ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 1310/2006

Asupra recursului de față: Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele: Reclamanta SC P.C.F. SRL a solicitat prin acțiunea introductivă de instanță înregistrată la data de 5 martie 2004 la Tribunalul București, secția a VI-a comercială evacuarea pârâților M.C., M.S. și SC E.S. SRL din spațiul ocupat în clădirea R., sector 4 București, pentru lipsă de titlu. Prin sentința comercială nr. 11576 din data de 11 octombrie 2004 Tribunalul București, secția a VI-a comercială, a respins cererea introdusă împotriva pârâților persoane fizice constatând că aceștia nu au calitate procesuală pasivă și a admis cererea împotriva pârâtei SC E.S. SRL și în consecință a dispus evacuarea acesteia din spațiul ocupat în clădirea R. Pentru a hotărî astfel Tribunalul a reținut cu privire la lipsa calității procesual pasive a pârâților persoane fizice, că aceștia nu ocupă ca persoane fizice clădirea R., ei având calitatea de asociat unic și respectiv angajat al pârâtei SC E.S.

SRL. Pe fondul cauzei, prima instanță reține următoarele: Reclamanta a devenit proprietara complexului situat în Parcul Tineretului, conform procesului verbal de adjudecare din data de 22 ianuarie 2002 fiind pusă în posesia complexului la 13 mai 2002. În ce privește clădirea remiză-depou ce face parte din complex aceasta are o suprafață de 282,86 mp. Pârâta folosește spațiul respectiv utilajele de agrement împreună cu accesoriile lor în temeiul contractului de închiriere din 15 aprilie 1999 încheiat cu SC A. SA fosta proprietară a complexului ce a făcut obiectul licitației finalizată prin procesul verbal de adjudecare ce constituie titlul reclamantei. Referitor la contractul de închiriere încheiat de pârâtă pe perioada 1 ianuarie 1999 – 31 decembrie 2004 tribunalul reține că acesta nu îi este opozabil reclamantei care nu este ținută în nici un mod de un contract în care nu este parte, în condițiile în care reclamanta nu este având cauza al SC A. SA.

Sub un al doilea aspect, instanța reține că dispozițiile art. 1441 C. civ. care obligă cumpărătorul să respecte închirierea făcută înainte de vânzare, nu își găsesc aplicarea în cauză deoarece contractul de închiriere nu are dată certă astfel cum este aceasta definită în mod restrictiv de art. 1182 C. civ. Apelurile declarate de reclamantă și pârâta persoană juridică împotriva acestei sentințe au fost respinse ca nefondate de Curtea de Apel București, secția a V-a comercială, prin decizia comercială nr. 493 pronunțată la data de 3 iunie 2005. Răspunzând criticilor formulate de cele două părți atât pe excepțiile lipsei calității procesual pasive a pârâților persoane fizice și autorității de lucru judecat conferită de sentința civilă nr. 4349 din 26 martie 2002 pronunțată de Tribunalul București, secția a VI-a comercială, cât și pe fondul litigiului, Curtea constată că motivele de netemeinicie și nelegalitate invocate nu sunt întemeiate.

Pârâții persoane fizice nu au calitate procesuală în cauză, prezența lor în imobil fiind determinată de calitatea de asociat și respectiv angajat al SC E.S. SRL, probele administrate în cauză nu impun concluzia derulării unor afaceri în nume propriu în spațiul în litigiu. Sentința nr. 4349/2002 a Tribunalului București nu conferă autoritate de lucru judecat, obiectul cererii fiind rezilierea și evacuarea pârâtei SC E.S. SRL, iar soluția adoptată a vizat numai lipsa calității procesual active a reclamantei și nu fondul cererii pentru a putea analiza condițiile autorității de lucru judecat. Totodată, Curtea reține că în prezent contractul de închiriere a expirat prin ajungerea la termen, astfel că pârâta persoană fizică ocupă imobilul fără a deține un titlu valabil.

Împotriva acestei decizii, pârâta SC E.S. SRL a declarat recurs, în termen legal solicitând modificarea hotărârii atacate în sensul respingerii acțiunii introductive constatând existența autorității de lucru judecat sau lipsa de îndreptățire a cererii. Recurenta a invocat ca motiv de nelegalitate aplicarea greșită a legii (art. 304 pct. 9 C. proc. civ.), criticile formulate fiind structurate pe două direcții: A.- existența autorității de lucru judecat, potrivit sentinței nr. 4349 din 26 martie 2002 rămasă definitivă și irevocabilă prin decizia nr. 1501 din 19 noiembrie 2002, pronunțată de Curtea de Apel București, secția a V-a comercială, prin care a fost respinsă cererea reclamantei având același obiect, evacuarea, litigiu purtat între aceleași părți și în aceeași calitate, astfel că soluția adoptată a intrat în puterea lucrului judecat; B.- pe fondul cauzei instanța a încălcat dispozițiile art. 1441 C. civ.

coroborate cu prevederile art. 498 alin. (2) și art. 519 C. proc. civ., potrivit cărora cumpărătorul este dator să respecte locațiunea făcută înainte de vânzare prin act privat cu dată certă, condiție îndeplinită de contractul încheiat cu fostul proprietar al imobilului, astfel că încheierea este opozabilă adjudecatarului; - obligațiile contractuale ale SC A. SA în calitate de locator au fost preluate în totalitate, până la expirarea contractului de reclamantă, în calitate de succesor în drepturi cu titlu particular care era datoare să respecte contractul de închiriere, cunoscând anterior adjudecării existența contractului de locațiune.

Intimata pârâtă prin întâmpinare depusă la data de 18 ianuarie 2006 a solicitat respingerea recursului ca lipsit de obiect urmare expirării la data de 1 ianuarie 2005 a contractului de închiriere exibat de recurentă, iar pe de altă parte urmare executării silite a acesteia și evacuării din imobil potrivit procesului verbal încheiat la data de 17 august 2005 de B.E.J. R.I., atașat la dosar. Recursul este nefondat pentru considerentele ce urmează: 1. Prezumția irefragrabilă a autorității de lucru judecat nu operează în cauză. Prin sentința civilă nr. 4329 din 26 martie 2002 a Tribunalului București, secția a VI-a comercială, definitivă și irevocabilă s-a respins acțiunea reclamantei pentru lipsa calității procesual active.

Cum autoritatea de lucru judecat se atașează dispozitivului hotărârii, iar potrivit acestuia soluția adoptată nu a vizat fondul cererii, rezultă că cerințele art. 1201 C. civ. nu sunt îndeplinite. Distinct de acestea nici sub aspectul obiectului și al cauzei nu există identitate între cele două cereri pentru a putea lua în discuție puterea de lucru judecat, prima cerere având ca obiect rezilierea contractului de închiriere și evacuarea pârâtei prin urmare obiectul și cauza, temeiul legal, al cererii sunt diferite de obiectul și cauza cererii de față. 2. Este adevărat că potrivit dispozițiilor art. 1441 C. civ. și art. 519 C. proc. civ. noul proprietar este obligat să respecte închirierile anterioare care au cel puțin o dată certă, pentru tot timpul cât contractul le este opozabil.

În cauză, contractul încheiat de pârâta recurentă cu fostul proprietar a expirat la 31 decembrie 2004 și prin urmare locațiunea încetează de la sine potrivit art. 1436 C. civ. Rezultă așadar din coroborarea textelor de mai sus că recurenta nu mai poate invoca garanțiile prevăzute de art. 1441 C. civ. contractul ne mai fiind opozabil intimatei, așa cum corect a reținut curtea de apel, dispozițiile art. 1437 C. civ. privitoare la tacita relocațiune nefiind aplicabile deoarece intimata și-a manifestat clar poziția în sensul evacuării recurentei. Pentru rațiunile înfățișate, Înalta Curte în temeiul art. 312 alin. (1) C. proc. civ. va respinge recursul ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge recursul declarat de pârâta SC E.S. SRL București, împotriva deciziei nr. 493 din 3 iunie 2005, pronunțată de Curtea de Apel București, secția a V-a comercială, ca nefondat. Irevocabilă. Pronunțata în ședință publică, astăzi 31 martie 2006.