ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 3320/2012

ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 3320/2012 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2012)

Asupra cauzei de

față, constată următoarele:

Prin acțiunea formulată la 1 noiembrie 2001,

reclamantul S.V. a solicitat instanței - în contradictoriu cu SC P. SRL - să

dispună anularea Deciziei nr. 21 din 18 septembrie 2001, emisă de pârâtă în

soluționarea notificării formulată în baza Legii nr. 10/2001 și restituirea în

natură a imobilului - construcție și teren în suprafață de 1.189,44 mp - situat

în Oradea, str. A.E., nr. top X și Y.

Totodată, reclamantul

a solicitat evacuarea pârâtei din imobil arătând că restituirea în natură se

impune cu atât mai mult cu cât deține o hotărâre judecătorească irevocabilă, prin

care s-a dispus restabilirea situației anterioare trecerii în proprietatea

Statului a imobilului, iar despre titlul său știa atât vânzătoarea SC P. SA

Oradea, cât și cumpărătoarea, întrucât au fost notificate.

La 22 februarie 2002,

reclamantul și-a precizat cererea arătând că înțelege să solicite și anularea

contractului de vânzare-cumpărare autentificat din 6 octombrie 1999, de către

B.N.P. V.M., prin care SC P. SA Oradea, a înstrăinat pârâtei SC P. SRL, întreg

dreptul său de proprietate asupra imobilelor situate în Oradea, str. A.E.

compuse din clădire producție - brutărie, magazie și teren curte intravilan, în

suprafață de 228 mp, plus cota indiviză de 72/144 din terenul fără construcție

întabulat în CF nr. X Oradea.

Învestit în primă

instanță, Tribunalul Bihor, secția civilă, prin Sentința nr. 63/C din 22

februarie 2008, a respins excepția prescripției dreptului la acțiune al

reclamantului privind capătul de cerere vizând constatarea nulității absolute a

contractului de vânzare-cumpărare. A respins excepția lipsei calității

procesuale pasive a pârâtei SC P. SA Oradea.

A admis excepția

lipsei calității procesuale pasive a pârâtei Autoritatea pentru Valorificarea

Activelor Statului.

A respins acțiunea,

astfel cum a fost precizată, formulată de reclamant în contradictoriu cu SC P.

SRL și SC P. SA.

Pentru a se pronunța

astfel, prima instanță a reținut în esență că pentru a se putea pronunța cu

privire la anularea actului urmează a se analiza dacă la data încheierii

acestui contract cumpărătoarea, respectiv pârâta SC P. a fost sau nu de

bună-credință. Cu privire la buna-credință, reclamantul a arătat că aceasta

trebuie analizată atât în ceea ce-l privește pe vânzător, cât și pe cumpărător.

Sub acest aspect, instanța a reținut că în C. civ., în cadrul secțiunii care

reglementează dobândirea imobilelor prin prescripție achizitivă scurtă, art.

1898 C. civ. definește buna-credință ca fiind credința posesorului că cel de la

care a dobândit imobilul avea toate însușirile cerute de lege, spre a-i putea

transmite proprietatea, text de lege care are valoare de principiu, fiind

aplicabil oricărui raport juridic în cadrul instituțiilor dreptului civil, și

nu numai prescripțiilor și prin urmare, pornind de la rațiunea textului și de

la ideea că salvarea actului interesează mai ales cumpărătorul, rezultă că

buna-credință este suficient să existe în persoana achizitorului, acesta fiind

singurul interesat să paralizeze acțiunea în nulitatea actului. Conform art.

1899 alin. (2) C. civ., mai reține tribunalul, „buna-credință se presupune

întotdeauna și sarcina probei cade asupra celui ce alege rea-credință”, fiind o

expresie a regulii „actio incumbit probatio”, consacrată de art. 1169 C. civ.

Art. 45 alin. (2) din

Legea nr. 10/2001 stipulează că „actele juridice de înstrăinare, inclusiv cele

făcute în cadrul procesului de privatizare, având ca obiect imobile preluate

fără titlu valabil, sunt lovite de nulitate absolută, în afară de cazul în care

actul a fost încheiat cu bună-credință”, dispozițiile acestui text de lege

făcând și obiectul controlului Curții Constituționale, care, prin Deciziile nr.

191/2002, nr. 72/2003, a statuat că sunt constituționale.

Din probațiunea

administrată în cauză, tribunalul a reținut că reclamantul nu a făcut dovada

relei-credințe a pârâtei SC P. SRL la încheierea actului de vânzare-cumpărare,

astfel, deși reclamantul a arătat că a notificat-o pe aceasta, cu privire la

procesul de revendicare a imobilului în litigiu, anterior încheierii

contractului, că i-a adus la cunoștință și telefonic aceste aspecte,

susținerile nu au fost dovedite. Într-adevăr, s-a depus la dosarul cauzei

notificarea adresată pârâtei SC P., prin care s-a comunicat să nu vândă

nemișcătorul la licitație, întrucât s-a pornit un proces de revendicare a

acestuia, însă, cum buna-credință este prezumată de lege în favoarea

cumpărătorului, cu privire la acesta, nu s-a dovedit că i-ar fi adus la

cunoștință acest lucru nici reclamantul și nici vânzătorul, cu atât mai mult cu

cât în cuprinsul contractului, vânzătorul a arătat că nicio persoană fizică sau

juridică nu a ridicat pretenții asupra imobilelor care au format obiect al

contractului și că îl garantează pe cumpărător împotriva oricăror evicțiuni.

De asemenea, se mai

reține că, în colile de CF nr. Y Oradea și CF nr. X Oradea, la data încheierii

contractului de vânzare-cumpărare, nu a fost notat niciun proces de

revendicare.

Reclamantul a mai

arătat că reprezentantul SC P. SRL, la data încheierii contractului de

vânzare-cumpărare, a fost de rea-credință, deoarece, inclusiv contractul de

vânzare-cumpărare al locuinței acestuia, situat la aceeași adresă, a fost

anulat prin hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă, aspect care

într-adevăr rezultă din Dosarul acvirat nr. 10774/2002 al județului Oradea,

însă tot din acest dosar instanța mai reține că cererea de chemare în judecată

a fost introdusă la instanța de fond la data de 12 august 2002, după data

încheierii contractului de vânzare-cumpărare.

S-a reținut și faptul

că la data încheierii acestui contract, dreptul de proprietate al vânzătorului

SC P. SA era intabulat în cartea funciară, în baza unui certificat de atestare

a dreptului de proprietate emis de Ministerul Agriculturii și Alimentației,

precum și a Legii nr. 15/1990 și H.G. nr. 834991.

Se mai arată că prin

Sentința nr. 20/CA/2007, pronunțată de Curtea de Apel Oradea în Dosar nr.

3105/35/CA/2006, a fost respinsă acțiunea reclamantului S.V. împotriva

pârâților SC P. SA, SC P. SRL și Ministerul Agriculturii, Pădurilor și

Dezvoltării Rurale, pentru constatarea nulității absolute a certificatului de

atestare a dreptului de proprietate emis pe seama pârâtei SC P. SA,

reținându-se că eliberarea acestui titlu de proprietate s-a făcut cu

respectarea tuturor dispozițiilor legale existente, hotărâre judecătorească

care, potrivit susținerilor reprezentantului reclamantului, nu a fost recurată,

rămânând definitivă și irevocabilă.

Apoi, cât privește

contestarea de către reclamant a calității de vânzător a pârâtei SC P. SA la

data încheierii contractului de vânzare-cumpărare, prima instanță reține că

acest contract de vânzare-cumpărare a fost autentificat din 6 octombrie 1999 de

B.N.P. V.M., iar constatările personale ale notarului fac dovada deplină, până

la înscrierea în fals.

Referitor la

incidența disp.art. 5 din Legea nr. 15/1990, invocate de către reclamant,

instanța a reținut că dispozițiile acestui text de lege reglementează și se

referă în mod expres la regiile autonome.

În contextul tuturor

acestor considerente, conchide tribunalul, nu s-au dovedit în cauză motive de

nulitate a contractului de vânzare-cumpărare încheiat între pârâtele SC P. SA

și SC P. SRL.

Prin Decizia nr.

205/A din 12 decembrie 2008, Curtea de Apel Oradea, secția civilă mixtă, a

admis apelul reclamantului și schimbând în parte sentința, a admis contestația,

ulterior precizată iar în consecință a dispus anularea Deciziei nr. 21 din 18

septembrie 2001, emisă de SC P. SRL Oradea și a obligat pârâta la restituirea

în natură a imobilului situat în Oradea, str. A.E., înscris în CF nr. Z Oradea,

nr. top X și Y, reprezentând construcție și teren în suprafață de 1.189,44 mp.

Pentru a hotărî

astfel, instanța de control judiciar a reținut în esență că pârâtele au fost de

rea-credință la data încheierii contractului, câtă vreme încă din anul 1990,

reclamantul a inițiat demersuri pentru redobândirea imobilelor, o parte din

acestea fiind restituite în baza Legii nr. 112/1995, iar o altă parte prin

hotărâre judecătorească irevocabilă, rămânând de restituit doar brutăria, cu

terenul aferent, ce fac obiectul prezentei cauze.

Astfel, câtă vreme

s-a constatat nevalabilitatea titlului statului asupra imobilului, consecința

firească este și constatarea nulității actelor ulterioare de înstrăinare,

conform principiului accesorium sequitur principale, vânzătorul nefiind

proprietarul de drept al nemișcătorului.

Recursurile declarate

de pârâtele SC P. SRL și SC P. SA împotriva acestei hotărâri au fost admise de

Înalta Curte de Casație și Justiție, secția civilă și de proprietate

intelectuală, care, prin Decizia nr. 4974 din 4 octombrie 2010 a casat hotărârea

atacată și a trimis cauza aceleiași instanțe spre rejudecare reținând că

dispozitivul este incomplet, întrucât omite să se pronunțe asupra cererii

vizând anularea contractului de vânzare-cumpărare.

În rejudecare, Curtea

de Apel Oradea, secția civilă mixtă, prin Decizia nr. 116/A din 20 aprilie

2011, a respins ca nefondat apelul formulat de reclamant împotriva Sentinței

civile nr. 63/C din 22 februarie 2008 dată de Tribunalul Bihor, pe care a

menținut-o în întregime.

Pentru a se pronunța

astfel, instanța de control judiciar a reținut că susținerile apelantului

legate de reaua-credință a cumpărătoarei SC P. SRL la încheierea contractului,

au fost dovedite.

Astfel, pentru a

analiza temeinicia acțiunii în nulitatea contractului, se impune a se avea în vedere

dispozițiile art. 45 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, potrivit cărora „actele

juridice de înstrăinare, inclusiv cele făcute în cadrul procesului de

privatizare, având ca obiect imobile preluate fără titlu valabil, sunt lovite

de nulitate absolută, în afară de cazul în care actul a fost încheiat cu

bună-credință”.

Este consacrat

astfel, in terminis, principiul ocrotirii bunei-credințe, impus de rațiuni de

ordin pragmatic în conflictul de interese-legitime dintre adevăratul proprietar

și subdobânditorul de bună-credință, și anume asigurarea securității

circuitului civil și al stabilității raporturilor juridice.

Cât privește

buna-credință, se mai arată, textul nu distinge ce anume se înțelege prin

aceasta și nici dacă ea trebuie să fie comună, așa încât pornind de la faptul

că legea nu face nicio distincție în acest sens și dată fiind rațiunea textului

(ocrotirea bunei-credințe), corect prima instanță a conchis faptul că este

suficient ca buna-credință să existe în persoana cumpărătorului și nu a vânzătorului,

cum greșit apreciază reclamantul, cumpărătorul fiind persoana direct interesată

în respingerea acțiunii îndreptată împotriva sa.

Așadar, s-a reținut

că judicios tribunalul și-a circumscris analiza în privința bunei-credințe a

cumpărătoarei SC P. SRL la încheierea contractului de vânzare-cumpărare,

reaua-credință a vânzătoarei SC P. SA fiind lipsită de relevanță juridică.

În cauză, nu s-a

făcut dovada esențială că pârâta cumpărătoare SC P. SRL ar fi avut cunoștință

de demersurile întreprinse de reclamant, pentru recuperarea imobilului, după

anul 1990.

În acest sens, se

arată, corect tribunalul a avut în vedere împrejurarea că imobilele în litigiu

au fost transcrise în CF nr. Y și X încă din anul 1997, iar în aceste cărți

funciare nu s-a notat nicio acțiune pornită de reclamant pentru redobândirea

proprietății, procesul pornit împotriva Consiliului Local Oradea, Consiliului

Județean Bihor și R.A.G.C.L. Bihor fiind notat în CF nr. Z Oradea la data de 23

aprilie 1999, notarea neputându-i fi astfel opusă cumpărătoarei, față de

situația de carte funciară existentă la momentul contractării.

Tot în același sens,

conchide instanța de control judiciar, corect tribunalul a apreciat că

notificarea vânzătoarei prin care i s-a cerut de către reclamant să nu

procedeze la înstrăinarea imobilului, nu este de natură să atragă anularea

contractului, sancțiunea nulității impunându-se doar în situația reținerii

relei-credințe a cumpărătorului, care nu se verifică în cauza de față.

În aprecierea

bunei-credințe a cumpărătoarei-intimate SC P. SRL s-a avut în vedere

împrejurarea că la data dobândirii imobilului, vânzătoarea SC P. SA era

întabulată în cartea funciară, iar acțiunea înaintată de reclamant pentru

anularea certificatului de atestare a dreptului său de proprietate a fost

respinsă irevocabil prin Sentința civilă nr. 20/CA/2007 a Curții de Apel

Oradea.

Împotriva acestei

ultime hotărâri, a declarat recurs în termen legal, reclamantul S.V. care,

invocând temeiul prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., critică decizia

dată în apel, după cum urmează:

- Decizia nr. 4974

din 4 octombrie 2010 a Înaltei Curți de Casație și Justiție prin care a fost

admis recursul pârâtelor, a vizat doar omisiunea instanței de apel de a se

pronunța asupra cererii de anulare a contractului de vânzare-cumpărare, prin

soluția de respingere în întregime a acțiunii, fiind schimbat cursul pe care

pornise litigiul.

- au fost încălcate

dispozițiile art. 45 din Legea nr. 10/2001, care consacră valabilitatea actelor

juridice de înstrăinare a imobilelor preluate de stat fără titlu valabil, doar

în cazul în care acestea au fost încheiate cu bună-credință.

- ambele părți

trebuie să fi fost de bună-credință la data încheierii contractului, lipsa de

informare și pasivitatea cumpărătorului neputându-i „scuza” eroarea șu neputând

constitui, în sine, o apărare în sensul reținerii bunei sale credințe.

- vânzătoarea a fost

notificată cu privire la revendicarea brutăriei, încă din anul 1995 și apoi

încă o dată în aprilie 1999, comunicându-i-se și sentința de primă instanță

prin care se stabilea inexistența unui titlu valabil al statului.

- cumpărătoarea a

fost și ea de rea-credință, întrucât reprezentanții acesteia locuiau în

vecinătatea reclamantului și cunoșteau faptul că acesta acționase în justiție

încă din anul 1993, pentru recuperarea imobilelor care aparținuseră

antecesorilor săi, fiindu-i retrocedate mai multe apartamente.

De altfel, chiar

contractul de vânzare-cumpărare a locuinței reprezentanților SC P. SRL a fost

anulat, ulterior apariției Legii nr. 10/2001, iar aceștia îl cunoșteau pe

reclamant și aveau știință despre eforturile sale de a-și reapropia imobilele.

- cumpărătoarea nu

putea fi notificată anterior, întrucât a dobândit imobilul prin licitație,

situație în care reclamantul a notificat-o pe vânzătoare să nu pășească la

înstrăinare.

Recursul se privește

ca fondat, urmând a fi admis, în considerarea argumentelor ce succed.

Este de netăgăduit că

imobilul în litigiu, situat în Oradea, str. A.E., a aparținut autorului

reclamantului, S.C., de la care a fost preluat abuziv, prin aplicarea greșită a

prevederilor Decretului nr. 92/1950, aspect reținut prin Decizia nr. 1221 din

26 mai 2000 a Tribunalului Bihor, secția civilă, irevocabilă, care a dispus

restabilirea situației anterioare trecerii în proprietatea statului, a

nemișcătorului.

Acțiunea prin care

reclamantul S.V. solicita instanței - în contradictoriu cu Consiliul Municipal

Oradea și Consiliul Județean Bihor - să constate inaplicabilitatea actelor de

preluare și pe cale de consecință, după restabilirea situației anterioare de

carte funciară, să-i restituie imobilele în deplină proprietate, a fost

formulată la 23 aprilie 1993 și notată în CF nr. Z Oradea.

Ulterior, reclamantul

a învederat pârâtei SC P. SA Oradea (ce deținea imobilul în baza Legii nr.

15/1990 și H.G. nr. 834/1991), prin notificările nr. 1340 din 27 februarie 1995

și respectiv nr. 1510 din 23 aprilie 1999 să nu înstrăineze nemișcătorul,

întrucât acesta este revendicat.

În pofida acestor

notificări SC P. SA, a scos în vânzare imobilul, prin licitație publică, urmare

căreia s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare autentificat din 6

octombrie 1999 de B.N.P. V.M., prin care pârâta SC P. SRL a devenit proprietară

asupra nemișcătorului, compus din clădire producție (cu destinația de brutărie)

și teren - curte intravilan în suprafață de 228 mp, precum și cota de ½

părți din terenul liber de construcții înscris în CF nr. X Oradea.

În continuarea

demersurilor ce vizau redobândirea proprietăților autorului său, reclamantul a

uzat și de legile speciale de reparație din domeniul imobiliar, respectiv Legea

nr. 112/1995, (în baza căreia i-au fost restituite apartamentele de locuit din

imobil) și Legea nr. 10/2001, prin care a solicitat restituirea în natură a

părții de imobil ce face obiectul prezentei cauze, dobândită de pârâta SC P.

SRL, prin contractul de vânzare-cumpărare încheiat la 6 octombrie 1999, a cărui

anulare se solicită.

Potrivit art. 45

alin. (2) al Legii nr. 10/2001, actele juridice de înstrăinare, inclusiv cele

făcute în cadrul procesului de privatizare, având ca obiect imobile care cad

sub incidența prevederilor acestei legi, preluate fără titlu valabil, sunt

lovite de nulitate absolută, în afară de cazul când actul a fost încheiat cu

bună-credință.

Or, în cauza de față

aprecierea asupra bunei-credințe a părților din contractul de vânzare-cumpărare

a cărui anulare se solicită, nu poate fi făcută fără a se avea în vedere

următoarele elemente particulare ale speței:

- imobilul în litigiu

a trecut în proprietatea Statului, în baza Decretului nr. 92/1950, fiind

preluat de la antecesorii reclamantului care, în calitate de mici meseriași, se

încadrau în categoria persoanelor exceptate de la naționalizare.

- reclamantul ca

succesor în drepturi al fostului proprietar a formulat, anterior încheierii contractului

de vânzare-cumpărare incriminat, o acțiune prin care a solicitat să se constate

inaplicabilitatea actului de preluare și restabilirea situației anterioare de

carte funciară, deci implicit restituirea imobilului, acțiune admisă prin

Decizia civilă nr. 1221/A din 26 mai 2000 a Tribunalului Bihor, irevocabilă.

- pârâta SC P. SA

Oradea, deși fusese de mai multe ori notificată de moștenitorul fostului

proprietar să nu înstrăineze imobilul în legătură cu care exista un litigiu pe

rol, a procedat totuși la vânzarea prin licitație publică a nemișcătorului și

urmare acesteia a încheiat cu SC P. SRL, contractul de vânzare-cumpărare din 6

octombrie 1999.

- în condițiile în

care apartamentele din imediata vecinătate a brutăriei fuseseră deja

retrocedate fostului proprietar, respectiv reclamantului, prin decizie a

Comisiei Județene de aplicare a Legii nr. 112/1995, pârâta cumpărătoare - prin

reprezentanții săi - cu minime diligențe, ar fi putut cunoaște situația

juridică reală a nemișcătorului, respectiv demersurile reclamantului privind

retrocedarea acestuia.

Ca atare, situația

particulară a intimatei pârâte SC P. SRL Oradea, susținută de existența

contractului de vânzare-cumpărare autentificat din 6 octombrie 1999, nu poate

fi valorificată împotriva reclamantului, pentru considerentele mai sus expuse

și care țin de efectivitatea garanțiilor care trebuie să însoțească dreptul de

proprietate recunoscut, cu efect retroactiv, în patrimoniul reclamantului.

Tot astfel,

buna-credință și eror communis facit jus nu pot fundamenta o apărare suficientă

pentru această pârâtă în condițiile în care, așa cum s-a arătat, acestea nu au

fost dovedite, lipsind în speță suportul probator care ar fi putut explica,

într-o manieră acceptată de Convenție, ingerința în dreptul de proprietate.

Așa fiind, față de

cele ce preced recursul urmează a se admite.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursul

declarat de reclamantul S.V. împotriva Deciziei nr. 116/A din 20 aprilie 2011 a

Curții de Apel Oradea, secția civilă mixtă.

Modifică hotărârea

atacată, în sensul că admite apelul formulat de reclamant împotriva Sentinței

nr. 63/C din 22 februarie 2008 a Tribunalului Bihor, secția civilă, pe care o

schimbă în parte.

Admite acțiunea

astfel cum a fost precizată. Dispune anularea contractului de vânzare-cumpărare

autentificat din 06 octombrie 1999 de B.N.P. V.M., încheiat între pârâtele SC

P. SA Oradea și SC P. SRL Oradea.

Admite contestația.

Dispune anularea Deciziei nr. 21 din 18 septembrie 2001, emisă în baza Legii

nr. 10/2001 de SC P. SRL Oradea.

Obligă pe această

pârâtă să restituie în natură reclamantului imobilul situat în Oradea, str.

A.E., înscris în CF nr. Z Oradea, nr top X, Y, reprezentând construcție și

teren în suprafață de 1.189,44 mp.

Menține restul

dispozițiilor sentinței.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință

publică, astăzi 15 mai 2012.

Procesat de GGC - AS