ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 2437/2010

Asupra recursului de față; Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele: Prin sentința civilă nr. 585/C din 13 aprilie 2009 a Tribunalului Sibiu, secția comercială, și de contencios administrativ, a fost admisă acțiunea reclamantei SC R. SRL Sibiu iar pârâții L.G. și L.L. au fost obligați să plătească reclamantei suma de 60.000 euro, echivalent în ron la data plății, curs BNR, suma reprezentând comision datorat în temeiul contractului de intermediere imobiliară încheiat între părți, plus 6.815,60 ron cheltuieli de judecată.

Pentru a hotărî astfel instanța de fond a avut în vedere dispozițiile art. 969 C. civ., clauzele stipulate în contractul de intermediere imobiliară pentru vânzarea imobilului din Sibiu, durata contractului, precum și art. V din contract și depozițiile martorilor audiați în cauză, toate acestea ducând la concluzia că agenția imobiliară reclamantă și-a îndeplinit obligațiile asumate și care au condus la găsirea unui cumpărător pentru imobilul afectat, în timp ce pârâții nu și-au onorat obligația de a achita comisionul de intermediere la care s-au obligat. Împrejurarea că perfectarea tranzacției imobiliare s-a finalizat după expirarea termenului contractual a fost apreciată ca nefiind imputabilă agenției, astfel încât, refuzul pârâților de a achita comisionul de intermediere a fost apreciat ca fiind contrar dispozițiilor art. 970 C. civ.

Apelul declarat de pârâți împotriva acestei sentințe a fost respins prin decizia comercială nr. 95/A din 6 noiembrie 2009 a Curții de Apel Alba Iulia, secția comercială. Instanța de apel a reținut în argumentarea acestei soluții că apelanții nu au contestat conținutul contractului și nici nu au invocat nulitatea vreuneia dintre clauzele convenite sau că ar avea caracter abuziv raportat la Legea nr. 193/2000, așa încât, ei sunt ținuți să-și îndeplinească obligația plății comisionului de intermediere stipulat în art. IV din contract.

Apărările apelanților privitoare la neexecutarea obligațiilor asumate de agenție nu au fost primite de instanța de apel, deoarece, din probe, a rezultat că reclamanta a căutat potențiali cumpărători pentru imobil, a făcut publicitate corespunzătoare, iar în ceea ce privește SC F. SRL instanța a reținut că la 26 martie 2007 agenția a primit o ofertă de cumpărare de 400.000 euro și cu toate că acest preț era mai mare cu 30.000 euro decât cel convenit între apelanți și agenție, aceștia nu și-au manifestat intenția de a încheia vânzarea-cumpărarea, iar ulterior la 1 august 2007 au încheiat cu această cumpărătoare un antecontract pentru prețul de 300.000 euro, sub cel oferit agenției, perfectând actul de vânzare-cumpărare.

Faptul că tranzacția s-a perfectat după expirarea contractului încheiat cu agenția a fost apreciat și de instanța de apel ca irelevant din moment ce cumpărătorul era unul dintre clienții ce au vizionat imobilul în perioada contractuală, iar prin art. IV lit. b) apelanții și-au asumat obligația plății comisionului și în acest caz. Nici împrejurarea că agenția oferta pe piață imobilul la prețuri mai mari decât cele convenite cu pârâții n-a fost considerată ca o încălcare a obligațiilor contractuale din partea acesteia din moment ce o atare situație era în favoarea pârâților, așa încât s-a apreciat că temeinic și legal au fost obligați la plata comisionului convenit. Împotriva acestei decizii au declarat recurs pârâții solicitând modificarea ei pentru motivele de nelegalitate prevăzute de art. 304 pct. 9, 8, 6 și 7 C. proc.

civ. iar pe fond respingerea acțiunii reclamantei, cu cheltuieli de judecată pentru toate etapele procesuale. În motivarea recursului, invocând dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., recurenții critică interpretarea clauzelor contractuale, arătând că acest contract, potrivit art. III, și-a încetat efectele la 5 iulie 2007, ea notificând reclamanta la 28 iunie 2007 că nu înțelege să prelungească contractul. În atare situație instanța de apel greșit a apreciat că ei datorează comisionul de intermediere și după expirarea contractului, făcând o interpretare și aplicare greșită a art. IV lit. b) din contract. De asemenea, invocând dispozițiile art. 304 pct. 8 C. proc. civ.

recurenții apreciază că instanța de apel a schimbat înțelesul vădit neîndoielnic al clauzei stipulate în art. IV lit. b), plata comisionului de 60.000 euro fiind datorată doar în cazul când imobilul era vândut în termenul prevăzut de contract sau de vreo altă prelungire a acestuia, or, în speță, vânzarea imobilului s-a produs după expirarea contractului. Mai mult, atât instanța de fond cât și cea de apel au apreciat greșit că obligația asumată de agenție era una de diligență și nu de rezultat, ce trebuia îndeplinită în termenul contractual de 8 luni, aspect ce rezulta cu prisosință din cele stipulate în art. V lit. e), f) din contract.

De asemenea instanța de apel a ignorat că tot timpul agenția a promovat spre vânzare un imobil alcătuit din 3 apartamente dintre care doar unul singur era al lor, numai astfel putându-se explica diferențele de preț din oferta pe piață lansată de reclamantă și cea convenită cu ei, reclamanta încălcând astfel art. V lit. d) și art. VII lit. b) din contract. Invocând dispozițiile art. 306 alin. (2) C. proc. civ. recurenții invocă nulitatea clauzelor art. IV lit. b), d) și art. V lit. c), f) din contract, prin prisma dispozițiilor Legii nr. 193/2000, dispoziții pe care instanța ar fi trebuit să le pună în discuție din oficiu și nu doar să se refere la această lege specială în considerentele deciziei.

Prin ce-a de-a treia critică, invocând dispozițiile art. 304 pct. 6 C. proc. civ. recurenții arată că instanțele nu au ținut cont de precizarea acțiunii făcută la dosar fond, obligându-i la plata sumei de 60.000 euro și nu la 212.850 ron cum a solicitat reclamanta. În final, invocând motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 7 C. proc. civ. recurenții critică interpretarea eronată a probelor administrate și reținerea îndeplinirii obligațiilor asumate de reclamantă. Odată cu recursul recurenții au solicitat și suspendarea executării deciziei recurate, cerere respinsă de Curte prin încheierea din 11 martie 2010 dată în dosar.

Prin întâmpinare intimata reclamantă a solicitat respingerea recursului ca nefondat, aceasta fiind citată în recurs prin administratorul său judiciar, față de împrejurarea că prin sentința comercială nr. 1844/C din 24 noiembrie 2009 a Tribunalului Sibiu, secția comercială, și de contencios administrativ, s-a dispus deschiderea procedurii generale de insolvență în ce o privește. Recursul pârâților este întemeiat, urmând a fi admis, pentru următoarele considerente: Potrivit dispozițiilor art. 969 C. civ. convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante, părțile fiind ținute să execute cu bună-credință cele convenite, după cum se stipulează în dispozițiile art. 970 C. civ.

Deși instanțele au plecat de la aceste premise și de la cele stipulate de părți în contractul încheiat între ele, prin interpretarea clauzelor contractuale au ajuns la concluzia greșită că pârâții sunt ținuți de obligațiile asumate prin contract și după expirarea duratei contractuale, criticile recurenților întemeiate pe dispozițiile art. 304 pct. 8, 9 C. proc. civ. fiind întemeiate. Astfel, așa cum rezultă din art. I și art. II din contract, convenția părților viza intermedierea vânzării unui apartament în suprafață de 101,54 mp situat în Sibiu,compus din 3 camere, bucătărie, baie și antreu, cu prețul de 370.000 euro, durata contractului încheiat fiind conform art. III de 8 luni de la data semnării lui, perioadă ce putea fi prelungită automat cu aceeași perioadă de timp dacă nici una dintre părți nu notifica în scris cu 7 zile înainte încetarea lui.

Or, în speță, este de necontestat că pârâții au notificat reclamantei la 28 iunie 2007 încetarea contractului începând cu 5 iulie 2007. Potrivit art. IV din contract pârâții și-au asumat obligația de plată către reclamantă a unui comision de 60.000 euro în care era inclus și TVA-ul dacă erau îndeplinite una dintre condițiile stipulate de părți la pct. a – pct. d din același articol. În speță atât reclamanta prin argumentarea cererii cât și instanțele care au admis cererea reclamantei au avut în vedere clauza stipulată în art. IV lit. b), respectiv, datorarea comisionului dacă „proprietatea era vândută/transferată sau schimbată/intermediată de către proprietari sau alții, în termenul prevăzut de contract sau de vreo prelungire a acestuia, oricărei persoane care a luat la cunoștință de proprietate (prin vizionare, negociere a prețului proprietății sau în orice alt mod) prin intermediul agenției sau nu.

Or, în speță, pârâții au vândut imobilul în discuție după încetarea contractului încheiat cu reclamanta, respectiv la 24 septembrie 2007, data autentificării actului de înstrăinare, după ce anterior, la 1 august 2007, încheiase o promisiune de vânzare. În atare situație instanța de apel a interpretat greșit clauza stipulată în art. IV lit. b) din contract, ignorând condiția datorării comisionului legală de înstrăinarea imobilului „în termenul prevăzut de contract sau de vreo prelungire a acestuia”, condiție neîndeplinită în speța de față. Cât privește celelalte critici invocate de recurenți Curtea le apreciază ca neîntemeiate întrucât recurenții susțin greșit că instanțele s-ar fi pronunțat asupra a ceea ce nu s-a cerut, respectiv fără a ține seama de precizarea cererii de la fila dosar fond.

Or, prin acea precizare, reclamanta a indicat, valoarea în lei a comisionului, stipulat în euro în contract, la data promovării acțiunii, tocmai având în vedere că prin cererea inițială ceruse echivalentul în lei a 60.000 euro, la data plății, la cursul BNR, cerere asupra căreia instanțele s-au pronunțat potrivit investirii și nicidecum că și-ar fi modificat cererea inițială. De asemenea, criticile întemeiate pe dispozițiile art. 304 pct. 7 C. proc. civ., sunt apreciate de Curte ca vizând netemeinicia deciziei recurate și nu nelegalitatea ei, recurenții criticând interpretarea probelor administrate în cauză, aspecte ce nu mai pot forma obiectul controlului judiciar pe calea recursului după abrogarea dispozițiilor art. 304 pct. 11 C. proc.

civ. Nici nulitatea clauzelor contractuale prin prisma reglementărilor Legii nr. 193/2000 privind clauzele abuzive în contractele comerciale invocată pentru prima dată în recurs Curtea apreciază că nu poate fi pusă în discuție de către recurenți având în vedere temeiul cererii reclamantei și apărările formulate de pârâți în celelalte etape procedurale, instanța de apel făcând pe acest aspect o corectă aplicare a dispozițiilor art. 294 alin. (1) C. proc. civ., așa încât criticile recurenților vizând aceste aspecte sunt apreciate ca neîntemeiate. În consecință, Curtea va admite recursul pârâților în temeiul dispozițiilor art. 312 alin. (1), (3) C. proc. civ., coroborat cu art. 304 pct. 8, 9 C. proc.

civ., va modifica decizia din apel în sensul admiterii apelului acelorași părți și va schimba în tot sentința de fond în sensul respingerii acțiunii reclamantei. În temeiul dispozițiilor art. 274 C. proc. civ. Curtea va obliga intimata-reclamantă la plata cheltuielilor de judecată pentru toate fazele procesuale, ce însumează 39.290,66 ron, ele reprezentând taxele de timbru și onorariile apărătorului ales, dovedite cu actele aflate în dosar. Având în vedere cererea recurenților formulată astăzi privind restituirea cauțiunilor achitate în dosar, precum și dispozițiile art. 723 1 alin. (3) C. proc. civ. Curtea va dispune restituirea cauțiunilor ce însumează 35.000 ron, consemnate în cererile pentru suspendarea executării silite, conform recipiselor aflate în registrul de valori.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E: Admite recursul declarat de pârâții L.L. și L.G. împotriva deciziei nr. 95/A/2009 din 6 noiembrie 2009 pronunțată de Curtea de Apel Alba lulia, secția comercială, modifică decizia în sensul că admite apelul acelorași părți și schimbă în tot sentința nr. 585/C din 13 aprilie 2009 a Tribunalului Sibiu, secția comercială, și contencios administrativ, în sensul respingerii acțiunii reclamantei. Obligă reclamanta la plata sumei de 39.290,66 ron către pârâți reprezentând cheltuieli de judecată în toate fazele procesuale. Dispune restituirea cauțiunilor în sumă totală de 35.000 ron consemnate cu recipisa din 2010 din Registrul de Valori și recipisa din 2009 din același registru. Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi 24 iunie 2010.