ÎCCJ, decizie (scj.ro #82322)

Contracte de vânzare-cumpărare fondate pe Legea nr. 112/1995. Acțiuni în nulitatea absolută a contractelor. Competența materială de soluționare a acțiunilor în raport cu valoarea locuințelor. Cuprins pe materii . Drept procesual civil. Contracte de vânzare-cumpărare fondate pe Legea nr. 112/1995. Acțiuni în nulitatea absolută a contractelor. Competența materială de soluționare a acțiunilor în raport cu valoarea locuințelor. Index alfabetic . Drept procesual civil. - Contracte de vânzare-cumpărare (Legea nr. 112/1995) - Nulitate - Competența materială. C.pr.civ. art. 1 pct. 1; art. 2 pct 1 lit. b. În aplicarea art. 1 pct. 1 și art. 2 ali.b din C.pr.civ. în cazul acțiunilor civile pentru nulitatea contractului de vânzare-cumpărare fondat pe Legea nr. 112/1995 competența materială de soluționare, în primă instanță, se stabilește în raport cu prețul prevăzut în contract, iar nu față de valoarea stabilită prin expertiză judiciară.

Î.C.C.J., Secția civilă și de proprietate intelectuală, decizia nr. 5198 din 15 iunie 2005 La 17 iunie 1999 reclamanții H.Ș.T. și H.V. au chemat în judecată pe pârâții A.S., A.V., A.I., A.G., SC Constructardealul SA Cluj-Napoca, Consiliul Local al Municipiului Cluj-Napoca și Regia Autonomă de Administrare și Întreținere a Fondului Locativ Cluj-Napoca, pentru ca, prin hotărârea ce se va pronunța, să se dispună: nulitatea absolută a contractelor de vânzare-cumpărare nr.30.988 din 14 noiembrie 1996 încheiat de pârâtul A.S., nr.31.186 din 12 noiembrie 1996 încheiat de pârâții A.V. și A.I., nr. 31.187 din 22 noiembrie 1996 încheiat de pârâtul A.G. cu privire la apartamentele nr.5, 7 și 11 situate într-un imobilul din Cluj-Napoca, rectificarea cărții funciare în sensul radierii dreptului de proprietate a cumpărătorilor, restabilirea situației anterioară de carte funciară și reînscrierea dreptului de proprietate al autorilor reclamanților.

În motivarea acțiunii reclamanții au arătat că prin sentința civilă nr.10641 din 9 octombrie 1996, hotărâre definitivă și irevocabilă, s-a admis acțiunea reclamanților împotriva pârâților Consiliul Local al Municipiului Cluj-Napoca și Regia Autonomă de Administrare și Întreținere a Spațiului Locativ Cluj-Napoca, s-a dispus radierea dreptului de proprietate al statului și reînscrierea dreptului de proprietate al antecesorilor reclamanților asupra unui imobil din Cluj-Napoca.. Deși a fost parte în acel proces, pentru a îngreuna și mai mult situația juridică a imobilului în litigiu, la data de 26 septembrie 1996, Consiliul Local al Municipiului Cluj-Napoca a împărțit imobilul în mai multe apartamente și, mai mult, dând dovadă de totală rea-credință, același pârât, prin mandatarul său SC Constructardealul SA Cluj-Napoca, a înstrăinat apartamentele nr. 5, 7 și 11 pârâților persoane fizice, cu încălcarea prevederilor art. 3 alin. 6 din HG nr.11/1997.

Prin încheierea nr.8048 din 25 octombrie 2000, Judecătoria Cluj-Napoca s-a desesizat și a declinat competența în favoarea Tribunalului Cluj, reținând judecătoria a motivat că potrivit raportului de expertiză întocmit în cauză, valoarea totală a apartamentelor, împreună cu terenul, este de 634.284.784 de lei. Tribunalul Cluj, secția civilă, prin sentința nr. 291 din 6 iulie 2001 a respins acțiunea reținând, în esență, că pârâții au încheiat contractele de vânzare-cumpărare cu bună-credință și că la întocmirea acestor contracte au fost respectate atât prevederile Legii nr.112/1996 în redactarea, în vigoare, la data încheierii lor, cât și dispozițiile art.948 – 968 codul civil.

Curtea de Apel Cluj, secția civilă, prin decizia nr. 10 din 22 ianuarie 2002, a admis apelul declarat de reclamantul H.Ș.T., a schimbat în parte sentința tribunalului în sensul că a constatat nulitatea absolută a celor trei contracte de vânzare-cumpărare, a dispus restabilirea situației anterioare de carte funciară și a dispus radierea din cartea funciară colectivă nr.120412 Cluj a măsurii de împărțire în apartamente a imobilului. Pentru a decide astfel, instanța de apel a reținut și motivat că intrepretarea dată de tribunal cu privire la buna-credință a părților în momentul vânzării apartamentului este greșită, deoarece, în primul rând, Consiliul Local al Municipiului Cluj a fost parte în procesul de revendicare a imobilului și avea cunoștință că bunul este litigios.

În al doilea rând, vânzarea apartamentelor către pârâți persoane fizice s-a făcut mai înainte de rezolvarea cererii formulată de reclamant în temeiul Legii nr. 112/1995, de unde s-a tras concluzia că pârâții cunoșteau situația imobilului.

Împotriva deciziei dată în apel au declarat recurs pârâții – cumpărători ai apartamentelor - care au invocat următoarele motive de casare: sentința civilă nr.10641 din 9 octombrie 1996 a Judecătoriei Brașov, prin care s-a dispus retrocedarea imobilului, nu le este opozabilă, deoarece nu au fost părți în acel litigiu; nu s-a pus în executare sentința de retrocedare a imobilului; nu s-a făcut dovada intabulării dreptului în cartea funciară, pe când recurenții și-au intabulat dreptul lor, încă din anul 1996, în baza contractelor încheiate conform Legii nr. 112/1995; nu au fost notificați anterior cumpărării apartamentelor, astfel că ei sunt dobânditori de bună-credință; la data cumpărării apartamentelor, proprietar al acestora era statul și în cartea funduară nu era notată nici o mențiune referitoare la revendicarea nemișcătorului; vânzătoare a apartamentelor a fost SC Constructardealul SA Cluj-Napoca, care nu a fost parte în procesul de revendicare.

După sesizarea instanței de recurs, la data de 24 iunie 2002, a decedat reclamantul H.Ș.T., care, potrivit certificatului de moștenitor nr. 65/2002 a lăsat ca moștenitori pe H.V. – soție supraviețuitoare, H.I.S. și H.C.D., în calitate de fii și care au declarat că înțeleg să continuie procesul început de autorul lor. Recursul este întemeiat în baza unui motiv de ordine publică privind necompetența materială după valoare a tribunalului; motiv ce a fost pus în discuția părților . Litigiul dedus judecății are ca obiect, în principal, acțiunea în nulitatea absolută a trei contracte de vânzare-cumpărare încheiate în baza Legii nr.112/1995 și anume: 1) contractul nr.30.988 din 14 noiembrie 1996, cumpărător fiind A.S., iar prețul stabilit pentru apartamentul nr. 5 a fost de 9.716.189 de lei; 2) contractul nr. 31.189 din 22 noiembrie 1996, cumpărători fiind pârâții A.V.

și A.I., iar prețul stabilit pentru apartamentul nr. 7 a fost de 14.458.932 de lei; 3) contractul nr. 31.187 din 26 noiembrie 1996, cumpărător fiind pârâtul A.G., iar prețul plătit pentru apartamentul nr.11 din imobilul de mai sus a fost de 12.858.612 de lei. Rezultă astfel că reclamantul a sesizat legal Judecătoria Cluj-Napoca, potrivit normelor în vigoare la data sesizării, numai că instanțele au apreciat greșit „ obiectul contractelor” în sensul că are o valoare totală de 634.284.784 de lei și că litigiul ar atrage competența materială a tribunalului în primă instanță. Or, suma de 634.284.784 de lei reprezintă valoarea de circulație a celor trei apartamente și a terenului aferent, stabilită în cursul procesului pe cale de expertiză de specialitate și nu are nici o legătură cu prețurile stipulate în contractele de vânzare-cumpărare a căror nulitate absolută se cere în litigiul de față.

La stabilirea competenței materiale după valoare, în cadrul procesual al acțiunilor în nulitatea unui act juridic, trebuie însă avut în vedere prețul consemnat în contractul de vânzare-cumpărare, deoarece, cât timp nu este contestat, prețul constituie singurul element de apreciere de natură obiectivă, neavând relevanță pentru stabilirea competenței după valoare estimarea imobilului făcută de un organ fiscal și valoarea stabilită ulterior în cadrul unui proces pe cale de expertiză, deoarece, în aceste din urmă situații, stabilirea competenței materiale ar depinde, în totalitate, de un factor subiectiv și, în orice caz, exterior actului juridic ce se cere a fi anulat.

Cum acțiunea reclamantului nu este în revendicare imobiliară, întrucât nu se pot contesta legăturile ce există între acțiunea în nulitate și contract, și cum prin nulitate se urmărește sancționarea actului juridic cu lipsirea lui de efectele contrarii normelor juridice edictate pentru încheierea sa valabilă, înseamnă că la stabilirea instanței competente să soluționeze acțiunea, are relevanță exclusivă doar cuantumul prețului stipulat în actul a cărui nulitate se cere în justiție, iar nu alte evaluări străine contractului.

Față de cele ce preced, se constată că instanțele au soluționat cele două acțiuni ale reclamantului cu încălcarea normelor legale în vigoare la data sesizării referitoare la competența materială după valoare, motiv pentru care s-a admis recursul pârâților, au fost casate hotărârile date în cauză și s-a trimis litigiul spre soluționare în fond la Judecătoria Cluj-Napoca, urmând ca susținerile din recurs să fie analizate, sub formă de apărări, în rejudecare.