ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 4031/2013

Asupra cauzei de față, constată următoarele: Prin cererea înregistrată la data de 18 ianuarie 2011, pe rolul Judecătoriei Sectorului 5 București, reclamanții N.M. și N.L. au solicitat obligarea pârâtului Ministerul Finanțelor Publice prin Direcția Generală a Finanțelor Publice a Municipiului București, la plata prețului de piață al imobilului situat în București, str. A.D., sector 5, dobândit în baza contractului de vânzare-cumpărare. Prin sentința civilă nr. 5140 din 14 iunie 2011 Judecătoria Sectorului 5 București a dispus declinarea competenței de soluționare a cauzei în favoarea Tribunalului București. Cauza a fost înregistrată pe rolul Tribunalului București, secția a III a civilă, la data de 9 august 2011 Tribunalul București, secția a III a civilă, prin sentința civilă nr. 915 din 10 mai 2012 a respins ca nefondată acțiunea.

Pentru a pronunța această sentință, tribunalul a reținut în esență că reclamanții au solicitat obligarea pârâtului Ministerul Finanțelor Publice la plata prețului de piață al imobilului situat în București, str. A.D., sector 5. Imobilul a fost dobândit în baza contractului de vânzare-cumpărare, prin cumpărare de la SC C. SA, în temeiul Legii nr. 112/1995, fiind revendicat de foștii proprietari, iar acțiunea lor a fost admisă prin sentința civilă nr. 3 569/2006 pronunțată de Judecătoria Sectorului 5 București, definitivă și irevocabilă. S-a reținut că potrivit art. 50 1 alin. (1) proprietarii ale căror contracte de vânzare-cumpărare încheiate cu respectarea Legii nr. 112/1995 au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile au dreptul la restituirea prețului de piață al imobilelor.

Aceste dispoziții se aplică atât în situația în care contractul a fost anulat printr-o hotărâre judecătorească, dar și în situația în care față de fostul cumpărător s-a admis acțiunea în revendicare formulată de fostul proprietar. Astfel, chiar dacă art. 50 și 50 1 nu explicitează ce trebuie să se înțeleagă prin desființarea contractelor, interpretarea dată de practica judiciara este în sensul că această desființare are în vedere atât situația în care contractul a fost anulat ori constatat nul printr-o hotărâre judecătorească, dar și situația în care față de cumpărător s-a admis acțiunea în revendicare formulată de fostul proprietar. În ceea ce privește întinderea despăgubirii, interesează buna sau reaua credință a cumpărătorilor dobânditori în temeiul Legii nr. 10/2001.

Nevalabilitatea titlului pârâților din litigiul anterior a fost dedusă din dobândirea de către aceștia a imobilului din București, str. A.D., printr-un contract de vânzare-cumpărare încheiat cu rea credință, adică cu nerespectarea dispozițiilor actului normativ în baza căruia au contractat, respectiv ale Legii nr. 112/1995. Aceste considerente, determinante pentru pronunțarea soluției în acțiunea în revendicare, nu pot fi ignorate, după cum nu pot fi reevaluate în prezenta cauză, față de puterea de lucru judecat a sentinței civile nr. 3569 din 19 mai 2006 a Judecătoriei Sectorului 5 București, definitivă și irevocabilă. Tribunalul a reținut că în acțiunea în revendicare, instanța a statuat irevocabil asupra relei credințe a cumpărătorilor care cu minime diligente aveau posibilitatea să cunoască faptul că pentru imobil foștii proprietari formulaseră cereri de restituire anterior încheierii contractului de vânzare cumpărare.

Față de principiul disponibilității care guvernează procesul civil, tribunalul a reținut așadar că cererea reclamanților, astfel cum a fost modificată la termenul din 18 ianuarie 2011, nu a fost întemeiată, reclamanții neavând dreptul la prețul de piață al imobilului, ci la prețul actualizat conform art. 50 din Legea nr. 10/2001. Împotriva acestei sentințe au formulat apel reclamanții. Prin motivele de apel s-a arătat că hotărârea este netemeinică și nelegală întrucât: Nu există putere de lucru judecat cu privire la buna sau reaua credință a apelanților - reclamanți. În mod greșit a reținut instanța de fond că prin sentința civilă nr. 3569 din 19 mai 2006 pronunțată de Judecătoria Sectorului 5 București în Dosarul nr. 13276/302/2005, s-a statuat cu putere de lucru judecat asupra relei credințe a apelanților - reclamanți la dobândirea Imobilului, deoarece: obiectul Dosarului nr. 13276/302/2005 l-a format cererea în revendicare a imobilului formulată de către S.E.

și P.C.

împotriva apelanților - pârâți (ipoteză în care instanța nu are a compara decât titlurile părților implicate în litigiu) și nu anularea contractului de vânzare-cumpărare (ipoteză în care instanța verifică în mod obligatoriu buna sau reaua credință a cumpărătorului); în raport de obiectul cererii de chemare în judecată înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 5 București sub nr. 13276/302/2005, în virtutea principiului disponibilității, instanța nu putea decât să compare titlurile invocate de părțile în litigiu, neputând analiza buna sau reaua credință a apelanților - reclamanți, atâta timp cât aceasta nu avea nicio relevanță în soluționarea cererii în revendicare; atât Judecătoria Sectorului 5 București, cât și Tribunalul București și Curtea de Apel București soluționând fondul și căile de atac ale apelului și recursului în Dosarul nr. 13276/302/2005 rețin în mod expres faptul că ceea ce are instanța de analizat sunt titlurile părților implicate în litigiu, nefiind necesar a stabili buna sau reaua credință a apelanților - reclamanți, deoarece acest aspect nu este relevant pentru soluționarea cererii în revendicare; pe de altă parte trebuie precizat faptul că soluția dispusă în Dosarul nr. 13276/302/2005 nu este opozabilă altor persoane decât părțile din litigiul respectiv, neputând fi opusă intimatului - pârât din prezentul dosar,

care mai mult decât atât nu o invocă și nici nu contestă buna credință a apelanților - reclamanți la încheierea contractului de vânzare-cumpărare. Apelanții - pârâți au fost de bună credință la data dobândirii imobilului și, pe cale de consecință, sunt îndreptățiți a primi prețul de piață și nu prețul actualizat al imobilului. Având în vedere cele de mai sus, apelanții consideră că în cauză sunt îndreptățiți la restituirea prețului de piață actualizat, fiind de bună credință la încheierea contractului de vânzare-cumpărarea deoarece: a) buna credință se prezumă, iar intimatul - pârât nu a contestat buna credință a apelanților - reclamanți; b) imobilul a fost restituit către P.C. și S.E. în baza Legii nr. 10/2001 ca urmare a notificării din data de 16 august 2001, astfel cum rezultă din extrasul de pe site-ul Primăriei Municipiului București privind situația imobilului.

Prin urmare apelanții - reclamanți nu aveau cum să cunoască, la nivelul anului 1997, anul în care a fost perfectat contractul de vânzare-cumpărare, faptul că imobilul urmează a fi restituit în baza Legii nr. 10/2001; c) apelanții - pârâți au locuit în imobil încă înainte de anul 1950, deci de mai bine de 50 de ani, și au cunoscut drept proprietar doar pe dl S.I., persoana pe numele căreia a fost și expropriat imobilul prin Decretul nr. 92/1950; d) la data la care s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare, în ipoteza în care, ar fi existat notificări, vânzătorul, și anume Statul Român, trebuia să refuze semnarea respectivului contract. Vânzătorul, la momentul la care a încheiat contractul de vânzare-cumpărare, față de existența prevederilor Legii nr. 112/1995, trebuia să facă verificările minime necesare și să stabilească dacă cu privire la imobil erau formulate notificări în baza Legii nr. 112/1995.

Bazându-se pe faptul că Statul Român și-a îndeplinit această obligație de diligentă, fapt confirmat și de viza controlului preventiv, apelanții - reclamanți au încheiat contractul de vânzare- cumpărare; mai mult decât atât, apelanții - reclamanți au semnat contractul de vânzare-cumpărarea după ce anterior aflaseră de la vecinii săi de la parter că aceștia dobândiseră proprietatea apartamentului situat în București, str. A.D., sector 5 și nu exista niciun impediment cu privire la dobândirea respectivului imobil. Doar în considerarea celor menționate aici și la punctul d) de mai sus apelanții - reclamanți au avut convingerea că pot încheia contractul de vânzare-cumpărare, neexistând riscul ca în viitor aceștia să piardă dreptul de proprietate asupra Imobilului; În litigiul dintre P.C.

și S.E., în calitate de reclamanți, și R.I. și R.E., în calitate de pârâți, având ca obiect revendicarea imobilului situat în București, str. A.D., parter, sector 5, deși aceștia se aflau în ipoteza similară celei în care s-au găsit apelanții - reclamanți, instanța a reținut că aceștia sunt de bună credință. Pentru aceste motive se solicită admiterea apelului, schimbarea sentinței apelante în sensul admiterii acțiunii. Prin decizia civilă nr. 418/A din 21 noiembrie 2012 Curtea de Apel București, secția a IlI-a civilă și pentru cauze cu minori și familie, a respins apelul.

Pentru a se pronunța astfel instanța a reținut că prin dispozițiile art. 50 din Legea nr. 1/2001 a fost reglementat cu caracter de normă specială, dreptul chiriașilor ale căror contracte de vânzare-cumpărare încheiate cu respectarea sau eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările și completările ulterioare, au fost desființate - la restituirea despăgubirilor de la Ministerul Finanțelor Publice, motiv pentru care în astfel de situații, este atrasă incidența normei speciale, fiind exclusă astfel de la aplicare - potrivit regulii general acceptate specialia generalibus derogant -norma generală, în speță, dreptul comun privind răspunderea exclusivă a vânzătorului pentru evicțiune prevăzută în art. 1337 -1341.

Termenul de desființare a contractului are în prezent un sens mai larg decât lipsirea de efecte a actului juridic ca urmare a declarării nulității acestuia, în același cadru fiind inclusă și „ineficacitatea" actului juridic ca și titlu de proprietate asupra imobilului apărută în urma admiterii unei acțiuni în revendicare îndreptată împotriva titularului dreptului de proprietate, ce a exhibat un contract valabil încheiat. S-a mai reținut că față de situația premisă avută în vedere de legiuitor - desființarea contractului - se impune ca instanța să analizeze condiția respectării Legii nr. 112/1995, prin corelare cu celelalte dispoziții ale Legii nr. 10/2001, în vigoare, care conferă, foștilor chiriași ale căror contracte au fost desființate, dreptul la o despăgubire.

Dispozițiile art. 50 din Legea nr. 10/2001 modificată, obligă instanța să distingă între „desființarea" contractului urmare a eludării prevederilor Legii nr. 112/1995 și „desființarea" contractului, deși acesta a fost încheiat cu respectarea prevederilor legale. Pe de altă parte, analiza întrunirii cerințelor de valabilitate la momentul încheierii contractului de vânzare - cumpărare trebuie realizată exclusiv prin raportare la aspectele de fapt și de drept reținute prin hotărârea judecătorească irevocabilă, prin care contractul a fost desființat, hotărâre de desființare la care normele legale fac trimitere în vederea acordării despăgubirilor solicitate.

Apelanții susțin că sunt îndreptățit la restituirea prețului de piață al imobilului, în condițiile art. 50 1 din Legea nr. 10/2001, întrucât nu li se poate imputa vreo culpă la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, iar vinovăția instituțiilor statului nu-i poate înlătura dreptul la despăgubiri la valoarea prețului de piață a imobilului. Aceste critici nu sunt fondate, instanța de fond reținând corect că reclamantul nu se încadrează în ipoteza reglementată de textul de lege care permite restituirea prețului de piață al imobilelor. Astfel, art. 50 alin. (1) din Legea nr. 10/2001, introdus prin Legea nr. 1/2009, statuează că proprietarii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile au dreptul la restituirea prețului de piață al imobilelor, stabilit conform standardelor internaționale de evaluare.

Rezultă că, legiuitorul condiționează restituirea prețului de piață al imobilelor către proprietarii ale căror contracte de vânzare-cumpărare au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile, de încheierea respectivelor contracte cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, ceea ce nu este cazul în speță. În verificarea îndeplinirii acestei condiții, instanța de fond s-a raportat la sentința civilă nr. 3569/2006 pronunțată de Judecătoria Sectorului 5 București, preluând constatările jurisdicționale din această hotărâre irevocabilă, conform cărora contractul de vânzare-cumpărare al reclamantului din prezenta cauză a fost încheiat cu încălcarea dispozițiilor imperative ale Legii nr. 112/1995.

Instanța de fond a dat în mod corect eficiență efectului pozitiv al lucrului judecat, reglementat de art. 1200 pct. 4 cu referire la art. 1202 alin. (2) C. civ., efect în virtutea căruia ceea ce s-a dezlegat jurisdictional într-un prim litigiu va fi opus părților din acel litigiu, fără posibilitatea dovezii contrarii din partea acestora, într-un proces ulterior, care are legătură cu chestiunea de drept sau cu raportul juridic deja soluționat. Cum, în litigiul anterior de revendicare, în care reclamantul din prezenta cauză au fost parte, s-a statuat în mod irevocabil că actul de vânzare-cumpărare al acestuia a fost încheiat cu încălcarea prevederilor Legii nr. 112/1995, statuările pe acest aspect se impun în prezenta cauză cu valoarea unei prezumții absolute de adevăr, nemaiputând fi combătute de reclamant.

Ca atare, față de efectul pozitiv al puterii de lucru judecat a sentinței civile nr. 3569/2006 a Judecătoriei Sectorului 5 București, criticile prin care recurentul-reclamant readuce în discuție chestiunea respectării dispozițiilor Legii nr. 112/1995 la încheierea contractului de vânzare-cumpărare nu pot fi primite. Raportat la constatările jurisdicționale din această hotărâre irevocabilă, conform cărora contractul de vânzare-cumpărare al reclamanților din prezenta cauză a fost încheiat cu încălcarea dispozițiilor imperative ale Legii nr. 112/1995, în mod corect tribunalul a constatat că în speță nu este îndeplinită condiția prevăzută de art. 50 1 alin. (1) din Legea nr. 10/2001 pentru restituirea prețului de piață al imobilului, aceea a încheierii contractului de vânzare-cumpărare cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995.

Cât privește poziția subiectivă a cocontractanților la încheierea contratului de vânzare-cumpărare, corect aceasta nu a fost analizată, întrucât condiția impusă de art. 50 1 alin. (1) din Legea nr. 10/2001, republicată, pentru restituirea prețului de piață al imobilului este aceea ca, contractul de vânzare-cumpărare desființat prin hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă să fi fost încheiat cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, or chestiunea respectării prevederilor Legii nr. 112/1995 la încheierea contractului de vânzare-cumpărare al reclamantului a fost tranșată cu putere de lucru judecat prin sentința civilă nr. 3569/2006 a Judecătoriei Sectorului 5 București, în sensul că respectivul contract a fost încheiat cu încălcarea prevederilor Legii nr. 112/1995.

Împotriva acestei decizii reclamanții au declarat recurs, întemeiat în drept pe dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ. Recurenții reclamanți au criticat decizia arătând că instanța de apel a interpretat greșit dispozițiile art. 50 din Legea nr. 10/2001 prin raportare la noțiunea de contract desființat ca urmare a nerespectării prevederilor Legii nr. 112/1995. În prezenta cauză contractul de vânzare-cumpărare nu a fost desființat. Admiterea acțiunii în revendicare în cadrul Dosarului nr. 13276/302/2005 nu poate duce automat la constatarea făcută de instanța de apel în sensul că prin hotărârea dată în acea cauză contractul de vânzare-cumpărare a fost desființat. Obiectul acelui dosar l-a format acțiunea în revendicare a reclamanților S.E.

și P.C. împotriva recurenților reclamanți. În mod greșit instanța de apel a reținut că recurenții-reclamanți au fost de rea credință prin raportare la o soluție pronunțată într-un alt litigiu. Recurenții-reclamanți au încheiat contractul de vânzare-cumpărare cu respectarea dispozițiilor art. 9 din Legea nr. 112/1995 art. 3 alin. (3), art. 6 și art. 12 din Normele metodologice privind aplicarea Legii nr. 112/1995, efectuând diligente în sensul de a afla situația juridică a imobilului. Cu privire la reaua sau buna-credință a recurenților-reclamanți nu există autoritate de lucru judecat în sensul art. 1200 pct. 4 C. civ. În mod greșit a reținut instanța de apel că statuările din cadrul Dosarului nr. 13276/302/2005 al Judecătoriei sector 5, se impun în prezenta cauză cu valoarea unei prezumții de adevăr.

În cadrul acelui proces instanța a comparat titlurile invocate de părți, nu a analizat buna sau reaua-credință. Soluția pronunțată în acel dosar nu este opozabilă altor persoane decât celor din acel litigiu. S-a mai susținut că recurenții-reclamanți au fost de bună credință la data dobândirii imobilului și ca atare sunt îndreptățiți să primească prețul de piață și nu prețul actualizat al imobilului. Buna credință se prezumă iar intimatul-pârât nu a contestat buna-credință a recurenților-reclamanți, respectiv nu a probat existența relei-credinte a acestora. Imobilul a fost restituit către P.C. și S.E. în baza Legii nr. 10/2001 ca urmare a notificării formulate de aceștia la data de 16 august 2001. Prin urmare recurenții-reclamanți nu puteau cunoaște în anul 1997, când a fost încheiat contractul de vânzare-cumpărare, faptul că imobilul va fi restituit în temeiul Legii nr. 10 /2001.

Recurenții-reclamanți au locuit în imobil înainte de anul 1950 și au cunoscut ca proprietar doar pe S.I., persoană pe numele căreia a fost expropriat imobilul prin Decretul nr. 92/1950, despre care știau că nu mai are moștenitori. Acțiunea în revendicare din Dosarul nr. 13276/302/2005 a fost admisă având în vedere calitatea de moștenitori ai soției lui S.I. și nu de moștenitori ai lui S.I. În speță vânzătorul, la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare ar fi trebuit să facă demersuri pentru clarificarea situației juridice a imobilului așa cum se dispune în art. 13 din Normele metodologice privind aplicarea Legii nr. 112/1995. Bazându-se pe faptul că statul și-a îndeplinit obligațiile recurenții au încheiat contractul de vânzare-cumpărare și este inadmisibil ca ei să fie sancționați pentru o faptă de neglijență datorată vânzătorului.

S-a mai arătat că la parterul aceluiași imobil există o situație similară, în care, cu privire la acei pârâți s-a reținut buna-credință. Recursul va fi respins. Obiectul cererii de chemare în judecată îl reprezintă solicitarea reclamanților N.M. și N.L. de obligare a pârâtului Ministerul Finanțelor Publice prin Direcția Generală a Finanțelor Publice a Municipiului București, la plata prețului de piață al imobilului situat în București, str. A.D., sector 5, dobândit în baza contractului de vânzare-cumpărare. Acest imobil a fost revendicat de S.E. și P.C., care, în Dosarul cu nr. 13276/302/2005 al Judecătoriei sector 5 au chemat în judecată pe reclamanții din prezenta cauză, solicitând, în temeiul dispozițiilor art. 480 și 483 C. civ.

să le lase în deplină proprietate și liniștită imobilul situat în București, str. A.D., sector 5, (dobândit de aceștia în baza contractului de vânzare-cumpărare). Prin sentința civilă nr. 3569 din 19 mai 2006, definitivă și irevocabila, pronunțată de Judecătoria sector 5 în Dosarul cu nr. 13276/302/2005, acțiunea a fost admisă, așa cum a fost precizată (dosar fond) și a obligat pârâții N.M. și N.L. să lase reclamanților în deplină proprietate și liniștită posesie imobilul situat în București, Str. A.D., sector 5. Potrivit art. 50 1 din Legea nr. 10/2001 republicată, proprietarii ale căror contracte de vânzare-cumpărare încheiate cu respectarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995 au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile, au dreptul la restituirea prețului de piață al imobilelor, stabilit conform standardelor internaționale de evaluare, iar restituirea acestui preț se face de către Ministerul Economiei și Finanțelor.

Pentru a se dispune obligarea pârâtului la contravaloarea valorii de piață a imobilului, trebuie îndeplinite condițiile prevăzute de art. 50 1 alin. (1) din Legea nr. 10/2001, și anume să fie vorba în speță de un contract desființat și acesta să fi încheiat cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995. Întrucât norma în discuție nu distinge, este necesar ca Legea nr. 112/1995 să fi fost respectată în totalitate, încălcarea oricărei prevederi, fie de drept substanțial, fie de drept procesual, din conținutul acesteia, conducând la neaplicarea art. 50 1 din Legea nr. 10/2001.

Această constatare este confirmată prin interpretarea sistematică a Legii nr. 10/2001 care reglementează distinct, în art. 50 alin. (2), ipoteza contractului „cu încălcarea prevederilor Legii nr. 112/1995", ceea ce înseamnă că legiuitorul a intenționat un regim juridic al dezdăunării diferit, în raport de respectarea sau nerespectarea legii pe baza căreia s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare. În speță, sentința a reținut că reclamanții N.M. și N.L. nu au probat buna credință de vreme ce cunoșteau la momentul cumpărării că bunul fusese naționalizat în baza Decretului nr. 92/1950 și puteau cu minime diligente că cunoască faptul că S.E. și P.C. formulaseră cereri de restituire. S-a mai reținut că susținerile referitoare la buna credință nu pot fi primite, acestea nevalorând proprietate asupra imobilului în lipsa unui titlu provenit de la adevăratul proprietar.

Așa fiind, imobilul nu putea fi vândut în temeiul Legii nr. 112/1995, iar consecința juridică a sentinței civile nr. 3569 din 19 mai 2006, definitivă și irevocabilă, pronunțată de Judecătoria sector 5 în Dosarul cu nr. 13276/302/2005 este autoritatea de lucru judecat.

Față de cele expuse contractul de vânzare-cumpărare nu a fost încheiat cu bună credință și Legea nr. 112/1995 nu a fost respectată, ceea ce face inaplicabile dispozițiile art. 50 1 alin. (1) din Legea nr. 10/2001, devenind incidente dispozițiile art. 45 alin (2) din Legea nr. 10/2001 republicată: „Actele juridice de înstrăinare, inclusiv cele făcute în cadrul procesului de privatizare, având ca obiect imobile preluate fără titlu valabil, sunt lovite de nulitate absolută, în afară de cazul în care actul a fost încheiat cu bună credință". Pe de altă parte art. 20 alin. (2 1 ) din Legea nr. 10/2001 definește noțiunea de desființare a contractului, dându-i un sens mai larg decât lipsirea de efecte a actului juridic urmare a declarării nulității acestuia, în același cadru fiind inclusă prin voința legiuitorului și ineficacitatea actului juridic ca titlu de proprietate asupra imobilului, intervenită în urma admiterii unei acțiuni în revendicare îndreptată împotriva chiriașului care a cumpărat în temeiul Legii nr. 112/1995.

Pentru aceste considerente, în temeiul dispozițiilor art. 312 C. proc. civ., recursul va fi respins.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge recursul declarat de reclamanții N.M. și N.L. împotriva deciziei civile nr. 418/A din 21 noiembrie 2012 a Curții de Apel București, secția a IlI-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 26 septembrie 2013.