Decizia nr. 201/2005 — ÎCCJ, Secția civilă și de proprietate intelectuală — Contract de vânzare-cumpărare. Teren și spațiu comercial

Contract de vânzare-cumpărare. Teren și spațiu comercial. Perfectare Cuprins pe materii : Drept civil. Obligații. Contracte. Contract de vânzare-cumpărare. Teren și spațiu comercial. Perfectare Index alfabetic : Drept civil - contract de vânzare-cumpărare (teren și construcții); perfectare C.civ .: art . 969, art . 1176, art . 1295, art . 1303 În baza contractului de vânzare-cumpărare sub semnătură privată, semnat conform art . 1176 C. civ ., societatea comercială cumpărătoare a dobândit dreptul de proprietate asupra spațiului comercial care a constituit obiectul convenției, în temeiul art . 1295 C. civ . În privința terenului, aferent spațiului comercial, societatea comercială cumpărătoare este în drept a solicita obligarea vânzătorului de a semna un contract autentic notarial, urmând ca, în caz de neconformare, hotărârea instanței judecătorești sesizată să țină loc de contract autentic.

Convenția părților reprezintă legea acestora, conform art . 969 C. civ ., astfel că nu se mai poate pune în discuție prețul imobilului chiar dacă el nu exprimă valoarea reală a acestuia. Cel mult, neseriozitatea prețului, la care se referă art . 1303 C. civ . poate reprezenta o cauză de anulare a contractului . I.C.C.J., secția civilă și de proprietate intelectuală, decizia nr . 201 din 14 ianuarie 2005 Prin sentința civilă 10910 din 28 noiembrie 2003 Judecătoria Cluj-Napoca admis acțiunea reclamantei Societatea Comercială „C.T.” SRL, împotriva Statului Român prin Consiliul Local al Municipiului Cluj-Napoca – pe care l-a obligat să semneze reclamantei contractul autentic de vânzare-cumpărare cu privire la imobilul înscris în CF 144643 Cluj-Napoca nr . top 12976/1/LXXX I, pentru prețul de 200.000.000 de lei, preț achitat integral la data de 7 octombrie 2002 în caz contrar, sentința pronunțată fiind act apt pentru intabulare.

La rămânerea irevocabilă a sentinței, instanța a dispus înscrierea în CF a dreptului de proprietate al reclamantei asupra imobilului, cu titlu de cumpărătoare. Instanța a reținut că, la data de 15 aprilie 1999, Consiliul Local Cluj-Napoca a încheiat cu societatea reclamantă un contract de vânzare-cumpărare, printr-un înscris sub semnătură privată, cu privire la imobilul menționat, pentru prețul de 200.000.000 de lei achitat în întregime. Fiind îndeplinite condițiile prevăzute de art . 1093 și 1097 C.civ ., art . 17 din DL nr . 115/1938, Consiliul Local al Municipiului Cluj-Napoca a fost obligat să semneze contractul autentic notarial cu privire la imobilul menționat, în caz contrar sentința fiind aptă pentru intabulare.

Instanța a dispus în conformitate cu art . 46 D-L nr . 115/1938 intabularea dreptului de proprietate în favoarea societății reclamante – cu titlu de cumpărătoare. Prin decizia civilă 517/A din 3 martie 2004 Curtea de Apel Cluj a respins ca nefondat apelul declarat de Consiliul Local al Municipiului Cluj-Napoca În recursul declarat de Consiliul Local al Municipiului Cluj - Napoca s-a arătat că instanța a dispus perfectarea contractului de vânzare-cumpărare privind imobilul contractat cu societatea reclamantă la o valoare cu mult sub prețul pieții și cu mult sub prețul expertizei ordonate și efectuate – acela de peste 1 miliard lei, deși și un atare preț este discutabil. Ca urmare, recurentul a solicitat efectuarea unei noi expertize tehnice numită să stabilească valoarea de piață a imobilului, și care să reprezinte prețul de vânzare al acestuia.

Recursul este nefondat . Societatea reclamantă a achitat integral prețul în condițiile și la termenele prevăzute în contract – intrând în posesia imobilului în baza principiului consensualismului , ce opera în 1999 în privința construcțiilor. Efectele translative de proprietate ale contractului s-au produs, în privința construcției, forma autentică reprezentând doar o cerință pentru transmiterea proprietății terenului și intabulării acestuia. În acest context, în care convenția părților reprezintă legea acestora potrivit art . 969 C.civ ., nu se mai poate pune în discuție prețul imobilului chiar dacă el nu exprimă valoarea reală a acestuia.

Cel mult, neseriozitatea prețului poate reprezenta o cauză de anulare a contractului – aspect care însă excede cadrul procesual al investirii instan . Forța obligatorie a contractului, în care părțile au stabilit prețul de cumpărare a imobilului, exclude orice modificare unilaterală a acestuia, dincolo de orice considerente, fapt care a motivat și înlăturarea, de către instanță, a concluziilor raportului de expertiză referitoare la valoarea de circulație a imobilului și solicitarea Consiliului Local Cluj-Napoca privind refacerea raportului de expertiză. În condițiile în care efectele contractului de vânzare-cumpărare a construcției s-au epuizat definitiv – prin executarea acestuia – preluarea construcției în posesia cumpărătorului și plata integrală a prețului, în condițiile stipulate de părți – către vânzător, nu se mai poate pune în discuție cuantumul prețului.

Din perspectiva celor mai sus arătate, recursul a fost respins ca nefondat .