ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 501/2011

SC C. SRL, cu sediul în Voluntari, jud. Ilfov 077190, înregistrată la Registrul Comerțului cu nr. J23/773/2008, CIF RO 4433317, reprezentată prin D-l C.A.M. având funcția de Administrator, 1.

S.C. S. S.A. cu sediul în București sector 1, înregistrată la Registrul Comerțului cu nr. 140/12.242/1991, CIF RO 1561311, reprezentată prin D-l U.F. având funcția de Administrator. Art. 2 SITUAȚIA LITIGIOASĂ DINTRE PĂRȚI 2.1. Situația litigioasă privitoare la contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 4608 din 23 noiembrie 2000 de notar public M.E. și plata chiriilor aferente celor 20 de locuri de parcare Prin intermediul a două notificări, S. SA a invocat rezilierea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 4608 de notar public M.E. Prin răspunsurile formulate la aceste notificări, C. SRL a respins declarațiile de reziliere, arătând că nu există temeiuri de fapt sau de drept care să justifice rezilierea. Începând cu luna aprilie 2008 S. SA a returnat chiriile aferente locurilor de parcare închiriate către C. SRL, aceasta clin urmă efectuând plățile chiliilor prin procedura ofertei de plată urmată de consemnațiune. 2.1.1. Contractul autentificat sub nr. 4608 din 23 noiembrie 2000 de notar public M.E. (1) La data de 23 noiembrie 2000 între SC C. SRL, în calitate de cumpărător, și S.C. S. S.A în calitate de vânzător, a intervenit contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 4608 de notar public M.E., prin care C. SRL a dobândit proprietatea asupra activului Hala P+2 compusă din construcția în suprafață desfășurată de 2.750 mp situată în Sector 2, București, cu terenul exterior și terenul aferent clădirii în suprafață totală de 1.362 m identificat cu numărul cadastral 1782/2; (2) La data de 01 noiembrie 2001 a fost încheiat Actul Adițional nr. 1 la contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 4608 de notar public M.E., autentificat sub nr. 4841 de același notar public prin care părțile au convenit aplicarea unei dobânzi LIBOR anuală asupra ratelor lunare din restul de preț; (3) La data de 01 noiembrie 2001 între SC C. SRL, in calitate de locatar, și S.C. S. S.A în calitate de locator, a intervenit Actul Adițional nr. 2 ce a avut ca obiect închirierea celor 20 de locuri de parcare aflate pe terenul proprietatea SC S. SA din sector 2, București, pentru o perioadă de 10 ani; (4) La data de 01 noiembrie 2001 a fost încheiat Actul Adițional nr. 3 prin care părțile au convenit acordarea către C. SRL a unui drept de folosință exclusivă asupra unui lift precum și dreptul de folosință indiviză asupra camerei liftului mai sus menționai și a terasei pentru revizia, reparația și alimentarea cu energie electrică a liftului; (5) La data de 01 noiembrie 2001 a fost încheiat Actul Adițional nr. 4 prin care părțile au convenit constituirea unei servituți de acces auto și pietonal pe căile de acces ale S. SA în favoarea C. SRL; (6) Prin declarația autentificată cu încheierea nr. 2345 din 15 iulie 2005, S. SA a declarat că a primit în întregime de la C. SRL restul de preț consemnat în contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub numărul 4608 din 23 noiembrie 2000 la Biroul Notarului Public M.E. din București privind imobilul situat în București, sector 2 și nu mai are nici o pretenție de nici o natură față de aceasta. Ca urmare a achitării integrale, prin aceeași declarație S. SA a solicitat în mod expres Oficiului de Cadastru și Publicitate Imobiliară sector 2 radierea privilegiului vânzătorului înscris în C.F. nr. 15495. 2.1.2.Contractele încheiate cu S.I. SRL. (1) Prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat cu nr. 220 din 17 martie 2008 de BNP C.D. C. SRL a vândut imobilul din București, Sector 2, către SC S.I. SRL. (2) Prin contractul de subînchiriere autentificat cu nr. 221 din 17 martie 2008 de BNP C.D., C. SRL a subînchiriat către SC S.I. SRL cele 20 de locuri de parcare situate pe proprietatea S. și care au făcut obiectul Actului Adițional nr. 2 la contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 4608 de notar public M.E., până la data de 01 noiembrie 2011. (3) Prin NOTIFICAREA emisă de C. SRL sub nr. 248 din 04 aprilie 2008 și înregistrată de S. SA cu nr. 646 din 04 aprilie 2008, S. SA a fost notificată cu privire la transmiterea dreptului de proprietate asupra imobilului compus din clădire și teren, situat în București, sector 2 identificat cu numărul cadastral 1782/2;2 către S.I. SRL, cu privire la subînchirierea celor 20 de locuri de parcare către S.I. SRL și cu privire la faptul că noul proprietar S.I. SRL se substituie în toate drepturile și se subrogă în toate obligațiile C. SRL 2.1.

Notificarea S. SA din 22 aprilie 2008 Prin notificarea emisă în numele S. SA cu nr. 346 din 22 aprilie 2008 al SCPA C. și Asociații și înregistrată la C. SRL cu nr. 296 din 23 aprilie 2008, S. SA a invocat rezilierea contractului de vânzare-cumpărare autentificat cu nr. 4608 din 23 noiembrie 2000 precum și a tuturor actelor adiționale subsecvente la expirarea unui termen de 30 de zile. Prin aceeași notificare a fost formulată invitația la o întâlnire în data de 13 mai 2008 pentru soluționarea pe cale amiabilă a aspectelor invocate în cuprinsul notificării. 2.1.

Răspunsul C. SRL la Notificarea din 22 aprilie 2008. (1) Prin adresa emisă de C. SRL sub nr. 302 din 09 mai 2008 și înregistrată de S. SA cu nr. 845 din 09 mai 2008 C. SRL a răspuns punctual la toate argumentele invocate de S. în cuprinsul notificării din 22 aprilie 2008, susținând că nu există argumente de fapt sau de drept care să facă posibilă din punct de vedere juridic rezilierea contractului de vânzare-cumpărare și a actelor adiționale. (2) La data de 13 mai 2008 reprezentanții C. SRL au dat curs invitației și s-au prezentat la sediul S., unde au avut loc discuții cu reprezentanții S. SA. Cu ocazia întâlnirii părțile au declarat că își susțin punctele de vedere exprimate anterior în scris (prin notificarea S. și respectiv răspunsul C.), fiind încheiat un proces verbal in acest sens. 2.1.

Notificarea S. SA din 16 decembrie 2008. La data de 16 decembrie 2008, S. SA a formulat Notificarea nr. 546 ce a fost înregistrată la C. SRL cu nr. 029 din 17 decembrie 2008 prin care a invocat rezilierea contractului de vânzare-cumpărare autentificat cu nr. 4608 din 23 noiembrie 2000 precum și a tuturor actelor adiționale subsecvente. Ca urmare a rezilierii invocate, S. SA a pretins întoarcerea dreptului de proprietate asupra imobilului din București, în patrimoniul său și restituirea prețului achitat de C. SRL, diminuat la suma de 24.236 EUR + TVA după ce s-a scăzut echivalentul lipsei de folosință. 2.1.

Răspunsul C. SRL la Notificarea din 16 decembrie 2008. Prin adresa nr. 442 din 08 ianuarie 2008 trimisă prin executor judecătoresc către S. SA, C. SRL a respins rezilierea contractului de vânzare-cumpărare invocată de S. SA și au fost refuzate toate celelalte pretenții, susținând că nu există argumente de fapt sau de drept care să facă posibilă din punct de vedere juridic rezilierea contractului de vânzare-cumpărare și a actelor adiționale. 2.1.

Consemnările plăților chiriilor datorate pentru cele 20 de locuri de parcare închiriate de C. SRL de la S. SA (1) Începând cu luna aprilie a anului 2008, chiriile achitate periodic de către C. SRL pentru cele 20 de locuri de parcare conform contractului au fost returnate de S. SA, cu mențiunea „sumă necuvenită". (2) Ținând cont de returnarea chiriilor de către S. SA, C. SRL a efectuat, în temeiul art. 1114-1121 C. civ. și art. 586 - 588 C. proc. civ., procedura ofertei reale urmate de consemnațiune pentru fiecare dintre chiriile achitate și returnate de S., (3) Până la data semnării prezentei tranzacții, a fost efectuată plata valabilă a chiriilor aferente perioadei aprilie 2008 - octombrie 2010 prin procedura ofertei reale urmate de consemnațiune, după cum urmează: Nr. Notificarea Suma consemnată (lei) Recipisa de consemnare la CEC Perioada de chirie Cheltuieli privind consemnarea plății - onorariul executorului judecătoresc 1. 18 din 27 iunie 2008 771,22 2060838/1 aprilie, mai 2008 200 Iei 2. 31 din 09 octombrie 2008 1.509,60 2116944/1 iunie, iulie, august, septembrie 2008 150 lei 3. 75 din 08 decembrie 2008 867 2148571/1 octombrie, noiembrie 2008 200 lei 4. 1 din 14 ianuarie 2009 463 2162802/1 decembrie 2008 150 lei 5. 19 din 18 februarie 2009 978 2182482/1 ianuarie, februarie 2009 150 lei 6. 24 din 16 martie 2009 527 2197778/1 martie 2009 150 lei 7. 29 din 13 aprilie 2009 491 2213550/1 aprilie 2009 150 Iei 8. 203 din 11 iunie 2009 484 2248633/1 mai 2009 238 lei 9. 76 din 23 iulie 2009 917 2278796/1 iunie, iulie 2009 240 lei 10 86 din 20 august 2009 452 2296490/1 august 2009 240 lei 11. 90 din 17 septembrie 2009 452 2318085/1 septembrie 2009 240 lei 12. 94 din 14 octombrie 2009 452 2340577/1 octombrie 2009 240 lei 13 98 din 19 noiembrie 2009 458 2370209/1 noiembrie 2009 240 lei 14. 01 din 11 ianuarie 2010 441 2412811/1 decembrie 2009 240 lei 15. 03 din 21 ianuarie 2010 450 2422277/1 ianuarie 2010 240 lei 16. 18 din 03 martie 2010 460 2462511/1 februarie 2010 240 Iei 17. 21 din 12 martie 2010 463 2469773/1 martie 2010 240 lei 18. 24 din 22 aprilie 2010 478 2509928/1 aprilie 2010 240 Iei 19. 28 din 25 mai 2010 514 2543325/1 mai 2010 240 lei 20. 36 din 24 iunie 2010 541 2564834/2 iunie 2010 240 lei 21 42 din 19 iulie 2010 539 2588418/1 iulie 2010 240 lei 22. 43 din 23 august 2010 520 2618146/1 august 2010 300 lei 23. 46 din 21 septembrie 2010 573 2641968/1 septembrie 2010 300 lei 24. 47 din 26 octombrie 2010 463 2679988/1 octombrie 2010 300 lei TOTAL 14.263,82 Iei - - 5.408 Iei 2.2. Litigiile aliate pe rolul instanțelor (1) Dosarul nr. 4716/300/2008 al Judecătoriei Sectorului 2 București (soluționat) S. SA a formulat în contradictoriu cu C. SRL două acțiuni injustiție având ca obiect plângeri împotriva încheierilor de C.F. nr. 166701 din 28 februarie 2008 și nr. 166709 din 29 februarie 2008 prin care s-au înscris în Cartea Funciară nr. 68331 dreptul de proprietate, servituțile și închirierea locurilor de parcare către C. SRL dobândite în baza contractului de vânzare-cumpărare și a actelor adiționale, formându-se dosarele: Dosarul nr. 4716/300/2008 al Judecătoriei Sectorului 2 București; Dosarul nr. 4723/300/2008 al Judecătoriei Sectorului 2 București. Instanța a conexat cele două dosare rezultând dosarul nr. 4716/300/2008. Litigiul a fost soluționat prin sentința civilă nr. 8319 din 06 octombrie 2008 prin care judecătoria a respins cele două plângeri. Sentința a rămas definitivă prin Decizia nr. 1066A din 06 noiembrie 2009 pronunțată de Tribunalul București și irevocabilă prin Decizia nr. 932 R din 16 iunie 2010 pronunțată de Curtea de Apel București. Prin Decizia Curții de Apel București, instanța a obligat S. SA la plata către C. SRL a sumei de 4.968,37 lei reprezentând cheltuieli de judecată, în recurs. (2) Dosarul nr. 4330/3/2009 de pe rolul Înaltei Curți de Casație și Justiție (în curs de soluționare) C. SRL a formulat în contradictoriu cu S. SA o cerere de chemare în judecată prin care a solicitat instanței obligarea pârâtei S. SA la emiterea facturilor aferente chiriilor datorate și achitate pentru cele 20 de locuri de parcare, pentru perioada aprilie 2008 - august 2009. Cererea face obiectul dosarului nr. 4330/3/2009 și se află pe rolul Înaltei Curți de Casație și Justiție, cu termen de judecată în datat de 03 februarie 2011 și având ca obiect recursul formulat de C. SRL împotriva Deciziei Comerciale nr. 169 din 09 martie 2010 pronunțată de Curtea de Apel București prin care s-a respins apelul formulat împotriva Sentinței comerciale nr. 12511 din 04 noiembrie 2009 pronunțată de Tribunalul București. ART. 3 OBIECTUL CONTRACTULUI. 3.1. Pentru a stinge în mod irevocabil litigiul ce face obiectul dosarului nr. 4330/3/2008 aflat pe rolul Înaltei Curți de Casație și Justiție și în scopul de a preîntâmpina definitiv apariția vreunui alt litigiu derivând din sau în legătură cu Contractul autentificat sub nr. 4608 din 23 noiembrie 2000 de notar public M.E. sau oricare dintre actele adiționale la acest contract, părțile semnatare hotărăsc prin acord de voință încheierea prezentei tranzacții. 3.2. Tranzacția se încheie în termenii și condițiile expuse mai jos, părțile stabilind următoarele: 3.2.1. C. SRL declară în mod expres că renunță la judecata dosarului nr. 4330/3/2008 aflat pe rolul Înaltei Curți de Casație și Justiție și la solicitare de cheltuieli de judecată în acest dosar; 3.2.2.C. SRL nu va avea nicio pretenție cu privire la cheltuielile suportate pentru asistența juridică pe parcursul situației litigioase descrise mai sus; 3.2.3. C. SRL renunță în mod irevocabil la cheltuielile în cuantum de 5.408 lei reprezentând onorariile executorului judecătoresc pe parcursul procedurilor de oferta reala urmată de consemnațiune, 3.2.4. C. SRL renunță în mod irevocabil la suma de 4.968,37 lei reprezentând cheltuieli de judecată conform Deciziei nr. 932 R din 16 iunie 2010 pronunțată de Curtea de Apel București în dosarul 4716/300/2008; 3.2.5. S. SA declară în mod expres faptul că (i) notificarea emisă în numele S. SA cu nr. 346 din 22 aprilie 2008 al SCPA C. și Asociații și înregistrată la C. SRL cu nr. 296 din 23 aprilie 2008, precum și (ii) notificarea nr. 546/16 decembrie 2008 ce a fost înregistrată la C. SRL cu nr. 029/17 decembrie 2008, ambele privind rezilierea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 4608 din 23 noiembrie 2000 de notar public M.E., nu produc nici un efect juridic, fiind nule; 3.2.6. S. SA renunță la însuși dreptul de a invoca rezilierea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 4608 din 23 noiembrie 2000 de notar public M.E. și renunță la dreptul de a invoca orice altă pretenție de orice natură, prezentă sau viitoare, derivând din sau în legătură eu contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 4608 din 23 noiembrie 2000 de notar public M.E.; 3.2.7. S. SA declară în mod expres că C. SRL nu mai are de îndeplinit nicio obligație derivând din contractul autentificat sub nr. 4608 din 23 noiembrie 2000 de notar public M.E. sau din actele adiționale la acest contract și că nu are nicio pretenție de nicio natură, prezentă sau viitoare, împotriva C. SRL derivând din sau în legătură cu acest contract sau cu actele sale adiționale, cu excepția obligației C. SRL de a achita chiria celor 20 de locuri de parcare în conformitate cu prevederile Actului Adițional nr. 2; 3.2.

S. SA declară în mod expres că recunoaște validitatea Contractului autentificat sub nr. 4608/23 noiembrie 2000 de notar public M.E. precum și a actelor adiționale la acest contract, aceste acte juridice fiind pe deplin valabile. 3.2.

S. SA declară în mod expres că recunoaște validitatea contractului de vânzare - cumpărare autentificat cu nr. 220 din 17 martie 2008 de BNP C.D. prin care C. SRL a vândut imobilul din București, sector 2, către SC S.I. SRL 3.2.10 S. SA declară în mod expres că recunoaște validitatea contractului de subînchiriere autentificat cu nr. 221 din 17 martie 2008 de BNP C.D., prin care C. SRL a subînchiriat către SC SHUBII INVEST SRL cele 20 de locuri de parcare situate pe proprietatea S. și care au făcut obiectul Actului Adițional nr. 2 la contractul de vânzare - cumpărare autentificat sub nr. 4608 de notar public M.E. 3.2.11 S. SA nu va avea nicio pretenție privind cheltuielile, de orice natură, suportate pe parcursul situației litigioase descrise mai sus, inclusiv cheltuielile de judecată suportate în dosarul nr. 4330/3/2009 de pe rolul Înaltei Curți de Casație și Justiție; 3.2.12 În ceea ce privește plata chiriilor pentru cele 20 de locuri de parcare precum și emiterea facturilor aferente: (1) S. SA predă către C. SRL astăzi, data autentificării prezentei tranzacții, facturile aferente chiriilor pentru cele 20 de locuri de parcare, pentru perioada aprilie 2008 - octombrie 2010; (2) S. SA recunoaște validitatea procedurilor de ofertă reală urmată de consemnațiune efectuate de C. SRL în ceea ce privește chiriile aferente celor 20 de locuri de parcare conform Actului Adițional nr. 2 la contractul de vânzare-cumpărare, pentru perioada aprilie 2008 - octombrie 2010; (3) S. SA recunoaște că suma totală de 14.263,82 lei consemnată la CEC pe numele său cu titlu de chirii pentru cele 20 de locuri de parcare se află la dispoziția sa și poate fi încasată în orice moment; (4) S. SA declară că nu va mai returna chiriile ce vor fi achitate de C. SRL în viitor, că va emite și transmite către C. SRL facturile aferente acestor chirii conform stipulațiilor Actului Adițional nr. 2 și că nu va stânjeni în nici un fel folosința locurilor de parcare în condițiile și termenul prevăzute în Actul Adițional nr. 2 la contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 4608 din 23 noiembrie 2000 de notar public M.E.. 3.3. Părțile contractante convin expres stingerea litigiului din dosarul nr. 4330/3/2008 de pe rolul Înaltei Curți de Casație și Justiție cu termen de judecată în data de 03 februarie 2011 și se obligă să nu emită alte pretenții în legătură cu sau determinate de obiectul litigiului. 3.4. Părțile semnatare ale prezentei tranzacții solicită instanței de judecată să ia act de încheierea tranzacției și să pronunțe o hotărâre de expedient care să consfințească învoiala lor. ART. 5 PREVEDERI FINALE (1) Prezenta tranzacție este întemeiată pe art. 271 - 273 C. proc. civ. și art. 1704 și următoarele C. civ., reprezentând acordul de voință liber exprimat și neviciat al părților contractante. (2) Contractul s-a încheiat în 4 exemplare originale, câte unul pentru fiecare parte contractantă iar unul pentru instanța de judecată. SC S. SA prin administrator U.F. Semnătură indescifrabilă și sigla societății. SC C. SRL prin administrator C.A.M. Semnătură indescifrabilă și sigla societății”. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 3 februarie 2011.