ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 657/2011

Prin acțiunea introductivă înregistrată pe rolul Tribunalului București, secția a VI-a comercială, la 21 mai 2007, astfel cum a fost completată la data de 24 septembrie 2007, reclamantul P.N.Ț.C.D. a solicitat în contradictoriu cu pârâtele SC D.T.S. SRL, Municipiul București prin Primarul General și SC F. SA următoarele: - rezilierea contractului de asociere în participațiune încheiat la 27 martie 2006 cu pârâta SC D.T.S. SRL și evacuarea pârâtei din spațiul de 41 mp - adus în asociere - situat în București, sector 2; - constatarea nulității absolute a contractului de închiriere nr. 3564 din 25 aprilie 2007 încheiat între Municipiul București și pârâta SC D.T.S. SRL; - obligarea pârâtelor Municipiul București prin Primarul General și SC F. SA la respectarea clauzelor contractuale cuprinse în contractul de închiriere nr. 379 din 11 aprilie 2002 în sensul predării și asigurării în continuare a folosinței de către P.N.T.C.D. a spațiului nelegal închiriat pârâtei SC D.T.S. SRL în suprafață de 43,83 mp și 70,55 mp curte situată în București, sector 2 sub sancțiunea plății de daune cominatorii de 300 euro/zi de întârziere de la data pronunțării sentinței și până la punere la dispoziție în regim de închiriere a spațiului sus-menționat.

Prin sentința comercială nr. 1967 din 11 februarie 2008 Tribunalul București, secția comercială, a admis în parte acțiunea formulată de reclamantul P.N.T.C.D. și în consecință a dispus rezilierea contractului de asociere în participațiune încheiat la 27 martie 2006 cu SC D.T.S. SRL; celelalte capete de cerere din acțiunea introductivă modificată au fost respinse. Pentru a hotărî astfel, prima instanță a reținut cu privire la rezilierea contractului de asociere în participațiune achiesarea pârâtei la pretențiile reclamantei, poziție procesuală de care a luat act. Cu privire la celelalte cereri formulate, tribunalul a constatat că reclamantul deține spațiul situat în imobilul din București, sector 2 în baza contractului de închiriere nr. 379 încheiat la 11 martie 2002 cu SC F. SA în calitate de administrator al imobilului, proprietatea Municipiului București. Că, după expirarea duratei închirierii – 18 aprilie 2004 – reclamantul a continuat să folosească imobilul și să plătească chirie, operând astfel tacita relocațiune. Totodată, tribunalul constată că la data de 01 februarie 2007 chiria percepută de locator proprietar pentru spațiul deținut de reclamant a fost diminuată cu suma aferentă spațiului de 41 mp deținut de SC D.T.S. SRL și de 25 mp deținut de o societate de avocatură, ceea ce în opinia instanței semnifică o modificare a contractului de închiriere inițial, modificare acceptată de locatar, prin plata chiriei diminuate. În acest context, încheierea contractului de închiriere nr. 3564 la 25 aprilie 2007 cu pârâta SC D.T.S. SRL pentru spațiul ocupat în imobil nu mai poate fi pusă în discuție de reclamanta care a acceptat modificarea contractului său de închiriere, cererea de constatare a nulității contractului nr. 3564 fiind astfel lipsită de interes din perspectiva dreptului de folosință pe care îl are reclamantul asupra imobilului.

Prin decizia nr. 444 din 30 octombrie 2008 Curtea de Apel București, secția a V-a comercială, a admis apelul declarat de reclamant împotriva sentinței fondului pe care a desființat-o și a trimis cauza spre rejudecare primei instanțe constatând că judecata s-a realizat pe excepții greșit dezlegate și nerepuse în discuția părților, iar în privința cererii de reziliere și a celei de constatare a nulității absolute a contractului de închiriere nr. 3564/2007 nu s-a intrat în cercetarea fondului.

Prin decizia nr. 1874 pronunțată la 11 iunie 2009 Înalta Curte de Casație și Justiție, secția comercială, a admis recursul declarat de pârâta SC D.T.S. SRL împotriva deciziei nr. 444/2008 a instanței de apel, pe care a casat-o cu trimiterea cauzei spre rejudecarea apelului la aceeași instanță. Înalta Curte de Casație și Justiție a constatat încălcarea dispozițiilor art. 297 și art. 270 C. proc. civ. prin soluția pronunțată de instanța de apel, caracterul devolutiv al apelului, ceea ce impune o rejudecare a fondului din perspectiva criticilor formulate cu care a fost investită. II. 4 - În rejudecare, după casare, Curtea de Apel București, secția a V-a comercială, prin decizia nr. 219 din 31 martie 2010 a admis apelul declarat de reclamantul P.N.T.C.D. și a schimbat în parte sentința nr. 1767/2007 pronunțată de tribunalul ca primă instanță, în sensul că a constatat nulitatea absolută a contractului de închiriere încheiat între SC D.T.S. SRL și Primăria Municipiului București la 25 aprilie 2007 sub nr. 3564 și a dispus evacuarea pârâtei SC D.T.S. SRL din spațiul deținut în imobilul din București, sector 2. În raport de criticile formulate prin motivele de apel, instanța de control judiciar a statuat, în fapt și în drept următoarele: Contractul de închiriere nr. 379/2002 încheiat între reclamantul P.N.T.C.D. și SC F. SA, având ca obiect închirierea întregului imobil situat în București sector 2 a fost prelungit prin tacita relocațiune în temeiul art. 1452 C. civ. Prin încheierea contractului de asociere în participațiune cu pârâta SC D.T.S. SRL pentru un spațiu de 41 mp situat în același imobil, reclamantul nu și-a pierdut calitatea de titular al dreptului de folosință asupra acestui spațiu. În aceste condiții, încheiere la data de 25 aprilie 2007 a contractului de închiriere nr. 3564 între Municipiul București și pârâta SC D.T.S. SRL pentru același spațiu cu încălcarea dreptului de folosință deținut în temeiul unui titlu locativ în vigoare de reclamant semnifică o fraudare a dreptului de folosință al reclamantului asupra întregului imobil care impune aplicare sancțiunii nulității absolute a contractului astfel încheiat cu consecința evacuării din spațiu a pârâtei SC D.T.S. SRL. III.-

Recursul. Motivele de recurs. Împotriva acestei decizii, au declarat recurs, în termen legal pârâtele SC D.T.S. SRL și Municipiul București prin Primarul General. 5.1. Recurenta-pârâtă SC D.T.S. SRL critică decizia atacată în ceea ce privește constatarea nulității absolute a contractului de închiriere nr. 3564/2007 care constituie titlul său locativ, susținând că instanța de apel nu a examinat apărările sale fundamentate pe înscrisurile existente la dosar din care rezultă că ulterior notificării de către reclamant a rezilierii contractului de asociere în participațiune, a fost încheiat contractul care constituie titlul său locativ, la acea dată chiria datorată de reclamant pentru spațiul deținut fiind diminuată corespunzător diminuării spațiului. Potrivit recurentei, acceptarea diminuării chiriei de către reclamanta, semnifică o acceptare a modificării contractului său locativ, astfel că interesul reclamantei în solicitarea nulității contractului nr. 3564/2007 nu se justifică. Cu privire la cauza de nulitate reținută de instanță, recurenta arată că atât frauda la lege, cât și scopul ilicit al cauzei contractului au fost greșit aplicate în raport de dispozițiile art. 966, art. 968 C. civ. precum și în raport de teoria și practica judecătorească referitoare la frauda la lege. Sub un ultim aspect recurenta arată că dispozițiile cu privire la tacita relocațiune aplicabile contractului de închiriere ce constituie titlul reclamantei, respectiv art. 1437 și art. 1452 C. civ. au fost greșit aplicare, deoarece tacita relocațiune are loc în condițiile primului contract, însă noua locațiune ia naștere fără garanțiile contractului inițial, iar modificarea unui element al contractului inițial acceptată tacit de locatar, duce implicit la modificarea dreptului său de folosință. Concluzionând recurenta solicită pentru motivul prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ. admiterea recursului, modificarea în parte a hotărârii atacate în ce privește constatarea nulității absolute a contractului său de închiriere și evacuarea sa din imobil, cu consecința menținerii ca legală și temeinică a sentinței fondului. 5.2. Recurenta-pârâtă Municipiul București și-a întemeiat recursul pe motivele de nelegalitate prevăzute de art. 304 pct. 8 și 9 C. proc. civ., în dezvoltarea cărora a susținut următoarele: Referitor la constatarea instanței de apel în sensul că nu a operat o desființare a contractului de închiriere nr. 379/2002 încheiat cu reclamanta pentru întreg imobilul din București, sector 2, recurenta susține că imobilul a fost repartizat reclamantei în vederea desfășurării activităților specifice unui partid politic, iar prin încheierea contractului de asociere pentru suprafața de 41 mp cu SC D.T.S. SRL reclamanta a schimbat destinația spațiului din locuință în spațiu cu altă destinație, fiind încălcate prevederile art. 1429 C. civ. și ale art. 37 din Legea nr. 27/1996 a partidelor politice potrivit cărora partidele politice nu pot desfășura activități specifice societăților comerciale. Sub un al doilea aspect recurenta susține că a fost anunțat concediu prin diminuarea chiriei corespunzător celor 41 mp în condițiile art. 1438 C. civ., reclamanta acceptând această modificare a contractului referitoare la diminuarea suprafeței. Potrivit recurentei, prin încheierea contractului de asociere reclamanta a încălcat prevederile art. 3 din HCGMB nr. 59/1997 care interzice închirierea totală sau parțială a spațiului. Cu privire la nulitatea absolută a contractului nr. 3564/2007 încheiat cu SC D.T.S. SRL recurenta susține că au fost respectate dispozițiile Hotărârii Consiliului General al Municipiului București nr. 59/1997 și 215/2006, contractul fiind legal închiriat fără ca dreptul de folosință al reclamantei să fie fraudat. Pentru motivele invocate recurenta solicită modificarea în partea deciziei recurate în sensul respingerii apelului formulat de reclamantă și menținerii ca legală a sentinței fondului. 6. - Asupra recursurilor. Motivele de nelegalitate vizând încălcarea și aplicarea greșită a dispozițiilor legale incidente astfel cum au fost argumentate prin cererile de recurs, de către cele două pârâte recurente pun în discuție aceleași chestiuni de drept, context în care ele vor fi examinate împreună. Din rațiuni ce țin de o anumită logică juridică impusă de existența raporturilor locative astfel cum au fost stabilite între părți prin încheierea celor două contracte de închiriere și efectele pe care acestea le produc, prima chestiune de drept ce va fi analizată privește aplicarea dispozițiilor art. 1437 și art. 1452 referitoare la tacita relocațiune a contractului de închiriere încheiat de reclamanta P.N.T.C.D. în calitate de locator pentru imobilul din București, sector 2, contract încheiat sub nr. 379/2002 cu pârâta SC F. SA. De necontestat sub aspectul situației de fapt stabilită în cauză de instanța de fond, după expirarea duratei contractului – 18 aprilie 2004 - reclamanta a continuat să folosească imobilul și să plătească chiria, fără nicio împiedicare din partea locatorului. Prin urmare dispozițiile art. 1437 și art. 1452 C. civ. după care, locațiunea se consideră reînnoită, - în sensul că, între părți a intervenit un nou contract, în mod tacit, având ca obiect același spațiu, pe o durată nedeterminată, își găsesc pe deplin incidența în cauză, așa cum a apreciat și instanța de apel. În ipoteza contractului fără termen, denunțarea acestuia se poate face numai în condițiile prescrise de art. 1438 C. civ. prin notificarea concediului de locator. Calificarea actului adițional nr. II la contractul de închiriere nr. 379/2002 transmis de locator chiriașului la data de 14 ianuarie 2008 în vederea exprimării consimțământului chiriașului nu reprezintă o notificare a concediului, ci, așa cum rezultă explicit din titulatura înscrisului și din conținutul său, o modificare a contractului sub aspectul spațiului închiriat și al chiriei aferente, modificare pentru care locatorul a solicitat acordul chiriașului . Cum concediul, în sensul art.1436 și art. 1437 C. civ. semnifică o încetare a contractului, o denunțare unilaterală de către una din părți, manifestarea de voință a locatorului în sensul modificării contractului cu acordul celeilalte părți nu poate fi asimilată concediului. În sfârșit, conduita chiriașului de a plăti chiria diminuată facturată de locator în condițiile în care nu beneficia de folosința spațiului ocupat de pârâta SC D.T.S. SRL, nu impune concluzia acceptării implicite a concediului sau modificării contractului de locațiune, distinct de faptul că prin introducerea prezentei acțiuni la data de 21 mai 2007, chiriașul a solicitat obligarea locatorului să îi respecte drepturile locative conferite de contractul de închiriere nr. 379/2002. Argumentul recurentei Municipiul București potrivit căruia asocierea sau închirierea totală sau parțială a spațiului de către chiriaș duce la pierderea dreptului locativ, nu are suport contractual sau legal, deoarece o asemenea clauză nu a fost menționată în contractul de închiriere nr. 379/2002 și nici ulterior printr-un act adițional, iar dispozițiile HCLMB nr. 59/1997 invocate și-au încetat aplicabilitatea la data de 30 august 2006 odată cu adoptarea HCLMB nr. 215 din 30 august 2006. Aserțiunile recurentei Municipiul București în sensul că reclamanta a schimbat destinația spațiului din locuință, în spațiu cu altă destinație urmare încheierii contractului de asociere, nu corespunde realității, contractul nr. 379/2002 fiind un contract pentru un spațiu cu altă destinație decât de locuință așa cum se menționează expres în preambulul actului, distinct de faptul că în adresa din 14 ianuarie 2008 transmisă locatarului, nu i se imputa o asemenea încălcare a obligațiilor sale, ceea ce conferă acestei apărări un caracter formal și de circumstanță. Așa fiind, Înalta Curte constată că motivul de nelegalitate întemeiat pe aplicarea greșită a dispozițiilor legale cu privire la tacita relocațiune și denunțarea contractului prin notificarea concediului este nefondat. Cu privire la critica vizând nulitatea contractului de închiriere nr. 3564 din 25 aprilie 2007 încheiat între cele două pârâte recurente având ca obiect spațiul deținut în mod legal de către reclamantă, considerentele ce preced impun cu forța evidenței concluzia încheierii acestui contract cu fraudarea drepturilor recunoscute reclamantei în temeiul art. 969 C. civ. și art. 1437 și următ. C. civ. Cauza ilicită a contractului de închiriere încheiat între cele două pârâte derivă din faptul că obligația asumată de locator Municipiul București de a-i acorda pârâtei folosința unui spațiu închiriat legal altei persoane, este prohibită de lege, contractul astfel încheiat fiind nul absolut. Altfel spus, proba cauzei ilicite, ca element caracteristic al voinței juridice individuale rezultă incontestabil din faptele conexe care materializează raporturile dintre părți, respectiv existența contractului de închiriere nr. 379/2002 pe deplin valabil, scopul imediat, urmărit de cele două pârâte prin încheierea Contractului de închiriere nr. 3564/2007, fiind ilicit prin atingerea adusă ordinii juridice existente. Cum nulitatea este sancțiunea menită să suprime efectele actului juridic care contrazic dispoziția legală încălcată constatarea nulității Contractului de închiriere nr. 3564/2007, dispusă de instanța de apel nu este susceptibilă de critică sub aspectul încălcării dispozițiilor legale incidente. Pentru rațiunile mai sus înfățișate, Înalta Curte, constatând că motivele de nelegalitate invocate de către recurenți nu subzistă, în temeiul art. 312 alin. (1) C. proc. civ. va respinge ca nefondate recursurile formulate împotriva deciziei nr. 219/2010 pronunțată de instanța de apel în cauza de față.