ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 5008/2005

Asupra recursului de față: Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele: Prin acțiunea înregistrată la Tribunalul Prahova sub nr. 7856/2003, reclamanta SC V.S.P. SRL Ploiești a chemat în judecată pârâta SC E. SA București, solicitând ca prin hotărârea ce se va pronunța să se dispună obligarea pârâtei la încheierea contractului de vânzare-cumpărare asupra activului situat în Ploiești, str. Târgoviștei, având destinația de „atelier recondiționat piese” în suprafață de 462 mp.

În motivarea acțiunii, reclamanta arată că a fost înființată la data de 4 martie 2003, având ca obiect principal de activitate întreținerea și reparația echipamentelor de ridicat și manipulat și întrucât îi era necesar un spațiu necesar desfășurării activității, în urma licitației organizată de reclamantă, a închiriat spațiul în discuție la data de 24 martie 2003. Mai precizează reclamanta că și-a respectat întocmai obligațiile contractuale și ca atare consideră că beneficiază de prevederile art. 12 din Legea nr. 133/1999.

Tribunalul Prahova, prin sentința nr. 3770 din 2 decembrie 2003, a admis acțiunea formulată de reclamantă, a obligat pârâta să încheie cu aceasta contract de vânzare cumpărare, având ca obiect activul situat în Ploiești, str. Târgoviștei, în suprafață de 462 mp cu destinația de reparații utilaje, utilizat de reclamantă în baza contractului de închiriere din 24 martie 2003. Pronunțând această soluție, instanța de fond a reținut că reclamanta a închiriat de la pârâtă spațiul în discuție, în urma licitației organizată de aceasta din urmă și în baza contractului din data de 24 martie 2003, termenul închirierii fiind de 6 luni cu începere de la 1 aprilie 2003, cu posibilitatea prelungirii. S-a mai reținut de asemeni, că după expirarea termenului de închiriere, reclamanta a deținut și deține în continuare spațiul, operând ca atare tacita relocațiune.

Din probele administrate în cauză a rezultat de asemenea că reclamanta și-a executat obligațiile contractuale și că în cauză sunt incidente dispozițiile art. 12 alin. (1) lit. a) din Legea nr. 133/1999. Referitor la activul închiriat, s-a reținut de instanța de fond că acesta este unul disponibil, ceea ce îndreptățește reclamanta ca făcând parte din categoria întreprinderilor mici și mijlocii să-și exprime opțiunea de a-l cumpăra. Împotriva sentinței pronunțată de instanța de fond a declarat apel pârâta, criticând soluția pentru nelegalitate și netemeinicie, solicitând în esență schimbarea în tot a sentinței și pe fond, respingerea acțiunii formulată de reclamantă. În susținerea apelului, pârâta arată că soluția este nelegală, deoarece instanța de fond nu a avut în vedere faptul că societatea este una în curs de privatizare asupra căreia s-a instituit prin ordinul nr. 109 din 11 noiembrie 2002 emis de A.P.A.P.S., o procedură de administrare specială.

De asemenea, în cauză, arată apelanta, nu sunt incidente dispozițiile Legii nr. 133/1999, întrucât nu se poate considera că activul în discuție face parte din cele definite de lege ca disponibil, deoarece aici funcționează sediul secundar al unei subunități, un atelier de reparații auto, o uscătorie de cherestea și o fabrică de mobilă. Spațiul închiriat reprezintă o componentă a unui activ și nu poate fi vândut decât cu aprobarea adunării generale a acționarilor și a A.P.A.P.S. - ului, aprobare care nu există până în prezent. Totodată, mai arată apelata, nu s-a avut în vedere nici faptul că perioada pentru care a fost închiriat contractul de închiriere a expirat.

Curtea de Apel Ploiești, secția comercială și contencios administrativ, prin decizia nr. 149 din 16 februarie 2004 a respins, ca nefondat, apelul declarat de pârâta SC E. SA, reținând că în cauză operează tacita relocațiune și să întocmească listele cu activele disponibile, iar prin încheierea contractului de închiriere activul în discuție poate oricând să cuprindă în ordinea de zi A.G.A. necesitatea vânzării activului în considerarea Legii nr. 133/1999. Împotriva acestei hotărâri a declarat recurs în termen, legal timbrat și motivat pârâta SC E. SA București, criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie, susținând în esență, că SC E. SA se află în administrare specială prin ordinul nr. 109/2002 emis de A.P.A.P.S., spațiul în litigiu nu constituie un activ în sensul Legii nr. 133/1999, iar contractul de închiriere din 24 martie 2003, expirând la data de 30 septembrie 2003 în cauză nu operează tacita relocațiune.

De asemenea, mai arată recurenta că întregul activ din Ploiești, str. Târgoviște este grevat de ipotecă, în baza art. 1780 și următoarele C. civ., iar în evidențele speciale ale Judecătoriei Ploiești este înscrisă interdicția de înstrăinare a imobilului în cauză. În consecință, recurenta pârâtă SC E. SA, în temeiul art. 304 pct. 9 C. proc. civ., solicită admiterea recursului, așa cum a fost formulat și motivat în scris și casarea deciziei atacate și pe fond respingerea acțiunii ca nefondate. Recursul este întemeiat pentru următoarele considerente. Din examinarea actelor de la dosar prin prisma motivelor de recurs și a dispozițiilor legale incidente cauzei rezultă că ambele instanța, în mod greșit au aplicat actul juridic dedus judecății și probatoriile administrate în cauză.

Astfel, instanța de apel a reținut în mod greșit că deși contractul de închiriere a expirat, în cauză operează tacita relocațiune întrucât reclamanta folosește spațiul și în prezent iar apelanta-pârâtă nu a făcut nici o dovadă că a solicitat evacuarea acesteia din spațiu. Contractul de închiriere din 24 martie 2003 a fost încheiat pe o perioadă determinată de 6 luni, fără clauză expresă de tacită relocațiune dar cu prevederea de reînnoire a contractului în 15 zile lucrătoare anterioare expirării acestuia, drept neexercitat în termen de către intimată. Recurenta-pârâtă a făcut dovada cu acte pentru a determina pe reclamanta-intimată să evacueze spațiul în litigiu, pe care continua să-l ocupe în mod abuziv, întrerupând chiar și furnizarea energiei electrice către spațiul în cauză, astfel că instanța de apel nu putea să rețină aspectul că a intervenit tacita relocațiune.

Potrivit dispozițiilor art. 1438 C. civ., în situația în care s-a notificat denunțarea, locatorul, chiar dacă continuă, prin abuz, a se folosi de obiectul închiriat, nu poate opune tacita relocațiune. De asemenea, în mod greșit ambele instanțe au reținut că deși recurenta nu a întocmit listele cu activele disponibile în conformitate cu art. 13 din Legea nr. 133/1999, totuși, prin închirierea spațiului în cauză acesta poate fi caracterizat un activ disponibil. Din actele de la dosar rezultă că spațiul închiriat nu era activ disponibil, adică neutilizat din punct de vedere economic, întrucât acesta a fost exploatat în regim de locațiune și anterior încheierii contractului din 24 martie 2003. Cum recurenta s-a aflat în administrare specială, conform Ordinului nr. 109/2002, fiind supusă procedurii prevăzută de Legea nr. 64/1995, cu atât mai mult nu se putea încheia contractul de vânzare-cumpărare pentru spațiul în litigiu decât pe baza hotărârii A.G.A.

și cu avizul prealabil A.P.A.P.S., ceea ce nu a existat. De altfel, asupra întregului teren și construcții aferente din Ploiești str. Târgoviște, inclusiv spațiul pretins de intimată există un contract de ipotecă, autentificat prin încheierea din 15 decembrie 1997, încheiat între recurentă și M.R.B., fiind înscrisă și interdicția de înstrăinare în evidențele Judecătoriei Ploiești. Pentru considerentele ce preced, Curtea, în temeiul art. 312 C. proc. civ., va admite recursul, va modifica decizia atacată, va admite apelul pârâtei, schimbă în tot sentința nr. 3770 din 1 decembrie 2003 a Tribunalului Prahova, în sensul că va respinge acțiunea reclamantei, ca nefondată.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Admite recursul declarat de pârâta SC E. SA, prin administrator judiciar SC F.C. SRL. Modifică decizia nr. 149 din 16 februarie 2004 a Curții de Apel Ploiești, secția comercială și contencios administrativ, admite apelul pârâtei și schimbă în tot sentința nr. 3700 din 2 decembrie 2003 a Tribunalului Prahova, în sensul că respinge acțiunea reclamantei, ca nefondată. I revocabilă . Pronunțata în ședință publică, astăzi 26 octombrie 2005.