ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 1877/2009
ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 1877/2009 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2009)
Deliberând asupra cauzei civile de
față, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată la data de 29
septembrie 2006, pe rolul Tribunalului
București,
secția a III-a civilă, reclamantul C.D. a chemat în judecată
pe pârâții M.A.I.
și M.J. și a solicitat instanței ca, prin
hotărârea
pe care o va pronunța, să dispună rezoluțiunea antecontractului de
vânzare-cumpărare
autentificat sub nr. 893 din 17 iulie 2006, obligarea pârâților la
restituirea avansului în sumă de 100.000 Euro
(359.4701ei) echivalent în lei la data
plății
și la plata sumei de 100.000 Euro (359.470 lei) echivalent în lei la data
plății
cu titlu de daune interese, cu cheltuieli de judecată.
La data de 6
noiembrie 2006, pârâții M.A.I. și M.J. au depus
cerere de chemare în garanție a Consiliului Local
sector 1 București prin care au
solicitat obligarea
chematului în garanție la plata către pârâți a sumelor la care aceștia vor fi
obligați prin hotărâre judecătorească.
Prin sentința
civilă nr. 433 din 21 martie 2007, Tribunalul București, secția a III-a
civilă, a admis cererea principală
formulată de reclamantul C.D. în
contradictoriu cu pârâții
M.A.I. și M.J. și a dispus rezoluțiunea antecontractului autentificat sub nr. 893
din 17 iulie 2006 la Biroul
Notarului
Public Asociații A.P.R. și D.C.
Au fost obligați
pârâții la plata către reclamant a sumei de 100.000 Euro (
359.470 lei) reprezentând avansul primit
precum, la plata sumei de 100.000 Euro
(359.470 lei) cu titlul de daune-interese și la plata sumei de 10.388
lei cu titlu de
cheltuieli de judecată către reclamant.
Au fost anulate cererile de chemare în garanție
a SC P. SA,
Biroului Notarilor Publici
Asociați A.P.R. D.C. și a
Direcției
de Impozite și Taxe Locale a Sectorului 1 București, ca netimbrate.
Pentru a pronunța această hotărâre,
Tribunalul a reținut următoarele:
La data de 17 iulie 2006, părțile au încheiat un antecontract de
vânzare-cumpărare având ca obiect obligația
pârâților de a vinde reclamantului
dreptul
de proprietate asupra terenului în suprafață de 2000 mp situat în București,
cu
prețul de 619.744 Euro din care
reclamantul
a achitat 100.000 Euro la data autentificării antecontractului cu titlul de
avans preț, stabilindu-se data de 6 septembrie 2006
ca dată de perfectare a contractului de
vânzare-cumpărare.
Prin actul
adițional nr. 1 din 29 august 2006 la antecontractul de vânzare-cumpărare,
părțile au prelungit termenul de perfectare a contractului de
vânzare-cumpărare până la data de 20 septembrie 2006, stabilind totodată că, în
situația în care până la 14 septembrie 2006, nu vor fi ridicate porțile
existente pe teren, nu va fi asigurat accesul liber la terenul ce face obiectul
antecontractului, iar terenul nu va fi marcat topografic, părțile sunt de acord
să prelungească termenul de perfectare a
contractului
de vânzare-cumpărare până cei târziu la data de 20 septembrie 2006. Au mai
stabilit
renegocierea unui nou termen, prin act adițional, dacă la data de
15 septembrie 2006, pârâții, în calitate de
promitenți-vânzători, nu-și respectă obligațiile
asumate prin
antecontract.
La data de 15
septembrie 2006, reclamantul s-a prezentat la sediul biroului notarului
public, așa cum rezultă din declarația dată în fața notarului, iar
pârâții nu s-au prezentat. De asemenea, la data de 20 septembrie 2006, ia
sediul notarului public s-a
prezentat numai
reclamantul, lipsind pârâții, conform declarației date de reclamant.
Față de lipsa pârâților, reclamantul a
procedat la notificarea acestora,
convocându-i
pentru data de 22 septembrie 2006, la sediul notarului public, în vederea
încheierii
contractului de vânzare-cumpărare.
La data de 22 septembrie 2006, conform
încheierii de certificare de fapte
nr. 4304
din 22 septembrie 2006, s-au prezentat reclamantul și pârâtul, ambii declarând
că sunt
de acord cu încheierea contractului, însă notarul public a
constatat că nu sunt
îndeplinite
formalitățile necesare pentru autentificarea contractului de vânzare-cumpărare,
lipsind certificatul fiscal și a extrasul de carte funciară.
Prima
instanță a făcut aplicarea art. 1020 C. civ. și a reținut că, în virtutea
dreptului de opțiune al creditorului între
executarea silită a antecontractului de
vânzare-cumpărare și rezoluțiunea acestuia, reclamantul a optat pentru
rezoluțiune, având în vedere poziția pârâtului care nu și-a respectat
obligațiile asumate prin
antecontractul de
vânzare-cumpărare.
Astfel, la data de
22 septembrie 2006, când promitentului-cumpărător și promitentul-
vânzător s-au declarat gata să încheie
contractul de vânzare-cumpărare, acesta din urmă nu a prezentat certificatul
fiscal, nu exista extras de carte funciară pentru că
pârâtul
în calitate de proprietar nu a formulai cerere scrisă către notarul public
pentru eliberarea extrasului de carte funciară
și, totodată, nu a putut asigura posesia
bunului de către reclamant, accesul către terenul în litigiu fund
blocat. Mai mult, la
data de 22 septembrie 2006, data fixată pentru
încheierea contractului de vânzare-
cumpărare,
nu a fost prezentă la biroul notarului public și pârâta în calitate de
coproprietar al terenului în litigiu, în lipsa sa
neputând fi încheiat contractul de
vânzare-cumpărare.
Împotriva acestei sentinței au declarat apel
pârâții M.A.I. și
M.J. iar prin decizia
civilă nr. 368 din 7 mai 2008, Curtea de Apel București, s
ecția a IV-a a
respins ca nefondat apelul.
Curtea de Apel a constatat că promitenții
vânzători nu și-au executat
obligațiile
asumate prin antecontract, iar neexecutarea le este imputabilă, situație în
care,
există posibilitatea rezoluțiunii antecontractului de vânzare-cumpărare în
temeiul dispozițiilor art. 1021 C. civ., cu
consecința revenirii părților la situația
anterioară și a acordării daunelor interese solicitate de către
intimatul-reclamant,
potrivit
clauzei penale stabilită în antecontractul de vânzare-cumpărare pentru
neexecutarea
culpabilă a obligației.
Împotriva
acestei decizii, în termen legal au declarat și motivat recurs pârâții
M.A.I. și M.J.
Prin
motivele de recurs se formulează următoarele critici de nelegalitate în
legătură cu decizia recurată:
Rezoluțiunea contractului este o
sancțiune a neexecutării culpabile a contractului sinalagmatic, constând în
desființarea retroactivă a acestuia și
repunerea
părților în situația anterioară încheierii contractului.
Acțiunea
în rezoluțiunea contractului poate fi intentată numai de partea care
a executat sau se declară gata să execute contractul.
La data de 22 septembrie 2006, când s-a
întocmit încheierea de certificare de fapte nr. 4304, s-a consemnat declarația
promitentul cumpărător în sensul că s-a prezentat pentru a încheia contractul
de vânzare-cumpărare în formă autentică, fiind pregătit să încheie contractul
și să achite prețul.
Instanța nu a
ținut cont de faptul că notarul public nu i-a cerut acestuia și nici
promitentul-cumpărător nu a făcut vreo dovadă că ar avea asupra lui
suma
necesară încheierii contractului sau
vreun document de plată care să ateste că a
consemnat ori poate să consemneze în acel moment suma respectivă pe
numele
promitenților-vânzători.
Prin urmare,
susțin recurenții, la momentul prezentării la Biroul Notarial,
promitentul-cumpărător nu a făcut dovada
că a executat sau că este gata să execute
obligația de
plată a restului de preț.
Se mai
arată că întreaga relație contractuală dintre promitenții vânzători și
promitentul cumpărător s-a desfășurat
până la data de 22 septembrie 2006 prin intermediul
mandatarului
recurenților, B.R.
Conform procurii autentificate sub nr. 896 din 10
mai 2006, acesta avea și obligația obținerii certificatului fiscal. Mandatarul
s-a prezentat la DITL Sector 1
București
pentru obținerea acestui certificat, care însă nu i-a fost eliberat deoarece
funcționarii direcției de impozite și taxe locale
au susținut că nu erau plătite taxele
pentru
terenul ce făcea obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare.
Din cauza acestui refuz, recurenții nu au fost
în măsură să prezinte
certificatul de
atestare fiscală. Faptul că s-a refuzat eliberarea certificatului fiscal, l-au
aflat la data de 20 septembrie 2006, în momentul
în care au primit notificarea
promitentului-cumpărător. Au solicitat
DITL să le comunice motivul pentru care nu a fost eliberat certificatul fiscal,
iar prin adresa nr. 391273 din 30 octombrie 2006 li s-a
răspuns că eliberarea certificatului fiscal nu a fost posibilă din cauza
unor nereguli
în evidența
instituției, făcându-se o dublă impunere a aceluiași teren pe două adrese
diferite.
Susțin
recurenții că, în această situație, rezultă fără putință de tăgadă lipsa culpei
lor în ceea ce privește neprezentarea certificatului fiscal, instanța neținând
cont de probele administrate în acest sens.
În ceea ce privește obligația de obținere
a extrasului de carte funciară, recurenții arată că neprezentarea acestuia nu
le poate fi imputabilă, această
obligație de
a procura și prezenta extrasul fiind atât din punct de vedere legal, cât și
conform celor stabilite prin antecontract, în
sarcina biroului notarial unde părțile
urmau să încheie actul.
Cu privire la
obligația de prezentare a actelor de proprietate, se susține că acestea au fost
prezentate și verificate de notar și de promitentul cumpărător la
încheierea antecontractului, notându-se
în cartea funciară dreptul de promisiune
asupra imobilului
în favoarea lui C.D.
Mai susțin recurenții că instanțele nu au
ținut cont nici de faptul că toate
relațiile
contractuale s-au desfășurat prin intermediul mandatarului B.R.,
conform
procurii autentificate sub nr. 896 din 10 mai 2006, mandatarul fiind împuternicit
să vândă terenul ce a făcut obiectul antecontractului de vânzare-
cumpărare, să procure în acest scop certificatul
fiscal și să încaseze prețul. Cu toate acestea, mandatarul și-a asumat o serie
de obligații, depășind puterile conferite prin
mandat, în acest sens
încheind un act adiționai la antecontractul de vânzare-
cumpărare, în care, printre altele, își asuma obligația de a înlătura
porțile instalate
pe drumul de acces către teren.
Se concluzionează în sensul că în cauză nu sunt
întrunite condițiile răspunderii civile contractuale și ale acordării de daune
interese întrucât nu se
poate reține culpa
exclusivă a promitenților-vânzători, ci împrejurări ce țin de vina
promitentului-cumpărători
și de caz fortuit.
În drept sunt invocate prevederile art. 304 pct.
9 C. proc. civ.
Analizând decizia recurată în limita
criticilor formulate prin motivele de recurs, Înalta Curte reține următoarele:
Situația
de fapt stabilită în fazele procesuale anterioare, rezultată din probele
administrate, nu mai poate fi reapreciata în calea de atac a recursului
deoarece, în
condițiile art.
304 C. proc. civ., recursul poate fi exercitat numai pentru motive ce țin de
legalitatea hotărârii supuse controlului
judiciar. Dispozițiile art. 304 pct. 11 C. proc. civ..
care permiteau instanței de recurs să cenzureze
modul în care instanța de apel a
interpretat probatoriul administrat în cauză, au fost în mod expres
abrogate prin art.
I pct. 112 din O.U.G. 138/2000.
Prin urmare, critici le care cuprind aspecte de
netemeinicie ale deciziei recurate, care vizează de fapt modul în care instanța
de apel a stabilit situația de
fapt prin
interpretarea probelor administrate, nu mai învestesc în mod legal instanța
de
recurs cu analiza lor, astfel încât Înalta Curte va exercita controlul judiciar
numai cu privire la corecta aplicare a dispozițiilor legale incidente la
situația de fapt reținută de instanța de apel.
Sub acest
aspect, susținerile cuprinse în motivele de recurs legate de faptul
că data de 22 septembrie 2006, când s-a
întocmit încheierea de certificare de fapte nr. 4304, notarul public nu i-a
cerut promitentului-cumpărător și nici acesta nu a făcut vreo
dovadă că ar avea asupra lui suma necesară încheierii contractului sau
vreun
document de plată care să ateste că a
consemnat ori poate să consemneze în acel moment suma respectivă pe numele
promitenților-vânzători, nu pot fi încadrate în
vreunul din cazurile de
recurs reglementate de art. 304 pct. 1-9 C. proc. civ. Aceste
susțineri vizează interpretarea probelor
administrate în cauză, aspect care, pentru
considerentele anterior expuse, nu mai poate fi cenzurat pe calea
recursului.
De aceea, în exercitarea controlului de
legalitate cu care a fost învestită, Î
nalta
Curte va avea în vedere situația de fapt reținută de instanța de apel care, pe
baza probelor administrate, a concluzionat în
sensul că promitentul-cumpărător a
fost gata să-și execute obligația
asumată prin antecontract și că neîncheierea în
formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare a fost determinată
de lipsa certificatul fiscal, a extrasului de carte funciară și de
neîndeplinirea obligației de
ridicare a porților existente pe teren.
În legătură cu obligația de prezentare a
certificatului fiscal, recurenții au arătat că neînfățișarea acestui înscris a
fost determinată de existența unor
disfuncționalități
în cadrul instituției abilitate să-1 elibereze, iar în ceea ce privește
obligația de prezentare a extrasului de carte funciară au pretins că revenea
biroului
notarial obligația de a înfățișa acest înscris. Obligația de
ridicare a porților
existente pe teren, a
fost calificată de recurenți ca fiind o obligație asumată de
mandatarul căruia i-au încredințat îndeplinirea
anumitor obligații, prin depășirea
mandatului acordat.
Pentru a verifica dacă instanța de apel a făcut
o corectă interpretare și
aplicare a
dispozițiilor legale în materie de rezoluțiune, instanța de recurs va avea
în
vedere numai criticile prin care recurenții susțin că motivele invocate fac
parte
din categoria cauzelor care-i
exonerează de orice culpă, astfel încât neexecutarea
obligațiilor nu le este imputabilă și instanța de
apel nu putea dispune rezoluțiunea
actului juridic intervenit între
părți.
Rezoluțiunea contractului este o sancțiune a
neexecutării culpabile a contractului sinalagmatic, constând în desființarea
retroactivă a acestuia și
repunerea părților
în situația avută anterior încheierii contractului.
Una din condițiile ce trebuie îndeplinite
pentru a se putea dispune
rezoluțiunea este
aceea ca neexecutarea contractului să fie imputabilă părții care nu
și-a îndeplinit obligația, iar nu rezultatul unei
imposibilității fortuite de executare, a
unei cauze independente de
orice culpă a vreuneia din părți.
Or, niciuna din cauzele invocate nu pot ii
reținute ca fiind de natura celor care ar determina o imposibilitate fortuită
de executare, independentă de orice culpă din partea recurenților
promitenți-vânzători.
Astfel,
chiar dacă ar fi existat unele disfuncționalități în cadrul autorităților
abilitate să emită certificatul fiscal pentru terenul în litigiu,
recurenții aveau
posibilitatea de a
solicita remedierea acestora, demers pe care l-au și efectuat, însă
la data de 17 octombrie 2006, dată ulterioară
celei la care, prin voința pârtilor contractante,
actul de vânzare-cumpărare în formă autentică ar fi
trebuit să fie încheiat.
În urma
cererii adresate de recurenți la data menționată, Direcția de Taxe și
Impozite Locale a sectorului 1 București comunică remedierea situației
fiscale, astfel încât concluzia care se impune este aceea că demersurile
recurenților
efectuate în timp util ar fi
putut determina obținerea certificatului fiscal.
Pe cale de consecință, cauza invocată pentru
neexecutarea acestei obligații
nu este una
de natură fortuită, independentă de orice culpă a recurenților, iar
neexecutarea ei, fiindu-le imputabilă, nu poate
înlătura sancțiunea rezoluțiunii
antecontractului solicitată de
reclamantul-intimat.
În ceea ce privește obținerea extrasului de
carie funciară, chiar dacă în
cuprinsul
antecontractului încheiat între părți se menționează că acesta va fi obținut
de
biroul notarial, așa cum rezultă din cuprinsul art. 45 din Legea 36/1995
formularea unei cereri în acest sens de către
promitenții-vânzători era o condiție
prealabilă
obligatorie, pe care aceștia nu și-au îndeplinit-o, așa încât aceștia nu pot
fi exonerați de culpă pentru neprezentarea
înscrisului la data convenită contractual.
Înalta Curte apreciază că și
neexecutarea obligației de a ridica porțile existente pe terenul în litigiu
este imputabilă recurenților.
Împrejurarea că
aceasta ar fi fost o obligație asumată printr-un act adițional
încheiat de promitenții-vânzători prin
mandatar, nu înseamnă că recurenților nu le
incumba obligația convenită, de a ridica porțile
existente pe terenul în litigiu. Ca
urmare a actelor încheiate de mandatar, între mandant și terți se
creează raporturi
juridice
directe în virtutea cărora toate efectele legale, pasive sau active ale actelor
juridice încheiate se
răsfrâng asupra mandantuiui care devine astfel creditorul ori
debitorului terțului contractant.
Nu se poate reține nici susținerea că
actul adițional prin care această obligație a fost asumată ar fi fost încheiat
cu depășirea limitelor mandatului
acordat,
caz în care, în lipsa ratificări exprese sau tacite, el nu ar fi născut vreo
obligație în sarcina mandantului, întrucât, așa cum rezultă din încheierea
notarială
nr. 4304 din 22 septembrie 2006, mandantul avea cunoștință de
existența actului adițional încheiat de mandatar în baza procurii acordate.
În
consecință, pentru niciuna din cauzele reținute de instanța de apel ca fiind
obligații asumate de recurenți și a căror
neîndeplinire a făcut imposibilă încheierea
în formă autentică a actului de
vânzare-cumpărare, nu se poate reține o cauză
exoneratoare de răspundere, în măsură să înlăture
sancțiunea rezoluțiunii actului
încheiat solicitată de
intimatul-reclamant.
Față de
considerentele expuse, apreciind ca fiind legală decizia instanței de
apel, în baza art. 312 alin. (1) C. proc. civ., Înalta Curte va
respinge ca nefondat recursul declarat.
PENTRU ACESTE
MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Respinge
recursul declarat de pârâții M.A.I. și M.J.
împotriva deciziei nr. 368
din 7 mai 2008 a Curții de Apel București, secția a IV-a
civilă,
ca nefondat.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică, astăzi 20
februarie 2009.