ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 1003/2013

Asupra cauzei de față, constată următoarele: Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei sectorului 2 București, la data de 03 mai 2009, reclamantul M.M.

i-a chemat în judecată pe pârâții Primăria Municipiului București prin Primarul General și Statul Român prin Ministerul Finanțelor Publice și SC A. SA, solicitând să fie obligați prin hotărârea ce se va pronunța, în principal, la plata contravalorii imobilului situat în București, str. I., sector 2, evaluat la prețul de circulație existent la momentul producerii evicțiunii, conform art. 18 din Legea nr. 1/2009, iar, în subsidiar, la restituirea contravalorii reactualizate a prețului plătit de acesta, în calitate de cumpărător, la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare nr. 1419 din 03 decembrie 1996, la restituirea, contravalorii prețului actualizat cu coeficientul de inflație din anul plății și la restituirea contravalorii îmbunătățirilor realizate la imobil în valoare de 20.000 euro; cu cheltuieli de judecată.

Prin Sentința civilă nr. 7740 din 03 iunie 2011, Judecătoria sectorului 2 București, a admis excepția necompetenței materiale și a dispus declinarea competenței în favoarea Tribunalului București.

Prin Sentința civilă nr. 291 din 16 februarie 2012 pronunțată de Tribunalul București, secția a III-a civilă, s-a respins, ca neîntemeiată, excepția lipsei calității procesuale pasive a Statului Român prin Ministerul Finanțelor Publice, s-a admis excepția lipsei calității procesuale pasive a Municipiului București și SC A. SA și s-a admis în parte acțiunea formulată de reclamantul M.M., în contradictoriu cu pârâții Primăria Municipiului București prin Primarul General și Statul Român prin Ministerul Finanțelor Publice, reprezentat de Direcția Generală a Finanțelor Publice a Municipiului București și cu chemații în garanție Municipiul București prin Primarul General, Statul Român prin Ministerul Finanțelor Publice reprezentat de Direcția Generală a Finanțelor Publice a Municipiului București și SC A. SA.

A fost obligat Ministerul Finanțelor Publice la plata prețului din contractul de vânzare-cumpărare nr. 1419 din 03 decembrie 1996 de 16069103 rol, actualizat cu indicele de inflație la data plății. S-au respins, ca neîntemeiată, cererea privind plata prețului de piață, acțiunea formulată în contradictoriu cu pârâtul Municipiul București prin Primarul General și SC A. SA, pentru lipa calității procesuale pasive, cererea de chemare în garanție formulată de SC A. SA, ca rămasă fără obiect, precum și cererea de chemare în garanție formulată de Ministerul Finanțelor, ca neîntemeiată.

Pentru a hotărî astfel, analizând actele și lucrările dosarului, raportat la obiectul cererii de chemare în judecată astfel cum a fost precizat la termenul de 20 iulie 2010, tribunalul a reținut că prin contractul de vânzare-cumpărare cu plata în rate nr. 1419 din 03 decembrie 1996, reclamantul a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului situat în București, str. I., etaj P, ap. 1, sector 2, iar prin Sentința civilă nr. 8560 din 09 noiembrie 2006, definitivă și irevocabilă, a fost admisă acțiunea în revendicare formulată de fostul proprietar, F.T.V., fiind obligat pârâtul M.M. - reclamant în cauza de față - să lase imobilul în deplină proprietate și posesie. În considerentele sentinței, s-a reținut faptul că acesta din urmă, cumpărător în baza Legii nr. 112/1995, nu a fost de bună-credință la dobândirea imobilului.

Fiind evins, reclamantul a solicitat obligarea pârâților la plata prețului de piață, respectiv a prețului actualizat. Tribunalul a apreciat incidența în cauză a dispozițiilor art. 50 alin. (2) și (3) din Legea nr. 10/2001. Astfel, reținându-se cu autoritate de lucru judecat reaua-credință a cumpărătorului la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, în opinia tribunalului acesta nu poate pretinde prețul de piață al imobilului, ci numai prețul reactualizat plătit la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare în baza Legii nr. 112/1995. Tribunalul a respins cererea privind plata prețului de piață ca neîntemeiată, iar față de admiterea excepției lipsei calității procesuale pasive a SC A. SA, a respins cererea de chemare în garanție formulată de acest pârât, ca rămasă fără obiect.

În ceea ce privește cererea de chemare în garanție formulată de Ministerul Finanțelor Publice pentru restituirea comisionului de 1%, tribunalul a apreciat că această cerere nu este întemeiată, întrucât suma de bani reprezentând comisionul a fost încasată de Ministerul Finanțelor Publice (fiind virată în conturile 50.21 deschis la trezoreria statului sau 66.74 deschis la B., conform Normelor Metodologice de aplicare a Legii nr. 112/1995, art. 41, în acest sens fiind și dispozițiile art. 13 alin. (6) din Legea nr. 112/1995. Potrivit art. 41 din Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 112/1995, unitățile specializate care evaluează și vând apartamentele care fac obiectul Legii nr. 112/1995, au obligația să încaseze contravaloarea acestora de la cumpărător, să rețină comisionul de 1%, potrivit art. 13 lit. a) din lege, iar suma rămasă să o vireze în termen de 3 zile lucrătoare în contul deschis la trezoreria statului din localitatea unde își are sediul vânzătorul.

Împotriva sentinței tribunalului au declarat apel pârâții M.M. și Ministerul Finanțelor Publice reprezentat de Direcția Generală a Finanțelor Publice a Municipiului București. Apelantul Ministerul Finanțelor Publice a criticat hotărârea Tribunalului București ca nelegală, arătând că în mod greșit a respins excepția lipsei calității sale procesuale pasive deoarece calitatea procesuală pasivă presupune existența identității între persoana pârâtului și cel obligat în cadrul aceluiași raport juridic. Apelantul-reclamant M.M. a criticat hotărârea Tribunalului București ca nelegală, deoarece prima instanță nu s-a pronunțat asupra tuturor capetelor de cerere, mai exact, cu privire la îmbunătățirile realizate la imobil în valoare de 20.000 euro și a cheltuielilor de judecată.

Prin Decizia civilă nr. 271 A din 27 iunie 2012 Curtea de Apel București a respins apelul pârâtului și a admis apelul reclamantului, a schimbat în parte sentința în sensul admiterii în parte a acțiunii și a obligat pârâtul Ministerul Finanțelor Publice la plata sumei de 220.677 euro, contravaloarea prețului de piață al imobilului. Curtea a constatat că titlul apelantului-reclamant M.M., respectiv contractul de vânzare-cumpărare din 03 decembrie 1996 nu a fost anulat, iar acesta, fiind în ființă, se prezumă că a fost încheiat cu respectarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995. Având în vedere că titlul apelantului-reclamant nu a fost anulat, rezultă că acesta a fost încheiat cu respectarea prevederilor legale în vigoare la acea dată, iar apelantul-reclamant a pierdut posesia imobilului, deși avea un contract valabil încheiat, dar s-a apreciat că titlul fostului proprietar este mai bine caracterizat.

Ca atare, reclamantul are dreptul la restituirea prețului de piață al imobilului. Legea specială a derogat de la dispozițiile dreptului comun și a stabilit obligația de restituire a prețului în sarcina Ministerului Finanțelor Publice, iar această parte are obligația de plată a prețului de circulație al imobilului în temeiul dispozițiilor speciale ale Legii nr. 10/2001 și nu în calitate de parte în contractul de vânzare-cumpărare. Împotriva deciziei instanței de apel a declarat recurs pârâtul Ministerul Finanțelor Publice prin Direcția Generală a Finanțelor Publice București, în temeiul art. 304 pct. 9 C. proc. civ., arătând că, în mod greșit s-a apreciat că nu poate fi reținut motivul de apel referitor la calitatea procesuală pasivă a Ministerului Finanțelor Publice care este un terț față de contractul de vânzare-cumpărare, iar în conformitate cu dispozițiile art. 1337 și următoarele C. civ.

s-ar fi putut pune în discuție problema răspunderii vânzătorului pentru evicțiune totală sau parțială prin fapta unui terț. În cauză nu sunt îndeplinite condițiile prevăzute de art. 50 1 din Legea nr. 10/2001, astfel încât nu se poate dispune obligarea Ministerului Finanțelor Publice la restituirea prețului de piață deoarece contractul de vânzare-cumpărare nu a fost desființat printr-o hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă. A mai susținut că valoarea omologată de instanță este cu mult peste prețul de piață real al imobilului. Recursul este fondat pentru considerentele care succed. Legea specială nr. 10/2001, art. 50 alin. (1), așa cum a fost modificat prin Legea nr. 1/2009, prevede posibilitatea de recuperare a prețului imobilului de către chiriașii-cumpărători, în situația în care foștii proprietari au obținut imobilul printr-o acțiune în revendicare concretizată printr-o hotărâre judecătorească irevocabilă.

Este nefondată critica formulată de Ministerul Finanțelor Publice, în ceea ce privește lipsa calității sale procesuale pasive întrucât aceasta este instituția, persoana juridică, obligată prin lege să restituie sumele avansate de foștii chiriași și tot ea va trebui să execute hotărârea judecătorească pentru a satisface creanța consfințită prin hotărârea judecătorească. Deși contractul de vânzare-cumpărare a fost încheiat de către reclamant cu CGMB - SC A. SA, în temeiul Legii nr. 112/1995, adevăratul titular al dispoziției asupra imobilului a fost statul, având în vedere că vânzarea s-a realizat în contextul stabilit prin legea specială dată tocmai în realizarea politicilor sociale stabilite de stat.

În lipsa actului normativ menționat, unitatea administrativ-teritorială, prin intermediul regiei de administrare a fondului locativ de stat, nu ar fi putut dispune în mod legal de imobil. Împrejurarea că prin dispozițiile art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001 se prevede că restituirea prețului prevăzut la alin. (2) și (21) se face de către Ministerul Finanțelor Publice din fondul extrabugetar constituit în temeiul art. 13 alin. (6) din Legea nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, atrage calitatea procesual pasivă, în speța de față, a Ministerului Finanțelor Publice - în nume propriu, acesta fiind și plătitorul faptic al despăgubirilor (prețul actualizat sau prețul de piață al imobilului) la care este obligat statul.

Este real că restituirea prestațiilor reciproce, expresie a principiului restitutio in integrum, ce cârmuiește efectele nulității actului juridic civil, potrivit dreptului comun, operează între părțile contractante, însă, potrivit normei anterior citate, legea specială derogă de la această regulă, instituind, prin textul anterior citat, o subrogație legală a persoanei debitorului (vânzătorul obligat la restituirea prețului). Pe de altă parte, trebuie menționat că reclamantul, în raport de dispozițiile Legii nr. 1/2009, a devenit titularul unui bun, respectiv al unui drept de creanță, care trebuie executat împotriva Statului Român, prin instituțiile abilitate, adică Ministerul Finanțelor Publice.

În ceea ce privește temeiul juridic al formulării acțiunii, este neîndoielnic faptul că acesta este reprezentat de dispozițiile Legii nr. 10/2001, așa cum a fost completată și modificată. Este adevărat că, potrivit dispozițiilor art. 50 alin. (1) din Legea nr. 10/2001, așa cum a fost modificată prin Legea nr. 1/2009: "Proprietarii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu respectarea Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, au fost desființate prin hotărâri judecătorești irevocabile au dreptul la restituirea prețului de piață stabilite conform standardelor internaționale de evaluare." Legiuitorul a înțeles să reglementeze prin lege specială posibilitatea de recuperare a prețului imobilului de către chiriașii-cumpărători, în situația în care foștii proprietari au obținut imobilul printr-o acțiune în revendicare concretizată printr-o hotărâre judecătorească irevocabilă.

Textul de lege menționat mai sus trebuie interpretat în sensul în care acesta se poate aplica, adică termenul de "desființare a contractului" trebuie înțeles ca o lipsire de efecte juridice a contractului de vânzare-cumpărare încheiat de chiriașii-cumpărători cu respectarea Legii nr. 112/1995. Cum în cauză, din actele depuse la dosar, rezultă că reclamantul a cumpărat apartamentul, în baza Legii nr. 112/1995 și, ulterior, prin Sentința civilă nr. 8560 din 09 noiembrie 2006 pronunțată de Judecătoria sectorului 2 București, a fost admisă acțiunea în revendicare formulată de fostul proprietar și a fost obligat reclamantul din prezenta cauză să lase fostului proprietar în deplină și liniștită, posesie imobilul în litigiu - ipoteza prevăzută de lege se confirmă, în sensul că actul de vânzare-cumpărare al reclamantului este lipsit de efecte juridice, ca efect al unei hotărâri judecătorești definitive și irevocabile.

Este nefondată și susținerea recurentului că, în speță, erau incidente dispozițiile art. 1337 C. civ., deoarece temeiul juridic al formulării acțiunii se raportează la dispozițiile Legii nr. 10/2001, care este legea specială aplicabilă litigiului dedus judecății, aspect care reiese și din cererea de chemare în judecată formulată de reclamanți la instanța de fond. Se va reține însă cealaltă critică referitoare la omologarea unei valori peste prețul de piață al imobilului. Instanța de apel nu s-a preocupat de verificarea modului în care expertul a stabilit valoarea despăgubirilor, legea arătând că, în situația în care acțiunea este considerată admisibilă, persoanele îndreptățite pot beneficia de restituirea prețului de piață al imobilelor, stabilit conform standardelor internaționale de evaluare.

Or, din expertiza efectuată în cursul judecării cauzei în fond se observă cu ușurință că expertul nu a întocmit acest raport în sensul prevederilor legale, stabilind valoarea de circulație a imobilului prin metoda bonității prin comparație și comparației directe. Față de acest aspect se impune admiterea recursului, casarea deciziei atacate și trimiterea cauzei spre rejudecare la aceeași instanță de apel. Pentru stabilirea prețului de piață al imobilului, instanța de trimitere va dispune efectuarea unei expertize de specialitate care să aibă în vedere standardele internaționale de evaluare. Curtea apreciază că prin expertiza pentru stabilirea prețului de piață actual al imobilului ar trebui să se procedeze și la stabilirea valorii actualizate a diferenței dintre acest preț și cel de achiziție a imobilului (subvenționat implicit de stat prin subevaluare), pentru ca această diferență să fie imputată asupra sumei reprezentând prețul de piață actualizat.

Numai procedând în acest fel s-ar evita crearea unei situații de îmbogățire fără justă cauză a fostului chiriaș pe seama statului care, în situația contrară, ar trebui să suporte o dublă pierdere, consecință a executării obligației sale de reparare integrală a prejudiciului conform art. 50 alin. (2 1 ) din lege, neînsoțită însă de dreptul la recuperarea acelei sume cu care tot el l-a subvenționat pe chiriaș la momentul achiziției imobilului la un preț mult inferior valorii reale (de piață) a acestuia.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Admite recursul declarat de pârâtul Ministerul Finanțelor Publice, reprezentat de Direcția Generală a Finanțelor Publice a Municipiului București împotriva Deciziei nr. 271A din 27 iunie 2012 a Curții de Apel București, secția a IV-a civilă. Casează decizia atacată și trimite cauza la aceeași instanță pentru rejudecarea apelurilor. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 27 februarie 2013. Procesat de GGC - NN