ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 2276/2005

Asupra recursului civil de față:

Din examinarea lucrărilor din dosar,

constată următoarele:

Prin cererea înregistrată sub nr. 6801 din 18 septembrie

2001 reclamanții P.Ș.R., P.N.O. și M.R.E. au chemat în judecată pe pârâții

Primăria municipiului București, municipiul București prin Primarul General,

G.Ș. și SC H.N. SA pentru ca prin hotărâre judecătorească să se constate

nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr. 3801/21583 din 25

martie 1997 încheiat între Primăria municipiului București prin SC H. SA

București și G.P. privind imobilul situat în București.

S-a mai solicitat că pârâtul G.P. să fie obligat să lase

reclamanților în deplină proprietate și liniștită posesie respectivul imobil.

În motivarea acțiunii reclamanții au susținut că autorii lor

M.A. și M.C. au dobândit imobilul din litigiu prin actul de vânzare-cumpărare

nr. 26734 din 24 iulie 1928 transcris sub nr. 14215/1929 la fostul Tribunal

Ilfov, privind terenul pe care ulterior au ridicat construcția, imobil ce a

fost preluat abuziv prin Decretul nr. 92/1950, autorii lor fiind exceptați de

la naționalizare.

Prin sentința civilă nr. 883 din 3 iulie 2002, Tribunalul

București, secția a IV-a civilă, a respins ca nefondată acțiunea reclamanților.

Pentru a pronunța această hotărâre s-au avut în vedere

următoarele:

Reclamanții au dovedit că sunt moștenitorii foștilor proprietari

tabulari și că o primă acțiune în revendicare formulată pe dreptul comun le-a

fost admisă prin sentința civilă nr. 10803/1994 a Judecătoriei sectorului 1

București, dar această sentință a fost casată prin decizia civilă nr. 523 din

23 februarie 1996 a Curții Supreme de Justiție; dar nu pentru nelegalități de

fond, situație în care consideră că dreptul lor este principiu recunoscut.

Contractul de vânzare-cumpărare nr. 3801/21583 s-a încheiat

în favoarea pârâtului G.P. la 25 martie 1997, deci după data la care soluția de

respingere a acțiunii în revendicare a reclamanților pentru imobilul în litigiu

era definitivă și irevocabilă.

În aceste condiții, vânzarea imobilului s-a reținut a fi

fost făcută cu respectarea condițiilor de formă și fond prevăzute de Legea nr.

112/1995, situație în care nu poate fi reținută frauda la lege invocată de

reclamanți și nici nulitatea absolută a contractului pentru neseriozitatea

prețului, acesta fiind stabilit în raport de actele normative în vigoare la

momentul încheierii lui.

De asemenea, reclamanții nu au făcut nici o dovadă că au

somat pe pârâtul G.P. să nu cumpere apartamentul pe care-l deținerea cu titlu

de chiriaș, aducându-i la cunoștință că vor formula o nouă acțiune în

revendicare.

Astfel, tribunalul a apreciat că pârâtul a fost de bună

credință la data încheierii contractului, având reprezentarea că dobândește

bunul de la adevăratul proprietar, situație în care capătul de cerere s-a

apreciat ca nefondat. La fel s-a reținut și al doilea petit, cu motivarea că acțiunea

fiind introdusă după intrarea în vigoare a Legii nr. 10/2001, în speță sunt

aplicabile norme de drept material ale acestui act normativ.

Astfel, conform art. 46 din Legea nr. 10/2001, actele

juridice de înstrăinare, ce au ca obiect imobilele ce cad sub incidența acestei

legi sunt valabile dacă au fost încheiate cu respectarea legilor în vigoare la

data înstrăinării.

Prin decizia civilă nr. 122A din 27 februarie 2003, Curtea

de Apel București, secția a III-a civilă, a respins ca nefondat apelul declarat

de reclamanți împotriva sentinței civile nr. 883 din 3 iunie 2002 a

Tribunalului București, secția a III-a civilă.

A reținut că sentința civilă nr. 10809 din 3 noiembrie 1994,

definitivă și irevocabilă a fost desființată în urma promovării recursului în anulare,

prin decizia civilă nr. 532 din 23 februarie 1996 a Curții Supreme de Justiție,

secția civilă.

Dat fiind această situație, reclamanții nu mai pot invoca

efectele hotărârii judecătorești de retrocedare a imobilului în litigiu, în

acest sens fiind dispozițiile art. 311 alin. (1) C. proc. civ.

Ulterior, reclamanții au promovat acțiunea în revendicare

pentru obținerea recunoașterii dreptului de proprietate asupra imobilului în

litigiu și prin sentința civilă nr. 8478 din 26 iunie 1997 s-a reținut autoritatea

de lucru judecat, hotărâre definitivă și irevocabilă.

Sentința civilă nr. 16984 din 21 octombrie 1998 a

Judecătoriei sectorului 1 București a fost desființată prin decizia civilă nr.

3648 din 21 decembrie 1999 definitivă prin constatarea nulității recursului

(decizia civilă nr. 2580 din 7 septembrie 2000 a Curții de Apel București).

Curtea a constatat că la data promovării acțiunii pentru

anularea contractului de vânzare cumpărare era în vigoare Legea nr. 10/2001,

ceea ce impune a avea pe de o parte în vedere probele administrate și pe de

altă parte cadrul legal existent.

Astfel, s-a reținut că după pronunțarea deciziei civile nr.

532 din 23 februarie 1996 a Curții Supreme de Justiție, pârâților li s-a cerut

certitudinea că ciclul procesual privind proprietatea imobilului s-a încheiat.

Ei au respectat toate criteriile impuse de dispozițiile art. 9 din Legea nr.

112/1995, astfel încât la data încheierii contractului de vânzare cumpărare nu

existau motive de nulitate.

Chiar dacă s-ar porni de la premisa că prin Legea nr.

10/2001 imobilul din litigiu ar intra în categoria „imobile preluate în mod

abuziv” [art. 2 alin. (1)], pârâții persoane fizice sunt apărați de

dispozițiile art. 46 alin. (2) din lege, în favoarea lor fiind prezumția de

bună credință, dar și probele concrete administrate în cauza care o

fundamentează și îi conferă eficiență, finalizarea fazelor procesuale care au

consacrat principiul

eror comunis facit ius

.

În cauză nu au fost administrate alte probe relevante care

să dovedească condițiile concrete de încheiere ale contractului de vânzare

cumpărare, în măsură să fundamenteze pe de o parte frauda la lege ori cauza

ilicită, ori pe de altă parte, reaua credință a pârâților.

În ceea ce privește al doilea capăt de cerere, s-a apreciat

că ar putea fi admisibil numai în situația în care ar rezulta materializarea

principiului repunerii părților în situația anterioară (ca efect al nulității,

întrucât, ca acțiune în revendicare (compararea titlurilor aflate în conflict),

acesta nu ar fi admisibil, deoarece legea specială a impus proceduri speciale

de obținere a restituirii în natură a imobilului.

Împotriva acestei decizii au declarat recurs în termen

reclamanții

P.Ș.R.,

P.N.O. și M.R.E. întemeiat în drept pe dispozițiile art. 304 pct. 8 și 9 C.

proc. civ.

De fapt, în recurs se reiau criticile formulate și în apel

destul de amplu, în sensul că reclamanții au formulat acțiune în revendicare

încă din anul 1994, dar deși sentința de retrocedare a fost desființată în

cadrul unui recurs în anulare, această desființare nu privește chestiuni de

fond ci numai un aspect care a fost reglementat în cele din urmă prin apariția

Legii nr. 112/1995, faptul că la acea vreme se considera că instanțele de

judecată nu sunt competente să soluționeze acest gen de cereri; existența sau

nu a titlului statului sunt pe deplin clarificate prin soluțiile date de

instanță.

De asemenea, se mai susține că existența unei acțiuni în

revendicare și a unor cereri în privința bunului în discuție, nu poate

constituit un temei în justificarea bunei credințe a foștilor chiriași. In

condițiile în care era interzisă vânzarea imobilelor până la momentul

reglementării definitive a situației lor juridice, încheierea contractelor de

vânzare constituie un caz clar de fraudare a legii, instanța nepronunțându-se

sub acest aspect pe baza unei analize a probelor necesare a fi administrate.

Neprocedând la compararea celor două titluri de proprietate

, instanța nu a soluționat cel de-al

doilea capăt de cerere, aspect de natură a duce la o altă soluție; nu s-au avut

în vedere nici dispozițiile art. 46 și art. 47 din Legea nr. 10/2001 pentru a

se putea ajunge la o soluție în legătură cu imobilul din litigiu în sensul

celor solicitate.

Recursul este fondat și va fi admis cu consecința casării

deciziei recurate și trimiterea spre rejudecarea apelului aceleiași instanțe.

Ignorând evidența probelor administrate în cadrul procesul

stabilit, instanța de apel a respins calea de atac exercitată de reclamanți.

Deși a reținut că sentința prin care s-a stabilit că imobilul a intrat în

posesia statului în mod abuziv și fără nici un fel de titlu, deposedarea

neavând o bază legală, a fost desființată, nu a avut în vedere că desființarea

nu privea probleme de fond.

Curtea constituțională a statuat că recursurile în anulare

declarate împotriva cererilor de revendicare promovate înainte de intrarea în

vigoare a Legii nr. 112/1995 au fost declarate neconstituționale, astfel că,

s-au declarat competente instanțele judecătorești în a soluționa cereri în

revendicare. Aspectele de fapt și de drept privind existența sau nu a titlului

statului și dreptul de proprietate sunt pe deplin clarificate.

În ceea ce privește contractul de vânzare cumpărare,

instanța de apel s-a limitat numai să constate faptul că la data încheierii

lui, recursul în anulare fiind admis, există convingerea fermă a intimaților

pârâți, în sensul stabilirii revendicării bunului.

Însă, această situație nu este coroborată cu faptul că, tot

înainte de încheierea acestui contract fusese deja reglementată situația

revendicărilor în fața instanțelor judecătorești, că tocmai Legea de aplicare

nr. 112/1995 în concordanță cu deciziile Curții Supreme de Justiție stabileau

fără nici o îndoială competența de soluționare a acestor cereri în sarcina

instanțelor judecătorești și că recursurile în anulare, precum cel promovat în

speță, erau declarate neconstituționale conform hotărârilor și reglementărilor

în vigoare.

În raport de aceste aspecte, în mod eronat s-a reținut de

către instanța de apel faptul că în privința intimaților pârâți a operat

prezumția bunei credințe, ca urmare a convingerii acestora în privința

încheierii ciclului procesual de revendicare a bunului.

Astfel, problema bunei credințe, ce constituie argumentul

cel mai uzitat în apărarea contractelor de vânzare cumpărare încheiate în

privința bunurilor preluate în mod abuziv de către stat comportă în sfera Legii

nr. 10/2001, discuții mult mai nuanțate și detaliate în comparație cu dreptul

comun, deoarece este singura posibilitate oferită de această lege în salvarea

acestor acte juridice, fiind de absolută restricție și strictă interpretare și

aplicare.

Ar fi trebuit îndeplinit înainte de a se proceda la vânzarea

imobilului un întreg proces de verificare a situației bunului, ceea ce în speță

nu s-a făcut, altminteri la o simplă lecturare s-ar fi putut afla că există cu

privire la imobil cereri de restituire din partea fostului proprietar și că

acestea nu pot fi ignorate, nici chiar sentința din anul 1994, în raport de

noile reglementări.

Față de apărările reclamanților instanța ar fi trebuit să

verifice prin administrarea de probe toate aspectele necesare și suficiente

pentru a se reține buna credință a cumpărătorului imobilului la momentul

încheierii contractului de vânzare cumpărare.

Prin încălcarea art. 129 alin. (4) C. proc. civ. instanța de

apel nu a administrat probe suficiente, Curtea constatând că împrejurările de

fapt nu au fost pe deplin stabilite. Cu ocazia rejudecării, instanța va

administra probele necesare cunoașterii exacte a faptelor și împrejurărilor

care au dus la înstrăinarea imobilului și la faptul că pârâtul avea convingerea

că imobilul cumpărat aparține vânzătorului.

În condițiile promovării acestei cereri reglementate de

Legea nr. 10/2001, instanța era obligată să se pronunțe pe ambele capete de

cerere și să verifice atât valabilitatea contractelor încheiate și incidența

cauzelor de nulitate absolută învederate, precum și preferabilitatea unuia

dintre cele două titluri prezente de către părți.

Toate aceste aspecte neputând fi clarificate în această fază

procesuală, recursul reclamanților va fi admis în sensul celor anterior

arătate, instanța de trimite fiind ținute să observe cerințele art. 315 C.

proc. civ., în sensul administrării de noi probe, necesare soluționării

acțiunii reclamanților sub toate aspectele, având în vedere și celelalte

critici din recurs cu privire la fondul cauzei.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE:

Admite recursul declarat de reclamanții P.Ș.R., P.N.O. și

M.R.E. împotriva deciziei nr. 122 A din 27 februarie 2003 a Curții de Apel

București, secția a III-a civilă, pe care o casează și trimite cauza aceleiași

instanțe pentru judecarea apelului formulat de reclamanți.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi

22 martie

2005.