ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 2512/2010

ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 2512/2010 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2010)

Asupra recursurilor de față,

Din examinarea lucrărilor din dosar,

constată următoarele:

Prin sentința comercială nr. 9419 din 16 iunie 2009,

Tribunalul București, secția a VI-a comercială, a respins acțiunea formulată de

reclamantul P.N.Ț.C.D., în contradictoriu cu pârâții SC L.E. SRL, SC F. SA și Municipiul

București, ca neîntemeiată.

Pentru a pronunța această sentință,

prima instanță a reținut că a fost sesizată cu soluționarea unei cereri de

anulare a contractului de închiriere din 13 august 2007 încheiat între pârâții Municipiul

București reprezentat de SC F. SA, în calitate de locator și SC L.E. SRL, în

calitate de locatar și de obligare a pârâtului Municipiul București la

respectarea clauzelor contractuale cuprinse în contractul de închiriere din 11

aprilie 2002, încheiat de același locator cu reclamantul, în sensul predării și

asigurării în continuare a folosinței de către acesta din urmă, a spațiului în

suprafață de 9,42 m.p. și a 5 m.p. în curte, situate în București, sector 2.

Tribunalul a mai reținut că

reclamantul a fost titularul unui drept locativ dobândit prin contractul de

închiriere din 11 aprilie 2002 asupra unui spațiu cu destinația de sediu de

partid, a cărui durată a fost stabilită să expire la data de 18 aprilie 2004.

La data de 1 septembrie 2005, prin

contractul de comodat, reclamantul, în calitate de locator, a subînchiriat cu

titlu gratuit o parte din acest spațiu, respectiv 9,5 m.p., pârâtei SC L.E. SRL,

pentru o perioadă de trei ani.

Ulterior, prin contractul din 13

august 2007, Municipiul București a închiriat pârâtei SC L.E. SRL suprafața de

6,5 m.p., pe care reclamantul i-o cedase anterior, împreună cu o suprafață de 5

m.p. din curtea imobilului.

Prima instanță a reținut că

reclamantul a încercat să-și justifice calitatea și interesul în promovarea

acțiunii, invocând tacita relocațiune, însă a apreciat că acesta nu a probat cu

acte concrete și continuate până la data introducerii acțiunii, o situație de

natură să-i conserve dreptul locativ în forma prevăzută de art. 1437 C. civ.,

precum că ar fi achitat chiria până la data de 31 decembrie 2007, din probe

rezultând că la data încheierii contractului de comodat, 1 septembrie 2005,

reclamantul nu mai deținea spațiul, întrucât contractul său de închiriere

încetase prin ajungere la termen și cu toate că prin contractul de închiriere din

2002 se stabilise o destinație exclusivă a locațiunii pentru sediul unui

partid, reclamantul a cedat o parte din spațiu unei societăți comerciale, fără

acordul locatorului său.

Împotriva acestei sentințe,

reclamantul P.N.Ț.C.D. a declarat apel, solicitând schimbarea sa în tot, în

sensul admiterii acțiunii.

În motivare, apelantul - reclamant a

arătat că instanța de fond a plecat de la o premisă greșită atunci când a

apreciat că la data de 18 aprilie 2004 dreptul de locațiune al acestuia asupra

imobilului ar fi încetat. În acest sens, apelantul - reclamant a precizat că,

în aplicarea clauzelor contractuale dar și a art. 2 din H.C.G.M.B. nr. 32/2007,

contractul de locațiune din 2002 este în vigoare și în prezent. Totodată, a

afirmat că, în condițiile în care a achitat chiria pentru întregul imobil,

contractul își produce efectele în continuare, el nefiind reziliat, încetat sau

anulat, astfel încât nicio parte din imobil nu putea fi închiriată unei terțe

persoane, decât prin fraudarea intereselor sale.

În al doilea rând, apelantul -

reclamant a susținut că părțile intimate au încheiat contractul a cărui anulare

o pretinde cu încălcarea dispozițiilor art. 123 alin. (2) din Legea nr. 215/2001,

fără a organiza în prealabil o licitație publică.

La data de 4 noiembrie 2009,

Municipiul București a depus la dosar o întâmpinare, prin care a solicitat

respingerea apelului, ca nefondat.

În motivare, acest intimat a arătat

că în condițiile în care apelantul - reclamant a înstrăinat folosința unei

părți din spațiul care îi fusese închiriat către o terță persoană, SC L.E. SRL,

au devenit incidente dispozițiile H.C.G.M.B. nr. 32/2007, care prevăd că în

situația în care titularii dreptului de folosință a spațiilor înstrăinează

total sau parțial acest drept, ei pierd dreptul de folosință a spațiilor,

urmând ca celor care utilizează efectiv spațiul să li se încheie contracte de

închiriere.

Prin decizia nr. 509 din 3 decembrie

2009, Curtea de Apel București a admis apelul și în consecință a schimbat în

tot sentința comercială nr. 9149 din 16 iunie 2009 pronunțată de Tribunalul

București, secția a VI-a comercială, în sensul că: a admis acțiunea, a dispus

anularea contractului de închiriere din 13 august 2007 încheiat între Municipiul

București, în calitate de locator și SC L.E. SRL, în calitate de locatar și a

obligat pârâții Municipiul București și SC F. SA să asigure reclamantului

folosința spațiului în suprafață utilă de 9,42 m.p. și a 5 m.p. din curtea

imobilului situat în București și să procedeze la recalcularea chiriei potrivit

contractului de închiriere din 11 aprilie 2002.

A obligat intimații la plata către

apelantul-reclamant a sumei de 909,3 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată în

fond și apel.

Pentru a se pronunța astfel,

instanța de apel a reținut că prin contractul de închiriere din 11 aprilie

2002, apelantul - reclamant a dobândit dreptul de folosință asupra unui spațiu

cu destinația de sediu de partid, situat în București, sector 2, durata

acestuia fiind stabilită până la 18 aprilie 2004, părțile agreând expres

posibilitatea de reînnoire a contractului.

După împlinirea acestui termen,

apelantul - reclamant a continuat să ocupe spațiul, continuând să achite

chiria, după cum atestă ordinele de plată depuse în fotocopie la dosarul de

fond și răspunsul la interogatoriu al intimatului - pârât, fără să fie

împiedicat de către acesta.

Această împrejurare face să devină

incidente prevederile art. 1437 C. civ., intervenind tacita relocațiune, ale

cărei efecte supun contractul normelor referitoare la locațiunea încheiată pe

durată nedeterminată.

Ulterior intervenirii tacitei

relocațiuni, la data de 1 septembrie 2005, prin contractul de comodat,

apelantul, în calitate de comodant, a acordat comodatarului SC L.E. SRL, sub

formă de împrumut, două birouri și două scaune aflate într-o încăpere situată

în copul C al imobilului, pentru o perioadă de trei ani. Pe întreaga perioadă

evocată mai sus, comodantul s-a angajat să pună la dispoziția comodatarului cu

titlu gratuit, un spațiu în suprafață de 9,5 m.p. situat în imobil.

Curtea de apel a mai reținut că prin

contractul de închiriere din 2002, locatorul nu a interzis locatarului să

încheie contracte de comodat, iar prin art. 2 din H.C.G.M.B. nr. 32/2007, s-a

stabilit reînnoirea contractelor de închiriere încheiate cu persoane fizice sau

juridice pentru spațiile cu altă destinație decât aceea de locuință, expirate,

acestea urmând a se prelungi pentru o perioadă de 5 ani, fără a depăși însă

data de 31 decembrie 2012, în art. 5 al aceleiași hotărâri, exceptându-se de la

această regulă spațiile din care s-a înstrăinat total sau parțial dreptul de folosință,

ceea ce nu se poate reține în cazul comodatului față de dispozițiile art. 1560

și art. 1562.

Ca urmare, s-a concluzionat că prin

încheierea contractului de comodat, apelantul - reclamant nu a pierdut

calitatea de titular al dreptului de folosință asupra lucrurilor puse la

dispoziția comodatarului SC L.E. SRL, astfel încât, în condițiile în care

contractul de închiriere din 2002 produce efecte în continuare, nefiind

reziliat, încetat sau anulat, ci dimpotrivă prelungit, astfel încât a apreciat

că nicio parte din imobilul situat în București, sector 2, nu putea fi

închiriată unei alte persoane, iar intimații - pârâți cunoșteau situația

imobilului fraudând interesele apelantului - reclamant.

S-a mai reținut că acest contract

este nelegat și din perspectiva încălcării art. 123 alin. (1) și (2) din Legea nr.

215/2001, întrucât închirierea nu s-a făcut prin licitație publică, ci prin

negociere directă, așa cum părțile contractante au recunoscut.

Așa fiind, s-a dat deplină eficiență

principiului forței obligatorii a contractelor, consacrat de art. 969 C. civ.

și cele două pârâte au fost obligate să asigure reclamantului și folosința

spațiului în suprafață utilă de 9,42 m.p. și a 5 m.p. din curtea imobilului

situat în București, sector 2, și să procedeze la recalcularea chiriei potrivit

convenției.

Împotriva acestei hotărâri au

formulat recurs pârâții, în termenul legal solicitând admiterea acestuia și

modificarea în tot a deciziei în sensul respingerii acțiunii.

Pârâul Municipiul București a

invocat motivele de recurs prevăzute de art. 304 pct. 6, 8 și 9 C. proc. civ.

În privința motivului de recurs

prevăzut de art. 304 pct. 8 C. proc. civ., a arătat că instanța de apel a

interpretat greșit art. 2 alineat ultim din contract, cu încălcarea art. 977 și

art. 982 C. civ., voința reală a părților fiind în sensul dreptului intimatului

- reclamant la o eventuală prelungire a contractului și nu a unei obligații în

sarcina recurentului - pârât din acest punct de vedere.

În cadrul aceluiași motiv de recurs,

a arătat că instanța a interpretat greșit contractul și din perspectiva naturii

acestuia, care la bază H.C.G.M.B. nr. 32/2007.

Din punctul de vedere al motivului

de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., a susținut nelegalitatea

hotărârii ca urmare a aplicării greșite a art. 948, art. 1438, art. 1560 și a art.

1562 C. civ., respectiv a art. 123 alin. (1) și (2) din Legea nr. 215/2001 și

ale H.C.G.M.B. nr. 32/2007.

A arătat, astfel că, în cauză,

trebuia dată eficiență H.C.G.M.B. nr. 32/2007 care a stat la baza încheierii

contractului, potrivit căreia nu se prelungesc contractele prin care s-a

înstrăinat parțial dreptul de folosință, în acest caz încheindu-se contract

celor care le folosesc în mod efectiv, iar în cauză nu putea opera tacita

relocațiune nici pentru acest motiv dar nici pentru faptul că s-a anunțat

concediul.

Prelungirea contractului peste

voința recurentului, îl lipsește de unul dintre elementele esențiale, acela al

consimțământului, instanța neputându-se substitui voinței părților.

În final, a invocat motivul de

recurs prevăzut de art. 304 pct. 6 C. proc. civ., arătând că instanțele au

acordat mai mult decât s-a cerut în privința capătului de cerere în plata

cheltuielilor de judecată deși nu s-a formulat o cerere în acest sens.

Pârâta SC L.E. SRL a invocat motivul

prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., arătând că instanța a încălcat art. 1437

C. civ., neputându-se reține tacita relocațiune atât timp cât i s-a înstrăinat

folosința spațiului la 1 septembrie 2005, fapt interzis de H.C.G.M.B. nr. 32/2007,

cu consecința încetării raporturilor contractuale la termen, fără posibilitatea

prelungirii, iar în cazul în care s-ar aprecia totuși în acest sens, trebuia să

se aibă în vedere că după împlinirea termenului, contractul urmează regulile

unei locațiuni fără termen, conform art. 1437 C. civ. și că proprietarul putea

denunța locațiunea, ceea ce s-a întâmplat.

Intimatul - reclamant a formulat

întâmpinare, solicitând respingerea recursului, ca nefondat.

Analizând recursurile, se găsesc

nefondate.

Referitor la recursul pârâtului Municipiul

București, în legătură cu primul motiv de recurs, prevăzut de art. 304 pct. 8 C.

proc. civ., se reține că instanța de apel a interpretat contractul cu

respectarea dispozițiilor art. 977 și art. 982 C. civ., deoarece cât privește

natura contractului, acesta chiar dacă are la bază un act administrativ este un

contract de drept comun fiindu-i aplicabile dispozițiile Codului civil, iar în

privința voinței părților, s-a dat eficiență acesteia atunci când s-a reținut

că prelungirea contractului a intervenit în fapt atât prin voința intimatului -

reclamant care a continuat să folosească spațiul și după încetarea contractului

prin ajungerea la termen, la 18 aprilie 2004 cât și a recurentului- pârât care

nu s-a opus, primind chiria.

Cât privește motivul de recurs

prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., se constată că la dosar nu s-a depus

nicio dovadă privind concediul deși se invocă prin recurs, iar încheierea

noului contract nu îl poate înlocui. Oricum, încheierea acestui contract s-a

făcut la 13 august 2007 după ajungerea la termen a contractului perfectat cu

intimatul - reclamant și intervenirea tacitei relocațiuni prin continuarea

folosinței și a încetării contractului de comodat încheiat de intimatul -

reclamant cu recurenta - pârâtă SC L.E. SRL, potrivit notificării din 2 mai

2007, astfel că nu se poate invoca încălcarea art. 948, art. 1438, art. 1560 și

a art. 1562 C. civ., dar nici a H.C.G.M.B. nr. 32/2007.

Prelungirea efectelor contractului

de închiriere încheiat cu intimatul - reclamant a operat ca urmare a tacitei

relocațiuni, prin voința părților așa cum s-a arătat și nu prin voința

instanței încât, nici din acest punct de vedere nu se poate reține

nelegalitatea hotărârii potrivit art. 304 pct. 9 C. proc. civ., toate criticile

subsumate acestui motiv de recurs, nefiind, deci, fondate.

Referitor la motivul prevăzut de art.

304 pct. 6 C. proc. civ., potrivit concluziilor scrise, aflate la dosarul de

apel, rezultă că intimatul - reclamant a solicitat cheltuieli de judecată,

astfel că instanța a acordat ceea ce s-a solicitat, neputându-se reține nici

temeinicia acestui motiv de recurs, astfel încât, aplicând dispozițiile art. 312

alin. (1) C. proc. civ., recursul pârâtului Municipiul București va fi respins,

ca nefondat.

Referitor la recursul pârâtei SC

L.E. SRL, așa cum s-a arătat, deja, în precedent, ceea ce interesează în cauză,

este notificarea încetării contractului de comodat încheiat între această

recurentă - pârâtă și intimatul - reclamant anterior încetării contractului

încheiat între recurentul - pârât Municipiul București și intimatul -

reclamant, ca urmare a tacitei relocațiuni, neexistând nicio dovadă în sensul

notificării concediului și a rezilierii contractului dintre aceștia pentru a se

putea reține încălcarea dispozițiilor art. 1437 C. civ. și ale H.C.G.M.B. nr. 32/2007.

Prin urmare, în baza art. 312 alin. (1)

C. proc. civ. recursul acestei pârâte va fi respins, ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge recursul formulat de

pârâtul Municipiul București, împotriva deciziei Curții de Apel București nr. 509

din 3 decembrie 2009, ca nefondat.

Respinge recursul formulat de pârâta

de SC L.E. SRL București, împotriva aceleiași decizii, ca nefondat.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică,

astăzi 30 iunie 2010.