ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 1877/2009

Deliberând asupra cauzei civile de față, constată următoarele: Prin cererea înregistrată la data de 29 septembrie 2006, pe rolul Tribunalului București, secția a III-a civilă, reclamantul C.D. a chemat în judecată pe pârâții M.A.I. și M.J. și a solicitat instanței ca, prin hotărârea pe care o va pronunța, să dispună rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 893 din 17 iulie 2006, obligarea pârâților la restituirea avansului în sumă de 100.000 Euro (359.4701ei) echivalent în lei la data plății și la plata sumei de 100.000 Euro (359.470 lei) echivalent în lei la data plății cu titlu de daune interese, cu cheltuieli de judecată. La data de 6 noiembrie 2006, pârâții M.A.I.

și M.J. au depus cerere de chemare în garanție a Consiliului Local sector 1 București prin care au solicitat obligarea chematului în garanție la plata către pârâți a sumelor la care aceștia vor fi obligați prin hotărâre judecătorească. Prin sentința civilă nr. 433 din 21 martie 2007, Tribunalul București, secția a III-a civilă, a admis cererea principală formulată de reclamantul C.D. în contradictoriu cu pârâții M.A.I. și M.J. și a dispus rezoluțiunea antecontractului autentificat sub nr. 893 din 17 iulie 2006 la Biroul Notarului Public Asociații A.P.R. și D.C. Au fost obligați pârâții la plata către reclamant a sumei de 100.000 Euro ( 359.470 lei) reprezentând avansul primit precum, la plata sumei de 100.000 Euro (359.470 lei) cu titlul de daune-interese și la plata sumei de 10.388 lei cu titlu de cheltuieli de judecată către reclamant.

Au fost anulate cererile de chemare în garanție a SC P. SA, Biroului Notarilor Publici Asociați A.P.R. D.C. și a Direcției de Impozite și Taxe Locale a Sectorului 1 București, ca netimbrate. Pentru a pronunța această hotărâre, Tribunalul a reținut următoarele: La data de 17 iulie 2006, părțile au încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare având ca obiect obligația pârâților de a vinde reclamantului dreptul de proprietate asupra terenului în suprafață de 2000 mp situat în București, cu prețul de 619.744 Euro din care reclamantul a achitat 100.000 Euro la data autentificării antecontractului cu titlul de avans preț, stabilindu-se data de 6 septembrie 2006 ca dată de perfectare a contractului de vânzare-cumpărare.

Prin actul adițional nr. 1 din 29 august 2006 la antecontractul de vânzare-cumpărare, părțile au prelungit termenul de perfectare a contractului de vânzare-cumpărare până la data de 20 septembrie 2006, stabilind totodată că, în situația în care până la 14 septembrie 2006, nu vor fi ridicate porțile existente pe teren, nu va fi asigurat accesul liber la terenul ce face obiectul antecontractului, iar terenul nu va fi marcat topografic, părțile sunt de acord să prelungească termenul de perfectare a contractului de vânzare-cumpărare până cei târziu la data de 20 septembrie 2006. Au mai stabilit renegocierea unui nou termen, prin act adițional, dacă la data de 15 septembrie 2006, pârâții, în calitate de promitenți-vânzători, nu-și respectă obligațiile asumate prin antecontract.

La data de 15 septembrie 2006, reclamantul s-a prezentat la sediul biroului notarului public, așa cum rezultă din declarația dată în fața notarului, iar pârâții nu s-au prezentat. De asemenea, la data de 20 septembrie 2006, ia sediul notarului public s-a prezentat numai reclamantul, lipsind pârâții, conform declarației date de reclamant. Față de lipsa pârâților, reclamantul a procedat la notificarea acestora, convocându-i pentru data de 22 septembrie 2006, la sediul notarului public, în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare. La data de 22 septembrie 2006, conform încheierii de certificare de fapte nr. 4304 din 22 septembrie 2006, s-au prezentat reclamantul și pârâtul, ambii declarând că sunt de acord cu încheierea contractului, însă notarul public a constatat că nu sunt îndeplinite formalitățile necesare pentru autentificarea contractului de vânzare-cumpărare, lipsind certificatul fiscal și a extrasul de carte funciară.

Prima instanță a făcut aplicarea art. 1020 C. civ. și a reținut că, în virtutea dreptului de opțiune al creditorului între executarea silită a antecontractului de vânzare-cumpărare și rezoluțiunea acestuia, reclamantul a optat pentru rezoluțiune, având în vedere poziția pârâtului care nu și-a respectat obligațiile asumate prin antecontractul de vânzare-cumpărare. Astfel, la data de 22 septembrie 2006, când promitentului-cumpărător și promitentul- vânzător s-au declarat gata să încheie contractul de vânzare-cumpărare, acesta din urmă nu a prezentat certificatul fiscal, nu exista extras de carte funciară pentru că pârâtul în calitate de proprietar nu a formulai cerere scrisă către notarul public pentru eliberarea extrasului de carte funciară și, totodată, nu a putut asigura posesia bunului de către reclamant, accesul către terenul în litigiu fund blocat.

Mai mult, la data de 22 septembrie 2006, data fixată pentru încheierea contractului de vânzare- cumpărare, nu a fost prezentă la biroul notarului public și pârâta în calitate de coproprietar al terenului în litigiu, în lipsa sa neputând fi încheiat contractul de vânzare-cumpărare. Împotriva acestei sentinței au declarat apel pârâții M.A.I. și M.J. iar prin decizia civilă nr. 368 din 7 mai 2008, Curtea de Apel București, s ecția a IV-a a respins ca nefondat apelul.

Curtea de Apel a constatat că promitenții vânzători nu și-au executat obligațiile asumate prin antecontract, iar neexecutarea le este imputabilă, situație în care, există posibilitatea rezoluțiunii antecontractului de vânzare-cumpărare în temeiul dispozițiilor art. 1021 C. civ., cu consecința revenirii părților la situația anterioară și a acordării daunelor interese solicitate de către intimatul-reclamant, potrivit clauzei penale stabilită în antecontractul de vânzare-cumpărare pentru neexecutarea culpabilă a obligației. Împotriva acestei decizii, în termen legal au declarat și motivat recurs pârâții M.A.I. și M.J. Prin motivele de recurs se formulează următoarele critici de nelegalitate în legătură cu decizia recurată: Rezoluțiunea contractului este o sancțiune a neexecutării culpabile a contractului sinalagmatic, constând în desființarea retroactivă a acestuia și repunerea părților în situația anterioară încheierii contractului.

Acțiunea în rezoluțiunea contractului poate fi intentată numai de partea care a executat sau se declară gata să execute contractul. La data de 22 septembrie 2006, când s-a întocmit încheierea de certificare de fapte nr. 4304, s-a consemnat declarația promitentul cumpărător în sensul că s-a prezentat pentru a încheia contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică, fiind pregătit să încheie contractul și să achite prețul. Instanța nu a ținut cont de faptul că notarul public nu i-a cerut acestuia și nici promitentul-cumpărător nu a făcut vreo dovadă că ar avea asupra lui suma necesară încheierii contractului sau vreun document de plată care să ateste că a consemnat ori poate să consemneze în acel moment suma respectivă pe numele promitenților-vânzători.

Prin urmare, susțin recurenții, la momentul prezentării la Biroul Notarial, promitentul-cumpărător nu a făcut dovada că a executat sau că este gata să execute obligația de plată a restului de preț. Se mai arată că întreaga relație contractuală dintre promitenții vânzători și promitentul cumpărător s-a desfășurat până la data de 22 septembrie 2006 prin intermediul mandatarului recurenților, B.R. Conform procurii autentificate sub nr. 896 din 10 mai 2006, acesta avea și obligația obținerii certificatului fiscal. Mandatarul s-a prezentat la DITL Sector 1 București pentru obținerea acestui certificat, care însă nu i-a fost eliberat deoarece funcționarii direcției de impozite și taxe locale au susținut că nu erau plătite taxele pentru terenul ce făcea obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare.

Din cauza acestui refuz, recurenții nu au fost în măsură să prezinte certificatul de atestare fiscală. Faptul că s-a refuzat eliberarea certificatului fiscal, l-au aflat la data de 20 septembrie 2006, în momentul în care au primit notificarea promitentului-cumpărător. Au solicitat DITL să le comunice motivul pentru care nu a fost eliberat certificatul fiscal, iar prin adresa nr. 391273 din 30 octombrie 2006 li s-a răspuns că eliberarea certificatului fiscal nu a fost posibilă din cauza unor nereguli în evidența instituției, făcându-se o dublă impunere a aceluiași teren pe două adrese diferite. Susțin recurenții că, în această situație, rezultă fără putință de tăgadă lipsa culpei lor în ceea ce privește neprezentarea certificatului fiscal, instanța neținând cont de probele administrate în acest sens.

În ceea ce privește obligația de obținere a extrasului de carte funciară, recurenții arată că neprezentarea acestuia nu le poate fi imputabilă, această obligație de a procura și prezenta extrasul fiind atât din punct de vedere legal, cât și conform celor stabilite prin antecontract, în sarcina biroului notarial unde părțile urmau să încheie actul. Cu privire la obligația de prezentare a actelor de proprietate, se susține că acestea au fost prezentate și verificate de notar și de promitentul cumpărător la încheierea antecontractului, notându-se în cartea funciară dreptul de promisiune asupra imobilului în favoarea lui C.D.

Mai susțin recurenții că instanțele nu au ținut cont nici de faptul că toate relațiile contractuale s-au desfășurat prin intermediul mandatarului B.R., conform procurii autentificate sub nr. 896 din 10 mai 2006, mandatarul fiind împuternicit să vândă terenul ce a făcut obiectul antecontractului de vânzare- cumpărare, să procure în acest scop certificatul fiscal și să încaseze prețul. Cu toate acestea, mandatarul și-a asumat o serie de obligații, depășind puterile conferite prin mandat, în acest sens încheind un act adiționai la antecontractul de vânzare- cumpărare, în care, printre altele, își asuma obligația de a înlătura porțile instalate pe drumul de acces către teren. Se concluzionează în sensul că în cauză nu sunt întrunite condițiile răspunderii civile contractuale și ale acordării de daune interese întrucât nu se poate reține culpa exclusivă a promitenților-vânzători, ci împrejurări ce țin de vina promitentului-cumpărători și de caz fortuit.

În drept sunt invocate prevederile art. 304 pct. 9 C. proc. civ. Analizând decizia recurată în limita criticilor formulate prin motivele de recurs, Înalta Curte reține următoarele: Situația de fapt stabilită în fazele procesuale anterioare, rezultată din probele administrate, nu mai poate fi reapreciata în calea de atac a recursului deoarece, în condițiile art. 304 C. proc. civ., recursul poate fi exercitat numai pentru motive ce țin de legalitatea hotărârii supuse controlului judiciar. Dispozițiile art. 304 pct. 11 C. proc. civ.. care permiteau instanței de recurs să cenzureze modul în care instanța de apel a interpretat probatoriul administrat în cauză, au fost în mod expres abrogate prin art. I pct. 112 din O.U.G.

138/2000. Prin urmare, critici le care cuprind aspecte de netemeinicie ale deciziei recurate, care vizează de fapt modul în care instanța de apel a stabilit situația de fapt prin interpretarea probelor administrate, nu mai învestesc în mod legal instanța de recurs cu analiza lor, astfel încât Înalta Curte va exercita controlul judiciar numai cu privire la corecta aplicare a dispozițiilor legale incidente la situația de fapt reținută de instanța de apel.

Sub acest aspect, susținerile cuprinse în motivele de recurs legate de faptul că data de 22 septembrie 2006, când s-a întocmit încheierea de certificare de fapte nr. 4304, notarul public nu i-a cerut promitentului-cumpărător și nici acesta nu a făcut vreo dovadă că ar avea asupra lui suma necesară încheierii contractului sau vreun document de plată care să ateste că a consemnat ori poate să consemneze în acel moment suma respectivă pe numele promitenților-vânzători, nu pot fi încadrate în vreunul din cazurile de recurs reglementate de art. 304 pct. 1-9 C. proc. civ. Aceste susțineri vizează interpretarea probelor administrate în cauză, aspect care, pentru considerentele anterior expuse, nu mai poate fi cenzurat pe calea recursului.

De aceea, în exercitarea controlului de legalitate cu care a fost învestită, Î nalta Curte va avea în vedere situația de fapt reținută de instanța de apel care, pe baza probelor administrate, a concluzionat în sensul că promitentul-cumpărător a fost gata să-și execute obligația asumată prin antecontract și că neîncheierea în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare a fost determinată de lipsa certificatul fiscal, a extrasului de carte funciară și de neîndeplinirea obligației de ridicare a porților existente pe teren. În legătură cu obligația de prezentare a certificatului fiscal, recurenții au arătat că neînfățișarea acestui înscris a fost determinată de existența unor disfuncționalități în cadrul instituției abilitate să-1 elibereze, iar în ceea ce privește obligația de prezentare a extrasului de carte funciară au pretins că revenea biroului notarial obligația de a înfățișa acest înscris.

Obligația de ridicare a porților existente pe teren, a fost calificată de recurenți ca fiind o obligație asumată de mandatarul căruia i-au încredințat îndeplinirea anumitor obligații, prin depășirea mandatului acordat. Pentru a verifica dacă instanța de apel a făcut o corectă interpretare și aplicare a dispozițiilor legale în materie de rezoluțiune, instanța de recurs va avea în vedere numai criticile prin care recurenții susțin că motivele invocate fac parte din categoria cauzelor care-i exonerează de orice culpă, astfel încât neexecutarea obligațiilor nu le este imputabilă și instanța de apel nu putea dispune rezoluțiunea actului juridic intervenit între părți. Rezoluțiunea contractului este o sancțiune a neexecutării culpabile a contractului sinalagmatic, constând în desființarea retroactivă a acestuia și repunerea părților în situația avută anterior încheierii contractului.

Una din condițiile ce trebuie îndeplinite pentru a se putea dispune rezoluțiunea este aceea ca neexecutarea contractului să fie imputabilă părții care nu și-a îndeplinit obligația, iar nu rezultatul unei imposibilității fortuite de executare, a unei cauze independente de orice culpă a vreuneia din părți. Or, niciuna din cauzele invocate nu pot ii reținute ca fiind de natura celor care ar determina o imposibilitate fortuită de executare, independentă de orice culpă din partea recurenților promitenți-vânzători. Astfel, chiar dacă ar fi existat unele disfuncționalități în cadrul autorităților abilitate să emită certificatul fiscal pentru terenul în litigiu, recurenții aveau posibilitatea de a solicita remedierea acestora, demers pe care l-au și efectuat, însă la data de 17 octombrie 2006, dată ulterioară celei la care, prin voința pârtilor contractante, actul de vânzare-cumpărare în formă autentică ar fi trebuit să fie încheiat.

În urma cererii adresate de recurenți la data menționată, Direcția de Taxe și Impozite Locale a sectorului 1 București comunică remedierea situației fiscale, astfel încât concluzia care se impune este aceea că demersurile recurenților efectuate în timp util ar fi putut determina obținerea certificatului fiscal. Pe cale de consecință, cauza invocată pentru neexecutarea acestei obligații nu este una de natură fortuită, independentă de orice culpă a recurenților, iar neexecutarea ei, fiindu-le imputabilă, nu poate înlătura sancțiunea rezoluțiunii antecontractului solicitată de reclamantul-intimat.

În ceea ce privește obținerea extrasului de carie funciară, chiar dacă în cuprinsul antecontractului încheiat între părți se menționează că acesta va fi obținut de biroul notarial, așa cum rezultă din cuprinsul art. 45 din Legea 36/1995 formularea unei cereri în acest sens de către promitenții-vânzători era o condiție prealabilă obligatorie, pe care aceștia nu și-au îndeplinit-o, așa încât aceștia nu pot fi exonerați de culpă pentru neprezentarea înscrisului la data convenită contractual. Înalta Curte apreciază că și neexecutarea obligației de a ridica porțile existente pe terenul în litigiu este imputabilă recurenților. Împrejurarea că aceasta ar fi fost o obligație asumată printr-un act adițional încheiat de promitenții-vânzători prin mandatar, nu înseamnă că recurenților nu le incumba obligația convenită, de a ridica porțile existente pe terenul în litigiu.

Ca urmare a actelor încheiate de mandatar, între mandant și terți se creează raporturi juridice directe în virtutea cărora toate efectele legale, pasive sau active ale actelor juridice încheiate se răsfrâng asupra mandantuiui care devine astfel creditorul ori debitorului terțului contractant. Nu se poate reține nici susținerea că actul adițional prin care această obligație a fost asumată ar fi fost încheiat cu depășirea limitelor mandatului acordat, caz în care, în lipsa ratificări exprese sau tacite, el nu ar fi născut vreo obligație în sarcina mandantului, întrucât, așa cum rezultă din încheierea notarială nr. 4304 din 22 septembrie 2006, mandantul avea cunoștință de existența actului adițional încheiat de mandatar în baza procurii acordate.

În consecință, pentru niciuna din cauzele reținute de instanța de apel ca fiind obligații asumate de recurenți și a căror neîndeplinire a făcut imposibilă încheierea în formă autentică a actului de vânzare-cumpărare, nu se poate reține o cauză exoneratoare de răspundere, în măsură să înlăture sancțiunea rezoluțiunii actului încheiat solicitată de intimatul-reclamant. Față de considerentele expuse, apreciind ca fiind legală decizia instanței de apel, în baza art. 312 alin. (1) C. proc. civ., Înalta Curte va respinge ca nefondat recursul declarat.

PENTRU ACESTE

MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge recursul declarat de pârâții M.A.I. și M.J. împotriva deciziei nr. 368 din 7 mai 2008 a Curții de Apel București, secția a IV-a civilă, ca nefondat. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 20 februarie 2009.