ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 427/2012

Deliberând asupra cauzei civile de față, constată următoarele: Prin cererea înregistrată la data 06 noiembrie 2009 pe rolul Tribunalului București, secția a III-a civilă, reclamantele P.I.M. și C.C.R. au chemat în judecată pe pârâtul Ministerul Finanțelor Publice și au solicitat instanței ca, prin hotărârea pe care o va pronunța, să oblige pârâtul să le restituie prețului de piață al imobilului situat în București, str. B.D., sector 1, evaluat la suma de 300.000 euro. Prin sentința civilă nr. 884 din 26 mai 2010, Tribunalul București a respins ca neîntemeiată excepției prescripției dreptului la acțiune și ca nefondată acțiunea. În ceea ce privește soluționarea cererii principale, Tribunalul a reținut că imobilul în litigiu a fost cumpărat în baza Legii nr. 112/1995 de reclamanta P.I.M.

și defunctul P.I., conform contractului de vânzare - cumpărare din 30 septembrie 1996 încheiat cu Primăria Municipiului București reprezentată de mandatar SC H.N. SA și că reclamantele sunt unicele moștenitoare legale ale defunctului, așa cum atestă certificatul de moștenitor din 23 decembrie 1997. Prin sentința civilă nr. 7627 din 13 septembrie 2002 pronunțată de Judecătoria sectorului 1 București a fost admisă acțiunea formulată de fosta proprietară, reclamanta B.G.L. și s-a constatat nulitatea contractului de vânzare - cumpărare din 30 septembrie 1996, această hotărâre rămânând irevocabilă în baza deciziei civile nr. 55 din 13 ianuarie 2005 pronunțată de Curtea de Apel București. În considerentele celor două hotărâri judecătorești menționate s-a reținut că reclamanta B.G.L.

a promovat la data de 13 mai 1996 o acțiune în justiție prin care a solicitat să se constate existența dreptului său de proprietate asupra imobilului situat în București, str. B.D., sector 1 și să i se restituie imobilul în deplină proprietate și posesie. Instanțele au constatat că preluarea bunului de către stat s-a realizat fără titlu și că P.I.M. și P.I., în prezent decedat, au manifestat rea-credință la momentul perfectării contractului de vânzare-cumpărare a imobilului în litigiu. Împotriva acestei sentințe au declarat apel reclamantele P.I.M.

și C.C.R., iar prin decizia civilă nr. 20 din 11 februarie 2011, Curtea de Apel București a admis apelul formulat, a schimbat în parte sentința apelată în sensul că a admis acțiunea și a obligat pârâtul să restituie reclamantelor prețul de piață al imobilului situat în București str. B.D., sector 1, respectiv să plătească suma de 217.618 euro, în echivalentul în lei la cursul oficial B.N.R., la data plății, menținând celelalte dispoziții ale sentinței privind respingerea excepției prescripției dreptului la acțiune ca neîntemeiată. Pentru a pronunța această decizie, instanța de apel a reținut că, prin acțiune, reclamantele au solicitat obligarea pârâtului la restituirea contravalorii prețului de piață al imobilului din București, str. B.D.

Titlul de proprietate al reclamantelor cu privire la imobilul în discuție, și anume contractul de vânzare-cumpărare nr. 315/1996, a fost desființat prin sentința civilă nr. 7627 din 13 septembrie 2002 a Judecătoriei Sector 1 București, rămasă irevocabilă. Acest contract s-a încheiat în temeiul Legii nr. 112/2005, cumpărătorii imobilului având calitatea de chiriași la data perfectării actului de vânzare - cumpărare. Textul art. 50 1 alin. (1) din Legea nr. 10/2001 este aplicabil în cauză. Din interpretarea gramaticală, logică și sistematică a acestuia rezultă că pentru ca instanța de judecată să dispună restituirea prețului de piață trebuie îndeplinite cumulativ următoarele condiții: contractul de vânzare-cumpărare să fi fost încheiat cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995; cumpărătorii-proprietari să fi avut calitatea de chiriași la data perfectării contractului; contractul să fi fost desființat prin hotărâre judecătorească irevocabilă.

Or, toate aceste condiții sunt întrunite în cazul apelantelor - reclamante. Art. 50 1 din Legea nr. 10/2001 nu condiționează restituirea prețului de piață al imobilului de inexistența relei-credințe a cumpărătorilor cu ocazia perfectării actului de vânzare-cumpărare. De asemenea, nu pune problema lipsei oricărei culpe sub acest aspect a celor care au cumpărat un imobil conform Legii nr. 112/1995. Având în vedere conținutul raportului de expertiză imobiliară întocmit pe parcursul judecății în fond (raport cu privire la care nu s-au formulat nici un fel de obiecțiuni de către părțile în proces), prin care s-a stabilit că valoarea de piață a imobilului este echivalentul în lei al sumei de 217.618 euro, concluzia care se impune este aceea că acțiunea este fondată, pârâtul-intimat Ministerul Finanțelor Publice având obligația de a restitui reclamantelor - apelante suma de bani anterior amintită.

Împotriva acestei decizii, în termen legal a declarat și motivat recurs pârâtul Ministerul Finanțelor Publice prin Direcția Generală a Finanțelor Publice a Municipiului București. Prin motivele de recurs, întemeiate pe prevederile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., se formulează următoarele critici de nelegalitate: În cauză nu sunt aplicabile dispozițiile art. 50 1 din Legea nr. 10/2001. Inclusiv după intrarea în vigoare a Legii nr. 1/2009, trebuie realizată distincția între prețul actualizat și prețul de piață al imobilului, fiind evidentă concluzia ca nu în toate cazurile în care chiriașii cumpărători au fost evinși (deposedați) se impune acordarea valorii de piață pentru imobile ce au formulat obiectul contractelor de vânzare cumpărare, încheiate în considerarea Legii nr. 112/1995.

Această valoare trebuie acordată în ipoteza în care, sunt îndeplinite condițiile prevăzute de către art. 50 1 din Legea 10/2001, respectiv în cazul contractelor de vânzare - cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, ce au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile. Or, așa cum s-a reținut în litigiul anterior purtat între părți, în cazul contractului de vânzare-cumpărare încheiat cu privire la imobilul în cauză, ambele părți contractante au manifestat rea-credință. Prin urmare, reclamantele nu pot obține, prin invocarea propriei culpe, recunoașterea unui drept în despăgubiri, în temeiul Legii 10/2001.

Recurentul invocă excepția lipsei calității procesuale pasive a Ministerului Finanțelor Publice, având în vedere următoarele considerente: În cauză, există un raport juridic de drept privat având la bază un contract de vânzare - cumpărare încheiat între Primăria Municipiului București prin mandatar SC H.N. SA și reclamante. În această situație, calitate procesuală poate avea doar vânzătorul imobilului, respectiv Primăria Municipiului București prin Primar General. Astfel, potrivit principiului relativității efectelor contractului, acesta produce efecte numai între părțile contractante, neputând nici profita și nici dauna unui terț. Or, Ministerul Finanțelor Publice, nefiind parte la încheierea contractului dintre reclamanți și Primăria Municipiului București este terț față de acesta, având doar calitatea de depozitar al fondului extrabugetar în care se varsă sumele încasate de Primăria Municipiului București.

În conformitate cu dispozițiile art. 1337, art. 1341 și următoarele din C. civ., se instituie răspunderea vânzătorului, respectiv a Primăriei Municipiului București prin mandatar SC H.N. SA pentru evicțiune totală sau parțială prin fapta unui terț. Această dispoziție de drept comun nu poate fi înlăturată prin nici o dispoziție specială contrară, fiind așadar pe deplin aplicabilă între părțile din prezentul litigiu. Analizând decizia recurată în limita criticilor formulate prin motivele de recurs, Înalta Curte constată următoarele: Este întemeiată critica vizând greșita aplicare în cauză a prevederilor art. 50 1 din Legea 10/2001. Prin cererea de chemare în judecată, reclamantele au solicitat obligarea pârâtului Ministerul Finanțelor Publice prin Direcția Generală a Finanțelor Publice a Municipiului București la restituirea prețului de piață al apartamentului situat în București, str. B.D.

Este necontestat în cauză că apartamentul situat în București str. B.D., sector 1 a fost dobândit de reclamanta P.I.M. și defunctul P.I. prin contractul de vânzare-cumpărare din 30 septembrie 1996 încheiat cu Primăria Municipiului București, în temeiul Legii 112/1995. Prin sentința civilă nr. 7627 din 13 septembrie 2002 pronunțată de Judecătoria Sectorului 1 București, rămasă irevocabilă prin decizia civilă nr. 55 din 13 ianuarie 2005 a Curții de Apel București secția a III-a, a fost constatată nulitatea absolută a contractului de vânzare - cumpărare din 30 septembrie 1996 încheiat între Primăria Municipiului București și cumpărătorii P.I. și P.I.A., reținându-se că au fost încălcate dispozițiile reglementării speciale în temeiul căreia s-a perfectat vânzarea - Legea nr. 112/1995.

Constatarea făcută de instanțele anterioare prin hotărârile judecătorești menționate în sensul că încheierea contractului de vânzare-cumpărare din 30 septembrie 1996 s-a făcut cu încălcarea prevederilor Legii 112/1995 se impune în prezentul litigiu cu putere de lucru judecat, nemaiputând fi cenzurată. În caz contrar, ar fi nesocotite concluziile unei hotărâri judecătorești definitive ce cuprinde o dezlegare sub acest aspect. Contrar celor reținute de instanța de apel, restituirea prețului achitat în temeiul unui contract de vânzare cumpărare încheiat în temeiul Legii 112/1995 către cumpărătorul care a pierdut, ulterior, în justiție, dreptul de proprietate asupra imobilului este reglementată diferit prin prevederile art. 50-501 din Legea 10/2001, legea distingând între situația contractelor încheiate cu respectarea prevederilor Legii 112/1995 și cea a contractelor încheiate cu eludarea dispozițiilor acesteia.

Astfel, în cazul contractelor de vânzare cumpărare încheiate cu eludarea prevederilor Legii 112/1996, desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile, în temeiul art. 50 alin. (2) din Legea 10/2001, chiriașii au dreptul la restituirea prețului actualizat, pe când în cazul în care contractele de vânzare - cumpărare au fost încheiate cu respectarea prevederilor Legii 112/1995 și au fost ulterior desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile, proprietarii au dreptul la restituirea prețului de piață al imobilelor, conform art. 50 1 din Legea 10/2001.

Or, în cauză, stabilindu-se cu putere de lucru judecat într-un litigiu anterior că la încheierea actului juridic au fost încălcate normele prevăzute de Legea 112/1995, în cauză nu pot fi aplicate dispozițiile art. 50 1 din Legea 10/2001 care au în vedere ipoteza unor contracte de vânzare - cumpărare încheiate cu respectarea prevederilor Legi 112/1995, acțiunea reclamantelor prin care acestea solicita plata prețului de piață al apartamentului, în temeiul art. 50 1 din Legea 10/2001, fiind nefondată. În consecință, în temeiul art. 312 alin. (1) C. proc. civ., Înalta Curte va admite recursul declarat de pârâtul Ministerul Finanțelor Publice împotriva deciziei nr. 20 din 11 februarie 2011 a Curții de Apel București, secția a VII-a civilă și pentru cauze privind conflicte de muncă și asigurări sociale.

În baza art. 304 pct. 9 C. proc. civ., decizia recurată va fi modificată în sensul că, în temeiul art. 296 C. proc. civ., va fi respins ca nefondat apelul declarat de reclamantă împotriva sentinței nr. 884 din 26 mai 2010 a Tribunalului București. Față de considerentele reținute anterior și de soluția pronunțată, Înalta Curte apreciază că nu se mai impune analiza criticilor formulate de recurent sub aspectul calității sale procesual pasive în cauză.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Admite recursul declarat de pârâtul Ministerul Finanțelor Publice prin D.G.F.P. a Municipiului București împotriva deciziei nr. 20 din 11 februarie 2011 a Curții de Apel București, secția a VII-a civilă și pentru cauze privind conflicte de muncă și asigurări sociale. Modifică decizia recurată în sensul că respinge ca nefondat apelul declarat de reclamantă împotriva sentinței nr. 884 din 26 mai 2010 a Tribunalului București, secția a III-a civilă. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 26 ianuarie 2012.