ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 5198/2005

Asupra recursului de față;

Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:

La data de 17 iunie 1999 reclamanții

H.Ș.T. și H.V. au chemat în judecată pe pârâții A.S., A.V., A.I., A.G., SC C.

SA Cluj-Napoca, Consiliul Local al Municipiului Cluj-Napoca și RA A.Î.F.L.

Cluj-Napoca, pentru ca prin hotărârea ce se va pronunța să se dispună:

nulitatea absolută a contractelor de vânzare-cumpărare nr. 30.988 din 14

noiembrie 1996 încheiat de pârâtul A.S., nr. 31.186 din 12 noiembrie 1996

încheiat de pârâții A.V. și A.I., nr. 31.187 din 22 noiembrie 1996 încheiat de

pârâtul A.G. cu privire la apartamentele nr. 5, 7 și 11 situate în imobilul din

Cluj-Napoca; rectificarea cărții funciare în sensul radierii dreptului de

proprietate a cumpărătorilor, restabilirea situației anterioară de C.F. și

reînscrierea dreptului de proprietate al autorilor reclamanților în baza

sentinței civile nr. 10641/1996 a Judecătoriei Brașov.

În motivarea acțiunii reclamanții au

arătat că prin sentința civilă nr. 10641 din 9 octombrie 1996, hotărâre

definitivă și irevocabilă, s-a admis acțiunea reclamanților împotriva pârâților

Consiliul Local al Municipiului Cluj-Napoca și RA A.Î.S.L. Cluj-Napoca, s-a

dispus radierea dreptului de proprietate al statului și reînscrierea dreptului

de proprietate al antecesorilor reclamanților asupra imobilului din

Cluj-Napoca. Deși a fost parte în acel proces, pentru a îngreuna și mai mult

situația juridică a imobilului în litigiu, la data de 26 septembrie 1996,

Consiliul Local al Municipiului Cluj-Napoca a împărțit imobilul în mai multe

apartamente și, mai mult, dând dovadă de totală rea-credință, același pârât,

prin mandatarul său SC C. SA Cluj-Napoca, a înstrăinat apartamentele nr. 5, 7

și 11 pârâților persoane fizice, cu încălcarea prevederilor art. 3 alin. (6)

din H.G. nr. 11/1997.

În ședința din 24 noiembrie 1999

reclamanții au renunțat la judecată în raport cu pârâții SC C. SA Cluj-Napoca

și RA A.Î.F.L. Cluj, iar la 1 februarie 2000 reclamantul H.Ș.T. a precizat că

motivul de nulitate absolută a celor trei contracte de vânzare-cumpărare îl

constituie „cauza imorală gravă și eludarea legii”, atât vânzătorul, cât și

cumpărătorii fiind de rea-credință.

Deși la termenul din 8 martie 2000

reclamanții au arătat că renunță la petitul privind nulitatea celor trei

contracte de vânzare-cumpărare, susținând, în continuare, capetele de cerere referitoare

la rectificarea și restabilirea situației anterioare de carte funciară, totuși,

la data de 8 iunie 2000, pe cale separată, reclamantul H.Ș.T. a solicitat

constatarea nulității absolute a celor trei contracte de vânzare-cumpărare ca

fiind încheiate prin fraudă la lege (dosar nr. 4719/2000 al Judecătoriei

Cluj-Napoca).

La data de 13 septembrie 2000

Judecătoria Cluj-Napoca a dispus conexarea celor două dosare.

Prin încheierea nr. 8048 din 25

octombrie 2000, Judecătoria Cluj-Napoca s-a desesizat și a declinat competența

în favoarea Tribunalului Cluj.

Pentru a proceda astfel, judecătoria

a motivat că potrivit raportului de expertiză întocmit în cauză, valoarea

totală a apartamentelor, împreună cu terenul, este de 634.284.784 lei, din

care: apartamentul nr. 5 are o valoare de 57.521.263 lei; apartamentul nr. 7 o

valoare de 154.683.477 lei și apartamentul nr. 11 o valoare de 202.707.570 lei,

iar terenul aferent celor trei apartamente a fost evaluat de expert la

219.372.474 lei.

Tribunalul Cluj, secția civilă, prin

sentința nr. 291 din 6 iulie 2001 a respins acțiunea precizată, formulată de

reclamantul H.Ș.T. având ca obiect „rectificare C.F., restabilirea situației

anterioare de C.F., sistare C.F., constatare nulitate absolută contracte de

vânzare-cumpărare și intabulare C.F.” și s-a luat act de renunțarea la judecata

primului capăt de cerere din acțiunea inițială. Prin aceeași sentință s-a

respins acțiunea formulată de reclamanta H.V. pentru lipsa calității procesuale

active.

Pentru a hotărî astfel, tribunalul a

reținut, în esență, că pârâții au încheiat contractele de vânzare-cumpărare cu

bună-credință și că la întocmirea acestor contracte au fost respectate atât

prevederile Legii nr. 112/1996 în redactarea, în vigoare, la data încheierii

lor, cât și dispozițiile art. 948–968 C. civ.

Curtea de Apel Cluj, secția civilă,

prin decizia nr. 10 din 22 ianuarie 2002, a admis apelul declarat de

reclamantul H.Ș.T., a schimbat în parte sentința tribunalului în sensul că a

constatat nulitatea absolută a celor trei contracte de vânzare-cumpărare, a

dispus restabilirea situației anterioare de C.F. și a dispus radierea din C.F.

colectivă nr. 120412 Cluj a măsurii de împărțire în apartamente a imobilului.

Au fost păstrate celelalte dispoziții ale sentinței.

Pentru a decide astfel, instanța de

apel a reținut și motivat că interpretarea dată de tribunal cu privire la

buna-credință a părților în momentul vânzării apartamentului este greșită,

deoarece, în primul rând, Consiliul Local al Municipiului Cluj a fost parte în

procesul de revendicare a imobilului și avea cunoștință că bunul este litigios.

În al doilea rând, vânzarea apartamentelor către pârâți persoane fizice s-a

făcut mai înainte de rezolvarea cererii formulată de reclamant în temeiul Legii

nr. 112/1995, de unde s-a tras concluzia că pârâții cunoșteau situația

imobilului.

Împotriva deciziei dată în apel, în

termen legal, au declarat recurs pârâții A.G., A.V., A.I. și A.S., care au

invocat următoarele motive de casare: sentința civilă nr. 10641 din 9 octombrie

1996 a Judecătoriei Brașov, prin care s-a dispus retrocedarea imobilului către

reclamant, nu este opozabilă pârâților recurenți, deoarece nu au fost părți în

acel litigiu, iar reclamantul nu a pus în executare sentința; reclamantul nu a

făcut dovada intabulării dreptului său în cartea funciară, pe când recurenții

și-au intabulat dreptul lor, încă din anul 1996, în baza contractelor încheiate

conform Legii nr. 112/1995; reclamantul nu i-a notificat pe pârâți anterior

cumpărării apartamentelor, astfel că ei sunt dobânditori de bună-credință; la

data cumpărării apartamentelor proprietar al acestora era statul și în cartea

funduară nu era notată nici o mențiune referitoare la revendicarea

nemișcătorului; vânzătoare a apartamentelor a fost SC C. SA Cluj-Napoca, care

nu a fost parte în procesul de revendicare.

După sesizarea instanței de recurs,

la data de 24 iunie 2002, a decedat reclamantul H.Ș.T., care, potrivit

certificatului de moștenitor nr. 65/2002 eliberat de Biroul Notarului Public

S.T.D. din Cluj-Napoca (fila 23 dosar de recurs) a lăsat ca moștenitori pe

H.V., soție supraviețuitoare, H.I.S. și H.C.D., în calitate de fii și care au

declarat că înțeleg să continue procesul început de autorul lor.

Recursul este întemeiat în baza unui

motiv de ordine publică privind necompetența materială după valoare a

tribunalului; motiv ce a fost pus în discuția părților și urmează a fi rezolvat

conform art. 306 alin. (2) C. proc. civ.:

Litigiul dedus judecății are ca

obiect, în principal, acțiunea în nulitatea absolută a trei contracte de

vânzare-cumpărare încheiate în baza Legii nr. 112/1995 și anume: 1) contractul

nr. 30.988 din 14 noiembrie 1996, cumpărător fiind A.S., iar prețul stabilit

pentru apartamentul nr. 5 din Cluj-Napoca, a fost de 9.716.189 lei; 2)

contractul nr. 31.189 din 22 noiembrie 1996, cumpărători fiind pârâții A.V. și

I., iar prețul stabilit pentru apartamentul nr. 7 din același imobil a fost de

14.458.932 lei; 3) contractul nr. 31.187 din 26 noiembrie 1996, cumpărător

fiind pârâtul A.G., iar prețul plătit pentru apartamentul nr. 11 din imobilul

de mai sus a fost de 12.858.612 lei.

Rezultă astfel că reclamantul a

sesizat legal Judecătoria Cluj-Napoca, potrivit normelor în vigoare la data

sesizării, numai că instanțele au apreciat greșit „ obiectul contractelor” în sensul

că are o valoare totală de 634.284.784 lei și că litigiul ar atrage competența

materială a tribunalului în primă instanță. Or, suma de 634.284.784 lei

reprezintă valoarea de circulație a celor trei apartamente și a terenului

aferent, stabilită în cursul procesului pe cale de expertiză de specialitate și

nu are nici o legătură cu prețurile stipulate în contractele de

vânzare-cumpărare a căror nulitate absolută se cere în litigiul de față.

La stabilirea competenței materiale

după valoare, în cadrul procesual al acțiunilor în nulitatea unui act juridic,

trebuie însă avut în vedere prețul consemnat în contractul de

vânzare-cumpărare, deoarece, cât timp nu este contestat, prețul constituie

singurul element de apreciere de natură obiectivă, neavând relevanță pentru

stabilirea competenței după valoare estimarea imobilului făcută de un organ

fiscal și valoarea stabilită ulterior în cadrul unui proces pe cale de

expertiză, deoarece, în aceste din urmă situații, stabilirea competenței

materiale ar depinde, în totalitate, de un factor subiectiv și, în orice caz,

exterior actului juridic ce se cere a fi anulat.

Cum acțiunea reclamantului nu este

în revendicare imobiliară, întrucât nu se pot contesta legăturile ce există

între acțiunea în nulitate și contract, și cum prin nulitate se urmărește

sancționarea actului juridic cu lipsirea lui de efectele contrarii normelor

juridice edictate pentru încheierea sa valabilă, înseamnă că la stabilirea

instanței competente să soluționeze acțiunea, are relevanță exclusivă doar cuantumul

prețului stipulat în actul a cărui nulitate se cere în justiție, iar nu alte

evaluări străine contractului.

Față de cele ce preced, se constată

că instanțele au soluționat cele două acțiuni ale reclamantului cu încălcarea

normelor legale în vigoare la data sesizării referitoare la competența

materială după valoare, motiv pentru care se va admite recursul pârâților, vor

fi casate hotărârile date în cauză și se va trimite litigiul spre soluționare

în fond la Judecătoria Cluj-Napoca, urmând ca susținerile din recurs să fie

analizate, sub formă de apărări, în rejudecare.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE:

Admite recursul declarat de pârâții

A.G., A.I., A.V. și A.S. împotriva deciziei civile nr. 10 din 22 ianuarie 2002

a Curții de Apel Cluj.

Casează decizia recurată, sentința

civilă nr. 291 din 6 iunie 2001 a Tribunalului Cluj precum și încheierea nr.

8048 din 25 octombrie 2000 a Judecătoriei Cluj-Napoca și trimite cauza pentru

rejudecare la aceeași judecătorie.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi 15 iunie 2005.