ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 1059/2008

ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 1059/2008 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2008)

Deliberând în condițiile art. 256 C. proc.

civ. asupra recursului de

față, constată următoarele:

Prin cererea înregistrata sub nr. 6801 din

18 septembrie 2001 pe rolul

Tribunalului

București, reclamanții P.Ș.R., P.N.O. și

M.R.E. au

solicitat în contradictoriu cu pârâții Primăria Municipiului București,

Municipiul București prin Primarul General, G.Ș. și SC H.N. SA ca prin

hotărârea ce se va pronunța să

se constate

nulitatea absoluta a contractului de vânzare-cumpărare nr. 3801/21583

din

25 martie 1997 încheiat între Primăria Municipiului București prin SC

H. SA București și G.P. privind imobilul situat

în București.

Totodată s-a mai solicitat ca pârâtul G.P.

să fie obligat să lase

reclamanților în deplina

proprietate și liniștită posesie respectivul imobil.

În motivarea acțiunii reclamanții au susținut că autorii lor, M.A. si

M.C. au dobândit imobilul din litigiu prin actul de vânzare-cumpărare nr. 26734

din 24 iulie 1928 transcris sub nr. 14215/1929 la

fostul Tribunal Ilfov, privind terenul, pe care ulterior au ridicat

construcția, imobil

ce a fost

preluat abuziv prin Decretul nr. 92/1950, autorii lor fiind exceptați de la

naționalizare.

Tribunalul București, secția a IV-a

civilă, prin sentința civila nr. 883 din 3

iulie 2002, a

respins ca nefondată acțiunea reclamanților, având în vedere următoarele:

-

reclamanții au dovedit că sunt moștenitorii

foștilor proprietari tabulari si

că o primă acțiune în

revendicare formulată pe dreptul comun le-a fost admisă prin sentința civilă

nr. 10803/1994 a Judecătoriei sectorului 1 București, dar această sentință a

fost casată prin decizia civila nr. 523 din 23 februarie 1996 a

Curții Supreme de Justiție, însă nu pentru

nelegalități de fond, împrejurare față de

care consideră ca dreptul lor

este în principiu recunoscut;

- contractul de vânzare-cumpărare nr.

3801/21583 s-a încheiat în favoarea

pârâtului G.P. la 25 martie 1997, deci după data la care soluția de

respingere a acțiunii în revendicare a

reclamanților pentru imobilul în litigiu era

definitivă și

irevocabilă;

- vânzarea imobilului s-a reținut a fi fost făcută cu respectarea

condițiilor de formă și fond prevăzute de Legea nr. 112/1995, situație în care

nu poate fi reținută frauda la lege invocată de reclamanți și nici nulitatea

absolută a contractului pentru neseriozitatea prețului, acesta fiind stabilit

în raport de actele normative în vigoare la momentul încheierii lui;

- reclamanții nu au făcut dovada că au

somat pe pârâtul G.P. să

nu cumpere apartamentul pe care-1

deținea cu titlu de chiriaș, aducându-i la cunoștința ca vor formula o noua

acțiune în revendicare.

Tribunalul a apreciat ca paratul a fost de

buna credința la data încheierii

contractului, având reprezentarea ca dobândește bunul de la adevăratul

proprietar,

situație în care acest capăt de cerere s-a

apreciat ca nefondat. La fel s-a reținut și cu privire la al doilea petit(

obligarea pârâtului G.P. să lase în deplină proprietate și posesie apartamentul

în litigiu) cu motivarea că, acțiunea

fiind

introdusa după intrarea în vigoare a Legii nr. 10/2001, în speță sunt

aplicabile

norme de drept material ale acestui act normativ.

Apelul declarat de reclamanți împotriva

sentinței nr. 883 din 3 iunie 2002 a

Tribunalului

București, secția a III-a civilă, a fost respins, ca nefondat, prin

decizia nr. 122A din 27 februarie 2003 pronunțată

de Curtea de Apel București, s

ecția a III-a civilă, în dosarul nr.

3024/2002.

Pentru a se pronunța astfel instanța de

apel a reținut că, după pronunțarea

deciziei civile nr.

532 din 23 februarie 1996 a Curții Supreme de Justiție, în cadrul recursului în

anulare, pârâților li s-a creat certitudinea că ciclul procesual privind

proprietatea imobilului s-a încheiat.

Pârâții au respectat toate criteriile

impuse de dispozițiile art. 9 din Legea nr.

112/1995,

astfel încât nu pot fi reținute motive de nulitate anterioare sau concomitente

încheierii contractului de vânzare-cumpărare.

Chiar daca s-ar porni de la premisa că

prin dispozițiile Legii nr. 10/2001

imobilul în litigiu ar intra în categoria imobilelor preluate în mod

abuziv, pârâții sunt apărați de dispozițiile art. 46 alin. (2) din Legea nr.

10/2001, în favoarea lor fiind

prezumția

de bună-credință (relativa), dar și probele concrete administrate în cauza care

o fundamentează și-i conferă eficiență, finalizarea fazelor procesuale care au

consacrat principiul

error comuni sfacit jus

.

Cu privire la capătul al doilea de

cerere, instanța de apel a apreciat ca acesta

ar putea fi

admisibil doar în situația în care ar reprezenta materializarea

principiului repunerii părților în situația

anterioara (ca efect al nulității), întrucât ca

acțiune în revendicare (compararea titlurilor aflate în conflict),

acesta nu ar fi

admisibil întrucât

legea speciala a impus proceduri speciale de obținere a restituirii

în

natura a imobilului.

Prin decizia civila nr. 2276 din 22 martie 2005 a Înaltei Curți de

Casație și Justiție, s-a admis recursul declarat de recurenții-reclamanți

împotriva

deciziei nr. 122/2003, decizie ce

a fost casata iar cauza trimisa la aceeași instanța

spre rejudecare, reținându-se că, Curtea

Constituțională a statuat ca recursurile în

anulare declarate împotriva cererilor de revendicare promovate înainte

de intrarea în

vigoare a Legii nr.

112/1995 au fost declarate neconstituționale, astfel că, s-au

declarat competente instanțele judecătorești în a

soluționa cereri în revendicare.

Aspectele de fapt si de drept privind

existența sau nu a titlului statului și dreptul de proprietate sunt pe deplin

clarificate.

În mod eronat s-a reținut de către instanța de apel faptul că în

privința intimaților-pârâți a operat prezumția bunei credințe, ca urmare a

convingerii

acestora în privința încheierii

ciclului procedural de revendicare a bunului.

Problema bunei credințe ce constituie argumentul cel mai uzitat în

apărarea contractelor de vânzare-cumpărare încheiate în privința bunurilor

preluate în mod abuziv de către Stat, comportă în sfera Legii nr. 10/2001,

discuții mult mai nuanțate și detaliate în

comparație cu dreptul comun, deoarece este singura posibilitate oferită de

această lege în salvarea acestor acte juridice,

fiind de absolută

restricție și strictă interpretare și aplicare.

Ar fi trebuit îndeplinit înainte de a se proceda la vânzarea imobilului

un întreg proces de verificare a situației bunului, ceea ce în speță nu s-a

făcut, altminteri la o simpla lecturare s-ar fi putut afla ca exista cu privire

la imobil cereri de restituire din partea fostului proprietar si ca acestea nu

pot fi

ignorate, nici chiar sentința din

anul 1994, în raport de noile reglementari.

Curtea Supremă a indicat cu ocazia rejudecării, instanța să

administreze probele necesare cunoașterii exacte

a faptelor si împrejurărilor care

au dus la înstrăinarea imobilului și

la faptul ca pârâtul avea convingerea că imobilul cumpărat aparține

vânzătorului.

S-a mai reținut că în condițiile promovării acestei cereri reglementate

de Legea nr. 10/2001, instanța era obligată să se pronunțe pe

ambele capete de cerere și să verifice atât

valabilitatea contractelor încheiate și

incidența cauzelor de nulitate absolută învederate, precum și

preferabilitatea unuia

dintre cele doua titluri prezentate de către

părți.

În apel după casare, Curtea de Apel București, secția a III-a civilă și

pentru cauze cu minori și de familie a

pronunțat decizia nr.9/A din 10 ianuarie 2007

prin care a fost respinsă excepția

inadmisibilității acțiunii potrivit dispozițiilor art.

315 alin. (1) C. proc. civ., respingându-se totodată, ca nefondat,

apelul formulat de reclamanții P.Ș., P.N.O. și M.R.E.

Au fost obligați apelanții la plata

cheltuielilor de judecată în cuantum de 420 lei către pârâtul G.P.

La

pronunțarea acestei hotărâri au fost avute în vedere următoarele:

Cu privire la excepția

inadmisibilității acțiunii s-a reținut că aceasta a fost

deja respinsa de instanța de recurs superioara ei,

prin decizia civilă nr. 2276/2005.

Verificând conținutul considerentelor

sentinței apelate, instanța de apel a

reținut că toate cele trei cauze de nulitate au fost analizate de către

instanța de fond care a statuat că: actul de vânzare-cumpărare s-a făcut cu

respectarea

condițiilor de fond și de forma

ale Legii nr. 112/1995, ca prețul nu poate fi neserios

atâta vreme cât a fost calculat în baza actelor

normative în vigoare la acel moment.

Apelanții au susținut ca actul de

vânzare-cumpărare în litigiu s-a încheiat

fără

a avea o cauza legala, atâta vreme cât statul a vândut un bun asupra căruia nu

avea un titlu legal, iar la analizarea acestei

chestiuni au fost avute în vedere d

ispozițiile

art. 45 alin. (2) din Legea nr. 10/2001 republicată, care statuează că actele

de

vânzare a imobilelor preluate fără titlu valabil de către stat sunt lovite de

nulitate absolută în afară de cazul în care actul

a fost încheiat cu buna-credință.

Buna-credintă, ca sa aibă efectele

juridice prevăzute de art. 45 din Legea nr. 10/2001 trebuie analizată la

momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare în baza Legii nr.l

12/1995 și trebuie să vizeze reprezentarea psihică pe care părțile au avut-o cu

privire la calitatea de adevărat proprietar a statului

asupra apartamentului cumpărat, or contractul de vânzare-cumpărare în

discuție

s-a încheiat la data de 25

martie 1997, data la care imobilul nu făcea obiectul nici

unui litigiu judiciar.

S-a mai reținut că, sentința civilă nr.

10803/1994 prin care reclamanții

câștigaseră acțiunea în revendicare împotriva statului fusese casată

prin decizia

nr. 532 din 23

februarie 1996 a Curții Supreme de Justiție, acest aspect fiind consemnat și pe

versoul cererii formulate de

intimatul G.P. de cumpărare a

apartamentului

în litigiu sub semnătura reprezentantului Oficiului Juridic.

De asemeni, s-a avut în vedere faptul că reclamanții nu au declanșat

procedura administrativă prevăzută de Legea nr.

112/1995 de reparație și nu au solicitat Comisiei de Aplicare a Legii nr.

112/1995 nici restituirea imobilului în

natura si nici despăgubiri.

De la data la care s-a pronunțat decizia

de admitere a recursului în anularea sentinței civile nr. 10803/1994 și până la

notificarea formulată în temeiul Legii nr.

10/2001 recurenții au stat în pasivitate și nu au

făcut niciun demers pentru a anunța chiriașul intimat că nu au renunțat la

imobil și că înțeleg sa-1 revendice în viitor.

Ca atare, la data semnării contractului de vânzare-cumpărare în

litigiu, 25 martie 1997, intimații nu aveau nici un temei sa considere ca

statul nu este adevăratul proprietar al apartamentului vândut.

Curtea Supremă de Justiție, prin Decizia

nr. 532/1996 a casat sentința nr.

10803/1994 pe alte chestiuni decât cele de fond, însă acest fapt nu

este de natura să

ducă la

concluzia că preluarea bunului de către stat s-a făcut fără titlu legal, atâta

vreme cat acțiunea introductiva de

instanța nu s-a mai soluționat pe fond si atâta vreme cât, deși puteau,

recurenții nu au formulat cerere pe Legea nr. 112/1995 de

redobândire

a apartamentului.

Pe de altă parte instanța de apel a reținut că pârâții au așteptat atât

soluționarea procesului în revendicare cât și trecerea termenului de 6 luni de

formulare a cererii de reparație pe Legea nr.

112/1995 și abia după ce s-au convins

ca

reclamanții nu mai insista în contestarea titlului statului au încheiat

contractul de

vânzare-cumpărare.

Hotărârea nr. 1/1998 a fost pronunțată la mai mult de un an după

încheierea contractului de vânzare-cumpărare și ca atare, ea nu are nici o

importanta în aprecierea bunei credințe a părților

contractante, mai reține instanța de

apel.

Consecința juridica a Hotărârii nr.

1/1998 nu a fost aceea de a menține ca

valabile hotărârile

judecătorești casate prin admiterea recursurilor în anulare

formulate ca urmare a practicii judecătorești

statuate prin Hotărârea nr. 1/1995 a Curții Supreme de Justiție, Hotărârea nr.

1/1998 producea efecte pentru viitor și,

totodată, permitea

proprietarilor a căror hotărâri de admitere a revendicărilor

fuseseră casate în calea recursului în anulare să

formuleze noi acțiuni cu același

obiect.

În ceea ce privește motivele de apel vizând revendicarea s-a reținut că

instanța de fond a comparat titlurile

părților și a dat câștig de cauză contractului de

vânzare-cumpărare a

intimatului chiriaș cumpărător.

Aceasta hotărâre este legala întrucât noțiunea de valabilitate

prevăzuta de art. 45 din Legea nr. 10/2001 a fost interpretata în literatura de

specialitate si în practica judiciara ca o

cauza de preferabilitate a acestor acte juridice

în fața titlului de

proprietate al fostului proprietar, întrucât o interpretare contrara ar lasă

fără conținut acest text de lege.

Din aceasta perspectivă, buna credință reglementată de art. 45 alin.

(2),

reprezintă un fapt juridic creator al

unui drept de proprietate valabil.

În consecință, instanța de apel a conchis

că, fiind de bună credința pârâtul

G.P. are un titlu de

proprietate valabil și e considerat de legiuitor preferabil chiar dacă imobilul

a fost dobândit de la un terț, Statul Roman, care nu avea nici un drept de

proprietate asupra imobilului.

Nemulțumiți fiind de soluția pronunțată de instanța de apel, reclamanții

P.Ș., P.N.O. și M.R.E. au declarat în

termen legal recurs invocând dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ.

,

înregistrat pe rolul acestei instanțe la data de 29 mai 2007, sub nr.

3424872/2005, critica privind următoarele aspecte:

Instanța de apel prin decizia recurată nu a respectat dispozițiile art.

315

alin. (1) C. proc. civ. și indicațiile

de casare trasate de instanța

supremă.

Astfel, se susține că, instanța supremă a

dispus cu ocazia rejudecării să se

administreze probele necesare cunoașterii exacte a faptelor și

împrejurărilor care

au dus la înstrăinarea imobilului și

la faptul că pârâtul avea convingerea că imobilul cumpărat aparține

vânzătorului.

Instanța de apel nu putea să ajungă la

concluzia existenței bunei-credințe

a cumpărătorului având

la dispoziție aceleiași probe pe care, cercetându-le, instanța de recurs a

ajuns la o concluzie contrară.

Al doilea motiv de recurs se referă la faptul că, în mod nelegal a fost

sancționată așa-zisa pasivitate a

recurenților, care nu au solicitat Comisiei de

aplicare a Legii 112/1995, nici restituirea imobilului în natură și nici

despăgubiri.

Al treilea motiv de recurs vizează

operațiunea comparării de titluri. În acest

sens se

susține că instanța de apel a ținut cont doar, în aparență, de faptul că instanța

de recurs a stabilit că statul a preluat bunul fără titlu valabil și că

reclamanții au dovedit dreptul lor de proprietate

asupra imobilului situat în

București.

Se susține că nu există nici un indiciu

și nici un argument juridic și logic

potrivit căruia

legiuitorul ar fi avut în intenție să stabilească titlul

subdobânditorului de bună-credință a fi preferabil

titlului proprietarului inițial. Dimpotrivă, Curtea Constituțională prin

decizia nr. 143 din 25 martie 2004 stabilește că art. 46 din Legea nr. 10/2001

oferă o șansă dobânditorului de bună-credință în

lupta cu proprietarul

inițial.

Verificând legalitatea deciziei recurate, în raport de criticile

formulate,

Curtea constată că recursul

declarat în cauză este fondat, pentru considerentele ce

se vor arăta în

continuare.

Așa cum rezultă din expunerea rezumativă

a lucrărilor dosarului instanțele

și-au întemeiat soluția de respingere a acțiunii în principal pe

considerentul că

recurenții

nu au declanșat procedura Legii nr 112/1995, ei stand în pasivitate până

la notificarea formulată în baza Legii

10/2001,că la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare intimații nu

aveau niciun temei să considere că statul nu este

adevăratul

proprietar al apartamentului vândut, ei fiind de bună credință și că

acest imobil este exceptat de la sancțiunea

nulității conform art. 45 alin. (2) din Legea

10/2001.

Ceea ce însă nu

s-a avut în vedere este faptul că acțiunea reclamanților nu poate fi paralizată

prin invocarea teoriei proprietarului aparent, instanțele aflându-

se în prezența a două acte de

înstrăinare, astfel că urmează a fi comparate titlurile părților asupra

imobilului, pentru a se stabili care dintre acestea este mai bune

caracterizat, titlurile provenind de la autori diferiți.

Astfel, pârâtul a

dobândit dreptul de proprietate de la un non dominus, statul

vânzător, în baza Legii 112/1995, prin

contract de vânzare-cumpărare, care a

înstrăinat ceea ce

nu a avut.

Față de această împrejurare, dar și de noile

reglementări în materie, se constată că titlul necontestat al reclamanților

este mai caracterizat și preferabil titlului pârâtului, întrucât provine de la

adevăratul proprietar și este transcris primul (contractul de vânzare-cumpărare

nr. 26743 din 24 iulie 1928 transcris sub

nr.

14215/1929 la fostul Tribunal Ilfov Secția Notariat, privind terenul, pe care

ulterior

au ridicat construcția).

În raport de cele de mai sus buna-credință a

pârâtului-cumpărător este lipsită de semnificație juridică în cauză.

Concluzionând, față de datele speței, recursul

urmează a fi admis,

casată decizia recurată

precum și sentința nr. 883 din 3 iunie 2002 a Tribunalului București, secția a

IV

a civilă, și în fond a fi obligat pârâtul să lase în deplină

proprietate și posesie reclamanților imobilul în litigiu.

PENTRU ACESTE

MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE:

Admite recursul declarat de reclamanții P.Ș., P.N.O. și M.R.E.

Casează decizia civilă nr. 9/A din 10 ianuarie 2007 a Curții de Apel

București, secția a III a civilă și sentința civilă nr. 883 din 3 iunie 2002 a

Tribunalului București, secția a

IV

a civilă și în fond:

Admite în parte acțiunea.

Obligă pe pârâtul G.P. să lase în deplină proprietate și posesie

reclamanților apartamentul nr. 6, situat în București.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi 19 februarie 2008.