ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 1214/2006

Asupra recursului de față: Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele: Prin acțiunea formulată la 5 mai 2003 cu modificarea din 19 ianuarie 2004, reclamanta SC A. SRL Bacău a cerut obligarea pârâtei SC E.C. SRL Bacău la plata sumei de 653.422.854 lei, din care 117.630.019 lei, reprezentând utilități neachitate pentru spațiul comercial deținut de pârâtă în temeiul contractului de închiriere iar 535.792.835 lei, despăgubiri pentru readucerea spațiului degradat de pârâtă la starea anterioară. Pârâta a formulat cerere reconvențională solicitând obligarea reclamantei la plata sumei de 4.140 euro, în echivalent 114.963.282 lei chirie achitată la 19 octombrie 2001, în avans pentru o perioadă de 2 luni.

Tribunalul Bacău, secția comercială și contencios administrativ, prin sentința nr. 162 din 26 ianuarie 2004 a admis acțiunea astfel cum a fost modificată în sensul obligării pârâtei la plata sumei de 653.422.853 lei, utilități neachitate, penalități și 535.792.835 lei despăgubiri civile și a respins cererea reconvențională ca nefondată. În pronunțarea acestei hotărâri, cu privire la acțiunea principală s-a reținut potrivit expertizei contabile și tehnice, că cererea reclamantei este întemeiată. Potrivit expertizei contabile, în urma verificării documentelor prezentate de părți a rezultat că pârâta nu a achitat utilitățile, apă, gaz metan, energie electrică, aferente lunilor aprilie și mai pentru spațiul deținut prin închiriere, astfel că datorează valoarea acestora, în sumă de 86.645.938 lei, precum și penalitățile de întârziere aferente în sumă de 30.984.081 lei.

Cu privire la despăgubiri, instanța a reținut că pretențiile pentru suma de 535.792.835 lei, contravaloare materiale și manoperă sunt întemeiate, întrucât potrivit procesului verbal din 31 mai 2002, la predarea spațiului de către locatar acesta era degradat prin ridicarea de către acesta a instalației electrice, de încălzire, uși, geamuri, etc. Împotriva acestei sentințe, pârâta a declarat apel, admis de Curtea de Apel Bacău prin decizia nr. 54 din 7 iulie 2005, hotărârea primei instanțe fiind schimbată în parte în sensul admiterii în parte a acțiunii și obligării pârâtei la plata sumei de 117.630.019 lei, reprezentând contravaloare utilități și penalități, în loc de 653.422.854 lei și de 535.792.835 lei.

Au fost menținute celelalte dispoziții ale sentinței. Instanța a obligat intimata SC A. SRL către apelantă la cheltuieli de judecată în sumă de 60.310.857 lei. Instanța de apel a reținut, în principal că sunt întemeiate numai pretențiunile pentru utilitățile neachitate de locatară în lunile aprilie și mai 2002. În ce privesc despăgubirile pretinse de reclamanta locatoare, s-a reținut că spațiul a fost folosit pentru o activitate productivă, confecții textile, că nu avea amenajările necesare, astfel că acestea s-au efectuat de către pârâta locatară (gresie, faianță, rigips, uși, parchet, instalații electrice pentru mașinile de cusut, calorifere, motoare la ascensoare, uși interioare). Ca urmare a neînțelegerilor dintre părți, la 31 mai 2002, pârâta a predat spațiul reclamantei dar fără semnarea procesului verbal de predare.

Pârâta, anterior acestei date a ridicat îmbunătățirile efectuate de ea, dar care nu au dus la degradarea spațiului și anume instalația electrică pentru mașinile de cusut, calorifere, motoare la ascensoare și ușile interioare. Împotriva deciziei instanței de apel, reclamanta a declarat recurs în temeiul art. 304 pct. 8 și 9 C. proc. civ., formulând următoarele critici: - îmbunătățirile efectuate de pârâtă, adăugate la clădire, au devenit imobile prin destinație, astfel că nu puteau să fie ridicate fără a afecta construcția și ele aparțin proprietarului imobilului, împotriva căruia avea un drept de creanță; - nu a existat acordul proprietarului pentru modificările aduse, pârâta a încălcat obligațiile asumate, culminând cu vandalizarea spațiului închiriat.

Recursul este nefondat. Criticile recursului privesc respingerea capătului de cerere privind daunele în sumă de 535.792.855 lei, produse prin ridicarea îmbunătățirilor aduse spațiului închiriat. Instanța de apel a respins această cerere reținând că ridicarea instalației electrice exterioare, caloriferelor, motorului ascensor, nu au determinat degradarea imobilului. Ori, recurenta nu critică această reținere, nu face dovada degradărilor, ci susține că mobilele încorporate au devenit imobile prin destinație și nu puteau fi ridicate. În acest sens se reține: Categoria imobilelor prin destinație este reglementată prin art. 468 C. civ. care prevede că „obiectele ce proprietarul unui fond a pus pe el pentru serviciul și exploatarea acestui fond sunt imobile, prin destinație, iar alin. (2) indică în această categorie: animalele afectate la cultură, semințe, instrumente arătoare, stupi cu roi, pește, instrumente pentru exploatare fierării, etc. În art. 469 C. civ.

se prevede că devin imobile prin destinație, mobilele incorporate cu gips, var, ciment, care nu se pot scoate fără a deteriora partea fondului pe care sunt așezate. Aceste condiții nu sunt îndeplinite în speță. Pârâta a preluat imobilul fără dotările necesare desfășurării activității sale și a făcut, conform dovezilor din dosar, o serie de îmbunătățiri. Parte din mobilele incorporate în imobil, gresie, faianță, pereți rigips, parchet, au rămas în imobil devenite imobile prin destinație, deși proprietara nu a făcut dovada plății acestora. Au fost ridicate, numai bunurile care nu au determinat degradarea fondului, condiție prevăzută de art. 468 C. civ. și anume calorifere, instalație electrică exterioară, motor ascensor.

Ca urmare, cererea pentru despăgubiri întemeiat a fost respinsă de instanță ca nedovedită. Sunt de respins și susținerile recurentei în sensul lipsei acordului proprietarului, întrucât potrivit contractului, spațiul închiriat era afectat unei activități de producție, și toate îmbunătățirile s-au efectuat în acest scop. Așa fiind, hotărârea atacată fiind temeinică și legală, recursul urmează să fie respins ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge recursul declarat de reclamanta SC A. SRL Bacău, împotriva deciziei nr. 54 din 7 iulie 2005 a Curții de Apel Bacău, secția comercială și de contencios administrativ, ca nefondat. Irevocabilă. Pronunțata în ședință publică, astăzi 28 martie 2006.