ÎCCJ, decizie (scj.ro #82322)
ÎCCJ, decizie (scj.ro #82322) (Înalta Curte de Casație și Justiție)
Contracte de vânzare-cumpărare fondate pe Legea nr. 112/1995.
Acțiuni în nulitatea absolută a contractelor. Competența materială de
soluționare a acțiunilor în raport cu valoarea locuințelor.
Cuprins
pe materii
. Drept procesual civil. Contracte de vânzare-cumpărare
fondate pe Legea nr. 112/1995. Acțiuni în nulitatea absolută a contractelor. Competența
materială de soluționare a acțiunilor în raport cu valoarea locuințelor.
Index
alfabetic
. Drept procesual civil.
-
Contracte de vânzare-cumpărare (Legea nr. 112/1995)
-
Nulitate
-
Competența materială.
C.pr.civ. art. 1 pct. 1; art. 2 pct 1 lit. b.
În aplicarea art. 1 pct. 1 și art. 2 ali.b din C.pr.civ. în cazul acțiunilor
civile pentru nulitatea contractului de vânzare-cumpărare fondat pe Legea nr.
112/1995 competența materială de soluționare, în primă instanță, se stabilește
în raport cu prețul prevăzut în contract, iar nu față de valoarea stabilită
prin expertiză judiciară.
Î.C.C.J.,
Secția civilă și de proprietate intelectuală, decizia nr. 5198 din 15 iunie
2005
La 17 iunie 1999 reclamanții H.Ș.T. și H.V. au chemat în
judecată pe pârâții A.S., A.V., A.I., A.G., SC Constructardealul SA
Cluj-Napoca, Consiliul Local al Municipiului Cluj-Napoca și Regia Autonomă de
Administrare și Întreținere a Fondului Locativ Cluj-Napoca, pentru ca, prin
hotărârea ce se va pronunța, să se dispună: nulitatea absolută a contractelor
de vânzare-cumpărare nr.30.988 din 14 noiembrie 1996 încheiat de pârâtul A.S.,
nr.31.186 din 12 noiembrie 1996 încheiat de pârâții A.V. și A.I., nr. 31.187
din 22 noiembrie 1996 încheiat de pârâtul A.G. cu privire la
apartamentele nr.5, 7 și 11 situate într-un imobilul din Cluj-Napoca,
rectificarea cărții funciare în sensul radierii dreptului de proprietate a
cumpărătorilor, restabilirea situației anterioară de carte funciară și
reînscrierea dreptului de proprietate al autorilor reclamanților.
În motivarea acțiunii reclamanții au arătat că prin sentința
civilă nr.10641 din 9 octombrie 1996, hotărâre definitivă și irevocabilă, s-a
admis acțiunea reclamanților împotriva pârâților Consiliul Local al
Municipiului Cluj-Napoca și Regia Autonomă de Administrare și Întreținere a
Spațiului Locativ Cluj-Napoca, s-a dispus radierea dreptului de proprietate al
statului și reînscrierea dreptului de proprietate al antecesorilor
reclamanților asupra unui imobil din Cluj-Napoca.. Deși a fost parte în
acel proces, pentru a îngreuna și mai mult situația juridică a imobilului în
litigiu, la data de 26 septembrie 1996, Consiliul Local al Municipiului
Cluj-Napoca a împărțit imobilul în mai multe apartamente și, mai mult, dând
dovadă de totală rea-credință, același pârât, prin mandatarul său SC
Constructardealul SA Cluj-Napoca, a înstrăinat apartamentele nr. 5, 7 și 11
pârâților persoane fizice, cu încălcarea prevederilor art. 3 alin. 6 din HG
nr.11/1997.
Prin încheierea nr.8048 din 25 octombrie 2000, Judecătoria
Cluj-Napoca s-a desesizat și a declinat competența în favoarea Tribunalului
Cluj, reținând judecătoria a motivat că potrivit raportului de expertiză
întocmit în cauză, valoarea totală a apartamentelor, împreună cu terenul, este
de 634.284.784 de lei.
Tribunalul Cluj, secția civilă, prin sentința nr. 291 din 6
iulie 2001 a respins acțiunea reținând, în esență, că pârâții au încheiat
contractele de vânzare-cumpărare cu bună-credință și că la întocmirea acestor
contracte au fost respectate atât prevederile Legii nr.112/1996 în redactarea,
în vigoare, la data încheierii lor, cât și dispozițiile art.948 – 968 codul
civil.
Curtea de Apel Cluj, secția civilă, prin decizia nr. 10 din 22
ianuarie 2002, a admis apelul declarat de reclamantul H.Ș.T., a schimbat în
parte sentința tribunalului în sensul că a constatat nulitatea absolută a celor
trei contracte de vânzare-cumpărare, a dispus restabilirea situației anterioare
de carte funciară și a dispus radierea din cartea funciară colectivă nr.120412
Cluj a măsurii de împărțire în apartamente a imobilului.
Pentru a decide astfel, instanța de apel a reținut și motivat că
intrepretarea dată de tribunal cu privire la buna-credință a părților în
momentul vânzării apartamentului este greșită, deoarece, în primul rând,
Consiliul Local al Municipiului Cluj a fost parte în procesul de revendicare a
imobilului și avea cunoștință că bunul este litigios. În al doilea rând,
vânzarea apartamentelor către pârâți persoane fizice s-a făcut mai
înainte de rezolvarea cererii formulată de reclamant în temeiul Legii nr.
112/1995, de unde s-a tras concluzia că pârâții cunoșteau situația imobilului.
Împotriva deciziei dată în apel au declarat recurs pârâții – cumpărători
ai apartamentelor - care au invocat următoarele motive de casare:
sentința civilă nr.10641 din 9 octombrie 1996 a Judecătoriei Brașov, prin care
s-a dispus retrocedarea imobilului, nu le este opozabilă, deoarece nu au fost
părți în acel litigiu; nu s-a pus în executare sentința de retrocedare a
imobilului; nu s-a făcut dovada intabulării dreptului în cartea funciară, pe
când recurenții și-au intabulat dreptul lor, încă din anul 1996, în baza
contractelor încheiate conform Legii nr. 112/1995; nu au fost notificați
anterior cumpărării apartamentelor, astfel că ei sunt dobânditori de
bună-credință; la data cumpărării apartamentelor, proprietar al acestora era
statul și în cartea funduară nu era notată nici o mențiune referitoare la
revendicarea nemișcătorului; vânzătoare a apartamentelor a fost SC
Constructardealul SA Cluj-Napoca, care nu a fost parte în procesul de
revendicare.
După sesizarea instanței de recurs, la data de 24 iunie 2002, a
decedat reclamantul H.Ș.T., care, potrivit certificatului de moștenitor nr.
65/2002 a lăsat ca moștenitori pe H.V. – soție supraviețuitoare, H.I.S. și
H.C.D., în calitate de fii și care au declarat că înțeleg să continuie procesul
început de autorul lor.
Recursul este întemeiat în baza unui motiv de ordine publică
privind necompetența materială după valoare a tribunalului; motiv ce a fost pus
în discuția părților .
Litigiul dedus judecății are ca obiect, în principal, acțiunea
în nulitatea absolută a trei contracte de vânzare-cumpărare încheiate în baza
Legii nr.112/1995 și anume: 1) contractul nr.30.988 din 14 noiembrie 1996,
cumpărător fiind A.S., iar prețul stabilit pentru apartamentul nr. 5 a fost de
9.716.189 de lei; 2) contractul nr. 31.189 din 22 noiembrie 1996, cumpărători
fiind pârâții A.V. și A.I., iar prețul stabilit pentru apartamentul nr. 7 a
fost de 14.458.932 de lei; 3) contractul nr. 31.187 din 26 noiembrie 1996,
cumpărător fiind pârâtul A.G., iar prețul plătit pentru apartamentul nr.11 din
imobilul de mai sus a fost de 12.858.612 de lei.
Rezultă astfel că reclamantul a sesizat legal Judecătoria
Cluj-Napoca, potrivit normelor în vigoare la data sesizării, numai că
instanțele au apreciat greșit „ obiectul contractelor” în sensul că are o
valoare totală de 634.284.784 de lei și că litigiul ar atrage competența
materială a tribunalului în primă instanță. Or, suma de 634.284.784 de lei
reprezintă valoarea de circulație a celor trei apartamente și a terenului
aferent, stabilită în cursul procesului pe cale de expertiză de specialitate și
nu are nici o legătură cu prețurile stipulate în contractele de
vânzare-cumpărare a căror nulitate absolută se cere în litigiul de față.
La stabilirea competenței materiale după valoare, în cadrul
procesual al acțiunilor în nulitatea unui act juridic, trebuie însă avut în vedere
prețul consemnat în contractul de vânzare-cumpărare, deoarece, cât timp nu este
contestat, prețul constituie singurul element de apreciere de natură obiectivă,
neavând relevanță pentru stabilirea competenței după valoare estimarea
imobilului făcută de un organ fiscal și valoarea stabilită ulterior în cadrul
unui proces pe cale de expertiză, deoarece, în aceste din urmă situații,
stabilirea competenței materiale ar depinde, în totalitate, de un factor
subiectiv și, în orice caz, exterior actului juridic ce se cere a fi anulat.
Cum acțiunea reclamantului nu este în revendicare imobiliară,
întrucât nu se pot contesta legăturile ce există între acțiunea în nulitate și
contract, și cum prin nulitate se urmărește sancționarea actului juridic cu
lipsirea lui de efectele contrarii normelor juridice edictate pentru încheierea
sa valabilă, înseamnă că la stabilirea instanței competente să soluționeze
acțiunea, are relevanță exclusivă doar cuantumul prețului stipulat în actul a
cărui nulitate se cere în justiție, iar nu alte evaluări străine contractului.
Față de cele ce preced, se constată că instanțele au soluționat
cele două acțiuni ale reclamantului cu încălcarea normelor legale în vigoare la
data sesizării referitoare la competența materială după valoare, motiv pentru
care s-a admis recursul pârâților, au fost casate hotărârile date în cauză și
s-a trimis litigiul spre soluționare în fond la Judecătoria Cluj-Napoca, urmând
ca susținerile din recurs să fie analizate, sub formă de apărări, în
rejudecare.