiglă, cu 2 camere, bucătărie, cămară de

alimente, coridor, situate în Municipiul Cluj Napoca.

La data de 24 noiembrie 2005 pârâta H.A. și

reclamanții P.L.Ș.E. și P.O.

au încheiat un înscris sub semnătură privată intitulat antecontract de

vânzare-cumpărare prin care pârâta s-a obligat să vândă reclamanților imobilul

compus din casă de cărămidă, pe fundații din beton, acoperită cu țiglă, cu 3

camere, bucătărie, cămară de alimente, baie, coridor, wc de serviciu, o cameră

cu balcon la mansardă, garaj din cărămidă, gard și teren în suprafață de 570 mp

cu preșul de 150.000 Euro, achitat la data pronunțării sentinței. Prin

convenție, pârâta s-a obligat să efectueze demersurile pentru înscrierea în

C.F. a construcției în forma actuală și să rectifice suprafața de teren

înscrisă în C.F. la suprafața reală. Ambele părți s-au obligat să facă

demersurile necesare perfectării contractului în forma autentică.

Convenția încheiată de reclamanți și pârâtă la data de 24

noiembrie 2005 are valoare juridică a unei promisiuni bilaterale de

vânzare-cumpărare.

În prezenta cauză, reclamanții au invocat drept temei

juridic al acțiunii dispozițiile art. 111 C. proc. civ., art. 969 C. civ. și,

generic, Legea nr. 7/1996.

Acțiunea în constatarea existenței sau neexistenței

unui drept este admisibilă, potrivit art. 111 alin. (2) C. proc. civ. dacă

partea care are interes nu poate cere realizarea dreptului,

În speță, prin expropriere, a trecut în proprietatea

statului suprafața de 127 mp teren, întinderea dreptului de proprietate al

pârâtei H.A. reducându-se la suprafața de 524 mp, împrejurare necontestată.

Construcția existentă pe teren, proprietatea pârâtei H.A. este diferită de cea

înscrisă în cartea funciară.

Asigurarea concordanței dintre cuprinsul cărții

funciare și situația juridică reală respectiv schimbarea unor aspecte tehnice

ale imobilului se poate face numai pe calea acțiunii în rectificarea cărții

funciare respectiv pe calea acțiunii în modificarea cărții funciare.

Acțiunea în modificarea cărții funciare aparține

exclusiv titularului dreptului de proprietate, potrivit art. 33 alin. (3) din

Legea nr. 7/1996, în speță numai pârâtei H.A.

Existând calea acțiunii în realizare fie prin

rectificarea cărții funciare fie prin modificarea cărții funciare, acțiunea în

constatare întemeiată pe dispozițiile art. 11 C. proc. civ. este inadmisibilă.

De altfel reclamanți P.L.Ș.E. și P.O. au solicitat să

se constate o stare de fapt - existența construcției actuale, iar nu existența

sau inexistența unui drept, cerere inadmisibilă raportat la dispozițiile art.

111 C. proc. civ.

Prin Legea nr. 247/2005, publicată în Monitorul

Oficial al României la data de 22 iulie 2005, Titlul X, a fost reglementată

circulația juridică a terenurilor.

Potrivit

art. 2 alin. (1) din lege terenul, cu sau fără construcții situate în

intravilan și extravilan, indiferent de destinația sau întinderea lor, pot fi

înstrăinate și dobândite prin acte juridice între vii, încheiate în formă

autentică sub sancțiunea nulității absolute.

Dacă, după încheierea unui

antecontract cu privire la teren, cu sau fără construcții, una din părți refuză

ulterior să încheie contractul, partea care și-a îndeplinit obligațiile poate

sesiza instanța competentă care poate pronunța o hotărâre care să țină loc de

contract, invocând drept temei juridic dispozițiile art. 5 alin. (2) din Legea

nr. 247/2005.

În speță, reclamanții nu au invocat

drept temei juridic dispozițiile legale menționate și nici prevederile art.

1076 și art. 1079 C. civ. la care instanța de fond a făcut referire în

motivare, inaplicabile în speță.

Constatarea vânzării-cumpărării unui

bun imobil nu este posibilă dacă bunul nu este individualizat, determinat atât

în materialitatea sa cât și în privința întinderii dreptului de proprietate.

Este de precizat că, potrivit art.

55 alin. (1) din Legea nr. 7/1996 dreptul de proprietate dobândit prin

construire se va putea înscrie în C.F. pe baza unui certificat eliberat de

primăria localității unde este situat imobilul, care atestă, când este cazul,

faptul că proprietarul a edificat construcțiile în conformitate cu autorizația

eliberată potrivit legii precum și a unei documentații cadastrale.

În caz contrar este aplicabilă

sancțiunea prevăzută de art. 37 alin. (5) din Legea nr. 50/1991, republicată și

anume neînscrierea construcției edificate fără autorizație în cartea funciară.

În raport de considerentele

menționate, Curtea va admite ambele recursuri, va casa decizia curții de apel

și sentința tribunalului și va respinge acțiunea.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE:

Admite recursurile declarate

de pârâții Municipiul

Cluj-Napoca, prin primar și Consiliul local al municipiului Cluj-Napoca.

Casează decizia nr. 21/A din 24 ianuarie 2007

a Curții de Apel

Cluj-Napoca, secția civilă, și în fond, respinge acțiunea formulată de

reclamanții P.L.Ș.E. și P.O.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi

5 februarie

2008.