ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 2099/2011

Deliberând asupra recursului de față, din actele și lucrările dosarului constată următoarele: Prin acțiunea înregistrată pe rolul Tribunalului București reclamanta SC A.I. CO SRL a chemat în judecată pe pârâtul B.I. solicitând instanței ca prin hotărârea ce o va pronunța să o autorizeze pe aceasta să efectueze orice lucrări necesare pentru aducerea spațiului identificat ca zona C în Contractul de vânzare-cumpărare nr. 763/2003, în stare de funcționare pe seama și cheltuiala pârâtului. La data de 01 februarie 2006 pârâtul a formulat întâmpinare prin care a invocat excepția de necompetență, excepția de inadmisibilitate și a solicitat suspendarea judecății. Totodată, pârâtul a arătat că asociatul unic al reclamantei a falsificat prin modificare, adăugire și înlocuire, schița contractului de vânzare cumpărare motiv pentru care s-a formulat plângere penală împotriva acestuia.

Pe fond pârâtul a arătat că a vândut reclamantei cota de 1/2 din spațiul identificat în schiță cu literele A și B și un drept de folosință la toaleta din spațiul „C", nu asupra întregii zone. Prin Sentința comercială nr. 385 din 03 februarie 2006 a Tribunalul București secția a VI-a comercială, instanța a admis excepția necompetenței materiale și a declinat competența de soluționare a cauzei în favoarea Judecătoriei Sectorului 2 București. Cauza a fost înregistrată pe rolul Judecătoriei Sector 2 București la data de 23 martie 2006 sub nr. 4369/300/2008. Prin Sentința civilă nr. 2082 din 16 martie 2007 Judecătoria Sector 2 București a respins excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtului ca neîntemeiată, a respins excepția inadmisibilității ca neîntemeiată, a respins acțiunea ca neîntemeiată, a obligat reclamanta la plata către pârât a cheltuielilor de judecată în sumă de 1.000 RON reprezentând onorariul de avocat și onorariu de expert.

Prin Decizia civilă nr. 180 din 05 februarie 2008 pronunțată de Tribunalul București, secția a V-a civilă a fost admis apelul formulat de apelanta SC A.I. CO SRL împotriva Sentinței civile nr. 2082 din 16 martie 2007, hotărârea atacată fiind anulată, iar cauza fiind trimisă spre judecată în primă instanță la Tribunalul București, secția comercială, în aplicarea art. 2 pct. 1 C. proc. civ. Pe rolul acestei instanțe cauza a fost înregistrată sub nr. 30319/3/2008. La termenul din 10 octombrie 2008, reclamanta a formulat o cerere completatoare în contradictoriu cu pârâții B.I. și SC I.B.

Investiții SRL, prin care a solicitat instanței să constate că locațiunea asupra Zonei C este opozabilă promitentului - terț dobânditor al terenului SC IB I. SRL, solicitând instanței autorizarea reclamantei să efectueze orice lucrări necesare în vederea aducerii spațiului identificat ca fiind Zona C în Contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 763/20 iunie 2003 notar public Z.M.N., în stare de funcționare pe seama și pe cheltuiala pârâților, să fie obligat pârâtul B.I. la plata de daune interese, evaluate provizoriu în vederea timbrării la suma de 1.000 RON, și care vor fi definitivate în baza unui raport de expertiză. Prin precizarea formulată la 8 mai 2009, reclamanta a solicitat, cu privire la capătul de cerere referitor la despăgubiri să fie obligat pârâtul B.I.

la plata de daune interese constând în echivalentul contravalorii lipsei de folosință lunare, de la data încheierii contractului de vânzare autentificat sub nr. 763 din 20 iunie 2003 de notar public Z.M.N., 20 iunie 2003, până la data aducerii la starea inițială a spațiului identificat în contract ca fiind zona C, daune evaluate provizoriu în vederea timbrării pentru întreaga perioadă cuprinsă între data 10 octombrie 2005 - 10 octombrie 2008 la suma totală de 1.000 RON și care vor fi definitivate în baza unui raport de expertiză tehnică de evaluare. Instanța - a calificat drept apărări de fond argumentele invocate de pârâți în susținerea excepției inadmisibilității cu privire la capătul doi de cerere (pârâții susținând în esență că în cazul în care s-ar considera că ar fi vorba de o locațiune, aceasta a încetat prin pricina bunului) și cu privire la capătul de cerere referitor la contravaloarea lipsei de folosință.

La termenul din 3 aprilie 2009, tribunalul a admis excepția prescripției cu privire la contravaloarea lipsei de folosință solicitată până la 10 octombrie 2005, față de prevederile art. 1 și 3 din Decretul nr. 167/1958, dreptul la acțiune fiind prescris. La termenul din 23 octombrie 2009, instanța a admis excepția prematurității cu privire la capătul de cerere referitor la plata daunelor interese pentru considerentele expuse în cuprinsul încheierii de la acea dată. La același termen de judecată, tribunalul a respins cererea de suspendare a judecății formulată de reclamantă, întemeiată pe prevederile art. 244 alin. (1) pct. 1 C. proc. civ.

Prin Sentința comercială nr. 13083 din 13 noiembrie 2009 pronunțată de Tribunalul București, secția a VI-a comercială, au fost respinse petitele din cererea completatoare formulată de reclamantă referitoare la constatarea opozabilității locațiunii și autorizarea reclamantei de a efectua lucrările necesare în vederea aducerii spațiului în stare de funcționare ca neîntemeiate. Au fost respinse ca prescrise pretențiile reclamantei referitoare la plata daunelor-interese aferente perioadei 20 iunie 2003 - 10 octombrie 2005 și, ca prematur formulate cele aferente perioadei ulterioare datei de 10 octombrie 2005. Reclamanta a fost obligată la plata către pârâtul B.I. a sumei de 2.000 RON, reprezentând cheltuieli de judecată.

Împotriva Sentinței comerciale nr. 13083 din 13 noiembrie 2009 pronunțată de Tribunalul București, secția a VI-a comercială, a declarat apel SC A.I. CO SRL arătând următoarele: - instanța de fond a greșit atunci când a calificat contractul de asigurare a folosinței ca fiind de locațiune și nu de comodat; - pârâta, societatea comercială IB I. SRL este obligată să respecte contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 763/20 iunie 2003 de BNP L. în totalitatea sa, iar locațiunea este opozabilă în temeiul dispozițiilor articolului 1141 C. civ.; - locațiunea îi este opozabilă pârâtei SC IB I. SRL, în raport de dispozițiile articolului 1441 C. civ., întrucât locațiunea a fost făcută prin act autentic; Curtea de Apel București, secția a V-a comercială, prin Decizia nr. 442 din 29 septembrie 2010 a respins ca nefondat apelul reclamantei.

În pronunțarea acestei decizii instanța de control judiciar a reținut, în esență, că apelantei i s-a transmis doar dreptul de folosință gratuită asupra toaletei situată la parterul imobilului, astfel că voința vânzătorilor din cele două contracte a fost în sensul transmiterii dreptului de folosință gratuită și nu contra chiriei așa cum susține apelanta, voința manifestă a părților nefiind aceea de a încheia un contract de locațiune, în raport de prevederile art. 1411 C. civ. Recurenta-reclamantă își subsumează criticile motivelor de modificare reglementate de art. 304 punctele 8 și 9 C. proc. civ. și vizează următoarele aspecte: I. Instanța de fond a greșit atunci când a calificat contractul de asigurare a folosinței ca fiind de locațiune și nu de comodat, singurul argument fiind acela că părțile nu au prevăzut în mod expres că asupra așa numitei ZONA C folosința a fost acordată cu titlu oneros, adică cu chirie.

În susținerea acestei critici recurenta-reclamantă aduce următoarele argumente: • chiar dacă nu este descrisă în schița cu denumirea de Zona C, acest lucru nu influențează în vreun fel calificarea naturii juridice a contractului; • din nicio clauză a contractului nu rezultă că transferul vreunui drept sau că acordarea folosințe s-ar fi făcut cu titlu gratuit, ci dimpotrivă părțile au prevăzut un preț total al contractului, tară să fi determinat prețul vânzării construcției, terenului sau a folosinței. Or, fiind în prezența unui preț forfetar, global al contractului nu este posibil și legal să se concluzioneze că folosința toaletei (Zona C) ar fi fost acordată gratis.

Arată recurenta că, prin acest raționament, instanța de apel s-a substituit voinței părților și a creat o nouă natură juridică contractului, ceea ce este inadmisibil; • interpretarea actului juridic al acordării folosinței trebuie făcută în ansamblul actelor juridice de vânzare a construcției și a terenului dar și în corelație cu condițiile și termenii acestora, cel puțin în ceea ce privește prețul și deci caracterul oneros și nicidecum gratuit al acestora. • terminologia contractului este de preț al vânzării tocmai pentru a sublinia că toate drepturile transmise au avut un preț, este adevărat global, cu excepția folosinței terenului până la transferul dreptului de proprietate care a fost gratuită.

Precizează recurenta că asigurarea folosinței Zonei C constituie un contract de locațiune și nu unul de comodat pentru argumente rezultate din interpretarea clauzelor contractuale, a voinței reale a părților, a probatoriilor administrate și din situațiile de fapt prezentate. Precizează recurenta - reclamantă în susținerea acestei critici că voința părților de a încheia un contract de locațiune rezultă din interpretarea literală, logică și teleologică clauzelor contractuale astfel: • acolo unde părțile au dorit să încheie un contract de comodat au prevăzut clar că este vorba despre o folosința gratuită, neputându-se presupune gratuitatea în absența exprimării voinței în acest sens; • prețul folosinței, adică chiria fiind prevăzuta global pe toată perioada locațiunii ei indivize de teren.

Părțile nu au dorit să defalce prețul pe componentele obiectului contractului: preț de vânzare a construcției, preț de vânzare al terenului, prețul folosinței; • chiar dacă părțile nu au determinat cuantumul chiriei distinct de prețul de vânzare al construcției și al cotei indivize de teren, aceasta nu schimbă caracterul oneros al procurării folosinței, întrucât vânzarea magazinului, promisiunea de vânzare cumpărare a cotei indivize de teren și procurarea folosinței asupra zonei C, absolut necesară pentru funcționarea magazinului, au fost gândite ca un tot unitar, pe bani, adică pe preț și chirie (prețul folosinței toaletei); • tocmai pentru că folosința a fost acordată pe toata durata existentei magazinului prețul folosinței a fost prevăzut global și a fost inclus în prețul vânzării.

Dacă ar fi fost în discuție o locațiune cu o durată diferită de durata existentei magazinului vândut, atunci părțile ar fi prevăzut în contract și această durată. • locațiunea reprezintă o vânzare a folosinței unui bun ce poate fi încheiată și fără precizarea termenului, însă nu poate fi veșnică, perpetuă, iar prețul folosinței (chiria ) poate fi și globală. II. Din interpretarea greșită a naturii juridice a actului dedus judecații, instanța de apel a dat o hotărâre tară temei legal în ceea ce privește opozabilitatea locațiunii față de intimata pârâtă, societatea comerciala IB I. SRL motiv prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ. Această critică este astfel argumentată de recurenta-reclamantă: - intimata-pârâtă IB I. SRL este obligată să respecte Contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 763 din 20 iunie 2003 de BNP L. în totalitatea sa, iar locațiunea este opozabilă în temeiul dispozițiilor art. 1141 C. civ.

întrucât înscrisul intitulat de părți, „Contract de cesiune de drepturi succesorale" conține două acte juridice distincte: a) un contract de cesiune (pretins) de drepturi succesorale căruia i se aplica regulile specifice unui contract de vânzare-cumpărare, întrucât a fost înstrăinat un bun determinat din moștenirea deschisa și nu o moștenire ce cuprinse o universalitate sau o fracțiune dintr-o universalitate.

Din acest punct de vedere titlul contractului este greșit, instanța nefiind ținuta de titlul unui act juridic ci de voința exprimata de părți în clauzele contractuale; b) o stipulație pentru altul cuprinsă în Clauza intitulată Mențiune pag.2 din antecontract, prin care a fost stipulată în favoarea reclamantei obligația pârâtei IB I. SRL de a-i vinde cota indiviză de teren aferentă magazinului prin respectarea Contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 763 din 20 iunie 2003 de BNP L. Stipulația pentru altul a fost recunoscută de pârâta intimată, IB I. SRL prin întâmpinarea depusă în Dosarul nr. 5459/300/2008 aflat pe rolul Judecătoriei Sectorului 2 București, cu termen de judecată la data de 28 aprilie 2010, litigiul purtând în continuare asupra cotei indivize de teren ce a fost promis a se vinde.

Mai arată recurenta, contractul de cesiune (pretins) de drepturi succesorale fiind un contract de vânzare-cumpărare a unei cote indivize din terenul construit și neconstruit aferent imobilului situat în București, adică terenului pe care era situata Zona C locațiunea îi este opozabil pârâtei IB I. SRL, în raport de dispozițiile art. 1441 C. civ., întrucât locațiunea a fost făcută prin act autentic și că ceea ce privește temeiul de drept al autorizării reclamantei să execute pe seama și pe cheltuiala părților lucrările asupra zonei C acesta este reprezentat de art. 1068, 1077 și 969 Cod. civ., ce constituie sediul materiei pentru executarea obligațiilor de a face. Înalta Curte examinând decizia recurată prin prisma criticilor formulate constată că recursul este nefondat pentru motivele ce se vor arăta.

În concret critici le formulate de recurenta-reclamantă vizează în mod global calificarea dată de instanța de apel Contractului nr. 763 din 20 iunie 2003 încheiat între părți. Instanța de control a determinat natura evocatului contract în raport de conținutul neechivoc clauzelor acestuia și a analizat voința reală a părților contractante din perspectiva finalității convenției. Cum din situația de fapt reținută de instanțe și dat fiind conținutul contractului rezultă fără dubiu că voința părților contractante a fost exprimată în senul transmiterii dreptului de folosință gratuită și nu a închirierii în condiții oneroase a spațiului în cauză, în speță nu pot fi incidente dispozițiile art. 1411 C. civ., soluția instanței de apel fiind corectă din acest punct de vedere, în acord cu regulile de interpretare a contractului, după intenția comună a părților conform art. 977 C. civ.

Dând o corectă calificare a actului juridic dedus judecății, instanța de apel a pronunțat o hotărâre legală și sub aspectul inopozabilității contractului față de intimata - pârâtă SC IB I. SRL, în speță neputând fi identificate în sarcina acesteia drepturi și, în mod corelativ obligații, cu privire la imobilul ce a făcut obiectul contractului. Nu poate fi primită nici critica referitoare la limitele stipulației pentru altul, dat fiind faptul că analiza instanței sub acest aspect a avut în vedere în mod corect numai transmiterea dreptului de proprietate asupra cotei indivize din dreptul de proprietate asupra terenului aferent magazinului. Așa fiind, Înalta Curte, constatând că decizia recurată nu este susceptibilă de a fi cenzurată prin prisma criticilor formulate, în temeiul art. 312 C. proc.

civ. va respinge recursul ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge recursul declarat de recurenta-reclamantă SC A.I. CO SRL BUCUREȘTI împotriva Deciziei nr. 442 din 29 septembrie 2010 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a V-a Comercială, ca nefondat. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 31 mai 2011.