ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 2024/2011

ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 2024/2011 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2011)

Deliberând asupra recursurilor de

față, din actele și lucrările dosarului, constată următoarele :

Prin cererea

înregistrată la Tribunalul București, secția a VI-a comercială, la nr.

26102/3/2009 din 17 iunie 2009 reclamanta SC D.L. SRL a chemat în judecată pe

pârâtele R.A.R. și A.R.D.M. pentru ca prin hotărârea ce se va pronunța să se

dispună obligarea acestora, în solidar, la plata echivalentului în lei, al

sumei de 1.190.000 Euro – cu TVA inclusă contravaloarea serviciilor de

intermediere prestate și a sumei de 216.194,04 Euro penalități de întârziere,

constând în dobânda legală.

În motivarea acțiunii

se susține, în esență, că în fapt, la data de 18 septembrie 2006 între

subscrisa SC D.L. SRL (în continuare „D.”), în calitate de intermediar, și cele

două pârâte, în calitate de beneficiari, s-a încheiat Contractul de Comision

(în continuare „Contractul”), având ca obiect prestarea unor servicii de

intermediere în vânzarea terenurilor în suprafață totală de 275.000 mp situate

în intravilanul localității Voluntari, județul Ilfov, proprietatea celor două

pârâte. Pentru serviciile prestate de reclamantă în favoarea celor două pârâte

și în condițiile încheierii unei tranzacții de vânzare a bunurilor în termenii

solicitați de cele două pârâte, acestea și-au asumat obligația de a plăti un

comision de 1.000.000 Euro.

Reclamanta și-a îndeplinit

întocmai obligațiile asumate, a depus toate diligențele necesare în vederea identificării

unui cumpărător, a prezentat acest cumpărător celor două pârâte, a efectuat

publicitatea și lobby-ul necesar în vederea vânzării terenurilor la prețul

minim de 160 Euro/mp și a mediat încheierea tranzacției în condițiile dorite de

cele două pârâte, asistându-le inclusiv la încheierea celor două contracte de

vânzare-cumpărare.

Urmare acestor

diligențe, la data de 16 noiembrie 2006, între pârâte A.R.D.M., în calitate de

vânzătoare și SC U.H. SRL, în calitate de cumpărătoare, s-a încheiat contractul

de vânzare-cumpărare autentificat de BNP F.A.R. sub nr. 522, având ca obiect

vânzarea a unei suprafețe de 140.000 mp, la prețul de 22.400.000 Euro.

De asemenea, la

aceeași dată 16 noiembrie 2006, între pârâta R.A.R., în calitate de vânzătoare

și SC U.H. SRL, în calitate de cumpărătoare, s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare

autentificat de BNP F.A.R. sub nr. 551, contract având ca obiect vânzarea unei suprafețe

de 135.000 mp, la prețul de 21.600.0000 EURO.

După cum rezultă din

cuprinsul celor două contracte de vânzare-cumpărare intermediate de reclamantă,

condițiile în care s-a perfectat această vânzare cu fost cele stabilite prin

contractul de comision, respectiv vânzarea terenului în suprafață de 275.000 mp

s-a făcut pentru un preț minim de 160 EURO/mp.

În ceea ce privește

plata comisionului, părțile au agreat conform art. 7 din contract, că acesta va

fi achitat de către pârâte, prin transfer bancar în ziua semnării în forma

autentică a contractului de vânzare-cumpărare a terenurilor ce fac obiectul

contractului de comision. Cu toate acestea, deși contractele de vânzare-cumpărare

a terenurilor au fost încheiate în forma autentică la data de 16 noiembrie

2006, cele două pârâta nu și-a îndeplinit obligația de plată a comisionului

până în prezent.

Pârâtele au formulat

întâmpinare solicitând respingerea acțiunii, ca neîntemeiată, susținând, în

esență, că contractele de vânzare-cumpărare au fost încheiate ca urmare a

demersurilor și negocierilor purtate de pârâte, iar reclamanta nu a îndeplinit

obiectul contractului.

De asemenea, pârâtele

arată că au aflat cu surprindere, din înscrisurile atașate întâmpinării, că

reclamanta, în scopul fraudării intereselor lor a încheiat la data de 10

noiembrie 2006 un contract de comision, pe de o parte, în calitate de

intermediar, cu SC U.H. SRL, pe de altă parte, în calitate de beneficiar.

Înscrisul depus de

reclamantă, ce consta în contractul de comision încheiat la data de 10

noiembrie 2006, cu SC U.H. SRL, prin care aceasta încerca să dovedească

îndeplinirea obligațiilor contractuale, este lipsit de orice relevanță,

deoarece dovada intermediarii de către reclamantă se poate face cu un protocol

semnat între intermediar, beneficiari și potențialul cumpărător, iar contractul

de comision încheiat cu SC U.H. SRL în niciun caz nu are valoarea unui asemenea

document, fiind un document semnat între reclamantă și cumpărător, fără a fi

semnat și de pârâte.

Activitatea de

prezentare a cumpărătorului, chiar reală de ar fi fost, nu este prin sine

însăși suficientă pentru realizarea „integral și corespunzător”, astfel cum se

pretinde de către reclamantă, a obiectului contractului.

Prin sentința

comercială nr. 5785 din 7 mai 2010 s-a admis în parte cererea restrânsă și

precizată formulată de reclamanta SC D.L. SRL în contradictoriu cu pârâtele R.A.R.

și A.R.D.M. și s-a dispus obligarea pârâtelor, în solidar, să plătească

reclamantei suma de 1.000.000 Euro în echivalentul în lei, la cursul oficial

din ziua efectuării plății, cu titlu de comision, cu cheltuieli de judecată.

Pentru a hotărî

astfel s-a reținut că prin cererea precizată la primul termen de judecată

reclamanta SC D.L. SRL a solicitat obligarea, în solidar, a pârâtelor la plata

echivalentului în lei a sumei de 1.000.000 Euro, cu titlu de preț al

serviciilor prestate și a sumei de 179.112,57 Euro, cu titlu de dobândă legală,

calculată pentru perioada 1 decembrie 2006 – 14 mai 2009.

S-a constatat că

între societatea intermediară și pârâtele beneficiare s-a încheiat un contract

intitulat „contract de comision”, constatat printr-un înscris sub semnătură

privată, prin care reclamanta s-a obligat în fapt să intermedieze contra cost,

în beneficiul pârâtelor, vânzarea unor terenuri în suprafață totală de 275.000 mp,

situate în intravilanul localității Voluntari în tarlalele nr. 4 și 24 și că în

conformitate cu art. 6 din contract beneficiarele s-au obligat să achite un

comision de 1 milion Euro în cazul în care terenurile se vindeau contra unui

preț de 160 Euro/mp ca rezultat a respectării obligațiilor asumate de

prestatoare SC D.L. SRL.

S-a calificat convenția

încheiată dintre părți ca fiind una de prestări-servicii, iar nu un contract de

comision, iar obligația asumată de reclamantă care este una de rezultat și

găsirea cumpărătorului a reprezentat partea esențială a obligației de

intermediere asumată de SC D.L. SRL.

S-a constatat,

potrivit convenției părților, că terenurile au fost înstrăinate la prețul de

160 euro/mp cum rezultă din contractele de vânzare-cumpărare cu ipotecă autentificate

sub nr. 551 din 10 noiembrie 2006 și nr. 552 din 10 noiembrie 2006 de BNP F.A.R.

S-a mai reținut că

dacă prestatorul își execută contractul, dar o parte din obligațiile sale nu

sunt îndeplinite sau sunt îndeplinite necorespunzător, el are dreptul de a-și

primi remunerația, rămânând beneficiarului nemulțumit posibilitatea de a

formula o acțiune în răspundere contractuală împotriva lui cu scopul de a

obține repararea prejudiciului care i s-a produs prin executarea defectuoasă a

contractului de către prestator. S-a apreciat că în lipsa unei cereri

reconvenționale apărările pârâtelor sub acest aspect nu vor fi analizate.

Tribunalul a apreciat

că SC D.L. are dreptul să probeze îndeplinirea propriilor obligații și prin

alte mijloace de probă iar nu doar prin prezentarea unui înscris sub semnătură

privată care să poarte semnătura pârâtelor și a cumpărătorului terenurilor, cum

s-a prevăzut la art. 9 din contractul de prestări-servicii.

Din probele

administrate în cauză a rezultat că reclamanta s-a implicat în derularea

negocierilor pentru vânzarea terenurilor inclusiv în găsirea cumpărătorului. În

acest context, tribunalul a avut în vedere protocolul încheiat de părți la 18

septembrie 2006 și răspunsurile pârâtelor la interogatoriu, probe din

conținutul cărora au rezultat că ultimele au început negocierile în vederea

perfectării contractelor de vânzare-cumpărare cu SC E.S.I. SRL iar că, apoi,

vânzarea terenurilor s-a încheiat cu SC U.H. SRL din care, la data de 18

septembrie 2006 făcea parte SC E.S.I. SRL, în calitate de asociat.

De asemenea, tribunalul

a mai reținut că pârâtele nu au reușit să probeze faptul intermedierii vânzări

terenurilor de către tatăl lor, D.R.R., astfel cum au susținut și că din

raportul de evaluare a terenurilor întocmit înainte de încheierea contractului

de prestări servicii și înainte de începerea negocierilor în vederea vânzării,

din protocolul aflat la dosar și din declarațiile martorilor a reieșit că tatăl

pârâtelor a participat în mod semnificativ la derularea negocierilor.

În consecință s-a

apreciat că reclamanta are dreptul de a solicita executarea întocmai a

obligației de plată a unui comision de 1 milion euro din partea pârâtelor (care

s-au obligat în solidar la respectiva plată în condițiile art. 4 și art. 5 din

contractul intitulat de comision).

A fost respins

capătul de cerere din acțiunea reclamantei prin care se pretindeau dobânzi

comerciale aferente comisionului neachitat cu motivarea că pârâtele nu dețin

calitatea de comercianți, că respectiva convenție de prestări servicii

încheiată între părți reprezintă o faptă de comerț unilaterală (mixtă) și că

raportat la prevederile art. 56 C. com. și art. 1079 alin. (1) și art. 1088 C.

civ. prevederile art. 43 nu sunt aplicabile.

Împotriva sentinței

tribunalului reclamanta și pârâtele au declarat apel.

Apelanta – reclamantă

solicită admiterea apelului, schimbarea în parte a sentinței atacate și pe fond

admiterea integrală a acțiunii formulate cu motivarea că pârâtele datorează și

dobânzi legale aferente debitului principal de la data scadenței plății

comisionului, și anume începând cu data de 10 noiembrie 2006. În acest context,

reclamanta a susținut că instanța de fond ar fi trebuit să facă aplicarea

dispozițiilor art. 56 C. com. deoarece, chiar dacă pârâtele nu sunt comercianți,

potrivit art. 56 C. com. lor li se aplică legea comercială care dispune că

„datoriile comerciale lichide și plătibile în bani produc dobânda de drept din

ziua când devin exigibile”.

Apelantele – pârâte

solicită admiterea apelului, schimbarea sentinței atacate și pe fond

respingerea integrală a acțiunii reclamantei cu motivarea că perfectarea

contractelor de vânzare-cumpărare a terenurilor la data de 10 noiembrie 2006

s-a realizat fără intermedierea SC D.L., că respectivele contracte au fost

încheiate ca urmare a demersurilor și negocierilor pârâtelor, prin intermediul tatălui

lor, D.R.R. asistat de avocat O.N.F. și că din interogatoriul administrat în

dosarul de fond și respectiv, din răspunsurile pârâtelor și declarația martorei

M.P. s-a putut desprinde faptul că reclamanta nu și-a îndeplinit obligațiile contractului

încheiat cu pârâtele.

În esență, pârâtele

critică hotărârea tribunalului privind acordarea pretențiilor cu titlu de

comision ale SC D.L. SRL, căci între părți nu s-a încheiat protocolul care să

ateste respectarea obligațiilor contractuale asumate de societate, conform art.

9 din convenția de comision.

În dezvoltarea

motivelor de apel pârâtele au susținut că la rândul ei SC D.L. SRL a încheiat

un contract de comision cu SC U.H. SRL și că dacă această din urmă societate ar

fi fost identificată de către reclamantă în calitate de cumpărător a

terenurilor pârâtelor, ar fi putut să și semneze protocolul amintit mai sus,

fapt care nu s-a petrecut, sens în care arată că din răspunsul reclamantei la interogatoriu,

care a recunoscut că nu a solicitat semnarea unui asemenea protocol, s-ar fi

putut desprinde și faptul că nu aceasta a intermediat vânzarea între pârâte și

SC U.H. SRL în calitate de cumpărătoare.

În continuare se

critică demersurile reclamantei care a încheiat contracte de comision și cu

apelantele-pârâte și cu SC U.H. SRL pentru a obține profituri cât mai mari. Se

arată că la data de 10 noiembrie 2006 când pârâtele au încheiat contractele de

vânzare-cumpărare terenuri cu SC U.H. DRL a fost încheiat și contractul de

comision între reclamantă și SC U.H. SRL și că din toate acestea se poate

observa că D.L. SRL a fost cea care nu și-a respectat obligațiile asumate față

de apelantele beneficiare în sensul de a le asista la formalitățile precontractuale,

de a purta discuții prealabile cu băncile, de a redacta contractele de

vânzare-cumpărare, de a negocia prețul vânzării terenurilor.

Apelantele-pârâte mai

arată că negocierile cu cumpărătoarea SC U.H. SRL au fost derulate prin

intermediul tatălui lor D.R.R., fapt atestat chiar de martora M.C. propusă de

către reclamantă și că prin contractul părților de comision nu s-a prevăzut o

exclusivitate a SC D.L. SRL cu privire la intermedierea contractelor de

vânzare-cumpărare ale terenurilor.

În motivarea apelului

se mai critică decizia instanței din perspectiva calificării contractului

încheiat de părți ca fiind de prestări-servicii, deoarece în cauză sunt

aplicabile regulile generale privind mijlocirea în activitatea comercială.

Se mai susține că

reclamanta nu a participat la negocierile purtate între tatăl apelantelor și

reprezentantul cumpărătorului, iar în cauză nu rezultă că reclamanta și-ar fi

îndeplinit corespunzător și complet obligațiile asumate față de pârâte,

reclamanta SC D.L. ar fi trebuit să negocieze pentru beneficiare un preț mai

favorabil iar nu cel minim de 160 euro/mp.

Prin decizia nr. 590

din 30 noiembrie 2010 a Curții de Apel București, secția a V-a comercială, s-au

respins apelurile declarate de reclamantă și pârâte, ca nefondate.

S-a reținut, în

esență, că la data de 18 septembrie 2006 reclamanta SC D.L. SRL în calitate de

intermediar și pârâtele R.A.R. și A.R.D.M., în calitate de beneficiare au

încheiat un contract intitulat „de comision” având ca obiect intermedierea

vânzării terenurilor în suprafață totală de 275.000 mp, situate în intravilanul

localității Voluntari, jud. Ilfov; la art. 6 părțile au prevăzut că în situația

vânzării tuturor terenurilor, la prețul minim de 160 euro/mp ca urmare a

îndeplinirii obligațiilor asumate de către reclamanta în calitate de

intermediar, să i se achite acesteia un comision de 1 milion euro.

Potrivit aceluiași

contract la art. 9 s-a mai convenit ca dovada realizării intermedierii să se

facă prin semnarea unui Protocol între pârâtele – beneficiare, reclamanta –

intermediar și potențialul cumpărător la data identificării cumpărătorului și

prezentarea acestuia beneficiarelor.

S-a constatat că

activitatea pe care și-a asumat-o reclamanta prin contract a fost una de

mijlocire, deși părțile au intitulat contractul încheiat „contract de comision”

și că în mod legal tribunalul a constatat că deși înțelegerea părților nu se

poate examina prin raportare la contractul de mandat fără reprezentare în speță

părțile au încheiat un contract de prestări – servicii.

S-a mai apreciat că

activitatea mijlocitorului se bazează pe un contract de mijlocire iar acest

contract nu este un contract de muncă ci unul de prestări servicii. De altfel,

Codul Comercial consacră activitatea de mijlocire printre faptele de comerț

(art. 3 pct. 12) fără a reglementa și condiția juridică a mijlocitorului ori a

contractului de mijlocire, motiv pentru care, în absența unor dispoziții

legale, își vor găsi aplicabilitate principiile generale ale dreptului

comercial și ale dreptului civil.

Curtea de apel a mai

reținut că la data de 10 noiembrie 2006 pârâtele au încheiat fiecare câte un

contract de vânzare-cumpărare a terenurilor, (identificate și în convenția de

mijlocire), cu nr. 551 și respectiv nr. 552 la B.N.P. F.A.R. cu cumpărătorul SC U.H. SRL, că a fost obținut un preț de 160 euro/mp așa cum au solicitat și că

în aceeași zi, între reclamantă și SC U.H. a fost încheiat un contract intitulat

„de comision”, care a avut ca obiect tocmai intermedierea cumpărării unor

terenuri în suprafață de 275.000 mp, situate în intravilanul localității

Voluntari, în tarlalele 4 și 24 (terenurile proprietatea pârâtelor).

Sub acest aspect, în

mod corect a înlăturat tribunalul criticile pârâtelor referitoare la dubla

reprezentare care ar fi operat în cauză, în lipsa formulării unei cereri

reconvenționale. Pe de altă parte nu este de neglijat nici aspectul formulării

sus-menționatelor critici fără a se face vreo referire la prejudiciul pe care

l-ar fi încercat pârâtele ca urmare a dublei reprezentări din partea reclamantei.

De asemenea, s-a

reținut că anterior, la data de 18 septembrie 2006, în aceeași zi când s-a

încheiat contractul de mijlocire între părțile litigante, a fost încheiat și

Protocolul, în înțelesul art. ui 9 din contractul părților, prin care

reclamanta a identificat potențialul cumpărător pentru pârâtele-beneficiare, în

persoana SC E.S.I. SRL.

Curtea a constatat că

reclamanta și pârâtele se cunoșteau, și că au existat între ele și etape

premergătoare încheierii contractului de prestări servicii, etape finalizate în

aceeași zi prin semnarea convenției de mijlocire și a unui Protocol în

condițiile respectivei convenții. Prin urmare, tatăl pârâtelor (R.D.R.) a

acceptat să se întocmească un raport de evaluare a terenurilor în litigiu de

către SC E.S.I. SRL la data de 21.08.2006, anterior contractului de mijlocire

din data de 18 septembrie 2006, (pg. 129 dosar fond).

Mai mult, în raportul

de evaluare, tatăl pârâtelor și-a declinat calitatea de proprietar al

terenurilor deși din actele ulterioare de vânzare-cumpărare cu nr. 551 și nr.

552 din 10 noiembrie 2006 a reieșit că transmisese proprietatea imobilelor

către fiicele sale, (pârâtele din dosar), prin contracte de donație

autentificate sub nr. 2043 din 24 mai 2006 și respectiv nr. 2042 din 24 mai 2006

(filele 14-19 dosar fond).

Totodată, s-a

constatat că SC E.S.I. SRL prezentată de către reclamantă ca potențial

cumpărător, deținea la data încheierii Protocolului din 18 septembrie 2006,

chiar calitatea de asociat în cadrul SC U.H. SRL (filele 109-110 dosar fond).

În consecință,

conchide instanța de apel, demersurile întreprinse de tatăl pârâtelor pentru a

se vinde terenurile în litigiu s-au făcut prin intermediul reclamantei (răspunsul

nr. 6 din interogatoriul aflat la fila 136 dosar fond). Chiar și din

declarațiilor martorilor audiați s-a desprins concluzia că, deși pârâtele au

semnat contractul de mijlocire cu reclamanta, tatăl lor a fost cel care s-a

întâlnit cu reprezentanții societăților implicate pentru a găsi un cumpărător

dispus să ofere cel puțin un preț de 160 euro/mp, pentru imobilele pe care

(împreună cu soția) le donase fiicelor sale. Condiționarea plății comisionului

de către reclamantă de încheierea unui alt protocol, în condițiile art. 9 din

convenția lor de mijlocire, cu societatea cumpărătoare SC U.H. SRL, nu se

justifică în opinia curții de apel.

Ca atare, instanța de

apel a apreciat că în mod temeinic și legal prima instanță a dispus, în

condițiile art. 4 și art. 5 din convenția părților de prestări – servicii,

obligarea pârâtelor, în solidar, la plata comisionului cuvenit reclamantei

pentru serviciile de mijlocire efectuate în vederea perfectării contractelor de

vânzare-cumpărare cu ipotecă cu nr. 551 și nr. 552 autentificate la B.N.P. F.A.R. în data de 10 noiembrie 2006.

În ceea ce privește

apelul societății reclamante, instanța de apel l-a respins ca nefundat,

întrucât regula curgerii de drept a dobânzilor, potrivit cu art. 43 C. com., nu

își găsește aplicarea în speță în condițiile prevăzute de art. 56 C. com. pe

care le invocă apelanta. Astfel, dacă pentru debitor obligația este civilă,

dobânzile vor începe să curgă numai de la data punerii lui în întârziere, în

condițiile art. ui 1088 C. civ. și în consecință în mod temeinic și legal

tribunalul a examinat drepturile și obligațiile ce le reveneau părților în

temeiul contractului de mijlocire pe care l-au încheiat, act juridic prin care

s-a realizat un fapt de comerț unilateral în ceea ce o privește pe SC D.L. SRL.

Împotriva deciziei

pronunțate în apel au declarat recurs reclamanta și pârâtele.

În motivarea

recursului declarat de reclamanta SC D.L.SRL se susține că decizia curții de

apel a fost dată cu încălcarea și aplicarea greșită a legii – conform art. 304

pct. 9 C. proc. civ. și anume a art. 1088 C. civ. și art. 56 C. com.

În esență, reclamanta

apreciază că actul juridic dedus judecății este „Contractul de comision”

încheiat la data de 18 septembrie 2006 cu intimatele – pârâte, calificat în mod

corect de instanțele de fond și apel ca fiind un contract comercial de prestări

– servicii, activitatea de mijlocire prevăzută în acest contract fiind

consacrată de art. 3 pct. 12 C. com. ca fapt de comerț.

Prin urmare, chiar

dacă pârâtele – intimate nu sunt comercianți, atâta vreme cât actul este

comercial pentru reclamantă, se aplică legea comercială, care dispune:”Datoriile

comerciale lichide și plățile în bani produc dobândă de drept din ziua când

devin exigibile” (art. 43 C. com.) ”.

Întrucât contractele

de vânzare-cumpărare având ca obiect terenurile identificate în contractul de

comision au fost încheiate la data de 10 noiembrie 2006, scadența plății

comisionului este 10 noiembrie 2006. Prin urmare, intimatele – pârâte datorează

penalități de întârziere, constând în dobânda legală, de la data de 10

noiembrie 2006. Reclamanta arată că a calculat dobânda legală conform O.G. nr. 9/2000

începând cu data de 1 decembrie 2006, cuantumul fiind până la data introducerii

cererii de chemare în judecată de 179.112,57 Euro, echivalent a 748.690,54 lei

calculat la cursul BNR din ziua de 17 mai 2009, (data expedierii invitației la

conciliere directă), respectiv 4,1891 ron/1 Euro.

Un argument în plus

în susținerea incidenței legii comerciale și asupra penalităților de întârziere

precizează reclamanta este faptul că litigiul a fost dedus judecății instanței

comerciale și nu celei civile.

Față de aceste

considerente, recurenta SC D.L. SRL solicită admiterea recursului, modificarea

în parte a deciziei comerciale nr. 590/2010 pronunțată de Curtea de Apel

București în sensul admiterii apelului și modificării în parte a hotărârii

instanței de fond, în sensul admiterii integrale a cererii de chemare în

judecată, dispunând obligarea pârâtelor și la plata accesoriilor constând în

dobânda legală, calculată de la data de 1 decembrie 2006 și până la data plății

efective.

Pârâtele A.R.D.M. și R.A.R.

și-au întemeiat recursul pe dispozițiile art. 304 pct. 3;8 și 9 C. proc. civ.

solicitând admiterea recursului și:

- în principal,

casarea deciziei și trimiterea cauzei spre rejudecare, în fond, la Tribunalul București, secția civilă, având în vedere necompetența materială a Secției

comerciale; în subsidiar, modificarea în parte a deciziei și pe fondul cauzei

respingerea acțiunii, ca neîntemeiată.

Referitor la

competența materială a secției comerciale pârâtele arată, în esență, că

potrivit prevederilor art. 1 C. com., in comerț se aplica legea comerciala, iar

unde acesta nu dispune se aplica Codul civil. Legea comerciala, respectiv

dreptul comercial, cuprinde normele juridice referitoare la comerț si

comercianți. Ceea ce excede, din punctul de

vedere

al analizei, limitele aplicării legii comerciale intra sub incidența dreptului

civil.

Legea

comercială romană reglementează actele juridice, faptele și operațiunile

considerate

ca

fiind fapte obiective de comerț în temeiul art. 3 C. com., precum și în temeiul

prezumției de comercialitate stabilite prin art. 4 C. com.

Întrucât

pârâtele nu sunt comercianți, și având în vedere că așa cum s-a statuat în

doctrină „mijlocirea privind încheierea unui contract de vânzare-cumpărare a

unui imobil nu

este

un fapt de comerț, deoarece vânzarea-cumpărarea bunurilor imobile nu este un

act

comercial (..Drept comercial

roman", Prof. Dr. Stanciu. D. Cărpenaru, Edit. Universul Juridic,

pag. 54), raportul juridic ce face obiectul

prezentului dosar nu este supus regulilor dreptului

comercial, neavând natura comercială, atât din

prisma activității ce face obiectul contractului de

comision, cât și din

prisma faptului că ele nu dețin calitatea de „comerciant în

sensul dreptului comercial, instanța pronunțând

hotărârea cu încălcarea normelor de competență

materială, litigiul fiind

de natura civilă, iar nu unul comercial.

În ceea ce privește

fondul, cauzei pârâtele susțin, în esență, în motivarea recursului, că prin

modul în care a interpretat clauzele contractuale, curtea a modificat sensul și

înțelesul acestora, încălcând voința părților care a stat la baza încheierii

contractului de comision,

Pârâtele apreciază că

instanța de apel nu a motivat și nu a analizat dacă reclamanta și-a îndeplinit

în mod corespunzător și complet obligațiile contractuale precizând că :

„Potrivit art. 4 din contract, obligația de plata a comisionului era afectată

de condiția

suspensivă a încheierii

contractelor de vânzare-cumpărare ca urmare a activității de intermediere desfășurate

de intimata-reclamantă. Conținutul acestei activități de intermediere se

determina prin

raportare la obligațiile ce reveneau agentului imobiliar

în temeiul contractului, incluzând nu numai identificarea unor terți, dar și

negocierea condițiilor închirierii în faza precontractuală,

asistarea la formalitățile precontractuale și

contractuale și promovarea ofertei proprietarului în

condiții avantajoase acestuia. Reclamanta nu a

dovedit îndeplinirea integrală a obligațiilor ce îi

reveneau și nici faptul că vânzarea-terenurilor

s-a realizat prin intermediul său, așa cum am arătat mai sus, afirmațiile

reclamantei că ar fi negociat în numele nostru în vederea obținerii unui preț

favorabil, ne-ar fi asistat la negocieri, la îndeplinirea formalităților

precontractuale, sunt complet

nedovedite, în condițiile art. 1169 C. civ”.

De asemenea, pârâtele

arată că reclamanta nu și-a îndeplinit obligația de a le asista la

formalitățile precontractuale și contractuale și de promovare a ofertei de

vânzare a terenurilor.

O altă critică

privește temeiul de drept pe care instanța de apel și-a fundamentat decizia

care este greșit deoarece curtea a reținut „pe de o parte ca fiind pertinente

susținerile apelantelor pârâte și apreciază că într-adevăr activitatea pe care

și-a asumat-o reclamanta prin contract a fost una de mijlocire, iar pe de altă

parte afirmând fără nicio justificare că prima instanță a constatat și ea în

mod legal că deși intitulată contract de comision, înțelegerea părților nu se

poate examina prin raportare la contractul de mandat fără reprezentare” și că

activitatea mijlocitorului se bazează pe un contract de mijlocire, iar acest

contract nu este un contract de muncă, ci unul de prestări servicii, pârâtele

precizează că acest aspect nu a fost invocat de ele și nici instanța de fond nu

s-a referit la acest gen de contracte.

Mai arată pârâtele că

atât tribunalul cât și curtea de apel au respins apărările lor motivat de

faptul că nu au făcut obiectul unei cereri reconvenționale, fără să indice un

„temei de drept care să justifice o astfel de măsură, fiind direct

prejudiciabil pentru subsemnatele modul în care aceasta înțelege să judece în

cadrul dosarului”, deși în opinia lor instanțele aveau obligația să analizeze

și să motiveze în drept și în fapt apărările lor și nu să le respingă, de

plano.

De asemenea, în

motivarea recursului pârâtele mai critică decizia și pentru că:

- a reținut eronat că

tatăl pârâtelor a acceptat să întocmească un raport de evaluare a terenurilor

în litigiu:

- reclamanta nu le-a

făcut cunoscut până la introducerea acțiunii faptul că SC E.S.I. SRL era

asociat în cadrul SC U.H. SRL la momentul perfectării Protocolului din 18

septembrie 2006.

- reclamanta nu a

dovedit că a acordat asistență pârâtelor la negocieri, și nu a indicat cine a

participat la aceste negocieri în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare.

- nu precizează care

au fost societățile implicate în negocierile purtate de tatăl lor, nu motivează

și nu arată când au avut loc întâlnirile, cine a participat la întâlniri, care

au fost negocierile privind prețul, cine a negociat în numele și pe seama

pârâtelor.

- reclamanta nu a

dovedit că a prestat în favoarea pârâtelor activitățile ce fac obiectul

contractului de comision.

Potrivit art. 304 C.

proc. civ. modificarea sau casarea unor hotărâri se poate cere numai pentru

motive de nelegalitate și în consecință aceste critici nu vor fi analizate

deoarece nu se referă la motivele de nelegalitate ale deciziei.

În fine, pârâtele mai

critică decizia pentru nemotivare deoarece curtea nu a arătat în concret care

sunt probele, actele, afirmațiile care au determinat convingerea intimă că

pretențiile reclamantei sunt întemeiate.

Înalta Curte,

analizând actele și lucrările dosarului în raport de motivele de recurs

invocate de reclamantă și pârâte, constată următoarele:

„Contractul de

comision” încheiat la data de 18 septembrie 2006 întra reclamanta SC D.L.SRL în

calitate de intermediar și pârâtele R.A.R. și A.R.D.M. în calitate de

beneficiari are ca obiect intermedierea vânzării terenurilor în suprafață

totală de 275.000 mp situate în intravilanul localității Voluntari, tarlaua 4

și tarlaua 24, Județul Ilfov, prin identificarea unui cumpărător de către

intermediar verificarea actelor de proprietate și medierea încheierii

tranzacției în condițiile dorite de beneficiari, contra unei remunerații numită

comision.

Referitor la comision

părțile au convenit următoarele:

Art. 5. Comisionul

stabilit este de 1.000.000 euro, pentru vânzarea întregii suprafețe de teren

sau va fi recalculat proporțional cu suprafețele de teren vândute.

Art. 6. Plata

comisionului se va efectua numai în cazul în care terenurile menționate vor fi

vândute la prețul minim de 160 Euro/mp.

Art. 7. Plata

comisionului se va efectua prin transfer bancar în ziua semnării contractului

de vânzare-cumpărare având ca obiect terenurile menționate mai sus, încheiat în

formă autentică între Beneficiar și Cumpărătorul identificat de către

Intermediar.

Art. 8. Cesiunea

obligațiilor sau drepturile ce decurg din acest contract poate fi făcută de

către părți numai prin încheierea unui act adițional la prezentul contract de

comision.

În art. 9 din

contract părțile au prevăzut că dovada faptului că intermedierea a fost

realizată de către SC D.L. SRL, se va face prin semnarea unui Protocol între

Beneficiari, Intermediar și potențialul cumpărător la data identificării

Cumpărătorului și prezentarea acestuia Beneficiarilor.

La data de 10

noiembrie 2006 s-a încheiat un alt contract de comision între SC D.L. SRL în

calitate de intermediar și SC U.H. SRL în calitate de beneficiar, având ca

obiect intermedierea cumpărării unor terenuri în suprafață totală de 275.000 mp

situate în intravilanul localității Voluntari, tarlaua 4 și tarlaua 24, Județul

Ilfov, prin identificarea proprietarului, verificarea actelor de proprietate,

medierea încheierii tranzacției în condițiile dorite de beneficiar, contra unei

renumerații numită „comision”, de 2% din prețul de cumpărare al terenului. La

art. 2 din acest contract se stipulează obligațiile reclamantei – intermediar

de a depune diligențe pentru identificarea proprietarului terenurilor indicate

de beneficiar, negocierea cu proprietarul în vederea cumpărării acestor

terenuri, la un preț care să nu depășească 160 Euro/mp și acordarea asistenței

necesare beneficiarului în vederea perfectării actelor de vânzare-cumpărare.

Tot în ziua de 10

noiembrie 2006 s-au încheiat două contracte de vânzare-cumpărare a terenurilor,

autentificate la nr. 551 și 552 – BNP F.A.R., prin care pârâtele au înstrăinat

terenuri în suprafață totală de 275.000 mp, la prețul de 160 Euro pentru un mp

după cum se stipulează expres și au încasat în total, 44.000.000 Euro și anume:

R.A.R. 21.600.000 Euro pentru 135.000 mp și respectiv A.R.D.M. - 22.400.000

Euro pentru 140.000 mp) de la cumpărătorul SC U.H. SRL.

Astfel fiind, din

cele expuse rezultă în mod indubitabil că deși reclamanta și-a îndeplinit

obligația asumată prin contractul de comision de a intermedia vânzarea

suprafețelor de teren de 275.000 mp proprietatea pârâtelor la prețul solicitat

de beneficiar 1 Euro pentru 1 mp de teren și pârâtele au încasat prețul total

de 44.000.000 Euro, ulterior pârâtele au refuzat să-și îndeplinească obligația stipulată

la art. 5-7 din același contract privind plata comisionarului de 1.00.000 Euro

în ziua semnării contractelor de vânzare-cumpărare.

Referitor la natura

juridică a contractului, trebuie remarcat că deși părțile l-au intitulat

„contract de comision”, având în vedere obiectul contractului – intermedierea

vânzării terenurilor proprietatea beneficiarilor, la un preț minim stabilit

pentru 1 mp, în schimbul unui comision, litigiul nu îi sunt aplicabile

dispozițiile art. 405 – 412 C. com. privind contractul de comision ci

dispozițiile art. 1412 și 1470 pct. 1 C. civ., deci ne aflăm în prezența unui

contract de prestări servicii. De asemenea, se impune precizarea că și Codul

Comercial consacră activitatea de mijlocire, ca faptă de comerț, în sensul că

intermediarul (mijlocitorul) pune părțile în situația de a contracta, fără ca

el să contracteze personal, spre deosebire de comisionar care, deși lucrează

pentru altul, tratează în numele său personal, conform art. 405 – 412 C. com.

În speță reclamanta

s-a obligat să intermedieze vânzarea imobilelor proprietatea pârâtelor

beneficiare și nu să încheie contractul în numele său și pe seama

beneficiarelor.

Din analiza

prezentată rezultă în mod indubitabil caracterul comercial al litigiului având

ca obiect prestarea serviciilor de intermediere vânzare-cumpărare imobile,

potrivit obiectului de activitate a reclamantei SC D.L. SRL și în consecință

competența soluționării cauzei revine instanței comerciale.

Pârâtele sunt

persoane fizice, nu au calitatea de comerciant și în consecință contractul

dintre părți constituie faptă de comerț numai pentru reclamanta – comerciant

astfel încât în speță nu se aplică dispozițiile art. 43 C. com. privind

curgerea de drept a obligațiilor în condițiile art. 56 C. com. cum în mod

nelegal susține reclamanta. Pentru debitor (pârâte) obligația are caracter

civil și, în consecință, dobânzile vor începe să curgă numai de la data punerii

în întârziere conform art. 1079 – 1088 C. civ.

Tot din analiza

contractelor de comision încheiate de reclamantă cu pârâtele vânzătoarele

terenurilor și SC U.H. SRL, cumpărătoarea rezultă că reclamanta și-a îndeplinit

întocmai obligațiile stipulate la art. 3 din contract, obligații de diligență

și de rezultat (precitate) și în consecință criticile pârâtelor privind

îndeplinirea obligațiilor contractuale și interpretarea greșită a clauzelor de

instanța de apel care ar fi modificat sensul și înțelesul acestora sunt

nefondate și nu îndrituiesc pe pârâte să refuze îndeplinirea obligațiilor

contractuale precizate în art. 5-8 din contract privind plata comisionului de

1.000.000 Euro, la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare.

Deși fac vorbire, în

motivarea recursului, de modul prejudiciabil în care s-a soluționat cauza în

apel, pârâtele nu indică în ce a constat prejudiciul suferit și, de altfel nici

nu ar putea indica, deoarece după încheierea contractului cu reclamanta au

obținut realizarea obiectului contractului în condițiile impuse de ele și anume

vânzare suprafeței totale de teren de 275.000 mp cu prețul de minim 1 euro

pentru un mp, pentru care au încasat prețul aferent 44.000.000 Euro la data de 10

noiembrie 2006, ceea ce demonstrează că s-a realizat voința părților înserată în

clauzele contractuale cum în mod legal au constatat atât tribunalul cât și

curtea de apel.

În raport de

considerentele expuse Înalta Curte constată că recursurile sunt nefondate și în

temeiul dispozițiilor art. 312 alin. (1) C. proc. civ. urmează să le respingă.

PENTRU

ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE

LEGII

D E C I D E

Respinge

recursurile declarate de recurenta – reclamantă SC D.L. SRL BUCUREȘTI și de

recurentele - pârâte A.R.D.M. și R.A.R. împotriva deciziei nr. 590 din 30

noiembrie 2010 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a V-a comercială,

ca nefondate.

Respinge

cererea de restituire a cauțiunii solicitată de recurentele – pârâte A.R.D.M.

și R.A.R., ca prematur formulată.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință

publică, astăzi 24 mai 2011.