ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 2920/2006

Asupra recursului de față: Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele: Prin cererea înregistrată la data de 11 ianuarie 2005, reclamantul S.T.N.I. a chemat în judecată pe pârâtul S.I.V., solicitând ca prin hotărârea ce se va pronunța acesta să fie obligat de a încheia contractul autentic de vânzare-cumpărare pentru terenul de 15.000 mp înscris în C.F. Brașov nr. top 11684/13/1/1/2/1, cu prețul de 45.000 Euro (1.737.000.000 lei) iar în caz contrar, hotărârea judecătorească să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare. A mai solicitat să se dispună înscrierea în C.F. a dreptului său de proprietate asupra terenului în litigiu și să se constate că a plătit pârâtului un avans de 2500 Euro (96.500.000 lei).

În motivarea cererii, reclamantul a arătat că la data de 21 iunie 2004 s-a încheiat un antecontrat de vânzare-cumpărare prin care pârâtul s-a obligat să-i vândă imobilul menționat pentru prețul de 45.000 Euro, din care reclamantul a achitat un avans de 2500 Euro la data semnării antecontractului, care a fost autentificat sub nr. 1140 din 21 iunie 2004 de notarul public F.U. A mai arătat că la aceeași dată, același notar, a autentificat și procura pe care reclamantul i-a dat-o pârâtului pentru ca acesta să se ocupe de înscrierea dreptului de proprietate asupra imobilului în litigiu în cartea funciară, ceea ce reclamantul a și făcut, înștiințându-l apoi pe pârât că trebuie să se prezinte la notarul public I.F.

la data de 30 noiembrie 2004 pentru întocmirea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică. Pârâtul nu s-a prezentat la data respectivă la sediul notarului public între orele 8,30-15,30, după cum nu s-a prezentat nici la data de 2 decembrie 2004 la Galați, la notarii publici S.T. și C.O.T. pentru a primi diferența de preț. Reclamantul a susținut că sunt îndeplinite condițiile prevăzute de art. 1073 și art. 1077 C. civ., fiind îndreptățit să obțină executarea în natură a obligației, între părți existând un antecontract valabil încheiat, iar pârâtul refuză autentificarea operațiunii de vânzare-cumpărare, în timp ce el s-a declarat gata să-și execute obligația de plată a prețului, plătind și un avans.

Fiind astfel investit, Tribunalul Brașov, secția civilă, prin sentința nr. 143/S din 11 aprilie 2005, a admis acțiunea așa cum a fost formulată, obligându-l pe pârât la 69.625.000 lei cheltuieli de judecată către reclamant. Pentru a hotărî astfel, tribunalul a reținut următoarele: Prin actul intitulat „promisiune de vânzare-cumpărare”, autentificat sub nr. 1140 din 21 iunie 2004 de BNP F.U.

din Galați, pârâtul S.I.V., în calitate de vânzător-promitent, s-a obligat să vândă reclamantului S.T.N.I., în calitate de cumpărător-promitent, terenul arabil de 15.000 mp situat în extravilanul localității Ghimbav, identificat ca tarlaua 41, parcela 304/20, cu nr. cadastral 304/20, la prețul de 45.000 Euro din care reclamantul a achitat pârâtului suma de 2500 Euro, reclamantul obligându-se să plătească pârâtului diferența de preț până la data de 30 noiembrie 2004, dată până la care părțile s-au înțeles de asemenea să perfecteze actul de vânzare-cumpărare în formă autentică „dată când se achită prețul integral”, după cum s-a consemnat în înțelegerea părților.

În același act, părțile au prevăzut și o clauză conform căreia, în situația neexecutării obligației de plată a restului de preț până la data stipulată, cumpărătorul va pierde suma achitată cu titlu de avans, iar în situația nesemnării contractului în formă autentică până la aceeași dată, vânzătorul s-a obligat să restituie dublul sumei primită ca avans. Ulterior, între părți s-a purtat corespondență, concretizată în înscrisurile depuse la dosar nici una dintre părți necontestând conținutul ori semnătura de pe acestea sau primirea corespondenței.

Din corespondența purtată între părți nu rezultă acordul comun al acestora în sensul modificării uneia sau alteia dintre clauzele contractuale cuprinse în promisiunea de vânzare-cumpărare încheiată în formă autentică, astfel încât aceasta urmează să producă efecte juridice în sensul că rezultă din voința concordantă a părților, care sunt ținute să respecte întocmai actul încheiat, potrivit dispozițiilor art. 969 alin. (1) C. civ. Instanța a mai reținut că în speță sunt îndeplinite condițiile prevăzute de art. 1073 și art. 1077 C. civ. Din interpretarea clauzelor contractuale, a reținut instanța, rezultă că părțile au convenit ca cele două operațiuni să se efectueze concomitent: „eu vânzătorul, mă oblig să vând terenul înscris mai sus domnului S.T.N.I.

și să perfectăm actul de vânzare-cumpărare în formă autentică până la data de 30 noiembrie 2004, dată când se achită prețul integral”. A mai reținut că reclamantul s-a declarat dispus să își îndeplinească obligația asumată, în sensul de a plăti diferența de preț datorată, invitându-l pe pârât în acest sens să încheie actul autentic de vânzare-cumpărare la data de 30 noiembrie 2004, la notarul public I.F., la care pârâtul nu s-a prezentat. Reclamantul este îndreptățit să pretindă efectuarea unei plăți cherabile și cum părțile au convenit asupra executării simultane a obligațiilor pe care și le-au asumat, respectiv aceea de încheiere a actului de vânzare-cumpărare în formă autentică și aceea de plată a prețului, rezultă că cele două acte juridice, transmisiunea proprietății și plata prețului, nu puteau fi făcute decât la domiciliul debitorului obligației de plată a prețului, respectiv în Brașov.

În ceea ce privește excepția de neexecutare invocată de pârât, instanța a reținut că nu sunt îndeplinite toate condițiile pentru invocarea acesteia, condiție care trebuie îndeplinite în mod cumulativ, în sensul că, și numai una dintre acestea nefiind îndeplinită, excepția nu poate fi primită. În speță, deși obligațiile reciproce ale părților își au temeiul în același contract, iar părțile nu au convenit un termen de executare a uneia dintre obligațiile reciproce, deci nu au renunțat la simultaneitatea executării, instanța de fond a constatat că neexecutarea obligației de plată a diferenței de preț din partea reclamantului se datorează chiar faptei pârâtului, care nu s-a prezentat în fața notarului public, deși notificat de reclamant, pentru încheierea actului autentic, fără a justifica refuzul său și în condițiile în care reclamantul era în drept să pretindă încheierea acestui act în fața notarului public de la domiciliul său, loc în care urma a se face și plata.

În consecință, față de principiul forței obligatorii a contractului și acela al executării în natură a obligațiilor, pârâtul a fost constrâns la executarea prestației la care s-a angajat. Împotriva hotărârii primei instanțe, a formulat apel pârâtul S.V., iar Curtea de Apel Brașov, secția civilă, prin decizia nr. 648/Ap din 21 septembrie 2005, l-a admis, a desființat sentința și a trimis cauza spre rejudecare la același tribunal. Pentru a hotărî astfel, instanța de apel a reținut că instanța de fond s-a pronunțat asupra excepției de neexecutare a contractului invocată de pârât, fără însă, a o analiza prin prisma condițiilor prevăzute de lege „reținând superficial că în cauză nu ar fi îndeplinite condiții pentru invocarea acesteia”, situație ce impune desființarea hotărârii și trimiterea cauzei spre rejudecare.

Instanța de apel a mai apreciat că instanța de fond nu s-a pronunțat asupra clauzelor contractului pentru a stabili configurația exactă a raporturilor juridice dintre părți, cu ocazia rejudecării urmând a se observa că în promisiunea de vânzare încheiată între părți s-a prevăzut un pact comisoriu cu clauză de arvună în ipoteza desistării oricăreia dintre părți de la perfectarea vânzării, iar pe de altă parte, că instanța de fond urmează să examineze vinovăția debitorului în raport de prevederile art. 1298 C. civ. De asemenea, instanța de apel a îndrumat instanța de fond ca în rejudecare să țină seama de faptul că nu a format obiect al primei judecăți cererea reclamantului de înscriere a dreptului de ipotecă legală în cartea funciară, așa încât, nu se putea dispune din oficiu înscrierea în C.F.

a acestui drept, încălcându-se astfel principiul disponibilității. Împotriva acestei din urmă hotărâri, au declarat recurs atât reclamantul cât și pârâtul. I. În recursul declarat reclamantul S.T.N.I. invocă motivul prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., susținând că instanța de apel a nesocotit prevederile art. 297 C. proc. civ., dispoziții care permit trimiterea cauzei spre rejudecare la prima instanță doar în cazul în care aceasta a rezolvat procesul fără a invoca în cercetarea fondului ori judecata s-a făcut în lipsa părții care nu a fost legal citată, or, în speță, nu este incidentă nici una din aceste situații. II. Prin recursul declarat, pârâtul S.V. invocă excepția de necompetență teritorială a Tribunalului Brașov în soluționarea cauzei, cu motivarea că în cauză sunt incidente prevederile art. 5 C. proc.

civ., conform cărora competența aparține instanței de la domiciliul pârâtului, respectiv Judecătoria Galați, instanță competentă să judece în raport de modificările intervenite prin Legea nr. 219/2005. I. Recursul reclamantului S.T.N.I. este fondat: Conform art. 297 alin. (1) C. proc. civ. „în cazul în care se constată că, în mod greșit, prima instanță a rezolvat procesul fără a intra în cercetarea fondului ori judecata s-a făcut în lipsa părții care nu a fost legal citată, instanța de apel va desființa hotărârea atacată și va trimite cauza spre rejudecare primei instanțe”. În speță, instanța de apel și-a întemeiat soluția pe prima ipoteză prevăzută de textul citat. Soluția instanței de apel este, însă, greșită, întrucât este evident că prima instanță a soluționat pricina pe fond, făcând o analiză atentă a raporturilor contractuale dintre părți, atât în momentul determinării voinței reale a părților, cât și ulterior încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare.

Prima instanță a reținut că antecontractul de vânzare-cumpărare nu a fost modificat prin voința concordantă a părților, deși între ele a existat o corespondență care tindea la modificarea anumitor clauze contractuale, fiecare parte propunând alte modificări. De asemenea, instanța de fond a analizat probele părților, dându-le cuvenita eficiență juridică, a analizat clauzele contractului, vinovăția debitorului-pârât, aspecte ce rezultă indubitabil din considerentele sentinței așa încât, în mod greșit, instanța de apel a apreciat că prima instanță a rezolvat procesul fără a intra în cercetarea fondului.

Soluția instanței de apel de desființare a sentinței cu trimiterea cauzei spre rejudecare la prima instanță este, așadar nelegală, în condițiile în care instanța de apel era obligată să judece cauza pe fond având în vedere caracterul devolutiv al apelului, care permite o nouă judecare a cauzei atât sub aspectul problemelor de fapt stabilite de prima instanță, cât și asupra dezlegării dată problemelor de drept, căci această cale de atac devolutivă poate reedita judecata în fond, astfel cum s-a arătat. Drept urmare, în raport de considerentele expuse, recursul reclamantului se privește ca fondat și în baza art. 312 C. proc. civ. urmează a fi admis, cu consecința casării hotărârii atacate și trimiterea cauzei la aceeași instanță pentru judecarea apelului.

II. Referitor la recursul declarat de pârâtul S.V., este nefondat, în condițiile în care, potrivit art. 13 alin. (1) C. proc. civ. „cererile privitoare la bunuri nemișcătoare se fac numai la instanța în raza căreia se află nemișcătoarele”. Cum, în speță, imobilul se află în Brașov, în mod corect instanța de fond prin încheierea din 7 februarie 2005 a respins excepția de necompetență teritorială invocată de pârât. În ceea ce privește excepția de necompetență materială de soluționare a recursurilor, se constată că în cauză sunt incidente prevederile art. 725 C. proc. civ., având în vedere și data înregistrării recursurilor. Drept urmare, pentru considerentele arătate, recursul pârâtului urmează a fi respins ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE: Admite recursul declarat de reclamantul S.T.N.I. împotriva deciziei nr. 648/Ap din 21 septembrie 2005 a Curții de Apel Brașov, secția civilă, pe care o casează și trimite cauza la aceeași instanță pentru judecarea apelului. Respinge ca nefondat recursul declarat de pârâtul S.V. împotriva aceleiași decizii. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 17 martie 2006.