ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 2276/2005

Asupra recursului civil de față: Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele: Prin cererea înregistrată sub nr. 6801 din 18 septembrie 2001 reclamanții P.Ș.R., P.N.O. și M.R.E. au chemat în judecată pe pârâții Primăria municipiului București, municipiul București prin Primarul General, G.Ș. și SC H.N. SA pentru ca prin hotărâre judecătorească să se constate nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr. 3801/21583 din 25 martie 1997 încheiat între Primăria municipiului București prin SC H. SA București și G.P. privind imobilul situat în București. S-a mai solicitat că pârâtul G.P. să fie obligat să lase reclamanților în deplină proprietate și liniștită posesie respectivul imobil.

În motivarea acțiunii reclamanții au susținut că autorii lor M.A. și M.C. au dobândit imobilul din litigiu prin actul de vânzare-cumpărare nr. 26734 din 24 iulie 1928 transcris sub nr. 14215/1929 la fostul Tribunal Ilfov, privind terenul pe care ulterior au ridicat construcția, imobil ce a fost preluat abuziv prin Decretul nr. 92/1950, autorii lor fiind exceptați de la naționalizare. Prin sentința civilă nr. 883 din 3 iulie 2002, Tribunalul București, secția a IV-a civilă, a respins ca nefondată acțiunea reclamanților.

Pentru a pronunța această hotărâre s-au avut în vedere următoarele: Reclamanții au dovedit că sunt moștenitorii foștilor proprietari tabulari și că o primă acțiune în revendicare formulată pe dreptul comun le-a fost admisă prin sentința civilă nr. 10803/1994 a Judecătoriei sectorului 1 București, dar această sentință a fost casată prin decizia civilă nr. 523 din 23 februarie 1996 a Curții Supreme de Justiție; dar nu pentru nelegalități de fond, situație în care consideră că dreptul lor este principiu recunoscut. Contractul de vânzare-cumpărare nr. 3801/21583 s-a încheiat în favoarea pârâtului G.P. la 25 martie 1997, deci după data la care soluția de respingere a acțiunii în revendicare a reclamanților pentru imobilul în litigiu era definitivă și irevocabilă.

În aceste condiții, vânzarea imobilului s-a reținut a fi fost făcută cu respectarea condițiilor de formă și fond prevăzute de Legea nr. 112/1995, situație în care nu poate fi reținută frauda la lege invocată de reclamanți și nici nulitatea absolută a contractului pentru neseriozitatea prețului, acesta fiind stabilit în raport de actele normative în vigoare la momentul încheierii lui. De asemenea, reclamanții nu au făcut nici o dovadă că au somat pe pârâtul G.P. să nu cumpere apartamentul pe care-l deținerea cu titlu de chiriaș, aducându-i la cunoștință că vor formula o nouă acțiune în revendicare. Astfel, tribunalul a apreciat că pârâtul a fost de bună credință la data încheierii contractului, având reprezentarea că dobândește bunul de la adevăratul proprietar, situație în care capătul de cerere s-a apreciat ca nefondat.

La fel s-a reținut și al doilea petit, cu motivarea că acțiunea fiind introdusă după intrarea în vigoare a Legii nr. 10/2001, în speță sunt aplicabile norme de drept material ale acestui act normativ. Astfel, conform art. 46 din Legea nr. 10/2001, actele juridice de înstrăinare, ce au ca obiect imobilele ce cad sub incidența acestei legi sunt valabile dacă au fost încheiate cu respectarea legilor în vigoare la data înstrăinării. Prin decizia civilă nr. 122A din 27 februarie 2003, Curtea de Apel București, secția a III-a civilă, a respins ca nefondat apelul declarat de reclamanți împotriva sentinței civile nr. 883 din 3 iunie 2002 a Tribunalului București, secția a III-a civilă. A reținut că sentința civilă nr. 10809 din 3 noiembrie 1994, definitivă și irevocabilă a fost desființată în urma promovării recursului în anulare, prin decizia civilă nr. 532 din 23 februarie 1996 a Curții Supreme de Justiție, secția civilă.

Dat fiind această situație, reclamanții nu mai pot invoca efectele hotărârii judecătorești de retrocedare a imobilului în litigiu, în acest sens fiind dispozițiile art. 311 alin. (1) C. proc. civ. Ulterior, reclamanții au promovat acțiunea în revendicare pentru obținerea recunoașterii dreptului de proprietate asupra imobilului în litigiu și prin sentința civilă nr. 8478 din 26 iunie 1997 s-a reținut autoritatea de lucru judecat, hotărâre definitivă și irevocabilă. Sentința civilă nr. 16984 din 21 octombrie 1998 a Judecătoriei sectorului 1 București a fost desființată prin decizia civilă nr. 3648 din 21 decembrie 1999 definitivă prin constatarea nulității recursului (decizia civilă nr. 2580 din 7 septembrie 2000 a Curții de Apel București).

Curtea a constatat că la data promovării acțiunii pentru anularea contractului de vânzare cumpărare era în vigoare Legea nr. 10/2001, ceea ce impune a avea pe de o parte în vedere probele administrate și pe de altă parte cadrul legal existent. Astfel, s-a reținut că după pronunțarea deciziei civile nr. 532 din 23 februarie 1996 a Curții Supreme de Justiție, pârâților li s-a cerut certitudinea că ciclul procesual privind proprietatea imobilului s-a încheiat. Ei au respectat toate criteriile impuse de dispozițiile art. 9 din Legea nr. 112/1995, astfel încât la data încheierii contractului de vânzare cumpărare nu existau motive de nulitate.

Chiar dacă s-ar porni de la premisa că prin Legea nr. 10/2001 imobilul din litigiu ar intra în categoria „imobile preluate în mod abuziv” [art. 2 alin. (1)], pârâții persoane fizice sunt apărați de dispozițiile art. 46 alin. (2) din lege, în favoarea lor fiind prezumția de bună credință, dar și probele concrete administrate în cauza care o fundamentează și îi conferă eficiență, finalizarea fazelor procesuale care au consacrat principiul eror comunis facit ius . În cauză nu au fost administrate alte probe relevante care să dovedească condițiile concrete de încheiere ale contractului de vânzare cumpărare, în măsură să fundamenteze pe de o parte frauda la lege ori cauza ilicită, ori pe de altă parte, reaua credință a pârâților.

În ceea ce privește al doilea capăt de cerere, s-a apreciat că ar putea fi admisibil numai în situația în care ar rezulta materializarea principiului repunerii părților în situația anterioară (ca efect al nulității, întrucât, ca acțiune în revendicare (compararea titlurilor aflate în conflict), acesta nu ar fi admisibil, deoarece legea specială a impus proceduri speciale de obținere a restituirii în natură a imobilului. Împotriva acestei decizii au declarat recurs în termen reclamanții P.Ș.R., P.N.O. și M.R.E. întemeiat în drept pe dispozițiile art. 304 pct. 8 și 9 C. proc. civ.

De fapt, în recurs se reiau criticile formulate și în apel destul de amplu, în sensul că reclamanții au formulat acțiune în revendicare încă din anul 1994, dar deși sentința de retrocedare a fost desființată în cadrul unui recurs în anulare, această desființare nu privește chestiuni de fond ci numai un aspect care a fost reglementat în cele din urmă prin apariția Legii nr. 112/1995, faptul că la acea vreme se considera că instanțele de judecată nu sunt competente să soluționeze acest gen de cereri; existența sau nu a titlului statului sunt pe deplin clarificate prin soluțiile date de instanță. De asemenea, se mai susține că existența unei acțiuni în revendicare și a unor cereri în privința bunului în discuție, nu poate constituit un temei în justificarea bunei credințe a foștilor chiriași.

In condițiile în care era interzisă vânzarea imobilelor până la momentul reglementării definitive a situației lor juridice, încheierea contractelor de vânzare constituie un caz clar de fraudare a legii, instanța nepronunțându-se sub acest aspect pe baza unei analize a probelor necesare a fi administrate. Neprocedând la compararea celor două titluri de proprietate , instanța nu a soluționat cel de-al doilea capăt de cerere, aspect de natură a duce la o altă soluție; nu s-au avut în vedere nici dispozițiile art. 46 și art. 47 din Legea nr. 10/2001 pentru a se putea ajunge la o soluție în legătură cu imobilul din litigiu în sensul celor solicitate. Recursul este fondat și va fi admis cu consecința casării deciziei recurate și trimiterea spre rejudecarea apelului aceleiași instanțe.

Ignorând evidența probelor administrate în cadrul procesul stabilit, instanța de apel a respins calea de atac exercitată de reclamanți. Deși a reținut că sentința prin care s-a stabilit că imobilul a intrat în posesia statului în mod abuziv și fără nici un fel de titlu, deposedarea neavând o bază legală, a fost desființată, nu a avut în vedere că desființarea nu privea probleme de fond. Curtea constituțională a statuat că recursurile în anulare declarate împotriva cererilor de revendicare promovate înainte de intrarea în vigoare a Legii nr. 112/1995 au fost declarate neconstituționale, astfel că, s-au declarat competente instanțele judecătorești în a soluționa cereri în revendicare. Aspectele de fapt și de drept privind existența sau nu a titlului statului și dreptul de proprietate sunt pe deplin clarificate.

În ceea ce privește contractul de vânzare cumpărare, instanța de apel s-a limitat numai să constate faptul că la data încheierii lui, recursul în anulare fiind admis, există convingerea fermă a intimaților pârâți, în sensul stabilirii revendicării bunului. Însă, această situație nu este coroborată cu faptul că, tot înainte de încheierea acestui contract fusese deja reglementată situația revendicărilor în fața instanțelor judecătorești, că tocmai Legea de aplicare nr. 112/1995 în concordanță cu deciziile Curții Supreme de Justiție stabileau fără nici o îndoială competența de soluționare a acestor cereri în sarcina instanțelor judecătorești și că recursurile în anulare, precum cel promovat în speță, erau declarate neconstituționale conform hotărârilor și reglementărilor în vigoare.

În raport de aceste aspecte, în mod eronat s-a reținut de către instanța de apel faptul că în privința intimaților pârâți a operat prezumția bunei credințe, ca urmare a convingerii acestora în privința încheierii ciclului procesual de revendicare a bunului. Astfel, problema bunei credințe, ce constituie argumentul cel mai uzitat în apărarea contractelor de vânzare cumpărare încheiate în privința bunurilor preluate în mod abuziv de către stat comportă în sfera Legii nr. 10/2001, discuții mult mai nuanțate și detaliate în comparație cu dreptul comun, deoarece este singura posibilitate oferită de această lege în salvarea acestor acte juridice, fiind de absolută restricție și strictă interpretare și aplicare.

Ar fi trebuit îndeplinit înainte de a se proceda la vânzarea imobilului un întreg proces de verificare a situației bunului, ceea ce în speță nu s-a făcut, altminteri la o simplă lecturare s-ar fi putut afla că există cu privire la imobil cereri de restituire din partea fostului proprietar și că acestea nu pot fi ignorate, nici chiar sentința din anul 1994, în raport de noile reglementări. Față de apărările reclamanților instanța ar fi trebuit să verifice prin administrarea de probe toate aspectele necesare și suficiente pentru a se reține buna credință a cumpărătorului imobilului la momentul încheierii contractului de vânzare cumpărare. Prin încălcarea art. 129 alin. (4) C. proc. civ. instanța de apel nu a administrat probe suficiente, Curtea constatând că împrejurările de fapt nu au fost pe deplin stabilite.

Cu ocazia rejudecării, instanța va administra probele necesare cunoașterii exacte a faptelor și împrejurărilor care au dus la înstrăinarea imobilului și la faptul că pârâtul avea convingerea că imobilul cumpărat aparține vânzătorului. În condițiile promovării acestei cereri reglementate de Legea nr. 10/2001, instanța era obligată să se pronunțe pe ambele capete de cerere și să verifice atât valabilitatea contractelor încheiate și incidența cauzelor de nulitate absolută învederate, precum și preferabilitatea unuia dintre cele două titluri prezente de către părți. Toate aceste aspecte neputând fi clarificate în această fază procesuală, recursul reclamanților va fi admis în sensul celor anterior arătate, instanța de trimite fiind ținute să observe cerințele art. 315 C. proc.

civ., în sensul administrării de noi probe, necesare soluționării acțiunii reclamanților sub toate aspectele, având în vedere și celelalte critici din recurs cu privire la fondul cauzei.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE: Admite recursul declarat de reclamanții P.Ș.R., P.N.O. și M.R.E. împotriva deciziei nr. 122 A din 27 februarie 2003 a Curții de Apel București, secția a III-a civilă, pe care o casează și trimite cauza aceleiași instanțe pentru judecarea apelului formulat de reclamanți. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 22 martie 2005.