ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 5351/2005

Asupra recursului de față: Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele: Prin acțiunea înregistrată la 21 martie 2003 la Judecătoria Târgu-Mureș, O.I. și O.R. au chemat în judecată pe pârâții V.T. și T.V., solicitând obligarea acestora la încheierea contractului de închiriere pentru suprafața de 24 mp intravilan și stabilirea chiriei lunare, motivat de faptul că imobilul înscris în C.F. 8887 Târgu-Mureș constituie proprietatea comună a reclamanților, iar pârâții refuză categoric perfectarea contractului menționat. Prin cererea depusă la 17 aprilie 2003 pârâții au chemat în garanție pe soții B.I. și B.E., solicitând ca în ipoteza admiterii cererii de chemare în judecată, chemații în garanție să achite reclamanților chiria aferentă terenului în litigiu.

În motivarea cererii de chemare în garanție, pârâții au arătat că în temeiul unui antecontract de vânzare-cumpărare din 28 octombrie 1990 au dobândit de la chemații în garanție terenul intravilan pe care au edificat garajul, fiind constructori de bună credință. În termen legal, pârâții au formulat o cerere reconvențională solicitând în contradictoriu cu reclamanții și chemații în garanție să se constate existența unui drept de superficie asupra terenului din Târgu-Mureș, pe care este amplasat garajul edificat de pârâți. Prin sentința civilă nr. 5346 din 29 octombrie 2003 a Judecătoria Târgu-Mureș instanța a respins excepția prescripției extinctive invocată de pârâți și pe fond a respins ca nefondată acțiunea principală și cererea de chemare în garanție.

Cererea reconvențională formulată de pârâți a fost admisă, constatându-se dreptul de superficie al acestora asupra intravilanului din litigiu. Pentru a pronunța această soluție, instanța a reținut că reclamanții au achiziționat prin act autentic de vânzare-cumpărare imobilul din Târgu-Mureș, compus din casă de locuit și 366 mp plus 24 mp teren intravilan. Pârâții sunt intabulați în cartea funciară cu un garaj edificat pe teren, în condițiile în care la 28 octombrie 1990 au dobândit prin antecontract de vânzare-cumpărare terenul intravilan de 24 mp. Referitor la antecontractul de vânzare-cumpărare menționat și care s-a executat în fapt, instanța a reținut că acesta nu reprezintă un act translativ de proprietate valabil, deoarece îi lipsește forma autentică cerută de lege.

În acest context, pârâții beneficiază de dreptul de superficie asupra intravilanului în baza antecontractului, care trebuie executat cu bună credință, deoarece au edificat construcția cu bună credință. Mai mult, nu poate fi omis nici faptul că la data încheierii actului autentic de vânzare-cumpărare, 1977 garajul era deja edificat, fiind plauzibil că la stabilirea prețului de contractare să fi fost avută în vedere și o atare împrejurare. - În recursul declarat de reclamanți împotriva deciziei pronunțate, se susține că la data cumpărării imobilului, pârâții nu figurau cu garajul în cartea funciară, intabularea acestuia intervenind doi ani mai târziu, în mod nelegal și fără consimțământul reclamanților.

- greșit s-a reținut că la data încheierii antecontractului, chemații în garanție le-ar fi făcut pârâților promisiunea perfectării operațiunii de transcriere a dreptului lor de proprietate, după obținerea titlului de proprietate, deoarece în octombrie 1990 nu apăruse Legea nr. 18/1990; - greșit s-a reținut că la data perfectării contractului de vânzare-cumpărare reclamanților li s-ar fi stabilit un preț mai mare, deoarece în privința terenului de 24 mp vânzătorii nu aveau titlu de proprietate; - instanța de apel deși a repus dosarul pe rol în scopul vădit de a întreba pe reclamanți chiria solicitată, iar aceștia au pretins 4.000.000 lei, totuși pe fond acțiunea a fost respinsă. Recursul este întemeiat astfel cum se va arăta în cele ce urmează: În speță este de necontestat că întreg terenul de 366 mp în care este încorporat și terenul de 24 mp în litigiu, a fost dobândit de reclamanții O.I.

și O.R. în temeiul actului autentic de vânzare-cumpărare nr. 1733/1997 încheiat cu B.I. și B.E. fiind intabulat în C.F. Târgu-Mureș. Pe terenul proprietatea reclamanților se află un garaj edificat de pârâții V.T. și T.V. (pe terenul de 24 mp) și care nu a format obiectul contractului de vânzare-cumpărare. Inițial, terenul în suprafață de 24 mp a formulat obiectul unui antecontract de vânzare-cumpărare încheiat la 28 octombrie 1990 între B.I. și pârâtul T.V., antecontract care însă nu s-a finalizat prin perfectarea formei autentice. Cu toate acestea, pârâții T. au edificat pe terenul de 24 mp cu garaj pe numele promitentului B.I., chemat în garanție. În temeiul contractului de vânzare-cumpărare autentificat la nr. 16831 din 13 august 1997 reclamanții O.I.

și R. au dobândit și proprietatea terenului ce a format obiectul antecontractului în suprafață de 24 mp nu însă și a garajului edificat de pârâți, care a și fost intabulat pe numele acestora. În legătură cu terenul pe care se află garajul și asigură accesul la acesta, în suprafață de 24 mp, reclamanții O. au solicitat obligarea pârâților V.T. și T.V. la încheierea unui contract de închiriere și stabilirea chiriei corespunzătoare. Pe calea cererii reconvenționale pârâții T. au solicitat a li se recunoaște un drept de superficie asupra terenului aferent garajului, proprietatea acestora, iar prin cererea de chemare în garanție au solicitat obligarea promitenților B.I. și E. la plata chiriei la care ar fi obligați în ipoteza admiterii acțiunii principale, în temeiul răspunderii pentru evicțiune a vânzătorilor.

În speță, greșit instanța de apel a confirmat existența dreptului de superficie a pârâților reclamanți în reconvențională V.T. și V. asupra terenului aferent garajului construit de aceștia. Dispozițiunile referitoare la înstrăinarea dreptului de proprietate își au aplicarea în ceea ce privește constituirea dreptului de superficie, ca dezmembrant al dreptului de proprietate. În speță, B.I. și V.T. nu au încheiat o convenție pentru constituirea dreptului de superficie, cu respectarea cerințelor legale de formă autentică, ci un antecontract de vânzare-cumpărare. Împrejurarea potrivit căreia pârâții T. au construit garajul pe terenul proprietatea promitentului B.I., chiar și cu acordul acestuia, nu-le conferă acestora un drept de superficie.

În consecință, nu este îngăduit ca proprietarul terenului să rămână cu un drept ideal de proprietate asupra terenului, iar titularul pretinsului drept de superficie să exercite în fapt atributele dreptului de proprietate, prin aceea că ar păstra proprietatea construcției și ar folosi terenul aferent. Între O.I. și O.R. pe de o parte și pârâții V.T. și V. pe de altă parte nu exista niciun raport juridic generator al unui drept de superficie și ca un argument în această direcție este și faptul că încheierea contractului de vânzare-cumpărare dintre B. și T. a intervenit în 1997, ulterior edificării garajului. Ori, constituirea dreptului de superficie presupune o convenție prealabilă sau concomitentă edificării construcției pe terenul aservit al superficiarului, astfel că instanța nu se putea substitui voinței părților, pronunțând o hotărâre constitutivă a unui atare desmembrământ al dreptului de proprietate.

Având însă în vedere faptul că pârâții folosesc garajul și au acces pe terenul în suprafață de 24 mp (în care garajul este amplasat), proprietatea reclamanților O.I. și O.R., urmează a fi obligați la încheierea contractului de închiriere pentru suprafața de 24 mp cu reclamanții O.I. și R. Celelalte aspecte legate de efectele art. 482 și art. 494 C. civ., generate de raportul juridic dintre B.I. și B.E. pe de o parte și pârâții Tâmpla pe de altă parte, exced cadrului juridic al investirii instanței. Așadar, greșit instanța de fond a dispus și instanța de apel a confirmat existența dreptului de superficie al pârâților Tâmpla pe terenul reclamanților respingând capătul de acțiune al acestora privind obligarea pârâților la încheierea contractului de închiriere.

Pentru aceste considerente, în temeiul art. 313 C. proc. civ. recursul reclamanților fiind întemeiat urmează a fi admis casându-se hotărârile pronunțate în cauză. În ceea ce privește cel de-al doilea capăt de acțiune, referitor la stabilirea chiriei lunare în sarcina pârâților, acesta are un caracter subsidiar, după eșecul negocierii părților în fixarea acesteia. Corect instanțele au respins cererea de chemare în garanție a promitenților vânzători B. de către pârâții T. Între chemații în garanție și pârâți nefiind încheiat un contract de vânzare-cumpărare ci un antecontrat, ale cărui efecte nu sunt translative de proprietate, nu se poate pune în discuție nici răspunderea vânzătorului pentru evicțiune.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE: Admite recursul declarat de reclamanți O.I. și O.R. împotriva deciziei civile nr. 256 A din 15 aprilie 2004 a Curții de Apel Târgu-Mureș. Casează decizia sus menționată și sentința civilă nr. 5346 din 29 octombrie 2003 a Judecătoriei Târgu-Mureș și, pe fond, admite acțiunea principală, respinge cererea de chemare în garanție și cererea reconvențională. Obligă pârâții V.T. și T.V. să încheie contractul de închiriere pentru suprafața de 24 mp teren cu reclamanții O.I. și O.R. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 17 iunie 2005.