ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 2512/2010

Asupra recursurilor de față, Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele: Prin sentința comercială nr. 9419 din 16 iunie 2009, Tribunalul București, secția a VI-a comercială, a respins acțiunea formulată de reclamantul P.N.Ț.C.D., în contradictoriu cu pârâții SC L.E. SRL, SC F. SA și Municipiul București, ca neîntemeiată. Pentru a pronunța această sentință, prima instanță a reținut că a fost sesizată cu soluționarea unei cereri de anulare a contractului de închiriere din 13 august 2007 încheiat între pârâții Municipiul București reprezentat de SC F. SA, în calitate de locator și SC L.E. SRL, în calitate de locatar și de obligare a pârâtului Municipiul București la respectarea clauzelor contractuale cuprinse în contractul de închiriere din 11 aprilie 2002, încheiat de același locator cu reclamantul, în sensul predării și asigurării în continuare a folosinței de către acesta din urmă, a spațiului în suprafață de 9,42 m.p.

și a 5 m.p. în curte, situate în București, sector 2. Tribunalul a mai reținut că reclamantul a fost titularul unui drept locativ dobândit prin contractul de închiriere din 11 aprilie 2002 asupra unui spațiu cu destinația de sediu de partid, a cărui durată a fost stabilită să expire la data de 18 aprilie 2004. La data de 1 septembrie 2005, prin contractul de comodat, reclamantul, în calitate de locator, a subînchiriat cu titlu gratuit o parte din acest spațiu, respectiv 9,5 m.p., pârâtei SC L.E. SRL, pentru o perioadă de trei ani. Ulterior, prin contractul din 13 august 2007, Municipiul București a închiriat pârâtei SC L.E. SRL suprafața de 6,5 m.p., pe care reclamantul i-o cedase anterior, împreună cu o suprafață de 5 m.p.

din curtea imobilului. Prima instanță a reținut că reclamantul a încercat să-și justifice calitatea și interesul în promovarea acțiunii, invocând tacita relocațiune, însă a apreciat că acesta nu a probat cu acte concrete și continuate până la data introducerii acțiunii, o situație de natură să-i conserve dreptul locativ în forma prevăzută de art. 1437 C. civ., precum că ar fi achitat chiria până la data de 31 decembrie 2007, din probe rezultând că la data încheierii contractului de comodat, 1 septembrie 2005, reclamantul nu mai deținea spațiul, întrucât contractul său de închiriere încetase prin ajungere la termen și cu toate că prin contractul de închiriere din 2002 se stabilise o destinație exclusivă a locațiunii pentru sediul unui partid, reclamantul a cedat o parte din spațiu unei societăți comerciale, fără acordul locatorului său.

Împotriva acestei sentințe, reclamantul P.N.Ț.C.D. a declarat apel, solicitând schimbarea sa în tot, în sensul admiterii acțiunii. În motivare, apelantul - reclamant a arătat că instanța de fond a plecat de la o premisă greșită atunci când a apreciat că la data de 18 aprilie 2004 dreptul de locațiune al acestuia asupra imobilului ar fi încetat. În acest sens, apelantul - reclamant a precizat că, în aplicarea clauzelor contractuale dar și a art. 2 din H.C.G.M.B. nr. 32/2007, contractul de locațiune din 2002 este în vigoare și în prezent. Totodată, a afirmat că, în condițiile în care a achitat chiria pentru întregul imobil, contractul își produce efectele în continuare, el nefiind reziliat, încetat sau anulat, astfel încât nicio parte din imobil nu putea fi închiriată unei terțe persoane, decât prin fraudarea intereselor sale.

În al doilea rând, apelantul - reclamant a susținut că părțile intimate au încheiat contractul a cărui anulare o pretinde cu încălcarea dispozițiilor art. 123 alin. (2) din Legea nr. 215/2001, fără a organiza în prealabil o licitație publică. La data de 4 noiembrie 2009, Municipiul București a depus la dosar o întâmpinare, prin care a solicitat respingerea apelului, ca nefondat. În motivare, acest intimat a arătat că în condițiile în care apelantul - reclamant a înstrăinat folosința unei părți din spațiul care îi fusese închiriat către o terță persoană, SC L.E. SRL, au devenit incidente dispozițiile H.C.G.M.B. nr. 32/2007, care prevăd că în situația în care titularii dreptului de folosință a spațiilor înstrăinează total sau parțial acest drept, ei pierd dreptul de folosință a spațiilor, urmând ca celor care utilizează efectiv spațiul să li se încheie contracte de închiriere.

Prin decizia nr. 509 din 3 decembrie 2009, Curtea de Apel București a admis apelul și în consecință a schimbat în tot sentința comercială nr. 9149 din 16 iunie 2009 pronunțată de Tribunalul București, secția a VI-a comercială, în sensul că: a admis acțiunea, a dispus anularea contractului de închiriere din 13 august 2007 încheiat între Municipiul București, în calitate de locator și SC L.E. SRL, în calitate de locatar și a obligat pârâții Municipiul București și SC F. SA să asigure reclamantului folosința spațiului în suprafață utilă de 9,42 m.p. și a 5 m.p. din curtea imobilului situat în București și să procedeze la recalcularea chiriei potrivit contractului de închiriere din 11 aprilie 2002. A obligat intimații la plata către apelantul-reclamant a sumei de 909,3 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată în fond și apel.

Pentru a se pronunța astfel, instanța de apel a reținut că prin contractul de închiriere din 11 aprilie 2002, apelantul - reclamant a dobândit dreptul de folosință asupra unui spațiu cu destinația de sediu de partid, situat în București, sector 2, durata acestuia fiind stabilită până la 18 aprilie 2004, părțile agreând expres posibilitatea de reînnoire a contractului. După împlinirea acestui termen, apelantul - reclamant a continuat să ocupe spațiul, continuând să achite chiria, după cum atestă ordinele de plată depuse în fotocopie la dosarul de fond și răspunsul la interogatoriu al intimatului - pârât, fără să fie împiedicat de către acesta. Această împrejurare face să devină incidente prevederile art. 1437 C. civ., intervenind tacita relocațiune, ale cărei efecte supun contractul normelor referitoare la locațiunea încheiată pe durată nedeterminată.

Ulterior intervenirii tacitei relocațiuni, la data de 1 septembrie 2005, prin contractul de comodat, apelantul, în calitate de comodant, a acordat comodatarului SC L.E. SRL, sub formă de împrumut, două birouri și două scaune aflate într-o încăpere situată în copul C al imobilului, pentru o perioadă de trei ani. Pe întreaga perioadă evocată mai sus, comodantul s-a angajat să pună la dispoziția comodatarului cu titlu gratuit, un spațiu în suprafață de 9,5 m.p. situat în imobil. Curtea de apel a mai reținut că prin contractul de închiriere din 2002, locatorul nu a interzis locatarului să încheie contracte de comodat, iar prin art. 2 din H.C.G.M.B.

nr. 32/2007, s-a stabilit reînnoirea contractelor de închiriere încheiate cu persoane fizice sau juridice pentru spațiile cu altă destinație decât aceea de locuință, expirate, acestea urmând a se prelungi pentru o perioadă de 5 ani, fără a depăși însă data de 31 decembrie 2012, în art. 5 al aceleiași hotărâri, exceptându-se de la această regulă spațiile din care s-a înstrăinat total sau parțial dreptul de folosință, ceea ce nu se poate reține în cazul comodatului față de dispozițiile art. 1560 și art. 1562. Ca urmare, s-a concluzionat că prin încheierea contractului de comodat, apelantul - reclamant nu a pierdut calitatea de titular al dreptului de folosință asupra lucrurilor puse la dispoziția comodatarului SC L.E.

SRL, astfel încât, în condițiile în care contractul de închiriere din 2002 produce efecte în continuare, nefiind reziliat, încetat sau anulat, ci dimpotrivă prelungit, astfel încât a apreciat că nicio parte din imobilul situat în București, sector 2, nu putea fi închiriată unei alte persoane, iar intimații - pârâți cunoșteau situația imobilului fraudând interesele apelantului - reclamant. S-a mai reținut că acest contract este nelegat și din perspectiva încălcării art. 123 alin. (1) și (2) din Legea nr. 215/2001, întrucât închirierea nu s-a făcut prin licitație publică, ci prin negociere directă, așa cum părțile contractante au recunoscut. Așa fiind, s-a dat deplină eficiență principiului forței obligatorii a contractelor, consacrat de art. 969 C. civ.

și cele două pârâte au fost obligate să asigure reclamantului și folosința spațiului în suprafață utilă de 9,42 m.p. și a 5 m.p. din curtea imobilului situat în București, sector 2, și să procedeze la recalcularea chiriei potrivit convenției. Împotriva acestei hotărâri au formulat recurs pârâții, în termenul legal solicitând admiterea acestuia și modificarea în tot a deciziei în sensul respingerii acțiunii. Pârâul Municipiul București a invocat motivele de recurs prevăzute de art. 304 pct. 6, 8 și 9 C. proc. civ. În privința motivului de recurs prevăzut de art. 304 pct. 8 C. proc. civ., a arătat că instanța de apel a interpretat greșit art. 2 alineat ultim din contract, cu încălcarea art. 977 și art. 982 C. civ., voința reală a părților fiind în sensul dreptului intimatului - reclamant la o eventuală prelungire a contractului și nu a unei obligații în sarcina recurentului - pârât din acest punct de vedere.

În cadrul aceluiași motiv de recurs, a arătat că instanța a interpretat greșit contractul și din perspectiva naturii acestuia, care la bază H.C.G.M.B. nr. 32/2007. Din punctul de vedere al motivului de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., a susținut nelegalitatea hotărârii ca urmare a aplicării greșite a art. 948, art. 1438, art. 1560 și a art. 1562 C. civ., respectiv a art. 123 alin. (1) și (2) din Legea nr. 215/2001 și ale H.C.G.M.B. nr. 32/2007. A arătat, astfel că, în cauză, trebuia dată eficiență H.C.G.M.B. nr. 32/2007 care a stat la baza încheierii contractului, potrivit căreia nu se prelungesc contractele prin care s-a înstrăinat parțial dreptul de folosință, în acest caz încheindu-se contract celor care le folosesc în mod efectiv, iar în cauză nu putea opera tacita relocațiune nici pentru acest motiv dar nici pentru faptul că s-a anunțat concediul.

Prelungirea contractului peste voința recurentului, îl lipsește de unul dintre elementele esențiale, acela al consimțământului, instanța neputându-se substitui voinței părților. În final, a invocat motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 6 C. proc. civ., arătând că instanțele au acordat mai mult decât s-a cerut în privința capătului de cerere în plata cheltuielilor de judecată deși nu s-a formulat o cerere în acest sens. Pârâta SC L.E. SRL a invocat motivul prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., arătând că instanța a încălcat art. 1437 C. civ., neputându-se reține tacita relocațiune atât timp cât i s-a înstrăinat folosința spațiului la 1 septembrie 2005, fapt interzis de H.C.G.M.B.

nr. 32/2007, cu consecința încetării raporturilor contractuale la termen, fără posibilitatea prelungirii, iar în cazul în care s-ar aprecia totuși în acest sens, trebuia să se aibă în vedere că după împlinirea termenului, contractul urmează regulile unei locațiuni fără termen, conform art. 1437 C. civ. și că proprietarul putea denunța locațiunea, ceea ce s-a întâmplat. Intimatul - reclamant a formulat întâmpinare, solicitând respingerea recursului, ca nefondat. Analizând recursurile, se găsesc nefondate. Referitor la recursul pârâtului Municipiul București, în legătură cu primul motiv de recurs, prevăzut de art. 304 pct. 8 C. proc.

civ., se reține că instanța de apel a interpretat contractul cu respectarea dispozițiilor art. 977 și art. 982 C. civ., deoarece cât privește natura contractului, acesta chiar dacă are la bază un act administrativ este un contract de drept comun fiindu-i aplicabile dispozițiile Codului civil, iar în privința voinței părților, s-a dat eficiență acesteia atunci când s-a reținut că prelungirea contractului a intervenit în fapt atât prin voința intimatului - reclamant care a continuat să folosească spațiul și după încetarea contractului prin ajungerea la termen, la 18 aprilie 2004 cât și a recurentului- pârât care nu s-a opus, primind chiria. Cât privește motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc.

civ., se constată că la dosar nu s-a depus nicio dovadă privind concediul deși se invocă prin recurs, iar încheierea noului contract nu îl poate înlocui. Oricum, încheierea acestui contract s-a făcut la 13 august 2007 după ajungerea la termen a contractului perfectat cu intimatul - reclamant și intervenirea tacitei relocațiuni prin continuarea folosinței și a încetării contractului de comodat încheiat de intimatul - reclamant cu recurenta - pârâtă SC L.E. SRL, potrivit notificării din 2 mai 2007, astfel că nu se poate invoca încălcarea art. 948, art. 1438, art. 1560 și a art. 1562 C. civ., dar nici a H.C.G.M.B. nr. 32/2007. Prelungirea efectelor contractului de închiriere încheiat cu intimatul - reclamant a operat ca urmare a tacitei relocațiuni, prin voința părților așa cum s-a arătat și nu prin voința instanței încât, nici din acest punct de vedere nu se poate reține nelegalitatea hotărârii potrivit art. 304 pct. 9 C. proc.

civ., toate criticile subsumate acestui motiv de recurs, nefiind, deci, fondate. Referitor la motivul prevăzut de art. 304 pct. 6 C. proc. civ., potrivit concluziilor scrise, aflate la dosarul de apel, rezultă că intimatul - reclamant a solicitat cheltuieli de judecată, astfel că instanța a acordat ceea ce s-a solicitat, neputându-se reține nici temeinicia acestui motiv de recurs, astfel încât, aplicând dispozițiile art. 312 alin. (1) C. proc. civ., recursul pârâtului Municipiul București va fi respins, ca nefondat. Referitor la recursul pârâtei SC L.E.

SRL, așa cum s-a arătat, deja, în precedent, ceea ce interesează în cauză, este notificarea încetării contractului de comodat încheiat între această recurentă - pârâtă și intimatul - reclamant anterior încetării contractului încheiat între recurentul - pârât Municipiul București și intimatul - reclamant, ca urmare a tacitei relocațiuni, neexistând nicio dovadă în sensul notificării concediului și a rezilierii contractului dintre aceștia pentru a se putea reține încălcarea dispozițiilor art. 1437 C. civ. și ale H.C.G.M.B. nr. 32/2007. Prin urmare, în baza art. 312 alin. (1) C. proc. civ. recursul acestei pârâte va fi respins, ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge recursul formulat de pârâtul Municipiul București, împotriva deciziei Curții de Apel București nr. 509 din 3 decembrie 2009, ca nefondat. Respinge recursul formulat de pârâta de SC L.E. SRL București, împotriva aceleiași decizii, ca nefondat. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 30 iunie 2010.