ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 3320/2012

Asupra cauzei de față, constată următoarele: Prin acțiunea formulată la 1 noiembrie 2001, reclamantul S.V. a solicitat instanței - în contradictoriu cu SC P. SRL - să dispună anularea Deciziei nr. 21 din 18 septembrie 2001, emisă de pârâtă în soluționarea notificării formulată în baza Legii nr. 10/2001 și restituirea în natură a imobilului - construcție și teren în suprafață de 1.189,44 mp - situat în Oradea, str. A.E., nr. top X și Y. Totodată, reclamantul a solicitat evacuarea pârâtei din imobil arătând că restituirea în natură se impune cu atât mai mult cu cât deține o hotărâre judecătorească irevocabilă, prin care s-a dispus restabilirea situației anterioare trecerii în proprietatea Statului a imobilului, iar despre titlul său știa atât vânzătoarea SC P. SA Oradea, cât și cumpărătoarea, întrucât au fost notificate.

La 22 februarie 2002, reclamantul și-a precizat cererea arătând că înțelege să solicite și anularea contractului de vânzare-cumpărare autentificat din 6 octombrie 1999, de către B.N.P. V.M., prin care SC P. SA Oradea, a înstrăinat pârâtei SC P. SRL, întreg dreptul său de proprietate asupra imobilelor situate în Oradea, str. A.E. compuse din clădire producție - brutărie, magazie și teren curte intravilan, în suprafață de 228 mp, plus cota indiviză de 72/144 din terenul fără construcție întabulat în CF nr. X Oradea. Învestit în primă instanță, Tribunalul Bihor, secția civilă, prin Sentința nr. 63/C din 22 februarie 2008, a respins excepția prescripției dreptului la acțiune al reclamantului privind capătul de cerere vizând constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare.

A respins excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtei SC P. SA Oradea. A admis excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtei Autoritatea pentru Valorificarea Activelor Statului. A respins acțiunea, astfel cum a fost precizată, formulată de reclamant în contradictoriu cu SC P. SRL și SC P. SA. Pentru a se pronunța astfel, prima instanță a reținut în esență că pentru a se putea pronunța cu privire la anularea actului urmează a se analiza dacă la data încheierii acestui contract cumpărătoarea, respectiv pârâta SC P. a fost sau nu de bună-credință. Cu privire la buna-credință, reclamantul a arătat că aceasta trebuie analizată atât în ceea ce-l privește pe vânzător, cât și pe cumpărător.

Sub acest aspect, instanța a reținut că în C. civ., în cadrul secțiunii care reglementează dobândirea imobilelor prin prescripție achizitivă scurtă, art. 1898 C. civ. definește buna-credință ca fiind credința posesorului că cel de la care a dobândit imobilul avea toate însușirile cerute de lege, spre a-i putea transmite proprietatea, text de lege care are valoare de principiu, fiind aplicabil oricărui raport juridic în cadrul instituțiilor dreptului civil, și nu numai prescripțiilor și prin urmare, pornind de la rațiunea textului și de la ideea că salvarea actului interesează mai ales cumpărătorul, rezultă că buna-credință este suficient să existe în persoana achizitorului, acesta fiind singurul interesat să paralizeze acțiunea în nulitatea actului.

Conform art. 1899 alin. (2) C. civ., mai reține tribunalul, „buna-credință se presupune întotdeauna și sarcina probei cade asupra celui ce alege rea-credință”, fiind o expresie a regulii „actio incumbit probatio”, consacrată de art. 1169 C. civ. Art. 45 alin. (2) din Legea nr. 10/2001 stipulează că „actele juridice de înstrăinare, inclusiv cele făcute în cadrul procesului de privatizare, având ca obiect imobile preluate fără titlu valabil, sunt lovite de nulitate absolută, în afară de cazul în care actul a fost încheiat cu bună-credință”, dispozițiile acestui text de lege făcând și obiectul controlului Curții Constituționale, care, prin Deciziile nr. 191/2002, nr. 72/2003, a statuat că sunt constituționale.

Din probațiunea administrată în cauză, tribunalul a reținut că reclamantul nu a făcut dovada relei-credințe a pârâtei SC P. SRL la încheierea actului de vânzare-cumpărare, astfel, deși reclamantul a arătat că a notificat-o pe aceasta, cu privire la procesul de revendicare a imobilului în litigiu, anterior încheierii contractului, că i-a adus la cunoștință și telefonic aceste aspecte, susținerile nu au fost dovedite.

Într-adevăr, s-a depus la dosarul cauzei notificarea adresată pârâtei SC P., prin care s-a comunicat să nu vândă nemișcătorul la licitație, întrucât s-a pornit un proces de revendicare a acestuia, însă, cum buna-credință este prezumată de lege în favoarea cumpărătorului, cu privire la acesta, nu s-a dovedit că i-ar fi adus la cunoștință acest lucru nici reclamantul și nici vânzătorul, cu atât mai mult cu cât în cuprinsul contractului, vânzătorul a arătat că nicio persoană fizică sau juridică nu a ridicat pretenții asupra imobilelor care au format obiect al contractului și că îl garantează pe cumpărător împotriva oricăror evicțiuni. De asemenea, se mai reține că, în colile de CF nr. Y Oradea și CF nr. X Oradea, la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare, nu a fost notat niciun proces de revendicare.

Reclamantul a mai arătat că reprezentantul SC P. SRL, la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare, a fost de rea-credință, deoarece, inclusiv contractul de vânzare-cumpărare al locuinței acestuia, situat la aceeași adresă, a fost anulat prin hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă, aspect care într-adevăr rezultă din Dosarul acvirat nr. 10774/2002 al județului Oradea, însă tot din acest dosar instanța mai reține că cererea de chemare în judecată a fost introdusă la instanța de fond la data de 12 august 2002, după data încheierii contractului de vânzare-cumpărare. S-a reținut și faptul că la data încheierii acestui contract, dreptul de proprietate al vânzătorului SC P. SA era intabulat în cartea funciară, în baza unui certificat de atestare a dreptului de proprietate emis de Ministerul Agriculturii și Alimentației, precum și a Legii nr. 15/1990 și H.G.

nr. 834991. Se mai arată că prin Sentința nr. 20/CA/2007, pronunțată de Curtea de Apel Oradea în Dosar nr. 3105/35/CA/2006, a fost respinsă acțiunea reclamantului S.V. împotriva pârâților SC P. SA, SC P. SRL și Ministerul Agriculturii, Pădurilor și Dezvoltării Rurale, pentru constatarea nulității absolute a certificatului de atestare a dreptului de proprietate emis pe seama pârâtei SC P. SA, reținându-se că eliberarea acestui titlu de proprietate s-a făcut cu respectarea tuturor dispozițiilor legale existente, hotărâre judecătorească care, potrivit susținerilor reprezentantului reclamantului, nu a fost recurată, rămânând definitivă și irevocabilă. Apoi, cât privește contestarea de către reclamant a calității de vânzător a pârâtei SC P. SA la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare, prima instanță reține că acest contract de vânzare-cumpărare a fost autentificat din 6 octombrie 1999 de B.N.P.

V.M., iar constatările personale ale notarului fac dovada deplină, până la înscrierea în fals. Referitor la incidența disp.art. 5 din Legea nr. 15/1990, invocate de către reclamant, instanța a reținut că dispozițiile acestui text de lege reglementează și se referă în mod expres la regiile autonome. În contextul tuturor acestor considerente, conchide tribunalul, nu s-au dovedit în cauză motive de nulitate a contractului de vânzare-cumpărare încheiat între pârâtele SC P. SA și SC P. SRL. Prin Decizia nr. 205/A din 12 decembrie 2008, Curtea de Apel Oradea, secția civilă mixtă, a admis apelul reclamantului și schimbând în parte sentința, a admis contestația, ulterior precizată iar în consecință a dispus anularea Deciziei nr. 21 din 18 septembrie 2001, emisă de SC P. SRL Oradea și a obligat pârâta la restituirea în natură a imobilului situat în Oradea, str. A.E., înscris în CF nr. Z Oradea, nr. top X și Y, reprezentând construcție și teren în suprafață de 1.189,44 mp.

Pentru a hotărî astfel, instanța de control judiciar a reținut în esență că pârâtele au fost de rea-credință la data încheierii contractului, câtă vreme încă din anul 1990, reclamantul a inițiat demersuri pentru redobândirea imobilelor, o parte din acestea fiind restituite în baza Legii nr. 112/1995, iar o altă parte prin hotărâre judecătorească irevocabilă, rămânând de restituit doar brutăria, cu terenul aferent, ce fac obiectul prezentei cauze. Astfel, câtă vreme s-a constatat nevalabilitatea titlului statului asupra imobilului, consecința firească este și constatarea nulității actelor ulterioare de înstrăinare, conform principiului accesorium sequitur principale, vânzătorul nefiind proprietarul de drept al nemișcătorului.

Recursurile declarate de pârâtele SC P. SRL și SC P. SA împotriva acestei hotărâri au fost admise de Înalta Curte de Casație și Justiție, secția civilă și de proprietate intelectuală, care, prin Decizia nr. 4974 din 4 octombrie 2010 a casat hotărârea atacată și a trimis cauza aceleiași instanțe spre rejudecare reținând că dispozitivul este incomplet, întrucât omite să se pronunțe asupra cererii vizând anularea contractului de vânzare-cumpărare. În rejudecare, Curtea de Apel Oradea, secția civilă mixtă, prin Decizia nr. 116/A din 20 aprilie 2011, a respins ca nefondat apelul formulat de reclamant împotriva Sentinței civile nr. 63/C din 22 februarie 2008 dată de Tribunalul Bihor, pe care a menținut-o în întregime.

Pentru a se pronunța astfel, instanța de control judiciar a reținut că susținerile apelantului legate de reaua-credință a cumpărătoarei SC P. SRL la încheierea contractului, au fost dovedite. Astfel, pentru a analiza temeinicia acțiunii în nulitatea contractului, se impune a se avea în vedere dispozițiile art. 45 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, potrivit cărora „actele juridice de înstrăinare, inclusiv cele făcute în cadrul procesului de privatizare, având ca obiect imobile preluate fără titlu valabil, sunt lovite de nulitate absolută, în afară de cazul în care actul a fost încheiat cu bună-credință”. Este consacrat astfel, in terminis, principiul ocrotirii bunei-credințe, impus de rațiuni de ordin pragmatic în conflictul de interese-legitime dintre adevăratul proprietar și subdobânditorul de bună-credință, și anume asigurarea securității circuitului civil și al stabilității raporturilor juridice.

Cât privește buna-credință, se mai arată, textul nu distinge ce anume se înțelege prin aceasta și nici dacă ea trebuie să fie comună, așa încât pornind de la faptul că legea nu face nicio distincție în acest sens și dată fiind rațiunea textului (ocrotirea bunei-credințe), corect prima instanță a conchis faptul că este suficient ca buna-credință să existe în persoana cumpărătorului și nu a vânzătorului, cum greșit apreciază reclamantul, cumpărătorul fiind persoana direct interesată în respingerea acțiunii îndreptată împotriva sa. Așadar, s-a reținut că judicios tribunalul și-a circumscris analiza în privința bunei-credințe a cumpărătoarei SC P. SRL la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, reaua-credință a vânzătoarei SC P. SA fiind lipsită de relevanță juridică.

În cauză, nu s-a făcut dovada esențială că pârâta cumpărătoare SC P. SRL ar fi avut cunoștință de demersurile întreprinse de reclamant, pentru recuperarea imobilului, după anul 1990. În acest sens, se arată, corect tribunalul a avut în vedere împrejurarea că imobilele în litigiu au fost transcrise în CF nr. Y și X încă din anul 1997, iar în aceste cărți funciare nu s-a notat nicio acțiune pornită de reclamant pentru redobândirea proprietății, procesul pornit împotriva Consiliului Local Oradea, Consiliului Județean Bihor și R.A.G.C.L. Bihor fiind notat în CF nr. Z Oradea la data de 23 aprilie 1999, notarea neputându-i fi astfel opusă cumpărătoarei, față de situația de carte funciară existentă la momentul contractării.

Tot în același sens, conchide instanța de control judiciar, corect tribunalul a apreciat că notificarea vânzătoarei prin care i s-a cerut de către reclamant să nu procedeze la înstrăinarea imobilului, nu este de natură să atragă anularea contractului, sancțiunea nulității impunându-se doar în situația reținerii relei-credințe a cumpărătorului, care nu se verifică în cauza de față. În aprecierea bunei-credințe a cumpărătoarei-intimate SC P. SRL s-a avut în vedere împrejurarea că la data dobândirii imobilului, vânzătoarea SC P. SA era întabulată în cartea funciară, iar acțiunea înaintată de reclamant pentru anularea certificatului de atestare a dreptului său de proprietate a fost respinsă irevocabil prin Sentința civilă nr. 20/CA/2007 a Curții de Apel Oradea.

Împotriva acestei ultime hotărâri, a declarat recurs în termen legal, reclamantul S.V. care, invocând temeiul prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., critică decizia dată în apel, după cum urmează: - Decizia nr. 4974 din 4 octombrie 2010 a Înaltei Curți de Casație și Justiție prin care a fost admis recursul pârâtelor, a vizat doar omisiunea instanței de apel de a se pronunța asupra cererii de anulare a contractului de vânzare-cumpărare, prin soluția de respingere în întregime a acțiunii, fiind schimbat cursul pe care pornise litigiul. - au fost încălcate dispozițiile art. 45 din Legea nr. 10/2001, care consacră valabilitatea actelor juridice de înstrăinare a imobilelor preluate de stat fără titlu valabil, doar în cazul în care acestea au fost încheiate cu bună-credință.

- ambele părți trebuie să fi fost de bună-credință la data încheierii contractului, lipsa de informare și pasivitatea cumpărătorului neputându-i „scuza” eroarea șu neputând constitui, în sine, o apărare în sensul reținerii bunei sale credințe. - vânzătoarea a fost notificată cu privire la revendicarea brutăriei, încă din anul 1995 și apoi încă o dată în aprilie 1999, comunicându-i-se și sentința de primă instanță prin care se stabilea inexistența unui titlu valabil al statului. - cumpărătoarea a fost și ea de rea-credință, întrucât reprezentanții acesteia locuiau în vecinătatea reclamantului și cunoșteau faptul că acesta acționase în justiție încă din anul 1993, pentru recuperarea imobilelor care aparținuseră antecesorilor săi, fiindu-i retrocedate mai multe apartamente.

De altfel, chiar contractul de vânzare-cumpărare a locuinței reprezentanților SC P. SRL a fost anulat, ulterior apariției Legii nr. 10/2001, iar aceștia îl cunoșteau pe reclamant și aveau știință despre eforturile sale de a-și reapropia imobilele. - cumpărătoarea nu putea fi notificată anterior, întrucât a dobândit imobilul prin licitație, situație în care reclamantul a notificat-o pe vânzătoare să nu pășească la înstrăinare. Recursul se privește ca fondat, urmând a fi admis, în considerarea argumentelor ce succed. Este de netăgăduit că imobilul în litigiu, situat în Oradea, str. A.E., a aparținut autorului reclamantului, S.C., de la care a fost preluat abuziv, prin aplicarea greșită a prevederilor Decretului nr. 92/1950, aspect reținut prin Decizia nr. 1221 din 26 mai 2000 a Tribunalului Bihor, secția civilă, irevocabilă, care a dispus restabilirea situației anterioare trecerii în proprietatea statului, a nemișcătorului.

Acțiunea prin care reclamantul S.V. solicita instanței - în contradictoriu cu Consiliul Municipal Oradea și Consiliul Județean Bihor - să constate inaplicabilitatea actelor de preluare și pe cale de consecință, după restabilirea situației anterioare de carte funciară, să-i restituie imobilele în deplină proprietate, a fost formulată la 23 aprilie 1993 și notată în CF nr. Z Oradea. Ulterior, reclamantul a învederat pârâtei SC P. SA Oradea (ce deținea imobilul în baza Legii nr. 15/1990 și H.G. nr. 834/1991), prin notificările nr. 1340 din 27 februarie 1995 și respectiv nr. 1510 din 23 aprilie 1999 să nu înstrăineze nemișcătorul, întrucât acesta este revendicat. În pofida acestor notificări SC P. SA, a scos în vânzare imobilul, prin licitație publică, urmare căreia s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare autentificat din 6 octombrie 1999 de B.N.P.

V.M., prin care pârâta SC P. SRL a devenit proprietară asupra nemișcătorului, compus din clădire producție (cu destinația de brutărie) și teren - curte intravilan în suprafață de 228 mp, precum și cota de ½ părți din terenul liber de construcții înscris în CF nr. X Oradea. În continuarea demersurilor ce vizau redobândirea proprietăților autorului său, reclamantul a uzat și de legile speciale de reparație din domeniul imobiliar, respectiv Legea nr. 112/1995, (în baza căreia i-au fost restituite apartamentele de locuit din imobil) și Legea nr. 10/2001, prin care a solicitat restituirea în natură a părții de imobil ce face obiectul prezentei cauze, dobândită de pârâta SC P. SRL, prin contractul de vânzare-cumpărare încheiat la 6 octombrie 1999, a cărui anulare se solicită.

Potrivit art. 45 alin. (2) al Legii nr. 10/2001, actele juridice de înstrăinare, inclusiv cele făcute în cadrul procesului de privatizare, având ca obiect imobile care cad sub incidența prevederilor acestei legi, preluate fără titlu valabil, sunt lovite de nulitate absolută, în afară de cazul când actul a fost încheiat cu bună-credință. Or, în cauza de față aprecierea asupra bunei-credințe a părților din contractul de vânzare-cumpărare a cărui anulare se solicită, nu poate fi făcută fără a se avea în vedere următoarele elemente particulare ale speței: - imobilul în litigiu a trecut în proprietatea Statului, în baza Decretului nr. 92/1950, fiind preluat de la antecesorii reclamantului care, în calitate de mici meseriași, se încadrau în categoria persoanelor exceptate de la naționalizare.

- reclamantul ca succesor în drepturi al fostului proprietar a formulat, anterior încheierii contractului de vânzare-cumpărare incriminat, o acțiune prin care a solicitat să se constate inaplicabilitatea actului de preluare și restabilirea situației anterioare de carte funciară, deci implicit restituirea imobilului, acțiune admisă prin Decizia civilă nr. 1221/A din 26 mai 2000 a Tribunalului Bihor, irevocabilă.

- pârâta SC P. SA Oradea, deși fusese de mai multe ori notificată de moștenitorul fostului proprietar să nu înstrăineze imobilul în legătură cu care exista un litigiu pe rol, a procedat totuși la vânzarea prin licitație publică a nemișcătorului și urmare acesteia a încheiat cu SC P. SRL, contractul de vânzare-cumpărare din 6 octombrie 1999. - în condițiile în care apartamentele din imediata vecinătate a brutăriei fuseseră deja retrocedate fostului proprietar, respectiv reclamantului, prin decizie a Comisiei Județene de aplicare a Legii nr. 112/1995, pârâta cumpărătoare - prin reprezentanții săi - cu minime diligențe, ar fi putut cunoaște situația juridică reală a nemișcătorului, respectiv demersurile reclamantului privind retrocedarea acestuia.

Ca atare, situația particulară a intimatei pârâte SC P. SRL Oradea, susținută de existența contractului de vânzare-cumpărare autentificat din 6 octombrie 1999, nu poate fi valorificată împotriva reclamantului, pentru considerentele mai sus expuse și care țin de efectivitatea garanțiilor care trebuie să însoțească dreptul de proprietate recunoscut, cu efect retroactiv, în patrimoniul reclamantului. Tot astfel, buna-credință și eror communis facit jus nu pot fundamenta o apărare suficientă pentru această pârâtă în condițiile în care, așa cum s-a arătat, acestea nu au fost dovedite, lipsind în speță suportul probator care ar fi putut explica, într-o manieră acceptată de Convenție, ingerința în dreptul de proprietate.

Așa fiind, față de cele ce preced recursul urmează a se admite.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Admite recursul declarat de reclamantul S.V. împotriva Deciziei nr. 116/A din 20 aprilie 2011 a Curții de Apel Oradea, secția civilă mixtă. Modifică hotărârea atacată, în sensul că admite apelul formulat de reclamant împotriva Sentinței nr. 63/C din 22 februarie 2008 a Tribunalului Bihor, secția civilă, pe care o schimbă în parte. Admite acțiunea astfel cum a fost precizată. Dispune anularea contractului de vânzare-cumpărare autentificat din 06 octombrie 1999 de B.N.P. V.M., încheiat între pârâtele SC P. SA Oradea și SC P. SRL Oradea. Admite contestația. Dispune anularea Deciziei nr. 21 din 18 septembrie 2001, emisă în baza Legii nr. 10/2001 de SC P. SRL Oradea. Obligă pe această pârâtă să restituie în natură reclamantului imobilul situat în Oradea, str. A.E., înscris în CF nr. Z Oradea, nr top X, Y, reprezentând construcție și teren în suprafață de 1.189,44 mp.

Menține restul dispozițiilor sentinței. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 15 mai 2012. Procesat de GGC - AS