ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 5400/2005

Asupra recursului de față:

Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:

Prin sentința civilă nr. 3336/ C din 3 septembrie 2004, pronunțată de Tribunalul Cluj, secția comercială și de contencios administrativ, a fost admisă excepția lipsei de înțeles și în consecință a fost respinsă acțiunea formulată de reclamanta SC M. SRL Cluj Napoca, cu sediul ales în Cluj Napoca, împotriva pârâtei SC T.N.P. SRL cu sediul social în Dej. De asemenea a mai fost respinsă cererea pârâtei de acordare a cheltuielilor de judecată.

Pentru a pronunța această hotărâre, instanța de fond a reținut că prin contractul de închiriere aflat la 1 august 2002, reclamanta, în calitate de locator, a închiriat pârâtei, locatar, imobilul situat în Cluj Napoca, compus din teren și hală, mai puțin o suprafață de 600 mp hașurată pe schița anexă, parte integrantă din contract. Prin adresa nr. 285 din 3 aprilie 2004, pârâta a comunicat reclamantei intenția fermă de a cumpăra imobilul, conform art. 4 din contract și a solicitat acesteia să emită și să comunice factura pentru imobil, la prețul convenit prin contract. În tăcerea reclamantei, pârâta i-a expediat acesteia, la data de 9 aprilie 2004 convocarea la conciliere directă.

Conform alin. (2) al art. 4 din contract s-a instituit în favoarea locatarului, pârâta în speță, o opțiune de cumpărare a imobilului în discuție, pentru suma de 500.000 dolari S.U.A.+T.V.A., pârâta exercitându-și intenția de plată a prețului. Datorită faptului că obiectul acțiunii este un imobil, nu are loc un transfer propriu zis al dreptului de proprietate, datorită lipsei formei autentice, însă din exercitarea opțiunii va lua naștere un antecontract de vânzare-cumpărare, cu efectele sale obișnuite.

Prezenta acțiune reprezintă o încălcare a obligației de efectuare a diligențelor pentru a transfera dreptul de proprietate, iar interesul pentru promovarea ei nu este unul legitim, față de aceste aspecte fiind admisă excepția lipsei de interes și respinsă acțiunea privind toate petitele.

Curtea de Apel Cluj, secția comercială și de contencios administrativ, prin decizia civilă nr. 46 din 26 ianuarie 2005 a admis apelul declarat de reclamanta SC M. SRL Cluj, împotriva sentinței civile nr. 3336 din 3 septembrie 2004, pronunțată de Tribunalul Cluj, secția comercială și de contencios administrativ, în dosarul nr. 2875/2004, pe care o anulează și a stabilit termen pentru soluționarea pe fond a cauzei la 16 februarie 2005. De asemenea a respins apelul pârâtei SC T.N.P. SRL Dej, declarat împotriva aceleiași sentințe.

În fundamentarea acestei soluții, instanța de apel a stabilit că reclamanta urmărește un folos practic și are un interes legitim. Atâta timp cât părțile au prevăzut prin contract la art. 6 posibilitatea de a solicita rezilierea contractului, în mod neîntemeiat și fără o analiză pe fond a pretențiilor reclamantei, instanța de fond a reținut că acțiunea reclamantei, în totalitatea ei, este lipsită de interes, fiind formulată în sensul subminării demersului pârâtei de a achiziționa imobilul. Reclamanta este îndreptățită, potrivit art. 6 din contract să solicite penalități pentru plata cu întârziere a chiriei. Întrucât aceste penalități se referă la o perioadă anterioară momentului în care pârâta și-a exprimat opțiunea de cumpărare a imobilului, nu se poate reține că cel puțin sub acest aspect reclamanta nu justifică un interes legitim și actual.

Împotriva deciziei civile nr. 46 din 26 ianuarie 2005, pronunțată de Curtea de Apel Cluj, secția comercială și de contencios administrativ, a promovat recurs pârâta SC T.N.P. SRL Dej, care a criticat această hotărâre judecătorească pentru nelegalitate și netemeinicie, solicitând admiterea recursului, casarea deciziei atacate și hotărând asupra fondului să fie admis apelul împotriva sentinței civile nr. 3336/2004, pronunțată de Tribunalul Cluj și să fie respins apelul formulat de reclamanta SC M. SRL, împotriva aceleiași sentințe, cu obligarea ei la plata cheltuielilor de judecată în toate fazele procesuale.

Aprecierile instanței de apel erau fondate numai în ipoteza în care, cumulativ se îndeplineau cele două condiții: pârâta să fi datorat penalități de întârziere și reclamanta să fi emis factura anterior introducerii acțiunii. În subsidiar a fost solicitată casarea hotărârii și trimiterea cauzei spre rejudecare Curții de Apel, pentru a se depune la dosar dovada facturării penalităților de întârziere anterior formulării acțiunii, fiind invocat ca temei de drept al cererii de recurs dispozițiile art. 304 pct. 9 și 10, raportat la art. 312 și art. 314 C. proc. civ.

Intimata reclamantă SC M. SRL Cluj Napoca a depus întâmpinare, motivată în fapt și în drept, prin care a cerut respingerea recursului.

Înalta Curte, analizând materialul probator administrat în cauză în raport de criticile formulate în cererea de recurs, constată că acestea sunt neîntemeiate, urmând a respinge recursul pentru următoarele considerente.

Este necontestat că prin contractul de închiriere încheiat la data de 1 august 2002, părțile, de comun acord, prin libera manifestare de voință, au stabilit cadrul juridic care guvernează întinderea drepturilor și obligațiilor asumate reciproc precum și sancțiunile care intervin în situația nerespectării clauzelor existente (dosar nr. 2875/2004 Tribunalul Cluj).

Amplu documentat și bine argumentat, instanța de apel, corect a verificat adevăratele raporturi juridice dintre părți, prin aceea că a acceptat chiar opinia instanței de fond, conform căreia efectele opțiunii se produc independent de executarea contractului de închiriere, dar și acreditarea tezei care impune a fi analizate distinct respectarea clauzelor contractuale și pronunțarea asupra capetelor de cerere cu care s-a efectuat investirea.

De remarcat este și poziția procesuală a recurentei, care, în motivele de recurs privitoare la cererea subsidiară acceptă de a i se pune în vedere reclamantei să depună la dosar dovada facturării penalităților de întârziere, element care ține însă de fondul cauzei deduse judecății.

Rațiunile juridice expuse anterior determină ca toate criticile formulate în cererea de recurs de pârâta SC T.N.P. SRL Dej să fie înlăturate ca neîntemeiate, nefiind îndeplinite nici una din condițiile prevăzute de dispozițiile art. 304 C. proc. civ., urmând a respinge recursul împotriva deciziei civile nr. 46 din 26 ianuarie 2005 a Curții de Apel Cluj, secția comercială și de contencios administrativ, privind respingerea apelului pârâtei și va respinge ca inadmisibil recursul privind admiterea apelului reclamantei SC M. SRL Cluj

n

apoca.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge recursul împotriva deciziei nr. 46 din 26 ianuarie 2005 a Curții de Apel Cluj privind respingerea apelului pârâtei SC T.N.P. SRL Dej și respinge ca inadmisibil recursul privind admiterea apelului reclamantei SC M. SRL Cluj Napoca.

I

revocabilă

.

Pronunțata în ședință publică, astăzi 11 noiembrie 2005.