ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 1003/2013

ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 1003/2013 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2013)

Asupra cauzei de

față, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul

Judecătoriei sectorului 2 București, la data de 03 mai 2009, reclamantul M.M.

i-a chemat în judecată pe pârâții Primăria Municipiului București prin Primarul

General și Statul Român prin Ministerul Finanțelor Publice și SC A. SA,

solicitând să fie obligați prin hotărârea ce se va pronunța, în principal, la

plata contravalorii imobilului situat în București, str. I., sector 2, evaluat

la prețul de circulație existent la momentul producerii evicțiunii, conform

art. 18 din Legea nr. 1/2009, iar, în subsidiar, la restituirea contravalorii

reactualizate a prețului plătit de acesta, în calitate de cumpărător, la

momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare nr. 1419 din 03 decembrie

1996, la restituirea, contravalorii prețului actualizat cu coeficientul de

inflație din anul plății și la restituirea contravalorii îmbunătățirilor

realizate la imobil în valoare de 20.000 euro; cu cheltuieli de judecată.

Prin Sentința civilă

nr. 7740 din 03 iunie 2011, Judecătoria sectorului 2 București, a admis

excepția necompetenței materiale și a dispus declinarea competenței în favoarea

Tribunalului București.

Prin Sentința civilă

nr. 291 din 16 februarie 2012 pronunțată de Tribunalul București, secția a

III-a civilă, s-a respins, ca neîntemeiată, excepția lipsei calității

procesuale pasive a Statului Român prin Ministerul Finanțelor Publice, s-a

admis excepția lipsei calității procesuale pasive a Municipiului București și

SC A. SA și s-a admis în parte acțiunea formulată de reclamantul M.M., în

contradictoriu cu pârâții Primăria Municipiului București prin Primarul General

și Statul Român prin Ministerul Finanțelor Publice, reprezentat de Direcția

Generală a Finanțelor Publice a Municipiului București și cu chemații în

garanție Municipiul București prin Primarul General, Statul Român prin Ministerul

Finanțelor Publice reprezentat de Direcția Generală a Finanțelor Publice a

Municipiului București și SC A. SA.

A fost obligat

Ministerul Finanțelor Publice la plata prețului din contractul de

vânzare-cumpărare nr. 1419 din 03 decembrie 1996 de 16069103 rol, actualizat cu

indicele de inflație la data plății.

S-au respins, ca

neîntemeiată, cererea privind plata prețului de piață, acțiunea formulată în

contradictoriu cu pârâtul Municipiul București prin Primarul General și SC A.

SA, pentru lipa calității procesuale pasive, cererea de chemare în garanție

formulată de SC A. SA, ca rămasă fără obiect, precum și cererea de chemare în

garanție formulată de Ministerul Finanțelor, ca neîntemeiată.

Pentru a hotărî

astfel, analizând actele și lucrările dosarului, raportat la obiectul cererii

de chemare în judecată astfel cum a fost precizat la termenul de 20 iulie 2010,

tribunalul a reținut că prin contractul de vânzare-cumpărare cu plata în rate

nr. 1419 din 03 decembrie 1996, reclamantul a dobândit dreptul de proprietate

asupra imobilului situat în București, str. I., etaj P, ap. 1, sector 2, iar

prin Sentința civilă nr. 8560 din 09 noiembrie 2006, definitivă și irevocabilă,

a fost admisă acțiunea în revendicare formulată de fostul proprietar, F.T.V.,

fiind obligat pârâtul M.M. - reclamant în cauza de față - să lase imobilul în

deplină proprietate și posesie. În considerentele sentinței, s-a reținut faptul

că acesta din urmă, cumpărător în baza Legii nr. 112/1995, nu a fost de

bună-credință la dobândirea imobilului.

Fiind evins,

reclamantul a solicitat obligarea pârâților la plata prețului de piață,

respectiv a prețului actualizat.

Tribunalul a apreciat

incidența în cauză a dispozițiilor art. 50 alin. (2) și (3) din Legea nr.

10/2001. Astfel, reținându-se cu autoritate de lucru judecat reaua-credință a

cumpărătorului la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, în opinia

tribunalului acesta nu poate pretinde prețul de piață al imobilului, ci numai

prețul reactualizat plătit la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare

în baza Legii nr. 112/1995.

Tribunalul a respins

cererea privind plata prețului de piață ca neîntemeiată, iar față de admiterea

excepției lipsei calității procesuale pasive a SC A. SA, a respins cererea de

chemare în garanție formulată de acest pârât, ca rămasă fără obiect.

În ceea ce privește

cererea de chemare în garanție formulată de Ministerul Finanțelor Publice

pentru restituirea comisionului de 1%, tribunalul a apreciat că această cerere

nu este întemeiată, întrucât suma de bani reprezentând comisionul a fost

încasată de Ministerul Finanțelor Publice (fiind virată în conturile 50.21

deschis la trezoreria statului sau 66.74 deschis la B., conform Normelor

Metodologice de aplicare a Legii nr. 112/1995, art. 41, în acest sens fiind și

dispozițiile art. 13 alin. (6) din Legea nr. 112/1995. Potrivit art. 41 din

Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 112/1995, unitățile specializate

care evaluează și vând apartamentele care fac obiectul Legii nr. 112/1995, au

obligația să încaseze contravaloarea acestora de la cumpărător, să rețină

comisionul de 1%, potrivit art. 13 lit. a) din lege, iar suma rămasă să o

vireze în termen de 3 zile lucrătoare în contul deschis la trezoreria statului

din localitatea unde își are sediul vânzătorul.

Împotriva sentinței

tribunalului au declarat apel pârâții M.M. și Ministerul Finanțelor Publice

reprezentat de Direcția Generală a Finanțelor Publice a Municipiului București.

Apelantul Ministerul

Finanțelor Publice a criticat hotărârea Tribunalului București ca nelegală,

arătând că în mod greșit a respins excepția lipsei calității sale procesuale

pasive deoarece calitatea procesuală pasivă presupune existența identității

între persoana pârâtului și cel obligat în cadrul aceluiași raport juridic.

Apelantul-reclamant

M.M. a criticat hotărârea Tribunalului București ca nelegală, deoarece prima

instanță nu s-a pronunțat asupra tuturor capetelor de cerere, mai exact, cu

privire la îmbunătățirile realizate la imobil în valoare de 20.000 euro și a

cheltuielilor de judecată.

Prin Decizia civilă

nr. 271 A din 27 iunie 2012 Curtea de Apel București a respins apelul pârâtului

și a admis apelul reclamantului, a schimbat în parte sentința în sensul

admiterii în parte a acțiunii și a obligat pârâtul Ministerul Finanțelor

Publice la plata sumei de 220.677 euro, contravaloarea prețului de piață al

imobilului.

Curtea a constatat că

titlul apelantului-reclamant M.M., respectiv contractul de vânzare-cumpărare

din 03 decembrie 1996 nu a fost anulat, iar acesta, fiind în ființă, se prezumă

că a fost încheiat cu respectarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995.

Având în vedere că

titlul apelantului-reclamant nu a fost anulat, rezultă că acesta a fost

încheiat cu respectarea prevederilor legale în vigoare la acea dată, iar

apelantul-reclamant a pierdut posesia imobilului, deși avea un contract valabil

încheiat, dar s-a apreciat că titlul fostului proprietar este mai bine

caracterizat. Ca atare, reclamantul are dreptul la restituirea prețului de

piață al imobilului.

Legea specială a

derogat de la dispozițiile dreptului comun și a stabilit obligația de

restituire a prețului în sarcina Ministerului Finanțelor Publice, iar această

parte are obligația de plată a prețului de circulație al imobilului în temeiul

dispozițiilor speciale ale Legii nr. 10/2001 și nu în calitate de parte în

contractul de vânzare-cumpărare.

Împotriva deciziei

instanței de apel a declarat recurs pârâtul Ministerul Finanțelor Publice prin

Direcția Generală a Finanțelor Publice București, în temeiul art. 304 pct. 9 C.

proc. civ., arătând că, în mod greșit s-a apreciat că nu poate fi reținut

motivul de apel referitor la calitatea procesuală pasivă a Ministerului

Finanțelor Publice care este un terț față de contractul de vânzare-cumpărare,

iar în conformitate cu dispozițiile art. 1337 și următoarele C. civ. s-ar fi

putut pune în discuție problema răspunderii vânzătorului pentru evicțiune

totală sau parțială prin fapta unui terț. În cauză nu sunt îndeplinite

condițiile prevăzute de art. 50

1

din Legea nr. 10/2001, astfel încât

nu se poate dispune obligarea Ministerului Finanțelor Publice la restituirea

prețului de piață deoarece contractul de vânzare-cumpărare nu a fost desființat

printr-o hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă. A mai susținut că

valoarea omologată de instanță este cu mult peste prețul de piață real al

imobilului.

Recursul este fondat

pentru considerentele care succed.

Legea specială nr.

10/2001, art. 50 alin. (1), așa cum a fost modificat prin Legea nr. 1/2009,

prevede posibilitatea de recuperare a prețului imobilului de către

chiriașii-cumpărători, în situația în care foștii proprietari au obținut

imobilul printr-o acțiune în revendicare concretizată printr-o hotărâre

judecătorească irevocabilă.

Este nefondată

critica formulată de Ministerul Finanțelor Publice, în ceea ce privește lipsa

calității sale procesuale pasive întrucât aceasta este instituția, persoana

juridică, obligată prin lege să restituie sumele avansate de foștii chiriași și

tot ea va trebui să execute hotărârea judecătorească pentru a satisface creanța

consfințită prin hotărârea judecătorească.

Deși contractul de

vânzare-cumpărare a fost încheiat de către reclamant cu CGMB - SC A. SA, în

temeiul Legii nr. 112/1995, adevăratul titular al dispoziției asupra imobilului

a fost statul, având în vedere că vânzarea s-a realizat în contextul stabilit

prin legea specială dată tocmai în realizarea politicilor sociale stabilite de

stat.

În lipsa actului

normativ menționat, unitatea administrativ-teritorială, prin intermediul regiei

de administrare a fondului locativ de stat, nu ar fi putut dispune în mod legal

de imobil.

Împrejurarea că prin

dispozițiile art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001 se prevede că restituirea

prețului prevăzut la alin. (2) și (21) se face de către Ministerul Finanțelor

Publice din fondul extrabugetar constituit în temeiul art. 13 alin. (6) din

Legea nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, atrage calitatea procesual

pasivă, în speța de față, a Ministerului Finanțelor Publice - în nume propriu,

acesta fiind și plătitorul faptic al despăgubirilor (prețul actualizat sau

prețul de piață al imobilului) la care este obligat statul.

Este real că

restituirea prestațiilor reciproce, expresie a principiului restitutio in

integrum, ce cârmuiește efectele nulității actului juridic civil, potrivit

dreptului comun, operează între părțile contractante, însă, potrivit normei

anterior citate, legea specială derogă de la această regulă, instituind, prin

textul anterior citat, o subrogație legală a persoanei debitorului (vânzătorul

obligat la restituirea prețului).

Pe de altă parte,

trebuie menționat că reclamantul, în raport de dispozițiile Legii nr. 1/2009, a

devenit titularul unui bun, respectiv al unui drept de creanță, care trebuie

executat împotriva Statului Român, prin instituțiile abilitate, adică

Ministerul Finanțelor Publice.

În ceea ce privește

temeiul juridic al formulării acțiunii, este neîndoielnic faptul că acesta este

reprezentat de dispozițiile Legii nr. 10/2001, așa cum a fost completată și

modificată.

Este adevărat că,

potrivit dispozițiilor art. 50 alin. (1) din Legea nr. 10/2001, așa cum a fost

modificată prin Legea nr. 1/2009: "Proprietarii ale căror contracte de

vânzare-cumpărare, încheiate cu respectarea Legii nr. 112/1995, cu modificările

ulterioare, au fost desființate prin hotărâri judecătorești irevocabile au

dreptul la restituirea prețului de piață stabilite conform standardelor

internaționale de evaluare."

Legiuitorul a înțeles

să reglementeze prin lege specială posibilitatea de recuperare a prețului

imobilului de către chiriașii-cumpărători, în situația în care foștii

proprietari au obținut imobilul printr-o acțiune în revendicare concretizată

printr-o hotărâre judecătorească irevocabilă.

Textul de lege

menționat mai sus trebuie interpretat în sensul în care acesta se poate aplica,

adică termenul de "desființare a contractului" trebuie înțeles ca o

lipsire de efecte juridice a contractului de vânzare-cumpărare încheiat de

chiriașii-cumpărători cu respectarea Legii nr. 112/1995.

Cum în cauză, din

actele depuse la dosar, rezultă că reclamantul a cumpărat apartamentul, în baza

Legii nr. 112/1995 și, ulterior, prin Sentința civilă nr. 8560 din 09 noiembrie

2006 pronunțată de Judecătoria sectorului 2 București, a fost admisă acțiunea

în revendicare formulată de fostul proprietar și a fost obligat reclamantul din

prezenta cauză să lase fostului proprietar în deplină și liniștită, posesie

imobilul în litigiu - ipoteza prevăzută de lege se confirmă, în sensul că actul

de vânzare-cumpărare al reclamantului este lipsit de efecte juridice, ca efect

al unei hotărâri judecătorești definitive și irevocabile.

Este nefondată și

susținerea recurentului că, în speță, erau incidente dispozițiile art. 1337 C.

civ., deoarece temeiul juridic al formulării acțiunii se raportează la

dispozițiile Legii nr. 10/2001, care este legea specială aplicabilă litigiului

dedus judecății, aspect care reiese și din cererea de chemare în judecată

formulată de reclamanți la instanța de fond.

Se va reține însă

cealaltă critică referitoare la omologarea unei valori peste prețul de piață al

imobilului.

Instanța de apel nu

s-a preocupat de verificarea modului în care expertul a stabilit valoarea

despăgubirilor, legea arătând că, în situația în care acțiunea este considerată

admisibilă, persoanele îndreptățite pot beneficia de restituirea prețului de

piață al imobilelor, stabilit conform standardelor internaționale de evaluare.

Or, din expertiza efectuată în cursul judecării cauzei în fond se observă cu

ușurință că expertul nu a întocmit acest raport în sensul prevederilor legale,

stabilind valoarea de circulație a imobilului prin metoda bonității prin

comparație și comparației directe.

Față de acest aspect

se impune admiterea recursului, casarea deciziei atacate și trimiterea cauzei

spre rejudecare la aceeași instanță de apel.

Pentru stabilirea

prețului de piață al imobilului, instanța de trimitere va dispune efectuarea

unei expertize de specialitate care să aibă în vedere standardele

internaționale de evaluare.

Curtea apreciază că

prin expertiza pentru stabilirea prețului de piață actual al imobilului ar

trebui să se procedeze și la stabilirea valorii actualizate a diferenței dintre

acest preț și cel de achiziție a imobilului (subvenționat implicit de stat prin

subevaluare), pentru ca această diferență să fie imputată asupra sumei

reprezentând prețul de piață actualizat.

Numai procedând în

acest fel s-ar evita crearea unei situații de îmbogățire fără justă cauză a

fostului chiriaș pe seama statului care, în situația contrară, ar trebui să

suporte o dublă pierdere, consecință a executării obligației sale de reparare

integrală a prejudiciului conform art. 50 alin. (2

1

) din lege,

neînsoțită însă de dreptul la recuperarea acelei sume cu care tot el l-a

subvenționat pe chiriaș la momentul achiziției imobilului la un preț mult

inferior valorii reale (de piață) a acestuia.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursul

declarat de pârâtul Ministerul Finanțelor Publice, reprezentat de Direcția

Generală a Finanțelor Publice a Municipiului București împotriva Deciziei nr.

271A din 27 iunie 2012 a Curții de Apel București, secția a IV-a civilă.

Casează decizia

atacată și trimite cauza la aceeași instanță pentru rejudecarea apelurilor.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință

publică, astăzi 27 februarie 2013.

Procesat

de GGC - NN