ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 2024/2011

Deliberând asupra recursurilor de față, din actele și lucrările dosarului, constată următoarele : Prin cererea înregistrată la Tribunalul București, secția a VI-a comercială, la nr. 26102/3/2009 din 17 iunie 2009 reclamanta SC D.L. SRL a chemat în judecată pe pârâtele R.A.R. și A.R.D.M. pentru ca prin hotărârea ce se va pronunța să se dispună obligarea acestora, în solidar, la plata echivalentului în lei, al sumei de 1.190.000 Euro – cu TVA inclusă contravaloarea serviciilor de intermediere prestate și a sumei de 216.194,04 Euro penalități de întârziere, constând în dobânda legală. În motivarea acțiunii se susține, în esență, că în fapt, la data de 18 septembrie 2006 între subscrisa SC D.L.

SRL (în continuare „D.”), în calitate de intermediar, și cele două pârâte, în calitate de beneficiari, s-a încheiat Contractul de Comision (în continuare „Contractul”), având ca obiect prestarea unor servicii de intermediere în vânzarea terenurilor în suprafață totală de 275.000 mp situate în intravilanul localității Voluntari, județul Ilfov, proprietatea celor două pârâte. Pentru serviciile prestate de reclamantă în favoarea celor două pârâte și în condițiile încheierii unei tranzacții de vânzare a bunurilor în termenii solicitați de cele două pârâte, acestea și-au asumat obligația de a plăti un comision de 1.000.000 Euro.

Reclamanta și-a îndeplinit întocmai obligațiile asumate, a depus toate diligențele necesare în vederea identificării unui cumpărător, a prezentat acest cumpărător celor două pârâte, a efectuat publicitatea și lobby-ul necesar în vederea vânzării terenurilor la prețul minim de 160 Euro/mp și a mediat încheierea tranzacției în condițiile dorite de cele două pârâte, asistându-le inclusiv la încheierea celor două contracte de vânzare-cumpărare. Urmare acestor diligențe, la data de 16 noiembrie 2006, între pârâte A.R.D.M., în calitate de vânzătoare și SC U.H. SRL, în calitate de cumpărătoare, s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare autentificat de BNP F.A.R. sub nr. 522, având ca obiect vânzarea a unei suprafețe de 140.000 mp, la prețul de 22.400.000 Euro.

De asemenea, la aceeași dată 16 noiembrie 2006, între pârâta R.A.R., în calitate de vânzătoare și SC U.H. SRL, în calitate de cumpărătoare, s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare autentificat de BNP F.A.R. sub nr. 551, contract având ca obiect vânzarea unei suprafețe de 135.000 mp, la prețul de 21.600.0000 EURO. După cum rezultă din cuprinsul celor două contracte de vânzare-cumpărare intermediate de reclamantă, condițiile în care s-a perfectat această vânzare cu fost cele stabilite prin contractul de comision, respectiv vânzarea terenului în suprafață de 275.000 mp s-a făcut pentru un preț minim de 160 EURO/mp. În ceea ce privește plata comisionului, părțile au agreat conform art. 7 din contract, că acesta va fi achitat de către pârâte, prin transfer bancar în ziua semnării în forma autentică a contractului de vânzare-cumpărare a terenurilor ce fac obiectul contractului de comision.

Cu toate acestea, deși contractele de vânzare-cumpărare a terenurilor au fost încheiate în forma autentică la data de 16 noiembrie 2006, cele două pârâta nu și-a îndeplinit obligația de plată a comisionului până în prezent. Pârâtele au formulat întâmpinare solicitând respingerea acțiunii, ca neîntemeiată, susținând, în esență, că contractele de vânzare-cumpărare au fost încheiate ca urmare a demersurilor și negocierilor purtate de pârâte, iar reclamanta nu a îndeplinit obiectul contractului. De asemenea, pârâtele arată că au aflat cu surprindere, din înscrisurile atașate întâmpinării, că reclamanta, în scopul fraudării intereselor lor a încheiat la data de 10 noiembrie 2006 un contract de comision, pe de o parte, în calitate de intermediar, cu SC U.H.

SRL, pe de altă parte, în calitate de beneficiar. Înscrisul depus de reclamantă, ce consta în contractul de comision încheiat la data de 10 noiembrie 2006, cu SC U.H. SRL, prin care aceasta încerca să dovedească îndeplinirea obligațiilor contractuale, este lipsit de orice relevanță, deoarece dovada intermediarii de către reclamantă se poate face cu un protocol semnat între intermediar, beneficiari și potențialul cumpărător, iar contractul de comision încheiat cu SC U.H. SRL în niciun caz nu are valoarea unui asemenea document, fiind un document semnat între reclamantă și cumpărător, fără a fi semnat și de pârâte. Activitatea de prezentare a cumpărătorului, chiar reală de ar fi fost, nu este prin sine însăși suficientă pentru realizarea „integral și corespunzător”, astfel cum se pretinde de către reclamantă, a obiectului contractului.

Prin sentința comercială nr. 5785 din 7 mai 2010 s-a admis în parte cererea restrânsă și precizată formulată de reclamanta SC D.L. SRL în contradictoriu cu pârâtele R.A.R. și A.R.D.M. și s-a dispus obligarea pârâtelor, în solidar, să plătească reclamantei suma de 1.000.000 Euro în echivalentul în lei, la cursul oficial din ziua efectuării plății, cu titlu de comision, cu cheltuieli de judecată. Pentru a hotărî astfel s-a reținut că prin cererea precizată la primul termen de judecată reclamanta SC D.L.

SRL a solicitat obligarea, în solidar, a pârâtelor la plata echivalentului în lei a sumei de 1.000.000 Euro, cu titlu de preț al serviciilor prestate și a sumei de 179.112,57 Euro, cu titlu de dobândă legală, calculată pentru perioada 1 decembrie 2006 – 14 mai 2009. S-a constatat că între societatea intermediară și pârâtele beneficiare s-a încheiat un contract intitulat „contract de comision”, constatat printr-un înscris sub semnătură privată, prin care reclamanta s-a obligat în fapt să intermedieze contra cost, în beneficiul pârâtelor, vânzarea unor terenuri în suprafață totală de 275.000 mp, situate în intravilanul localității Voluntari în tarlalele nr. 4 și 24 și că în conformitate cu art. 6 din contract beneficiarele s-au obligat să achite un comision de 1 milion Euro în cazul în care terenurile se vindeau contra unui preț de 160 Euro/mp ca rezultat a respectării obligațiilor asumate de prestatoare SC D.L.

SRL. S-a calificat convenția încheiată dintre părți ca fiind una de prestări-servicii, iar nu un contract de comision, iar obligația asumată de reclamantă care este una de rezultat și găsirea cumpărătorului a reprezentat partea esențială a obligației de intermediere asumată de SC D.L. SRL. S-a constatat, potrivit convenției părților, că terenurile au fost înstrăinate la prețul de 160 euro/mp cum rezultă din contractele de vânzare-cumpărare cu ipotecă autentificate sub nr. 551 din 10 noiembrie 2006 și nr. 552 din 10 noiembrie 2006 de BNP F.A.R.

S-a mai reținut că dacă prestatorul își execută contractul, dar o parte din obligațiile sale nu sunt îndeplinite sau sunt îndeplinite necorespunzător, el are dreptul de a-și primi remunerația, rămânând beneficiarului nemulțumit posibilitatea de a formula o acțiune în răspundere contractuală împotriva lui cu scopul de a obține repararea prejudiciului care i s-a produs prin executarea defectuoasă a contractului de către prestator. S-a apreciat că în lipsa unei cereri reconvenționale apărările pârâtelor sub acest aspect nu vor fi analizate. Tribunalul a apreciat că SC D.L. are dreptul să probeze îndeplinirea propriilor obligații și prin alte mijloace de probă iar nu doar prin prezentarea unui înscris sub semnătură privată care să poarte semnătura pârâtelor și a cumpărătorului terenurilor, cum s-a prevăzut la art. 9 din contractul de prestări-servicii.

Din probele administrate în cauză a rezultat că reclamanta s-a implicat în derularea negocierilor pentru vânzarea terenurilor inclusiv în găsirea cumpărătorului. În acest context, tribunalul a avut în vedere protocolul încheiat de părți la 18 septembrie 2006 și răspunsurile pârâtelor la interogatoriu, probe din conținutul cărora au rezultat că ultimele au început negocierile în vederea perfectării contractelor de vânzare-cumpărare cu SC E.S.I. SRL iar că, apoi, vânzarea terenurilor s-a încheiat cu SC U.H. SRL din care, la data de 18 septembrie 2006 făcea parte SC E.S.I. SRL, în calitate de asociat.

De asemenea, tribunalul a mai reținut că pârâtele nu au reușit să probeze faptul intermedierii vânzări terenurilor de către tatăl lor, D.R.R., astfel cum au susținut și că din raportul de evaluare a terenurilor întocmit înainte de încheierea contractului de prestări servicii și înainte de începerea negocierilor în vederea vânzării, din protocolul aflat la dosar și din declarațiile martorilor a reieșit că tatăl pârâtelor a participat în mod semnificativ la derularea negocierilor. În consecință s-a apreciat că reclamanta are dreptul de a solicita executarea întocmai a obligației de plată a unui comision de 1 milion euro din partea pârâtelor (care s-au obligat în solidar la respectiva plată în condițiile art. 4 și art. 5 din contractul intitulat de comision).

A fost respins capătul de cerere din acțiunea reclamantei prin care se pretindeau dobânzi comerciale aferente comisionului neachitat cu motivarea că pârâtele nu dețin calitatea de comercianți, că respectiva convenție de prestări servicii încheiată între părți reprezintă o faptă de comerț unilaterală (mixtă) și că raportat la prevederile art. 56 C. com. și art. 1079 alin. (1) și art. 1088 C. civ. prevederile art. 43 nu sunt aplicabile. Împotriva sentinței tribunalului reclamanta și pârâtele au declarat apel. Apelanta – reclamantă solicită admiterea apelului, schimbarea în parte a sentinței atacate și pe fond admiterea integrală a acțiunii formulate cu motivarea că pârâtele datorează și dobânzi legale aferente debitului principal de la data scadenței plății comisionului, și anume începând cu data de 10 noiembrie 2006. În acest context, reclamanta a susținut că instanța de fond ar fi trebuit să facă aplicarea dispozițiilor art. 56 C. com.

deoarece, chiar dacă pârâtele nu sunt comercianți, potrivit art. 56 C. com. lor li se aplică legea comercială care dispune că „datoriile comerciale lichide și plătibile în bani produc dobânda de drept din ziua când devin exigibile”. Apelantele – pârâte solicită admiterea apelului, schimbarea sentinței atacate și pe fond respingerea integrală a acțiunii reclamantei cu motivarea că perfectarea contractelor de vânzare-cumpărare a terenurilor la data de 10 noiembrie 2006 s-a realizat fără intermedierea SC D.L., că respectivele contracte au fost încheiate ca urmare a demersurilor și negocierilor pârâtelor, prin intermediul tatălui lor, D.R.R. asistat de avocat O.N.F. și că din interogatoriul administrat în dosarul de fond și respectiv, din răspunsurile pârâtelor și declarația martorei M.P.

s-a putut desprinde faptul că reclamanta nu și-a îndeplinit obligațiile contractului încheiat cu pârâtele. În esență, pârâtele critică hotărârea tribunalului privind acordarea pretențiilor cu titlu de comision ale SC D.L. SRL, căci între părți nu s-a încheiat protocolul care să ateste respectarea obligațiilor contractuale asumate de societate, conform art. 9 din convenția de comision. În dezvoltarea motivelor de apel pârâtele au susținut că la rândul ei SC D.L. SRL a încheiat un contract de comision cu SC U.H. SRL și că dacă această din urmă societate ar fi fost identificată de către reclamantă în calitate de cumpărător a terenurilor pârâtelor, ar fi putut să și semneze protocolul amintit mai sus, fapt care nu s-a petrecut, sens în care arată că din răspunsul reclamantei la interogatoriu, care a recunoscut că nu a solicitat semnarea unui asemenea protocol, s-ar fi putut desprinde și faptul că nu aceasta a intermediat vânzarea între pârâte și SC U.H.

SRL în calitate de cumpărătoare. În continuare se critică demersurile reclamantei care a încheiat contracte de comision și cu apelantele-pârâte și cu SC U.H. SRL pentru a obține profituri cât mai mari. Se arată că la data de 10 noiembrie 2006 când pârâtele au încheiat contractele de vânzare-cumpărare terenuri cu SC U.H. DRL a fost încheiat și contractul de comision între reclamantă și SC U.H. SRL și că din toate acestea se poate observa că D.L. SRL a fost cea care nu și-a respectat obligațiile asumate față de apelantele beneficiare în sensul de a le asista la formalitățile precontractuale, de a purta discuții prealabile cu băncile, de a redacta contractele de vânzare-cumpărare, de a negocia prețul vânzării terenurilor.

Apelantele-pârâte mai arată că negocierile cu cumpărătoarea SC U.H. SRL au fost derulate prin intermediul tatălui lor D.R.R., fapt atestat chiar de martora M.C. propusă de către reclamantă și că prin contractul părților de comision nu s-a prevăzut o exclusivitate a SC D.L. SRL cu privire la intermedierea contractelor de vânzare-cumpărare ale terenurilor. În motivarea apelului se mai critică decizia instanței din perspectiva calificării contractului încheiat de părți ca fiind de prestări-servicii, deoarece în cauză sunt aplicabile regulile generale privind mijlocirea în activitatea comercială. Se mai susține că reclamanta nu a participat la negocierile purtate între tatăl apelantelor și reprezentantul cumpărătorului, iar în cauză nu rezultă că reclamanta și-ar fi îndeplinit corespunzător și complet obligațiile asumate față de pârâte, reclamanta SC D.L.

ar fi trebuit să negocieze pentru beneficiare un preț mai favorabil iar nu cel minim de 160 euro/mp. Prin decizia nr. 590 din 30 noiembrie 2010 a Curții de Apel București, secția a V-a comercială, s-au respins apelurile declarate de reclamantă și pârâte, ca nefondate. S-a reținut, în esență, că la data de 18 septembrie 2006 reclamanta SC D.L. SRL în calitate de intermediar și pârâtele R.A.R. și A.R.D.M., în calitate de beneficiare au încheiat un contract intitulat „de comision” având ca obiect intermedierea vânzării terenurilor în suprafață totală de 275.000 mp, situate în intravilanul localității Voluntari, jud. Ilfov; la art. 6 părțile au prevăzut că în situația vânzării tuturor terenurilor, la prețul minim de 160 euro/mp ca urmare a îndeplinirii obligațiilor asumate de către reclamanta în calitate de intermediar, să i se achite acesteia un comision de 1 milion euro.

Potrivit aceluiași contract la art. 9 s-a mai convenit ca dovada realizării intermedierii să se facă prin semnarea unui Protocol între pârâtele – beneficiare, reclamanta – intermediar și potențialul cumpărător la data identificării cumpărătorului și prezentarea acestuia beneficiarelor. S-a constatat că activitatea pe care și-a asumat-o reclamanta prin contract a fost una de mijlocire, deși părțile au intitulat contractul încheiat „contract de comision” și că în mod legal tribunalul a constatat că deși înțelegerea părților nu se poate examina prin raportare la contractul de mandat fără reprezentare în speță părțile au încheiat un contract de prestări – servicii. S-a mai apreciat că activitatea mijlocitorului se bazează pe un contract de mijlocire iar acest contract nu este un contract de muncă ci unul de prestări servicii.

De altfel, Codul Comercial consacră activitatea de mijlocire printre faptele de comerț (art. 3 pct. 12) fără a reglementa și condiția juridică a mijlocitorului ori a contractului de mijlocire, motiv pentru care, în absența unor dispoziții legale, își vor găsi aplicabilitate principiile generale ale dreptului comercial și ale dreptului civil. Curtea de apel a mai reținut că la data de 10 noiembrie 2006 pârâtele au încheiat fiecare câte un contract de vânzare-cumpărare a terenurilor, (identificate și în convenția de mijlocire), cu nr. 551 și respectiv nr. 552 la B.N.P. F.A.R. cu cumpărătorul SC U.H. SRL, că a fost obținut un preț de 160 euro/mp așa cum au solicitat și că în aceeași zi, între reclamantă și SC U.H.

a fost încheiat un contract intitulat „de comision”, care a avut ca obiect tocmai intermedierea cumpărării unor terenuri în suprafață de 275.000 mp, situate în intravilanul localității Voluntari, în tarlalele 4 și 24 (terenurile proprietatea pârâtelor). Sub acest aspect, în mod corect a înlăturat tribunalul criticile pârâtelor referitoare la dubla reprezentare care ar fi operat în cauză, în lipsa formulării unei cereri reconvenționale. Pe de altă parte nu este de neglijat nici aspectul formulării sus-menționatelor critici fără a se face vreo referire la prejudiciul pe care l-ar fi încercat pârâtele ca urmare a dublei reprezentări din partea reclamantei.

De asemenea, s-a reținut că anterior, la data de 18 septembrie 2006, în aceeași zi când s-a încheiat contractul de mijlocire între părțile litigante, a fost încheiat și Protocolul, în înțelesul art. ui 9 din contractul părților, prin care reclamanta a identificat potențialul cumpărător pentru pârâtele-beneficiare, în persoana SC E.S.I. SRL. Curtea a constatat că reclamanta și pârâtele se cunoșteau, și că au existat între ele și etape premergătoare încheierii contractului de prestări servicii, etape finalizate în aceeași zi prin semnarea convenției de mijlocire și a unui Protocol în condițiile respectivei convenții. Prin urmare, tatăl pârâtelor (R.D.R.) a acceptat să se întocmească un raport de evaluare a terenurilor în litigiu de către SC E.S.I.

SRL la data de 21.08.2006, anterior contractului de mijlocire din data de 18 septembrie 2006, (pg. 129 dosar fond). Mai mult, în raportul de evaluare, tatăl pârâtelor și-a declinat calitatea de proprietar al terenurilor deși din actele ulterioare de vânzare-cumpărare cu nr. 551 și nr. 552 din 10 noiembrie 2006 a reieșit că transmisese proprietatea imobilelor către fiicele sale, (pârâtele din dosar), prin contracte de donație autentificate sub nr. 2043 din 24 mai 2006 și respectiv nr. 2042 din 24 mai 2006 (filele 14-19 dosar fond). Totodată, s-a constatat că SC E.S.I. SRL prezentată de către reclamantă ca potențial cumpărător, deținea la data încheierii Protocolului din 18 septembrie 2006, chiar calitatea de asociat în cadrul SC U.H.

SRL (filele 109-110 dosar fond). În consecință, conchide instanța de apel, demersurile întreprinse de tatăl pârâtelor pentru a se vinde terenurile în litigiu s-au făcut prin intermediul reclamantei (răspunsul nr. 6 din interogatoriul aflat la fila 136 dosar fond). Chiar și din declarațiilor martorilor audiați s-a desprins concluzia că, deși pârâtele au semnat contractul de mijlocire cu reclamanta, tatăl lor a fost cel care s-a întâlnit cu reprezentanții societăților implicate pentru a găsi un cumpărător dispus să ofere cel puțin un preț de 160 euro/mp, pentru imobilele pe care (împreună cu soția) le donase fiicelor sale. Condiționarea plății comisionului de către reclamantă de încheierea unui alt protocol, în condițiile art. 9 din convenția lor de mijlocire, cu societatea cumpărătoare SC U.H.

SRL, nu se justifică în opinia curții de apel. Ca atare, instanța de apel a apreciat că în mod temeinic și legal prima instanță a dispus, în condițiile art. 4 și art. 5 din convenția părților de prestări – servicii, obligarea pârâtelor, în solidar, la plata comisionului cuvenit reclamantei pentru serviciile de mijlocire efectuate în vederea perfectării contractelor de vânzare-cumpărare cu ipotecă cu nr. 551 și nr. 552 autentificate la B.N.P. F.A.R. în data de 10 noiembrie 2006. În ceea ce privește apelul societății reclamante, instanța de apel l-a respins ca nefundat, întrucât regula curgerii de drept a dobânzilor, potrivit cu art. 43 C. com., nu își găsește aplicarea în speță în condițiile prevăzute de art. 56 C. com.

pe care le invocă apelanta. Astfel, dacă pentru debitor obligația este civilă, dobânzile vor începe să curgă numai de la data punerii lui în întârziere, în condițiile art. ui 1088 C. civ. și în consecință în mod temeinic și legal tribunalul a examinat drepturile și obligațiile ce le reveneau părților în temeiul contractului de mijlocire pe care l-au încheiat, act juridic prin care s-a realizat un fapt de comerț unilateral în ceea ce o privește pe SC D.L. SRL. Împotriva deciziei pronunțate în apel au declarat recurs reclamanta și pârâtele. În motivarea recursului declarat de reclamanta SC D.L.SRL se susține că decizia curții de apel a fost dată cu încălcarea și aplicarea greșită a legii – conform art. 304 pct. 9 C. proc.

civ. și anume a art. 1088 C. civ. și art. 56 C. com. În esență, reclamanta apreciază că actul juridic dedus judecății este „Contractul de comision” încheiat la data de 18 septembrie 2006 cu intimatele – pârâte, calificat în mod corect de instanțele de fond și apel ca fiind un contract comercial de prestări – servicii, activitatea de mijlocire prevăzută în acest contract fiind consacrată de art. 3 pct. 12 C. com. ca fapt de comerț.

Prin urmare, chiar dacă pârâtele – intimate nu sunt comercianți, atâta vreme cât actul este comercial pentru reclamantă, se aplică legea comercială, care dispune:”Datoriile comerciale lichide și plățile în bani produc dobândă de drept din ziua când devin exigibile” (art. 43 C. com.) ”. Întrucât contractele de vânzare-cumpărare având ca obiect terenurile identificate în contractul de comision au fost încheiate la data de 10 noiembrie 2006, scadența plății comisionului este 10 noiembrie 2006. Prin urmare, intimatele – pârâte datorează penalități de întârziere, constând în dobânda legală, de la data de 10 noiembrie 2006. Reclamanta arată că a calculat dobânda legală conform O.G.

nr. 9/2000 începând cu data de 1 decembrie 2006, cuantumul fiind până la data introducerii cererii de chemare în judecată de 179.112,57 Euro, echivalent a 748.690,54 lei calculat la cursul BNR din ziua de 17 mai 2009, (data expedierii invitației la conciliere directă), respectiv 4,1891 ron/1 Euro. Un argument în plus în susținerea incidenței legii comerciale și asupra penalităților de întârziere precizează reclamanta este faptul că litigiul a fost dedus judecății instanței comerciale și nu celei civile. Față de aceste considerente, recurenta SC D.L.

SRL solicită admiterea recursului, modificarea în parte a deciziei comerciale nr. 590/2010 pronunțată de Curtea de Apel București în sensul admiterii apelului și modificării în parte a hotărârii instanței de fond, în sensul admiterii integrale a cererii de chemare în judecată, dispunând obligarea pârâtelor și la plata accesoriilor constând în dobânda legală, calculată de la data de 1 decembrie 2006 și până la data plății efective. Pârâtele A.R.D.M. și R.A.R. și-au întemeiat recursul pe dispozițiile art. 304 pct. 3;8 și 9 C. proc. civ. solicitând admiterea recursului și: - în principal, casarea deciziei și trimiterea cauzei spre rejudecare, în fond, la Tribunalul București, secția civilă, având în vedere necompetența materială a Secției comerciale; în subsidiar, modificarea în parte a deciziei și pe fondul cauzei respingerea acțiunii, ca neîntemeiată.

Referitor la competența materială a secției comerciale pârâtele arată, în esență, că potrivit prevederilor art. 1 C. com., in comerț se aplica legea comerciala, iar unde acesta nu dispune se aplica Codul civil. Legea comerciala, respectiv dreptul comercial, cuprinde normele juridice referitoare la comerț si comercianți. Ceea ce excede, din punctul de vedere al analizei, limitele aplicării legii comerciale intra sub incidența dreptului civil. Legea comercială romană reglementează actele juridice, faptele și operațiunile considerate ca fiind fapte obiective de comerț în temeiul art. 3 C. com., precum și în temeiul prezumției de comercialitate stabilite prin art. 4 C. com.

Întrucât pârâtele nu sunt comercianți, și având în vedere că așa cum s-a statuat în doctrină „mijlocirea privind încheierea unui contract de vânzare-cumpărare a unui imobil nu este un fapt de comerț, deoarece vânzarea-cumpărarea bunurilor imobile nu este un act comercial (..Drept comercial roman", Prof. Dr. Stanciu. D. Cărpenaru, Edit. Universul Juridic, pag. 54), raportul juridic ce face obiectul prezentului dosar nu este supus regulilor dreptului comercial, neavând natura comercială, atât din prisma activității ce face obiectul contractului de comision, cât și din prisma faptului că ele nu dețin calitatea de „comerciant în sensul dreptului comercial, instanța pronunțând hotărârea cu încălcarea normelor de competență materială, litigiul fiind de natura civilă, iar nu unul comercial.

În ceea ce privește fondul, cauzei pârâtele susțin, în esență, în motivarea recursului, că prin modul în care a interpretat clauzele contractuale, curtea a modificat sensul și înțelesul acestora, încălcând voința părților care a stat la baza încheierii contractului de comision, Pârâtele apreciază că instanța de apel nu a motivat și nu a analizat dacă reclamanta și-a îndeplinit în mod corespunzător și complet obligațiile contractuale precizând că : „Potrivit art. 4 din contract, obligația de plata a comisionului era afectată de condiția suspensivă a încheierii contractelor de vânzare-cumpărare ca urmare a activității de intermediere desfășurate de intimata-reclamantă.

Conținutul acestei activități de intermediere se determina prin raportare la obligațiile ce reveneau agentului imobiliar în temeiul contractului, incluzând nu numai identificarea unor terți, dar și negocierea condițiilor închirierii în faza precontractuală, asistarea la formalitățile precontractuale și contractuale și promovarea ofertei proprietarului în condiții avantajoase acestuia. Reclamanta nu a dovedit îndeplinirea integrală a obligațiilor ce îi reveneau și nici faptul că vânzarea-terenurilor s-a realizat prin intermediul său, așa cum am arătat mai sus, afirmațiile reclamantei că ar fi negociat în numele nostru în vederea obținerii unui preț favorabil, ne-ar fi asistat la negocieri, la îndeplinirea formalităților precontractuale, sunt complet nedovedite, în condițiile art. 1169 C. civ”.

De asemenea, pârâtele arată că reclamanta nu și-a îndeplinit obligația de a le asista la formalitățile precontractuale și contractuale și de promovare a ofertei de vânzare a terenurilor.

O altă critică privește temeiul de drept pe care instanța de apel și-a fundamentat decizia care este greșit deoarece curtea a reținut „pe de o parte ca fiind pertinente susținerile apelantelor pârâte și apreciază că într-adevăr activitatea pe care și-a asumat-o reclamanta prin contract a fost una de mijlocire, iar pe de altă parte afirmând fără nicio justificare că prima instanță a constatat și ea în mod legal că deși intitulată contract de comision, înțelegerea părților nu se poate examina prin raportare la contractul de mandat fără reprezentare” și că activitatea mijlocitorului se bazează pe un contract de mijlocire, iar acest contract nu este un contract de muncă, ci unul de prestări servicii, pârâtele precizează că acest aspect nu a fost invocat de ele și nici instanța de fond nu s-a referit la acest gen de contracte.

Mai arată pârâtele că atât tribunalul cât și curtea de apel au respins apărările lor motivat de faptul că nu au făcut obiectul unei cereri reconvenționale, fără să indice un „temei de drept care să justifice o astfel de măsură, fiind direct prejudiciabil pentru subsemnatele modul în care aceasta înțelege să judece în cadrul dosarului”, deși în opinia lor instanțele aveau obligația să analizeze și să motiveze în drept și în fapt apărările lor și nu să le respingă, de plano. De asemenea, în motivarea recursului pârâtele mai critică decizia și pentru că: - a reținut eronat că tatăl pârâtelor a acceptat să întocmească un raport de evaluare a terenurilor în litigiu: - reclamanta nu le-a făcut cunoscut până la introducerea acțiunii faptul că SC E.S.I.

SRL era asociat în cadrul SC U.H. SRL la momentul perfectării Protocolului din 18 septembrie 2006. - reclamanta nu a dovedit că a acordat asistență pârâtelor la negocieri, și nu a indicat cine a participat la aceste negocieri în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare. - nu precizează care au fost societățile implicate în negocierile purtate de tatăl lor, nu motivează și nu arată când au avut loc întâlnirile, cine a participat la întâlniri, care au fost negocierile privind prețul, cine a negociat în numele și pe seama pârâtelor. - reclamanta nu a dovedit că a prestat în favoarea pârâtelor activitățile ce fac obiectul contractului de comision. Potrivit art. 304 C. proc. civ. modificarea sau casarea unor hotărâri se poate cere numai pentru motive de nelegalitate și în consecință aceste critici nu vor fi analizate deoarece nu se referă la motivele de nelegalitate ale deciziei.

În fine, pârâtele mai critică decizia pentru nemotivare deoarece curtea nu a arătat în concret care sunt probele, actele, afirmațiile care au determinat convingerea intimă că pretențiile reclamantei sunt întemeiate. Înalta Curte, analizând actele și lucrările dosarului în raport de motivele de recurs invocate de reclamantă și pârâte, constată următoarele: „Contractul de comision” încheiat la data de 18 septembrie 2006 întra reclamanta SC D.L.SRL în calitate de intermediar și pârâtele R.A.R. și A.R.D.M. în calitate de beneficiari are ca obiect intermedierea vânzării terenurilor în suprafață totală de 275.000 mp situate în intravilanul localității Voluntari, tarlaua 4 și tarlaua 24, Județul Ilfov, prin identificarea unui cumpărător de către intermediar verificarea actelor de proprietate și medierea încheierii tranzacției în condițiile dorite de beneficiari, contra unei remunerații numită comision.

Referitor la comision părțile au convenit următoarele: Art. 5. Comisionul stabilit este de 1.000.000 euro, pentru vânzarea întregii suprafețe de teren sau va fi recalculat proporțional cu suprafețele de teren vândute. Art. 6. Plata comisionului se va efectua numai în cazul în care terenurile menționate vor fi vândute la prețul minim de 160 Euro/mp. Art. 7. Plata comisionului se va efectua prin transfer bancar în ziua semnării contractului de vânzare-cumpărare având ca obiect terenurile menționate mai sus, încheiat în formă autentică între Beneficiar și Cumpărătorul identificat de către Intermediar. Art. 8. Cesiunea obligațiilor sau drepturile ce decurg din acest contract poate fi făcută de către părți numai prin încheierea unui act adițional la prezentul contract de comision.

În art. 9 din contract părțile au prevăzut că dovada faptului că intermedierea a fost realizată de către SC D.L. SRL, se va face prin semnarea unui Protocol între Beneficiari, Intermediar și potențialul cumpărător la data identificării Cumpărătorului și prezentarea acestuia Beneficiarilor. La data de 10 noiembrie 2006 s-a încheiat un alt contract de comision între SC D.L. SRL în calitate de intermediar și SC U.H. SRL în calitate de beneficiar, având ca obiect intermedierea cumpărării unor terenuri în suprafață totală de 275.000 mp situate în intravilanul localității Voluntari, tarlaua 4 și tarlaua 24, Județul Ilfov, prin identificarea proprietarului, verificarea actelor de proprietate, medierea încheierii tranzacției în condițiile dorite de beneficiar, contra unei renumerații numită „comision”, de 2% din prețul de cumpărare al terenului.

La art. 2 din acest contract se stipulează obligațiile reclamantei – intermediar de a depune diligențe pentru identificarea proprietarului terenurilor indicate de beneficiar, negocierea cu proprietarul în vederea cumpărării acestor terenuri, la un preț care să nu depășească 160 Euro/mp și acordarea asistenței necesare beneficiarului în vederea perfectării actelor de vânzare-cumpărare. Tot în ziua de 10 noiembrie 2006 s-au încheiat două contracte de vânzare-cumpărare a terenurilor, autentificate la nr. 551 și 552 – BNP F.A.R., prin care pârâtele au înstrăinat terenuri în suprafață totală de 275.000 mp, la prețul de 160 Euro pentru un mp după cum se stipulează expres și au încasat în total, 44.000.000 Euro și anume: R.A.R.

21.600.000 Euro pentru 135.000 mp și respectiv A.R.D.M. - 22.400.000 Euro pentru 140.000 mp) de la cumpărătorul SC U.H. SRL. Astfel fiind, din cele expuse rezultă în mod indubitabil că deși reclamanta și-a îndeplinit obligația asumată prin contractul de comision de a intermedia vânzarea suprafețelor de teren de 275.000 mp proprietatea pârâtelor la prețul solicitat de beneficiar 1 Euro pentru 1 mp de teren și pârâtele au încasat prețul total de 44.000.000 Euro, ulterior pârâtele au refuzat să-și îndeplinească obligația stipulată la art. 5-7 din același contract privind plata comisionarului de 1.00.000 Euro în ziua semnării contractelor de vânzare-cumpărare.

Referitor la natura juridică a contractului, trebuie remarcat că deși părțile l-au intitulat „contract de comision”, având în vedere obiectul contractului – intermedierea vânzării terenurilor proprietatea beneficiarilor, la un preț minim stabilit pentru 1 mp, în schimbul unui comision, litigiul nu îi sunt aplicabile dispozițiile art. 405 – 412 C. com. privind contractul de comision ci dispozițiile art. 1412 și 1470 pct. 1 C. civ., deci ne aflăm în prezența unui contract de prestări servicii. De asemenea, se impune precizarea că și Codul Comercial consacră activitatea de mijlocire, ca faptă de comerț, în sensul că intermediarul (mijlocitorul) pune părțile în situația de a contracta, fără ca el să contracteze personal, spre deosebire de comisionar care, deși lucrează pentru altul, tratează în numele său personal, conform art. 405 – 412 C. com.

În speță reclamanta s-a obligat să intermedieze vânzarea imobilelor proprietatea pârâtelor beneficiare și nu să încheie contractul în numele său și pe seama beneficiarelor. Din analiza prezentată rezultă în mod indubitabil caracterul comercial al litigiului având ca obiect prestarea serviciilor de intermediere vânzare-cumpărare imobile, potrivit obiectului de activitate a reclamantei SC D.L. SRL și în consecință competența soluționării cauzei revine instanței comerciale. Pârâtele sunt persoane fizice, nu au calitatea de comerciant și în consecință contractul dintre părți constituie faptă de comerț numai pentru reclamanta – comerciant astfel încât în speță nu se aplică dispozițiile art. 43 C. com.

privind curgerea de drept a obligațiilor în condițiile art. 56 C. com. cum în mod nelegal susține reclamanta. Pentru debitor (pârâte) obligația are caracter civil și, în consecință, dobânzile vor începe să curgă numai de la data punerii în întârziere conform art. 1079 – 1088 C. civ. Tot din analiza contractelor de comision încheiate de reclamantă cu pârâtele vânzătoarele terenurilor și SC U.H. SRL, cumpărătoarea rezultă că reclamanta și-a îndeplinit întocmai obligațiile stipulate la art. 3 din contract, obligații de diligență și de rezultat (precitate) și în consecință criticile pârâtelor privind îndeplinirea obligațiilor contractuale și interpretarea greșită a clauzelor de instanța de apel care ar fi modificat sensul și înțelesul acestora sunt nefondate și nu îndrituiesc pe pârâte să refuze îndeplinirea obligațiilor contractuale precizate în art. 5-8 din contract privind plata comisionului de 1.000.000 Euro, la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare.

Deși fac vorbire, în motivarea recursului, de modul prejudiciabil în care s-a soluționat cauza în apel, pârâtele nu indică în ce a constat prejudiciul suferit și, de altfel nici nu ar putea indica, deoarece după încheierea contractului cu reclamanta au obținut realizarea obiectului contractului în condițiile impuse de ele și anume vânzare suprafeței totale de teren de 275.000 mp cu prețul de minim 1 euro pentru un mp, pentru care au încasat prețul aferent 44.000.000 Euro la data de 10 noiembrie 2006, ceea ce demonstrează că s-a realizat voința părților înserată în clauzele contractuale cum în mod legal au constatat atât tribunalul cât și curtea de apel. În raport de considerentele expuse Înalta Curte constată că recursurile sunt nefondate și în temeiul dispozițiilor art. 312 alin. (1) C. proc.

civ. urmează să le respingă. PENTRU

ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII D E C I D E Respinge recursurile declarate de recurenta – reclamantă SC D.L. SRL BUCUREȘTI și de recurentele - pârâte A.R.D.M. și R.A.R. împotriva deciziei nr. 590 din 30 noiembrie 2010 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a V-a comercială, ca nefondate. Respinge cererea de restituire a cauțiunii solicitată de recurentele – pârâte A.R.D.M. și R.A.R., ca prematur formulată. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 24 mai 2011.