ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 5178/2005

Asupra recursului de față:

Din examinarea lucrărilor dosarului,

constată următoarele:

Prin cererea înregistrată la

Judecătoria sector 5 București la 14 noiembrie 2000 reclamanta SC N.R. SRL a

solicitat în contradictoriu cu pârâta Administrația Piețelor sector 5

București, obligarea acesteia la restituirea sumelor încasate în plus cu titlu de

chirii și taxe de întreținere în sumă de 30.000.000 lei și respectiv 25.000.000

lei, efectuarea reparațiilor ce îi incumbă în calitate de locator la spațiul

comercial închiriat reclamantei în suprafață de 2410 mp precum și rezilierea

parțială a contractului de închiriere în vigoare pentru o suprafață de 415 mp

ca fiind improprie destinației sale comerciale.

În motivarea cererii, întemeiată pe

dispozițiile art. 1420 și urm. C. civ., art. 969, art. 970 C. civ. și art. 1073

C. civ., reclamanta a arătat că a închiriat de la pârâtă spațiul comercial în

suprafață de 2410 mp situat în incinta P.R. sector 5, în baza contractului nr.

73/1991 a cărui valabilitate s-a prelungit până la data de 31 decembrie 2003

potrivit Actului Adițional înregistrat la Administrația Piețelor sector 5 sub

nr. 300 din 27 august 1993.

S-a mai susținut că pentru acest

spațiu s-a stabilit inițial o chirie de 229.705 lei lunar ulterior pârâta

recalculând unilateral chiria și indexând-o potrivit hotărârii C.G.M.B., deși

aceste modificări nu erau prevăzute în contract; pârâta încasează taxe

întreținere exagerate pentru consum apă, gunoi și care nu sunt trecute în

contract; reparațiile ce incumbă locatorului au fost efectuate de reclamantă

pentru a asigura funcționarea spațiului închiriat; pârâta a refuzat să dea curs

solicitărilor repetate ale reclamantei privind rezilierea parțială a

contractului pentru suprafața de 415 mp, subsol insalubru, nefolosit, impropriu

destinației comerciale.

Prin cererea separată înregistrată

la aceiași instanță la 15 februarie 2001 pârâta a solicitat rezilierea

contractului nr. 73/1991, ca urmare a nerespectării clauzelor privind nota

chiriei și evacuarea reclamantei.

Prin încheierea de la 30 martie 2001

s-a dispus conexarea celor două cauze.

Tribunalul București, secția civilă,

investit cu soluționarea cauzei în primă instanță prin declinare de competență,

prin sentința civilă nr. 803 din 15 septembrie 2003 a respins ca nefondată

acțiunea inițială formulată de reclamanta SC N.R. SRL București; a admis

cererea conexă formulată de pârâta reclamantă Administrația Piețelor sector 5

București și a dispus rezilierea contractului nr. 73/1991 precum și evacuarea

reclamantei din spațiul comercial închiriat acesteia de pârâtă, cu obligarea sa

la 153.000 lei cheltuieli de judecată.

Pentru a hotărî astfel tribunalul a

reținut că restituirea chiriei și taxelor de întreținere ce s-a pretins a fi

fost achitate în plus pe perioada 14 noiembrie 1997 la zi este nejustificată

întrucât prin actul adițional la contract reclamanta a fost de acord cu plata

acestora în condițiile stabilite prin Hotărârea C.G.M.B., a căror încălcare nu

a fost dovedită în cauză.

Capătul de cerere privind obligarea

pârâtei la efectuarea reparațiilor spațiului închiriat a fost găsit de asemenea

neîntemeiat în raport de clauza prevăzută la art. 13 din contract, care

stabilește această obligație în sarcina chiriașului.

Neîntemeiat a fost constatat și

capătul de cerere privind rezilierea parțială a contractului, întrucât

suprafața de 415 mp a făcut obiectul convenției părților, proprietarul

spațiului înțelegând să cedeze folosința bunului în mod integral.

Cu privire la cererea conexă s-a

reținut că, deși reclamanta a fost somată de către pârâtă, cu privire la

majorarea chiriei aceasta nu și-a îndeplinit această obligație contractuală,

astfel cum a și recunoscut prin întâmpinare, atrăgând incidența dispozițiilor

art.4 din contractul părților privind rezilierea și evacuarea chiriașului.

Apelul declarat de reclamanta SC

N.R. SRL București pentru schimbarea sentinței în sensul admiterii acțiunii

principale a fost respins ca nefondat de către Curtea de Apel București, secția

IV-a civilă, prin decizia civilă nr. 295 din 26 februarie 2004.

Prin recursul de față se reiterează

cele solicitate în apel invocându-se motivele de nelegalitate prevăzute de art.

304 pct. 8, 9 și 10 C. proc. civ.

Recursul este nefondat.

În concepția legiuitorului nostru

contractele de închiriere sunt acte de natură civilă, nu acte de comerț,

întrucât art. 3 C. com. în enumerarea făcută actelor de comerț nu prevede și

aceste contracte. Ca atare, excepția de necompetență materială a instanței

civile în soluționarea litigiului de față privind rezilierea contractului de

închiriere dintre părți, invocată ca prim motiv de recurs de către reclamantă –

este neîntemeiată.

Aceiași constatare urmează a fi

făcută și pentru celelalte critici privind rezilierea și evacuarea având ca

justificare culpa contractuală a recurentei sancționată ca atare potrivit art.

4 din convenția părților.

Astfel, așa cum rezultă din art. din

contract, chiriașul este pus în întârziere de drept prin simpla ajungere la

termenul de plată a chiriei fără somație sau punere în întârziere.

Prin actul adițional la contractul

de închiriere nr. 73/1993 reclamanta recurentă s-a obligat să respecte

Hotărârile Consiliului Local care reglementează raporturile dintre proprietar

și chiriași, în care sens trebuia să negocieze periodic chiria funcție de

evoluția prețurilor și tarifelor urmare negocierii directe s-a și convenit

majorarea chiriei cu 25% cu începere din luna iulie 1993, încheindu-se actul

adițional susmenționat parte integrantă din contractul de închiriere.

Celelalte majorări de chirie, în

conformitate cu Hotărârile CLMB 58/1996 și 1664/2000, au fost notificate

reclamantei recurente prin adresa nr. 35 din 15 mai 2000 fără ca aceasta să

formuleze obiecțiuni, achiesând astfel în mod tacit la modificările

contractuale respective.

Ca atare admiterea cererii conexe

formulată de pârâta Administrația Piețelor sector 5 București, neconsecința

respingerii cererii principale, este urmarea unei corecte interpretări și

aplicări a clauzelor contractuale, reprezentând în speță legea părților

potrivit art. 969 C. civ., de către instanțele anterioare.

În consecință, recursul reclamantei

SC N.R. SRL București împotriva deciziei civile nr. 295 din 26 februarie 2004 a

Curții de Apel București, secția IV civilă, se respinge ca nefondat în baza

art. 312 alin. (1) teza II-a C. proc. civ.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE:

Respinge, ca nefondat recursul

declarat de reclamanta SC N.R. SRL București împotriva deciziei nr. 295 din 26

februarie 2004 a Curții de Apel București, secția a IV-a civilă.

Irevocabilă.

Pronunțata în ședință publică,

astăzi 14 iunie 2005.