ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 2437/2010

Asupra recursului de

față;

Din examinarea

lucrărilor din dosar, constată următoarele:

Prin sentința civilă nr. 585/C din 13 aprilie

2009 a Tribunalului Sibiu, secția comercială, și de contencios administrativ, a

fost admisă acțiunea reclamantei SC R. SRL Sibiu iar pârâții L.G. și L.L. au

fost obligați să plătească reclamantei suma de 60.000 euro, echivalent în ron

la data plății, curs BNR, suma reprezentând comision datorat în temeiul

contractului de intermediere imobiliară încheiat între părți, plus 6.815,60 ron

cheltuieli de judecată.

Pentru a hotărî

astfel instanța de fond a avut în vedere dispozițiile art. 969 C. civ.,

clauzele stipulate în contractul de intermediere imobiliară pentru vânzarea

imobilului din Sibiu, durata contractului, precum și art. V din contract și

depozițiile martorilor audiați în cauză, toate acestea ducând la concluzia că

agenția imobiliară reclamantă și-a îndeplinit obligațiile asumate și care au

condus la găsirea unui cumpărător pentru imobilul afectat, în timp ce pârâții

nu și-au onorat obligația de a achita comisionul de intermediere la care s-au

obligat.

Împrejurarea că

perfectarea tranzacției imobiliare s-a finalizat după expirarea termenului

contractual a fost apreciată ca nefiind imputabilă agenției, astfel încât,

refuzul pârâților de a achita comisionul de intermediere a fost apreciat ca

fiind contrar dispozițiilor art. 970 C. civ.

Apelul declarat de

pârâți împotriva acestei sentințe a fost respins prin decizia comercială nr. 95/A

din 6 noiembrie 2009 a Curții de Apel Alba Iulia, secția comercială.

Instanța de apel a

reținut în argumentarea acestei soluții că apelanții nu au contestat conținutul

contractului și nici nu au invocat nulitatea vreuneia dintre clauzele convenite

sau că ar avea caracter abuziv raportat la Legea nr. 193/2000, așa încât, ei

sunt ținuți să-și îndeplinească obligația plății comisionului de intermediere stipulat

în art. IV din contract.

Apărările apelanților

privitoare la neexecutarea obligațiilor asumate de agenție nu au fost primite

de instanța de apel, deoarece, din probe, a rezultat că reclamanta a căutat

potențiali cumpărători pentru imobil, a făcut publicitate corespunzătoare, iar

în ceea ce privește SC F. SRL instanța a reținut că la 26 martie 2007 agenția a

primit o ofertă de cumpărare de 400.000 euro și cu toate că acest preț era mai

mare cu 30.000 euro decât cel convenit între apelanți și agenție, aceștia nu

și-au manifestat intenția de a încheia vânzarea-cumpărarea, iar ulterior la 1

august 2007 au încheiat cu această cumpărătoare un antecontract pentru prețul

de 300.000 euro, sub cel oferit agenției, perfectând actul de vânzare-cumpărare.

Faptul că tranzacția

s-a perfectat după expirarea contractului încheiat cu agenția a fost apreciat

și de instanța de apel ca irelevant din moment ce cumpărătorul era unul dintre

clienții ce au vizionat imobilul în perioada contractuală, iar prin art. IV lit.

b) apelanții și-au asumat obligația plății comisionului și în acest caz.

Nici împrejurarea că

agenția oferta pe piață imobilul la prețuri mai mari decât cele convenite cu

pârâții n-a fost considerată ca o încălcare a obligațiilor contractuale din

partea acesteia din moment ce o atare situație era în favoarea pârâților, așa

încât s-a apreciat că temeinic și legal au fost obligați la plata comisionului

convenit.

Împotriva acestei

decizii au declarat recurs pârâții solicitând modificarea ei pentru motivele de

nelegalitate prevăzute de art. 304 pct. 9, 8, 6 și 7 C. proc. civ. iar pe fond

respingerea acțiunii reclamantei, cu cheltuieli de judecată pentru toate

etapele procesuale.

În motivarea

recursului, invocând dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., recurenții

critică interpretarea clauzelor contractuale, arătând că acest contract,

potrivit art. III, și-a încetat efectele la 5 iulie 2007, ea notificând

reclamanta la 28 iunie 2007 că nu înțelege să prelungească contractul.

În atare situație

instanța de apel greșit a apreciat că ei datorează comisionul de intermediere

și după expirarea contractului, făcând o interpretare și aplicare greșită a art.

IV lit. b) din contract.

De asemenea, invocând

dispozițiile art. 304 pct. 8 C. proc. civ. recurenții apreciază că instanța de

apel a schimbat înțelesul vădit neîndoielnic al clauzei stipulate în art. IV lit.

b), plata comisionului de 60.000 euro fiind datorată doar în cazul când

imobilul era vândut în termenul prevăzut de contract sau de vreo altă

prelungire a acestuia, or, în speță, vânzarea imobilului s-a produs după

expirarea contractului.

Mai mult, atât

instanța de fond cât și cea de apel au apreciat greșit că obligația asumată de

agenție era una de diligență și nu de rezultat, ce trebuia îndeplinită în

termenul contractual de 8 luni, aspect ce rezulta cu prisosință din cele

stipulate în art. V lit. e), f) din contract.

De asemenea instanța

de apel a ignorat că tot timpul agenția a promovat spre vânzare un imobil

alcătuit din 3 apartamente dintre care doar unul singur era al lor, numai

astfel putându-se explica diferențele de preț din oferta pe piață lansată de

reclamantă și cea convenită cu ei, reclamanta încălcând astfel art. V lit. d)

și art. VII lit. b) din contract.

Invocând dispozițiile

art. 306 alin. (2) C. proc. civ. recurenții invocă nulitatea clauzelor art. IV lit.

b), d) și art. V lit. c), f) din contract, prin prisma dispozițiilor Legii nr. 193/2000,

dispoziții pe care instanța ar fi trebuit să le pună în discuție din oficiu și

nu doar să se refere la această lege specială în considerentele deciziei.

Prin ce-a de-a treia

critică, invocând dispozițiile art. 304 pct. 6 C. proc. civ. recurenții arată

că instanțele nu au ținut cont de precizarea acțiunii făcută la dosar fond,

obligându-i la plata sumei de 60.000 euro și nu la 212.850 ron cum a solicitat

reclamanta.

În final, invocând

motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 7 C. proc. civ. recurenții critică

interpretarea eronată a probelor administrate și reținerea îndeplinirii

obligațiilor asumate de reclamantă.

Odată cu recursul

recurenții au solicitat și suspendarea executării deciziei recurate, cerere

respinsă de Curte prin încheierea din 11 martie 2010 dată în dosar.

Prin întâmpinare

intimata reclamantă a solicitat respingerea recursului ca nefondat, aceasta

fiind citată în recurs prin administratorul său judiciar, față de împrejurarea

că prin sentința comercială nr. 1844/C din 24 noiembrie 2009 a Tribunalului

Sibiu, secția comercială, și de contencios administrativ, s-a dispus

deschiderea procedurii generale de insolvență în ce o privește.

Recursul pârâților

este întemeiat, urmând a fi admis, pentru următoarele considerente:

Potrivit

dispozițiilor art. 969 C. civ. convențiile legal făcute au putere de lege între

părțile contractante, părțile fiind ținute să execute cu bună-credință cele

convenite, după cum se stipulează în dispozițiile art. 970 C. civ.

Deși instanțele au

plecat de la aceste premise și de la cele stipulate de părți în contractul

încheiat între ele, prin interpretarea clauzelor contractuale au ajuns la

concluzia greșită că pârâții sunt ținuți de obligațiile asumate prin contract

și după expirarea duratei contractuale, criticile recurenților întemeiate pe dispozițiile

art. 304 pct. 8, 9 C. proc. civ. fiind întemeiate.

Astfel, așa cum

rezultă din art. I și art. II din contract, convenția părților viza

intermedierea vânzării unui apartament în suprafață de 101,54 mp situat în

Sibiu,compus din 3 camere, bucătărie, baie și antreu, cu prețul de 370.000

euro, durata contractului încheiat fiind conform art. III de 8 luni de la data

semnării lui, perioadă ce putea fi prelungită automat cu aceeași perioadă de

timp dacă nici una dintre părți nu notifica în scris cu 7 zile înainte

încetarea lui.

Or, în speță, este de

necontestat că pârâții au notificat reclamantei la 28 iunie 2007 încetarea

contractului începând cu 5 iulie 2007.

Potrivit art. IV din

contract pârâții și-au asumat obligația de plată către reclamantă a unui

comision de 60.000 euro în care era inclus și TVA-ul dacă erau îndeplinite una

dintre condițiile stipulate de părți la pct. a – pct. d din același articol.

În speță atât

reclamanta prin argumentarea cererii cât și instanțele care au admis cererea

reclamantei au avut în vedere clauza stipulată în art. IV lit. b), respectiv,

datorarea comisionului dacă „proprietatea era vândută/transferată sau

schimbată/intermediată de către proprietari sau alții, în termenul prevăzut de

contract sau de vreo prelungire a acestuia, oricărei persoane care a luat la

cunoștință de proprietate (prin vizionare, negociere a prețului proprietății

sau în orice alt mod) prin intermediul agenției sau nu.

Or, în speță, pârâții

au vândut imobilul în discuție după încetarea contractului încheiat cu

reclamanta, respectiv la 24 septembrie 2007, data autentificării actului de

înstrăinare, după ce anterior, la 1 august 2007, încheiase o promisiune de

vânzare.

În atare situație

instanța de apel a interpretat greșit clauza stipulată în art. IV lit. b) din

contract, ignorând condiția datorării comisionului legală de înstrăinarea

imobilului „în termenul prevăzut de contract sau de vreo prelungire a

acestuia”, condiție neîndeplinită în speța de față.

Cât privește

celelalte critici invocate de recurenți Curtea le apreciază ca neîntemeiate

întrucât recurenții susțin greșit că instanțele s-ar fi pronunțat asupra a ceea

ce nu s-a cerut, respectiv fără a ține seama de precizarea cererii de la fila dosar

fond.

Or, prin acea

precizare, reclamanta a indicat, valoarea în lei a comisionului, stipulat în

euro în contract, la data promovării acțiunii, tocmai având în vedere că prin

cererea inițială ceruse echivalentul în lei a 60.000 euro, la data plății, la

cursul BNR, cerere asupra căreia instanțele s-au pronunțat potrivit investirii

și nicidecum că și-ar fi modificat cererea inițială.

De asemenea,

criticile întemeiate pe dispozițiile art. 304 pct. 7 C. proc. civ., sunt

apreciate de Curte ca vizând netemeinicia deciziei recurate și nu nelegalitatea

ei, recurenții criticând interpretarea probelor administrate în cauză, aspecte

ce nu mai pot forma obiectul controlului judiciar pe calea recursului după

abrogarea dispozițiilor art. 304 pct. 11 C. proc. civ.

Nici nulitatea

clauzelor contractuale prin prisma reglementărilor Legii nr. 193/2000 privind

clauzele abuzive în contractele comerciale invocată pentru prima dată în recurs

Curtea apreciază că nu poate fi pusă în discuție de către recurenți având în

vedere temeiul cererii reclamantei și apărările formulate de pârâți în

celelalte etape procedurale, instanța de apel făcând pe acest aspect o corectă

aplicare a dispozițiilor art. 294 alin. (1) C. proc. civ., așa încât criticile

recurenților vizând aceste aspecte sunt apreciate ca neîntemeiate.

În consecință, Curtea

va admite recursul pârâților în temeiul dispozițiilor art. 312 alin. (1), (3) C.

proc. civ., coroborat cu art. 304 pct. 8, 9 C. proc. civ., va modifica decizia

din apel în sensul admiterii apelului acelorași părți și va schimba în tot

sentința de fond în sensul respingerii acțiunii reclamantei.

În temeiul

dispozițiilor art. 274 C. proc. civ. Curtea va obliga intimata-reclamantă la

plata cheltuielilor de judecată pentru toate fazele procesuale, ce însumează

39.290,66 ron, ele reprezentând taxele de timbru și onorariile apărătorului

ales, dovedite cu actele aflate în dosar.

Având în vedere

cererea recurenților formulată astăzi privind restituirea cauțiunilor achitate

în dosar, precum și dispozițiile art. 723

1

alin. (3) C. proc. civ.

Curtea va dispune restituirea cauțiunilor ce însumează 35.000 ron, consemnate

în cererile pentru suspendarea executării silite, conform recipiselor aflate în

registrul de valori.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E:

Admite recursul

declarat de pârâții L.L. și L.G. împotriva deciziei nr. 95/A/2009 din 6

noiembrie 2009 pronunțată de Curtea de Apel Alba lulia, secția comercială,

modifică decizia în sensul că admite apelul acelorași părți și schimbă în tot

sentința nr. 585/C din 13 aprilie 2009 a Tribunalului Sibiu, secția comercială,

și contencios administrativ, în sensul respingerii acțiunii reclamantei. Obligă

reclamanta la plata sumei de 39.290,66 ron către pârâți reprezentând cheltuieli

de judecată în toate fazele procesuale. Dispune restituirea cauțiunilor în sumă

totală de 35.000 ron consemnate cu recipisa din 2010 din Registrul de Valori și

recipisa din 2009 din același registru.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință

publică, astăzi 24 iunie 2010.