ÎCCJ, Secția a II-a civilă

Acțiune în rezoluțiunea unui antecontract de vânzare-cumpărare. Întreruperea termenului de prescripție a dreptului material la acțiune. Condiții și efecte

Cuprins pe materii : Drept comercial. Prescripția extinctivă

Index alfabetic :

rezoluțiune

antecontract de vânzare-cumpărare

drept de creanță

întreruperea prescripției

Decretul nr. 167/1958, art. 3 alin. (1), art. 16 alin. (1) lit. a)

C. civ. din 1864, art. 969, art. 1039, art. 1041, art. 1546

Prin predarea posesiei bunului imobil ce face obiectul unui antecontract de vânzare-cumpărare, după împlinirea termenului la care s-a convenit încheierea contractului de vânzare-cumpărare, promitenții-vânzători au săvârșit un act de recunoaștere tacită a obligațiilor asumate prin contract și, în acest mod, în calitate de părți în folosul cărora curge prescripția, au renunțat la atitudinea de împotrivire sau de negare față de titularul dreptului amenințat de prescripție, ceea ce justifică producerea efectului întreruptiv al prescripției.

Faptul predării posesiei bunului se constituie într-o cauză de întrerupere a termenului de prescripție atât pentru exercitarea acțiunii în pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare, cât și pentru exercitarea acțiunii în rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare, întrucât ambele acțiuni dau naștere unui drept de aceeași natură, respectiv dreptul de creanță.

Astfel, în condițiile în care promitenta-cumpărătoare se află în posesia bunului imobil ce face obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare și a contractului de construire, bun care nu a fost pretins de promitenții-vânzători pe calea unei acțiuni personale sau reale, termenul de prescripție a dreptului material la acțiunea în rezoluțiunea actului începe să curgă de la data la care promitenta-cumpărătoare a aflat că nu mai este posibilă vânzarea.

Secția a II-a civilă, Decizia nr. 2410 din 24 noiembrie 2015

Notă

: Decretul nr. 167/1958 privitor la prescripția extinctivă a fost abrogat de Legea nr. 71/2011 la data de 01 octombrie 2011.

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului București, Secția a IV-a civilă sub nr. xx52/3/2013, la data de 15.01.2013, reclamanta A. a solicitat, în contradictoriu cu pârâții B. și C., pronunțarea unei hotărâri prin care să se dispună rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare atestat sub nr. 83/22.06.2007, având în vedere neîndeplinirea obligațiilor contractuale asumate de către pârâți; ca urmare a desființării antecontractului de vânzare-cumpărare, obligarea pârâților, în solidar, la plata către reclamantă a sumei de 168.691,42 euro - echivalent a 744.030,39 lei, la un curs de 4,4106 lei pentru un euro, din care: 100.855,84 euro reprezentând suma achitată de reclamantă cu titlu de avans conform antecontractului de vânzare-cumpărare, 67.835,584 euro, reprezentând daune-interese compensatorii în conformitate cu prevederile art. 9 din antecontract, respectiv 10.085,584 euro (10% din valoarea ratelor deja achitate) și 57.750 euro (1650 zile întârziere x 35 euro/zi întârziere); constituirea în favoarea reclamantei a unui drept de retenție asupra apartamentului ce formează obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare, până la achitarea de către oricare dintre pârâți a pretențiilor acordate de către instanța de judecată; obligarea pârâților la plata cheltuielilor de judecată.

Pârâtul C. a depus întâmpinare prin care, în principal, a solicitat admiterea excepției prescripției dreptului material la acțiune și a excepției lipsei calității procesuale pasive a pârâtului C.

În subsidiar, pârâtul a solicitat, pe fond, respingerea, ca neîntemeiată, a cererii formulate de către reclamantă și obligarea acesteia la plata tuturor cheltuielilor de judecată.

La termenul din data de 21.02.2014, tribunalul a respins, ca neîntemeiată, excepția prescripției dreptului material la acțiune pentru considerentele consemnate în încheierea de ședință de la acea dată.

Prin sentința civilă nr. 659 din 30.05.2013, Tribunalul București, Secția a IV-a civilă a respins excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtului C., ca neîntemeiată; a admis, în parte, cererea de chemare în judecată formulată de către reclamanta A. în contradictoriu cu pârâtul C. și cu pârâtul B. și, pe cale de consecință, a dispus rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare atestat sub nr. 83 la data de 22.06.2007; a dispus repunerea părților în situația anterioară, în sensul că a obligat, în solidar, pe pârâții B. și C. la plata către reclamanta A. a sumei de 100.855,84 euro, echivalent în lei la data plății, cu titlu de avans; a stabilit în favoarea reclamantei un drept de retenție asupra apartamentului nr. 12 situat în București, str. V. nr. 158A, sector 2 până la îndeplinirea obligației de plată a sumei de 100.855,84 euro, a respins, ca neîntemeiat, capătul de cerere privind obligarea pârâților la plata daunelor-interese compensatorii și a obligat, în solidar, pe pârâții B. și C. la plata către reclamanta A. a sumei de 11.556,80 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând taxa judiciară de timbru și timbru judiciar.

Pentru a hotărî astfel, instanța de fond a reținut următoarele:

În ceea ce privește calitatea procesuală, a motivat că o atare excepție se justifică prin prisma identității între persoana pârâtului și cel care este obligat în cadrul raportului juridic dedus judecății.

Prin urmare, tribunalul a observat că, fiind sesizat cu un capăt de cerere în rezoluțiunea unui act juridic, rezultă că în prezenta cauză calitate procesuală au părțile acestui act juridic, respectiv reclamanta și cei doi pârâți.

Referitor la cel de-al doilea capăt de cerere cu privire la care s-a invocat aceeași excepție, tribunalul a apreciat că și în această privință excepția este neîntemeiată, întrucât se urmărește repunerea părților în situația anterioară încheierii antecontractului. Având în vedere că în antecontract una dintre obligațiile asumate de către reclamanta-beneficiar a fost de a achita promitenților vânzători prețul apartamentului (art. 10.1), remiterea materială a sumei de 30.000 euro către pârâtul B. sau transferul celorlalte tranșe în contul deschis pe numele acestuia din urmă nu poate să confere calitate procesuală pasivă doar acestui pârât, întrucât acestea sunt doar detalii formale de plată a prețului, obligația fiind, astfel cum s-a subliniat, asumată față de ambii promitenți. S-a menționat, în acest context, că pârâtul B. a acționat ca mandatar al pârâtului C., conform procurii autentificate sub nr. 5164/11.12.1006.

Tribunalul nu a reținut apărarea pârâtului C. în sensul că existența convenției autentificate sub nr. 839/27.04.2010 paralizează dreptul reclamantei de a solicita de la acest pârât restituirea sumelor avansate cu titlu de parte din prețul apartamentului promis, pentru că aceasta nu este opozabilă reclamantei. Reclamanta este terț față de acest contract, neparticipând, nici direct, nici prin reprezentare, la încheierea acestuia. Aspectul că a avut sau nu cunoștință despre existența actului juridic nu poate determina încălcarea principiului relativității efectelor contractelor juridice. Tribunalul a menționat că eventuala răspundere a pârâților se angajează în condițiile antecontractului atestat sub nr. 83/22.06.2007, convenția autentificată sub nr. 839/27.04.2010 neputând avea semnificația unei modificări a clauzelor antecontractului în această privință.

Cu privire la celelalte capete de cerere, tribunalul a respins excepția lipsei calității procesuale pasive ca neîntemeiată, reținând aceleași considerente de mai sus care justifică formularea cererii de chemare în judecată în contradictoriu și cu acest pârât, respectiv derularea raporturilor juridice între toate părțile inițiale ale antecontractului, independent de actele juridice separate încheiate între pârâți.

În privința fondului pricinii, tribunalul a apreciat că primul capăt de cerere este întemeiat.

Astfel, tribunalul a constatat că pârâții nu și-au respectat obligația asumată în antecontractul încheiat cu reclamanta (art. 3), în sensul de a construi un apartament pe care să îl transmită acesteia, în calitate de beneficiar, în deplină proprietate și fără sarcini, prin act autentic de vânzare-cumpărare, la data de 30.06.2008.

Tribunalul a observat că apărarea pârâtului C., în sensul că obligațiile asumate prin antecontract față de reclamantă incumbau doar pârâtului B., nu este susținută de clauzele antecontractului și de limitele mandatului conferit pârâtului B. prin procura autentificată sub nr. 5164/11.12.1006. A pretinde că limitele mandatului au fost depășite, întrucât acesta nu a fost dat pentru toate obligațiile asumate prin antecontractul încheiat între părți, este, conform motivării tribunalului, excesiv, întrucât nu se pot stabili, la momentul încheierii unei procuri, în amănunt, toate actele pe care urmează să le întreprindă mandatarul, în sensul de a specifica cu exactitate forma contractuală la care ar urma să consimtă mandantele. Depășirea limitelor mandatului este un aspect care privește strict părțile acestuia, fiind suficientă pentru reclamantă clauza din procură conform căreia pârâtul B. a fost împuternicit să negocieze înstrăinarea terenurilor și apartamentelor ce vor compune imobilele.

Contractul inițial de asociere dintre pârâți nu îi este opozabil reclamantei, pentru aceleași considerente ale aplicabilității principiului relativității efectelor contractelor, pentru încheierea antecontractului fiind necesară și suficientă, după cum s-a menționat și în preambulul acestuia („B., în nume propriu și în calitate de mandatar, conform procurii autentificate de BNP D. sub nr. 5164/11.12.2006, al numitului C.”), doar împuternicirea conform mandatului încredințat prin procură.

Pe cale de consecință, tribunalul, constatând îndeplinite condițiile rezoluțiunii antecontractului încheiat între părți întrucât rezultă atât neîndeplinirea culpabilă a obligațiilor asumate de către pârâți, cât și faptul că reclamanta și-a executat propria obligație, achitând, conform art. 10.3 din antecontract, partea din preț corespunzătoare, precum și aspectul că pârâții au fost puși în întârziere prin formularea prezentei cereri, a admis acest capăt de cerere și a dispus rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare atestat sub nr. 83 la data de 22.06.2007.

În ceea ce privește capătul de cerere privind repunerea părților în situația anterioară, tribunalul apreciat că și acesta este întemeiat pentru motivele expuse mai sus, reținând că ambii pârâți sunt obligați la restituirea sumei achitate cu titlu de avans, respectiv a sumei de 100.855,84 euro, echivalent în lei la data plății. Tribunalul a subliniat că este vorba despre o solidaritate pasivă în prezenta cauză, față de aplicabilitatea expresă a prevederilor art. 1039 C. civ., pârâții obligându-se la același lucru - vânzarea apartamentului către reclamantă.

Având în vedere existența unei creanțe în patrimoniul reclamantei asupra pârâților, născută cu privire la apartament din același raport juridic existent între părți, precum și calitatea pârâților de proprietari al imobilului, tribunalul a admis și capătul de cerere privind instituirea unui drept de retenție asupra apartamentului nr. 12 situat în București, str. V. nr. 158A, sector 2 până la îndeplinirea obligației de plată a sumei de 100.855,84 euro.

Referitor la capătul de cerere privind acordarea de daune-interese, tribunalul a apreciat că acesta nu este întemeiat.

Art. 9 din antecontract stabilește în sarcina pârâților obligația de a „preda beneficiarului apartamentul menționat la art. 2, până la data de 30.06.2008. În cazul în care apartamentul nu se predă beneficiarului (reclamantei) la termenul stabilit, promitenții vânzători (pârâții) vor fi penalizați cu suma de 35 euro pentru fiecare zi de întârziere. Nepredarea apartamentului către beneficiar în termen de 3 luni de la data de 30.06.2008 dă dreptul acestuia fie să solicite instanței de judecată să pronunțe o hotărâre judecătorească care să țină loc de act de vânzare-cumpărare, fie să solicite restituirea sumelor deja plătite promitenților vânzători cu titlu de rate din prețul apartamentului și, în plus, daune-interese egale cu 10% din valoarea ratelor deja achitate, caz în care prezentul contract va fi desființat de drept, încetând a mai produce efecte juridice.”

Pe de altă parte, art. 15 din același antecontract menționează că: „predarea apartamentului se face pe bază de proces-verbal de predare-primire-recepție, semnat de ambele părți. (…) Folosirea apartamentului de către beneficiar sau de către un terț la indicația sau cu acordul beneficiarului este asimilată acceptării fără rezerve a apartamentului, cu toate consecințele care decurg din aceasta. Prin folosirea apartamentului se înțelege atât mutarea efectivă în apartament, cât și depozitarea unor piese de mobilier sau aparatură casnică în acesta.”

Prin urmare, tribunalul a observat că reclamanta, intrând în apartamentul obiect al antecontractului, a acceptat fără rezerve imobilul, astfel că nu poate pretinde despăgubiri pentru neexecutarea acestei obligații din partea pârâților, câtă vreme în antecontract s-a stabilit în mod expres că mutarea sa efectivă în apartament echivalează cu predare-primire-recepție.

Tribunalul a precizat că daunele interese au fost stabilite la art. 9 doar pentru neexecutarea obligației de predare-primire a apartamentului, nu și pentru neexecutarea obligației de încheiere a contractului de vânzare cumpărare în formă autentică (ce este prevăzută ca obligație distinctă, la art. 3), precum și faptul că ultima rată de plată din preț era condiționată și de data semnării contractului de vânzare cumpărare, nu numai de data semnării procesului verbal de predare-primire-recepție a apartamentului (față de critica pârâtului C. că reclamanta nu și-a îndeplinit în întregime obligația de plată a prețului conform convenției).

Reținând culpa procesuală a pârâților în declanșarea prezentului litigiu, tribunalul, în conformitate cu prevederile art. 274 C. proc. civ., i-a obligat în solidar pe pârâții B. și C. la plata către reclamanta A. a sumei de 11.556,80 lei cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând taxa judiciară de timbru și timbru judiciar.

Împotriva sentinței primei instanțe a declarat apel reclamanta A., iar împotriva sentinței primei instanțe, precum și a încheierii de ședință din data de 21.02.2014 a declarat apel pârâtul C.

Apelanta-reclamantă a criticat sentința ca nelegală și netemeinică și a solicitat admiterea apelului, schimbarea sentinței apelate în parte și, pe cale de consecință, admiterea acțiunii promovate de reclamantă în întregime, în sensul obligării intimaților-pârâți, în solidar, și la plata daunelor interese compensatorii.

Apelantul-pârât a solicitat admiterea apelului împotriva încheierii de ședință din data de 21.02.2014, schimbarea sentinței civile nr. 659/30.05.2013, în sensul admiterii excepției prescripției dreptului material la acțiune și, pe cale de consecință, respingerea acțiunii ca prescrisă; admiterea apelului împotriva sentinței civile nr. 659/30.05.2013, schimbarea acestei sentințe în tot, în sensul admiterii excepției lipsei calității procesual pasive a apelantului-pârât C., iar pe fond respingerea acțiunii ca neîntemeiată; respingerea apelului formulat de intimata-apelantă-reclamantă A. ca neîntemeiat.

Prin decizia civilă nr. 211/A/29.04.2015 pronunțată de Curtea de Apel București s-au respins, ca nefondate, apelurile declarate de apelanta-reclamantă A. și de apelantul-pârât C. împotriva încheierii din 21.02.2014 și a sentinței civile nr. 659/30.05.2014 pronunțate de Tribunalul București, Secția a IV-a civilă.

Pentru a decide astfel, Curtea de apel și-a fundamentat decizia pe următoarele considerente:

Este de precizat că s-a luat în analiză cu prioritate apelul declarat de pârât, cu motivarea că, dacă ar fi găsite întemeiate criticile formulate cu privire la modalitatea de soluționare a excepției prescripției, nu ar mai fi necesară analiza criticilor formulate de apelanta-reclamantă.

În ceea ce privește criticile privind greșita interpretare a dispozițiilor legale în materia întreruperii prescripției Curtea a constatat că în cauză între apelanta-reclamantă și apelantul-pârât, respectiv intimatul-pârât s-a încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare și contractul de construire din data de 22.06.2007, prin care pârâții s-au obligat să construiască și să vândă reclamantei un apartament cu două camere în imobilul ce se va edifica în București, str. V. nr. 158 A, sector 2 în schimbul prețului de 124.500 euro.

Reclamanta a intrat în posesia apartamentului, mutându-se în cursul anului 2011, deși imobilul nu era în totalitate finisat, nefiind racordat la utilități și nici nu era terminat.

Conform art. 1201 teza a II-a vechiul C. civ., „partea în privința căreia angajamentul nu s-a executat are alegerea sau să silească pe cealaltă parte a executa convenția, când este posibil, sau să i se ceară desființarea, cu daune interese”.

În condițiile în care nu există dispoziții speciale care să reglementeze prescripția dreptului material la acțiune în ipoteza rezoluțiunii, se aplică regulile generale, adică termenul de 3 ani instituit conform art. 3 alin. (1) din Decretul nr. 167/1958.

Dreptul material la acțiune specific drepturilor de creanță rezultate din contractele sinalagmatice este compus din mai multe elemente, creditorul obligației neexecutate având drept de opțiune, termenul de prescripție este unic, creditorul având la dispoziție un singur termen de prescripție de 3 ani.

Practica judiciară a stabilit că, în cazul în care se încheie un antecontract de vânzare-cumpărare, posesia cumpărătorului echivalează cu o recunoaștere din partea promitentului-vânzător a dreptului de a cere încheierea contractului de vânzare-cumpărare, recunoaștere ce are ca efect întreruperea prescripției conform art. 16 lit. a) din Decretul nr. 167/1958.

Ceea ce a contestat apelantul și a susținut prin motivele de apel se referă la faptul că posesia reclamantei nu a întrerupt și termenul de prescripție în ceea ce privește acțiunea în rezoluțiune, apreciind acesta că reclamanta ar fi în termen să ceară exclusiv executarea în natură, încheierea actului de vânzare-cumpărare, nu și rezoluțiunea.

Însă, Curtea consideră că, în condițiile în care creditorul obligației neexecutate are dreptul de a opta între a cere executarea contractului și a cere rezoluțiunea lui (și astfel cum s-a arătat anterior), el are la dispoziție un singur termen de prescripție, indiferent de opțiunea aleasă, întreruperea termenului de prescripție determinată de posesia cumpărătorului operează indiferent de opțiunea aleasă.

În situația de față, în care părțile nu numai că au încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare, ci chiar cumpărătoarea are posesia imobilului și a achitat cea mai mare parte din preț, acestea sunt în prezența unei recunoașteri de natură să întrerupă curgerea prescripției, indiferent dacă se solicită executarea în natură sau rezoluțiunea actului.

Pe de altă parte, s-a arătat că, și dacă s-ar îmbrățișa susținerile apelantului (cu care Curtea nu a fost de acord), prezenta acțiune nu este prescrisă, în condițiile în care reclamanta a luat cunoștință despre imposibilitatea vânzătorilor de a executa în natură obligația de a se perfecta vânzarea abia în cursul anului 2012, când terenul pe care este situat blocul în care se găsește apartamentul în discuție a fost executat silit.

Ca atare, termenul de prescripție având ca obiect valorificarea drepturilor rezultate din neperfectarea actului în formă autentică a început să curgă abia la data la care partea interesată a cunoscut imposibilitatea perfectării vânzării, în 2012, motiv pentru care acțiunea introdusă la 15.01.2013 nu este prescrisă nici prin raportare la aceste aspecte.

Nu a fost găsită întemeiată nici critica vizând modalitatea de soluționare a excepției lipsei calității procesuale pasive a apelantului-pârât, întrucât, acesta fiind parte în actul a cărui rezoluțiune se solicită în prezentul litigiu, are calitate procesuală pasivă.

Toate susținerile apelantului vizând existența contractului de asociere dintre cei doi pârâți și a actului adițional nr. 119/2007, prin care pârâtul C. și-ar fi asumat integral răspunderea, au fost înlăturate ca lipsite de relevanță în soluționarea acestei excepții, întrucât calitatea procesuală pasivă a apelantului este determinată de calitatea sa de parte în antecontract. Actele în discuție, față de care reclamanta este un terț, au  rolul de a reglementa doar raporturile dintre cei doi pârâți.

Nu a fost găsită întemeiată nici critica vizând obligarea solidară a pârâților la plata sumei de 100.855,84 euro.

Astfel, deși este real că, potrivit dispozițiilor art. 1041 vechiul C. civ., „obligația solidară nu se prezumă, ci trebuie stipulată expres”, Curtea a reținut că în speță manifestarea de voință cu privire la solidaritatea pasivă rezultă din convenția părților, respectiv din antecontractul încheiat.

Astfel, sub un prim aspect, Curtea a reținut că această prevedere expresă nu are în vedere folosirea unor termeni speciali, ci doar exprimarea clară și neîndoielnică a intenției părților în sensul că debitorii se obligă solidar.

Pe de altă parte, conform art. 1039 C. civ., „obligația este solidară din partea debitorilor, când toți s-au obligat la același lucru”, astfel că fiecare poate fi constrâns pentru totalitate; or, în cuprinsul antecontractului, „promitenții vânzători se obligă să construiască pentru beneficiar apartamentul, apartament pe care se obligă să-l transmită beneficiarului după terminarea construcției, în deplină proprietate și fără sarcini prin act autentic”. Din cuprinsul întregului act rezultă că promitenții-vânzători s-au obligat la același lucru, astfel că există o solidaritate constituită prin convenția părților.

Nu este întemeiată nici ultima critică ce vizează nesoluționarea apărării privind excepția de neexecutare a contractului de către reclamantă.

Astfel, sub un prim aspect, Curtea a reținut că, la momentul dezbaterilor, apelantul-pârât a invocat pentru prima oară excepția de neexecutare, susținând în concluziile orale că s-ar fi achitat doar suma de 100.855,84 euro, deși  trebuia plătită suma de 105.825 euro, aspect pe care instanța de fond l-a analizat în cuprinsul hotărârii (ultima pagină, paragraful penultim din considerente).

Pe de altă parte, Curtea a reținut că nu este întemeiată critica formulată întrucât în jurisprudență s-a statuat că acțiunea în rezoluțiune aparține părții ce și-a executat prestația sau e gata să o execute.

Și mai nuanțat, s-a apreciat că această acțiune poate fi introdusă și de partea care, deși nu și-a executat obligațiile, „se declară gata să execute contractul”.

În cazul de față, în care obligațiile reclamantei sunt executate în proporție mare (100.855,84 euro din 124.500 euro, conform contractului, 123.000 euro), restul putând fi executat, dar obligațiile pârâților nu mai pot fi executate (terenul fiind executat silit, iar construcția nefiind finalizată), nu se poate imputa reclamantei neexecutarea în întregime a contractului.

De altfel, pentru a putea invoca excepția de neexecutare este necesar, pe de o parte, ca neexecutarea să nu se datoreze faptei înseși a celui ce invocă excepția, faptă ce l-a împiedicat pe celălalt să-și execute obligația și să nu fi fost convenit un termen de executare.

Or, în speță, ultima rată trebuia achitată la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare (exista un termen) și chiar existența unei diferențe de aproximativ 5000 de euro nu poate fi interpretată ca o neexecutare de către intimata-reclamantă, deoarece neplata sumei s-a datorat chiar culpei pârâților, astfel că apelantul nu poate invoca această excepție de neexecutare.

Pentru aceste considerente, apelul declarat de apelantul-pârât a fost respins ca nefondat.

Nu a fost găsit întemeiat nici apelul declarat de apelanta-reclamantă, ce vizează exclusiv plata daunelor-interese compensatorii în cuantum de 67.835,584 euro.

Curtea a constatat că nu sunt întemeiate criticile formulate, întrucât mutarea efectivă în apartament nu îi dă dreptul la daunele solicitate.

Curtea a reținut că, oricum, potrivit dispozițiilor art. 9 din antecontract, dreptul la despăgubiri este condiționat de „nepredarea apartamentului”, ce nu poate fi înțeleasă în sensul transferului dreptului de proprietate, cum susține apelanta, întrucât acest articol are în vedere „predarea” apartamentului cu referire la posesie. Obligația asumată de promitenții-vânzători cu privire la transferul dreptului de proprietate prin act autentic este asumată în art. 3 din antecontract, în art. 7 fiind stipulată și transmiterea dreptului de proprietate asupra cotei indivize de teren, iar la art. 8 transmiterea în proprietate a cotei indivize corespunzătoare din spațiile comune, astfel că este evident că la art. 9 nu se mai putea relua chestiunea transferului dreptului de proprietate, fiind reglementată problema „predării apartamentului”.

Prin urmare, în condițiile în care în art. 15 se arată că folosirea apartamentului este asimilată acceptării fără rezerve a apartamentului, a fost privită ca neîntemeiată critica apelantei.

Pentru aceste considerente, în baza dispozițiilor art. 296 C. proc. civ., Curtea a respins apelurile ca nefondate.

Împotriva deciziei pronunțate în apel a declarat recurs pârâtul C., solicitând admiterea recursului, modificarea în tot a deciziei civile nr. 211/A/29.04.2015, în sensul admiterii apelului și, pe cale de consecință, „admiterea excepției prescripției dreptului material la acțiune și a excepției lipsei calității procesual pasive a recurentului-pârât C., iar pe fondul cauzei respingerea acțiunii”.

A criticat decizia recurată pentru nelegalitate, arătând în dezvoltarea motivelor de recurs următoarele:

Instanța de apel în mod nelegal a soluționat excepția prescripției dreptului material la acțiune, interpretând greșit dispozițiile art. 16 lit. a) din Decretul nr. 167/1958. Recurentul susține că instanța de apel a aplicat o cauză de întrerupere specifică unui drept real (predarea posesiei) la un drept de creanță rezultat din încheierea unui antecontract de vânzare-cumpărare, cu toate că promitentul-cumpărător a dobândit doar un drept de creanță prin încheierea antecontractului, urmând ca la finalizarea efectivă a tranzacției să dobândească un drept real de proprietate asupra imobilului.

Recurentul-pârât motivează că instanța de apel a aplicat anumite dispoziții legale la situații care nu pot să cadă sub incidența acelor texte legale. În acest sens, arată că existența unei stări de fapt cum este predarea posesiei, specifică unui drept real, nu poate întrerupe cursul prescripției pentru un drept de creanță.

Întreruperea prescripției unui drept de creanță se produce prin orice mijloc specific dreptului de creanță, cum ar fi recunoașterea datoriei sau o plată parțială, însă în nici un caz nu se poate susține că prescripția unui drept de creanță se întrerupe prin predarea posesiei.

Cauzele de întrerupere ce vizează rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare nu sunt identice cu cauzele de întrerupere ce vizează dreptul reclamantei la încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă finală, motivându-se că natura juridică a dreptului ocrotit prin cele două posibile acțiuni este diferită, una ocrotește un drept de creanță, în timp ce a doua ocrotește un drept real.

Recurentul susține că transmiterea posesiei bunului către promitentul-cumpărător echivalează cu o recunoaștere a dreptului acestuia de a cere încheierea contractului de vânzare-cumpărare, având ca efect întreruperea prescripției dreptului material la acțiune conform art. 16 lit. a) din Decretul nr. 167/1958, însă aceeași transmitere a posesiei nu mai poate reprezenta o cauză de întrerupere a termenului de prescripție dacă promitentul-cumpărător solicită rezoluțiunea ante-contractului de vânzare-cumpărare. Apreciază că prin transmiterea posesiei se urmărește doar întreruperea termenului de prescripție a dreptului de a cere încheierea contractului de vânzare-cumpărare în forma finală, nu și întreruperea prescripției dreptului de a cere rezoluțiunea antecontractului.

Sub un alt aspect, a invocat că instanța de apel a interpretat în mod nelegal textul de lege, fără a ține seama că predarea imobilului către intimata-reclamantă s-a făcut doar de către pârâtul B., situație în care prescripția a fost întreruptă doar de către B., nu și de către C.

A fost criticată și argumentația subsidiară reținută de către instanța de apel cu referire la împrejurarea că intimata-reclamantă a luat cunoștință despre imposibilitatea executării în natură a obligației de a încheia contractul de vânzare-cumpărare în forma finală abia în cursul anului 2012. S-a motivat că o atare justificare ar putea viza doar prescripția dreptului de a solicita executarea în natură a contractului, nu și rezoluțiunea antecontractului.

Prin al doilea motiv de recurs s-a invocat soluționarea nelegală a excepției lipsei calității procesuale pasive a recurentului pârât C.

A precizat că excepția invocată nu a vizat niciodată primul capăt de cerere reprezentat de rezoluțiunea antecontractului, ci doar pe cel de al doilea capăt de cerere, și anume restituirea sumelor de bani plătite cu titlu de avans numitului B.

Consideră că obligația de a restitui sumele încasate se poate naște doar în contradictoriu cu cel care a încasat aceste sume, nu și cu alte persoane care nici măcar nu au avut cunoștință de încasarea acestor sume de bani.

Instanța de apel a analizat doar în mod formal această excepție, rezumându-se să constate faptul că simpla inserare a numelui recurentului-pârât C. în antecontract este suficientă pentru a stabili calitatea sa pasivă, însă calitatea procesual pasivă limitată pentru al doilea capăt de cerere se determină în raport de titularul obligației de predare a sumelor încasate, nu în raport cu calitatea de parte prevăzută în antecontract.

Raportul juridic dedus judecății în cadrul celui de-al doilea capăt al cererii de chemare în judecată privește restituirea de către pârâți, în solidar, a sumei de 100.855,84 euro, însă, arată recurentul, toată această sumă a fost încasată de un singur pârât, care nu a beneficiat niciodată de o procură expresă pentru încasarea întregii sume, aspect sesizat de instanța de apel, dar pe care această instanță nu l-a valorificat într-o manieră justă.

Soluția respingerii excepției lipsei calității procesual pasive a recurentului-pârât C. este ilegală, deoarece acesta nu poate fi ținut la îndeplinirea unei obligații la care nu și-a dat consimțământul și nu a luat parte în vreun fel anume.

S-a mai motivat că instanța de apel în mod nelegal a dispus obligarea în solidar a pârâților la plata sumei de 100.855,84 euro.

Invocă prevederile art. 1041 C. civ. din 1864, potrivit cu care „obligația solidară nu se prezumă, trebuie să fie stipulată expres”. În cauză solidaritatea între cei doi pârâți nu a fost stipulată expres, iar dispozițiile art. 1039 C. civ. privind existența unei solidarități constituite prin convenție nu sunt incidente în prezenta cauză, deoarece acțiunile întreprinse de către pârâtul B., cum ar fi încasarea integrală a prețului doar pentru sine și predarea apartamentului către intimata-reclamantă, nu au acordul celuilalt promitent vânzător și, prin urmare, nu a existat solidaritate convențională.

În drept, a invocat art. 304 pct. 9 C. proc. civ.

Intimata-reclamantă A. nu a formulat întâmpinare.

Examinând recursul în cadrul controlului de legalitate, prin prisma motivelor invocate, Înalta Curte a reținut următoarele:

Primul motiv de recurs se întemeiază pe cazul de modificare prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ. din perspectiva interpretării și aplicării greșite a dispozițiilor art. 16 lit. a) din Decretul nr. 167/1958 privind prescripția extinctivă, susținându-se că faptul predării posesiei unui bun imobil se constituie într-o cauză de întrerupere a termenului de prescripție doar pentru exercitarea acțiunii în pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare, nu și pentru acțiunea în rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare.

În sprijinul acestui motiv s-a invocat natura juridică diferită a dreptului ocrotit prin cele două posibile acțiuni, arătându-se că acțiunea în pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare ocrotește un drept real, în timp ce acțiunea în rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare ocrotește un drept de creanță.

Este de necontestat că, în temeiul antecontractului de vânzare-cumpărare și a contractului de construire încheiat la data de 22.06.2007 între recurentul-pârât C. și intimatul-pârât B., în calitate de promitenți-vânzători, pe de o parte, și intimata-reclamantă A., în calitate de promitentă-cumpărătoare, pe de altă parte, s-a transmis, în cursul anului 2011, posesia apartamentului ce a făcut obiectul acestei convenții.

La 15.01.2013, intimata-reclamantă a promovat acțiunea dedusă judecății, având ca obiect rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare și repunerea părților în situația anterioară.

Potrivit art. 1021 teza a II-a C. civ. din 1864, partea în privința căreia angajamentul nu s-a executat are alegerea sau să silească pe cealaltă parte a executa convenția când este posibil sau să i se ceară desființarea cu daune-interese.

Din conținutul dispozițiilor legale enunțate rezultă că reclamanta, în calitate de promitentă-cumpărătoare, are la dispoziție două acțiuni pentru protecția sau realizarea dreptului său, putând opta pentru oricare dintre ele, respectiv o acțiune prin care să solicite executarea în natură a obligației, prin pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act de vânzare-cumpărare și o altă acțiune în desființarea contractului și repunerea părților în situația anterioară.

Pe calea acțiunii pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act de vânzare-cumpărare se urmărește valorificarea unui drept de creanță, iar nu a unui drept real, așa cum susține reclamantul. În conținutul raportului juridic obligațional născut din antecontractul de vânzare-cumpărare intră un drept de creanță -

jus ad personam -

căruia îi corespunde o obligație de a face -

aut facere

. Acțiunea civilă prin care se solicită pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act de vânzare-cumpărare, în cazul obligației de a face decurgând din antecontract, are caracter personal, deoarece pe calea unei astfel de acțiuni reclamantul își valorifică un drept de creanță, respectiv dreptul de a cere încheierea contractului corelativ obligației pârâtului de a efectua toate demersurile necesare în vederea încheierii acestuia.

Faptul că dreptul de creanță, a cărui realizare se urmărește pe calea acțiunii în pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act de vânzare-cumpărare, este în legătură cu un imobil, nu schimbă caracterul și calificarea acțiunii, dintr-o acțiune personală imobiliară într-una reală.

Același caracter personal are și acțiunea prin care se solicită rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare, deoarece prin intermediul său reclamantul își valorifică tot un drept personal, de creanță, decurgând din contract (

ex contractu

).

Este de observat că ambele acțiuni dau naștere unui drept de aceeași natură, anume dreptul de creanță, care se prescrie într-un termen de 3 ani stabilit conform art. 3 alin. (1) din Decretul nr. 167/1958.

Așadar, este vorba de un drept de creanță ocrotit prin cele două acțiuni aflate la dispoziția reclamantei-cumpărătoare, situație în care nu se poate reține că întreruperea prescripției în temeiul art. 16 alin. (1) lit. a) din Decretul nr. 167/1958 ar putea interveni doar pentru acțiunea constând în pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act de vânzare-cumpărare, nu și pentru acțiunea în rezoluțiunea convenției.

Prin predarea posesiei bunului ce face obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare, după împlinirea termenului la care s-a convenit încheierea contractului de vânzare-cumpărare, promitenții vânzători au săvârșit un act de recunoaștere tacită a obligațiilor asumate prin contract și în acest mod, în calitate de părți în folosul cărora curge prescripția, au renunțat la atitudinea de împotrivire sau de negare față de titularul dreptului amenințat de prescripție, ceea ce justifică producerea efectului întreruptiv al prescripției.

În condițiile în care promitenta-cumpărătoare se află în posesia bunului imobil ce face obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare și a contractului de construire, bun care nu a fost pretins de promitenții-vânzători pe calea unei acțiuni personale sau reale, termenul de prescripție a dreptului material la acțiunea dedusă judecății începe să curgă de la data la care promitenta-cumpărătoare a aflat că nu mai este posibilă vânzarea, acest moment fiind stabilit de instanța de apel în anul 2012 și necontestat de recurentul pârât. Prin urmare, reținând că acțiunea a fost introdusă la data de 15.01.2013, dreptul material la acțiune nu s-a stins prin prescripție, așa cum corect au stabilit instanțele de fond și de apel.

O altă critică subsumată primului motiv de recurs se referă la faptul că recunoașterea tacită, decurgând din predarea posesiei bunului imobil, are ca efect întreruperea prescripției doar față de autorul recunoașterii, adică față de pârâtul B., care a predat bunul reclamantei, predarea posesiei fiind un act personal, care aparține numai acestuia.

Susținerile recurentului-pârât în acest sens nu pot fi primite, având în vedere că, așa cum rezultă din cuprinsul antecontractului de vânzare-cumpărare și a contractului de construire, pârâtul B. a acționat atât în nume propriu, cât și în calitate de mandatar al recurentului-pârât C., conform procurii nr. 5164/11.12.2006 autentificată de BNP D.

Ambii pârâți au calitatea de promitenți vânzători și, potrivit convenției încheiate, aceștia și-au asumat împreună obligația predării apartamentului către promitenta-cumpărătoare, conform art. 9 și 15 din antecontractul de vânzare-cumpărare și contractul de construire.

În cauză este vorba despre o obligație comună asumată de către ambii promitenți-vânzători și, dat fiind faptul că intimatul-pârât B., promitentul-vânzător, a acționat și în calitate de mandatar a recurentului-pârât C., mandatul se întinde și asupra actelor necesare executării obligațiilor asumate prin antecontractul de vânzare-cumpărare, conform art. 1546 alin. (1) C. civ. din 1864. Prin urmare, nu se poate reține că predarea apartamentului către promitenta-cumpărătoare este un fapt personal doar al promitentului-vânzător B., așa cum susține recurentul pentru a evita producerea efectului întreruptiv al prescripției și în privința sa.

Al doilea motiv de recurs circumscris tot cazului de nelegalitate prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ. privește greșita soluționare a excepției lipsei calității procesuale pasive a recurentului-pârât C. doar pentru capătul de cerere accesoriu având ca obiect repunerea părților în situația anterioară, ca o consecință a desființării contractului.

S-a invocat că suma plătită de promitenta-cumpărătoare cu titlu de preț a fost încasată doar de către pârâtul B.

Argumentele recurentului-pârât sunt neîntemeiate, deoarece prin convenția încheiată recurentul-pârât, în calitate de promitent-vânzător, alături de intimatul-pârât B., cu aceeași calitate au stabilit în sarcina promitentei-cumpărătoare să achite prețul apartamentului în modalitatea prevăzută prin art. 10 pct. 1, 2 și 3, indicându-se, totodată, și datele contului bancar pentru transferul banilor cu titlu de preț. Obligația fiind executată în modalitatea convenită de părți, recurentul-pârât nu se poarte apăra prin invocarea unor împrejurări ce depășesc limitele cadrului contractual în care părțile au convenit executarea obligațiilor, deoarece convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante, conform art. 969 C. civ. din 1864.

Calitatea procesuală pasivă presupune existența unei identități între persoana pârâtului și cel ce s-a obligat în cadrul raportului juridic dedus judecății.

Recurentul este parte în antecontractul de vânzare-cumpărare și, prin urmare, se verifică legitimarea procesuală pasivă atât pentru acțiunea în rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare, cât și pentru capătul accesoriu privind repunerea părților în situația anterioară, acest din urmă capăt de cerere fiind consecința directă a rezoluțiunii contractului.

Cât privește motivul de recurs circumscris aplicării greșite a art. 1039 C. civ. din 1864 și fără observarea art. 1041 C. civ. din 1864, Înalta Curte reține că și acesta este lipsit de temei legal.

Prin obligație solidară pasivă se înțelege acea obligație cu mai mulți debitori, în raport cu care creditorul este îndreptățit să ceară oricărui debitor executarea integrală a prestației care formează obiectul obligației.

Art. 1039 C. civ. din 1864 prevede că „obligația este solidară din partea debitorilor când toți s-au obligat la același lucru, astfel că fiecare poate fi constrâns pentru totalitate, și că plata făcută de unul din  debitori liberează și pe ceilalți față de creditor”.

Din cuprinsul dispoziției legale mai sus enunțate rezultă o trăsătură specifică pentru obligația solidară pasivă, aceea că debitorii se obligă la aceeași prestație, obligația solidară pasivă având un  singur obiect.

Analizând clauzele convenției încheiate între părți, rezultă că obligațiile instituite prin convenția părților în sarcina promitenților-vânzători au același obiect (comun), aceștia obligându-se împreună la aceleași prestații fără a exista o distincție sau o partajare între obligațiile  lor, ceea ce denotă intenția clară că debitorii se obligă în solidar.

Este adevărat că, potrivit art. 1041 C. civ. din 1864, solidaritatea nu se prezumă, însă această prevedere legală nu impune folosirea unor termeni speciali în acest sens. De aceea, pentru ca solidaritatea pasivă să fie stabilită, este necesar ca intenția părților în sensul că se obligă solidar să rezulte în mod clar și neîndoielnic, aspect care se verifică în convenția părților.

Față de considerentele ce preced, în temeiul art. 312 alin. (1) C. proc. civ., Înalta Curte a respins recursul ca nefondat.