ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 7536/2005

Asupra recursului în anulare de

față;

Din examinarea actelor și lucrărilor

din dosar, constată următoarele:

Prin acțiunea formulată la 20 martie

1998, ulterior precizată și completată, L.M.M., a chemat în judecată pe S.R.E. și

Ș.P.E., solicitând instanței să constate nulitatea absolută a procurii speciale

autentificată sub nr. 2321 din 21 decembrie 1997 de Biroul Notarului Public R.M.V.

și a contractelor de vânzare-cumpărare nr. 213 din 29 ianuarie 1998 și nr. 449

din 3 martie 1998, având ca obiect imobilul proprietatea reclamantei, situat în

Oradea, județul Bihor.

Prin aceeași acțiune, reclamanta a

solicitat și rectificarea C.F., în sensul radierii înscrierilor efectuate în

baza celor două contracte de vânzare-cumpărare și reînscrierii dreptului său de

proprietate asupra imobilului.

După parcurgerea unui prim ciclu

procesual, Judecătoria Oradea, prin sentința civilă nr. 8443 din 21 septembrie

2001, a admis în parte acțiunea și a constatat nulitatea procurii speciale

autentificată sub nr. 2321 din 12 decembrie 1997, respingând însă capetele de

cerere vizând constatarea nulității celor două contracte de vânzare-cumpărare

și rectificarea C.F. 9530 Oradea.

Pentru a se pronunța astfel, prima

instanță a reținut în esență că, deși la data încheierii procurii în favoarea

lui Ș.P.E. reclamanta nu avea discernământ, astfel cum rezultă din actele cauzei,

această împrejurare nu poate afecta însă valabilitatea celor două contracte de

vânzare-cumpărare, în condițiile în care cumpărătorii au fost de bună credință.

Apelul reclamantei a fost admis de

Tribunalul Bihor, secția civilă, care, prin decizia nr. 1164/A din 18 decembrie

2002 a schimbat în parte hotărârea instanței de fond și a constatat nulitatea

absolută a contractelor de vânzare-cumpărare dispunând, în consecință,

rectificarea C.F. și radierea înscrisurilor operate în baza celor două

contracte precum și reînscrierea dreptului de proprietate al reclamantei asupra

imobilului.

Pentru a hotărî astfel, instanța a

reținut că potrivit dispozițiilor art. 37 din Decretul-lege nr. 115/1938,

subdobânditorii nu pot invoca buna credință, întrucât acțiunea în rectificare

produce efecte și în privința lor, chiar dacă au contractat cu bună credință,

iar, pe de altă parte, contractele de vânzare-cumpărare încheiate ulterior

întocmirii procurii speciale sunt nule, în condițiile art. 1303 C. civ.,

întrucât prețul este neserios.

Curtea de Apel Oradea, secția civilă,

prin decizia nr. 389/R din 4 aprilie 2003, a admis recursul pârâților, a

modificat în totalitate decizia tribunalului și respingând apelul reclamantei a

păstrat sentința civilă nr. 8443 din 21 septembrie 2001 a Judecătoriei Oradea.

Instanța de control judiciar a

reținut că atât primul cumpărător, S.R.E., cât și pârâții C.C. și G., care au contractat

cu acesta, sunt cumpărători de bună credință întrucât au dobândit dreptul de

proprietate de la persoane care aveau toate însușirile cerute de lege pentru a

transmite valabil proprietatea.

Ca atare, se mai reține, în cauză

operează excepția clasică de la principiul

resoluto jure dantis resolvitur

jus accipientis

iar prețul nu poate fi considerat neserios, în contextul

practicii de eludare a dispozițiilor legale privind taxele notariale și

fiscale.

Împotriva acestei hotărâri a

declarat recurs în anulare, în condițiile art. 27 lit. f) din Legea nr. 92/1992

și art. 330 pct. 2 C. proc. civ., în vigoare la data când hotărârile

judecătorești au devenit irevocabile, procurorul general al Parchetului de pe

lângă Înalta Curte de Casație și Justiție.

În motivarea căii extraordinare de

atac, se susține în esență că în cadrul analizei valabilității contractelor de

vânzare-cumpărare în litigiu, instanța de recurs trebuia să aibă în vedere

împrejurarea că actul juridic de mandat în baza căruia pârâtul Ș.P. a

înstrăinat imobilul, a fost declarat nul absolut, efectele acestei nulități,

extinzându-se asupra actelor juridice subsecvente.

Totodată, se mai arată, buna

credință invocată de terții dobânditori, nu paralizează acțiunea în rectificare

de C.F. formulată de reclamantă, dispozițiile art. 36 pct. 1 și respectiv art. 38

alin. (1) din Legea nr. 7/1996, afirmând principiul

resoluto jure dantis,

resolvitur jus accipientis

, care în sistemul de publicitate reglementat

prin acest act normativ nu comportă excepția bazată pe buna credință a terțului

dobânditor cu titlu oneros.

Recursul în anulare este fondat,

urmând a fi admis în considerarea argumentelor ce succed.

Este adevărat că, prin procura

specială autentificată sub nr. 2321 din 12 decembrie 1997, reclamanta L.M.M., l-a

împuternicit pe Ș.P. să vândă imobilul proprietatea sa înscris în C.F. 9530

Oradea, cu nr.top 3206/11, casă și teren, în suprafață de 621 mp teren.

Prin sentința civilă nr. 8443 din 21

septembrie 2001 a Judecătoriei Oradea însă, mandatul a fost declarat nul

motivat de neîntrunirea condițiilor de validitate ale acestui act juridic,

respectiv lipsa discernământului mandantului, la data semnării actului, care,

potrivit expertizelor efectuate în cauză are confirmat diagnosticul de

oligofrenie gradul I, încă din copilărie, deteriorare mintală care s-a agravat

ulterior, urmare hipertiroidismului și alcoolismului.

Sub aspectul acestui petit,

hotărârea primei instanțe a intrat în puterea lucrului judecat, sentința fiind

atacată doar de reclamantă pe considerentul greșitei respingeri a cererilor

vizând anularea contractelor de vânzare-cumpărare și rectificarea mențiunilor

efectuate în cartea funciară.

Ca atare, de esența litigiului, în

fazele procesuale ulterioare, a rămas analiza efectelor acestei nulități

absolute a mandatului, privit ca

instrumentum

, asupra actelor de

înstrăinare subsecvente.

În general, mandatul ca și contract

consensual, este rodul exclusiv al voințelor reunite a mandantului și respectiv

mandatarului.

Având în vedere însă obiectul contractului,

respectiv împuternicirea mandatarului, de către mandant, de a încheia acte

juridice cu anumiți terți, ne aflăm în prezența a trei sau mai multe subiecte

de drept civil, fapt pentru care, efectele contractului se vor produce implicit

și față de aceștia din urmă, pentru care contractul nu poate fi o

res inter

alios acta

.

Cum între mandatar și terți nu se creează

raporturi juridice propriu zise, întrucât, în drept, mandatarul contractează în

numele și pe seama mandantului, se impune concluzia că, și cauzele de nulitate

absolută care afectează mandatul se răsfrâng, în mod direct asupra actelor

juridice încheiate de mandatar cu terții.

Or, în speță, așa cum s-a arătat,

mandatul ca act juridic nu a întrunit cerințele de validitate prevăzute de

lege, în înțelesul dispozițiilor art. 948 pct. 1 și art. 1552 pct. 3 C. civ.,

situație în care cumpărătorul S.R.E. ca dobânditor direct, nu putea invoca buna

sa credință, la momentul încheierii contractului, care intră, neîndoielnic, în

domeniul de aplicare al principiului

resoluto jure dantis, resolvitur jus

accipientis.

În acest context, așa cum de altfel

în mod corect s-a reținut și prin recursul în anulare, buna credință invocată

de terții dobânditori, nu poate paraliza nici acțiunea în rectificarea cărții

funciare, în considerarea dispozițiilor art. 38 alin. (1) din Legea nr. 7/1996

„privind cadastrul și publicitatea imobiliară”.

Așa fiind, recursul în anulare

urmează a se admite, cu consecința casării hotărârii atacate și a respingerii

recursului declarat de pârâți împotriva deciziei civile nr. 1164/A din 18

decembrie 2002 a Tribunalului Bihor.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE:

Admite recursul în anulare declarat

de Procurorul General al Parchetului de pe lângă Înalta Curte de Casație și

Justiție împotriva deciziei nr. 389/R din 4 aprilie 2003 a Curții de Apel

Oradea.

Casează decizia atacată și respinge

recursul declarat de pârâții Ș.P.E., C.C., C.G. și S.R.E. împotriva deciziei

civile nr. 1164 din 18 decembrie 2002 a Tribunalului Bihor.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică,

astăzi 4 octombrie 2005.