ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 2856/2010

Asupra recursului de față;

Din actele și

lucrările dosarului, constată că:

Prin cererea de chemare în judecată,

înregistrată la Tribunalul Arad, în data de 11 martie 2009, sub nr. 970/108/2009,

reclamanta M.O.I. a solicitat ca, în contradictoriu cu pârâta SC B.G. SA Arad,

instanța de judecată să pronunțe o hotărâre prin care să dispună rezoluțiunea

promisiunii de vânzare-cumpărare din 23 martie 2007 și obligarea pârâtei la

restituirea sumei de 32.049,32 Euro, reprezentând avans preț și a dobânzii

legale aferente acestuia, începând cu data de 31 iunie 2008 și până la data

plății efective a debitului, arătând, în esență, că prin promisiunea încheiată,

pârâta și-a asumat obligația de a construi două apartamente cu parcări până la

data de 31 iunie 2008, obligație la care nu s-a conformat.

Prin sentința

comercială nr. 1551 din 25 iunie 2009, Tribunalul Arad a admis, în parte,

acțiunea, a dispus rezoluțiunea promisiunii de vânzare-cumpărare, a obligat

pârâta să plătească reclamantei suma de 32.049,32 Euro și dobânda legală

aferentă, calculată de la data imediat următoare expirării a 15 zile de la

notificare și până la data plății efective și a respins cererea

reconvențională, cu cheltuieli de judecată în cuantum de 4.005 RON.

Instanța a reținut,

în esență, că între reclamantă, în calitate de promitent-cumpărător și pârâtă,

în calitate de promitent-vânzător, s-a încheiat promisiunea de

vânzare-cumpărare, prin care s-a convenit prețul de 106.831,06 Euro, din care

reclamanta a plătit cu titlu de avans suma de 32.049,32 Euro, urmând ca

diferența să o achite la data semnării contractului de vânzare-cumpărare în formă

autentică, adică în termen de 15 zile calendaristice de la notarea construcției

în cartea funciară.

Că, prin promisiunea

de vânzare-cumpărare s-a convenit că, dacă se va constata culpa

promitentei-vânzătoare, aceasta va restitui promitentei-cumpărătoare sumele

încasate de la aceasta iar, dacă se va constata culpa promitentei-cumpărătoare,

aceasta va pierde sumele achitate până la momentul ivirii cauzei de

rezoluțiune.

De asemenea, s-a

constatat că promitenta-cumpărătoare a notificat pe promitenta-vânzătoare să-i

restituie avansul plătit și dobânda legală aferentă, întrucât

promitenta-vânzătoare nu și-a îndeplinit obligațiile stabilite prin promisiunea

încheiată, iar la rândul său, promitenta-vânzătoare a procedat la punerea în

întârziere a promitentei-cumpărătoare, în vederea încheierii contractului de

vânzare-cumpărare în formă autentică.

Din probele

administrate în cauză, respectiv din extrasele de carte funciară rezulta că

imobilele în litigiu aveau notate în foaia de sarcini, o ipotecă în favoarea

unui terț și în foaia de proprietate, interdicția de înstrăinare, așa încât,

rezultă că, la data notificării promitentei-vânzătoare, aceasta nu putea

transmite dreptul de proprietate asupra imobilelor prin înscris autentic, ceea

ce atrage incidența pactului comisoriu din promisiunea de vânzare-cumpărare,

culpa aparținând pârâtei promitentă-vânzătoare.

Prin decizia nr. 200

din 8 decembrie 2009, Curtea de Apel Timișoara, a admis apelul declarat de

pârâta SC B.G. SA, împotriva sentinței primei instanțe, pe care a schimbat-o,

în tot, în sensul că a respins cererea reclamantei M.O.I., ca nefondată, a

admis cererea reconvențională formulată de pârâta SC B.G. SA și a constatat

inexistența obligației pârâtei de restituire a sumei de 32.049,32 Euro,

avansată de reclamantă, cu cheltuieli de judecată.

În considerentele

deciziei, instanța a reținut că pârâta SC B.G. SA avea obligația de a finaliza

imobilul până la data de 30 iunie 2008 și de a notifica promitenta-cumpărătoare

cu privire la recepția finală și predarea imobilului, urmând ca, în cazul

neînțelegerilor cu privire la recepție, să se procedeze la repetarea recepției

în termen de șapte zile, în prezența unui expert tehnic plătit de

promitenta-vânzătoare, condițiile stabilite de expert fiind obligatorii pentru

părți.

De asemenea, s-a avut

în vedere că reclamanta avea obligația plății sumei de 10.000 Euro, cu titlu de

arvună, a sumei de 22.049,32 Euro, reprezentând diferența până la 30% din

prețul total al vânzării în termen de 15 zile de la data notificării, privind

realizarea structurii etajului și turnarea planșeului peste etajul la care este

situat apartamentul rezervat și că, părțile au convenit să perfecteze

contractul de vânzare-cumpărare în termen de 15 zile de la notarea construcției

în cartea funciară, promitenta-cumpărătoare urmând să achite suma de 74.781,74

Euro la data semnării contractului în formă autentică.

Instanța a mai

reținut că, rezoluțiunea promisiunii de vânzare-cumpărare a intervenit prin

declarația unilaterală a pârâtei promitentă-vânzătoare din data de 9 martie

2009, când aceasta a notificat cealaltă parte să se prezinte în termen de trei

zile în vederea încheierii contractului în formă autentică, în sens contrar

considerând promisiunea rezolvită de drept, așadar, ca urmare a refuzului

nejustificat al reclamantei promitentă-cumpărătoare de a încheia contractul de

vânzare-cumpărare, cu consecința pierderii sumelor deja achitate, conform

clauzei de rezoluțiune convențională cuprinsă în promisiunea de

vânzare-cumpărare.

Împotriva deciziei a

formulat recurs reclamanta M.O.I., invocând motivele de nelegalitate prevăzute

de pct. 8, 7 și 9 ale art. 304 C. proc. civ., arătând următoarele:

- Instanța de apel a

schimbat înțelesul actului juridic dedus judecății întrucât a constatat că a

intervenit rezoluțiunea de drept fără a analiza motivele ce au stat la baza

convenției, apreciind greșit că cererea reconvențională este admisibilă,

întrucât intimata avea interdicție de a înstrăina imobilele în litigiu,

apreciindu-se eronat culpa reținută în sarcina promitentei vânzătoare. Recurenta

susține că pârâta și-a asumat obligația de a construi apartamentele și spațiile

destinate parcării până la data de 30 iunie 2008, obligație pe care nu a

respectat-o, manifestând dezinteres fată de convenție ceea ce denotă culpa

exclusivă a acesteia conform art. 1320 C. civ., situație rezultată din probele

administrate în cauză.

- Decizia atacată se

bazează pe motive ce nu au fost supuse dezbaterii în apel, reținând în mod

eronat culpa exclusivă a reclamantei. Se consideră că, în condițiile existenței

unor sarcini, actul de vânzare este prohibit de lege, are o cauză ilicită, este

nul absolut conform art. 968 C. civ. și prin urmare instanța de apel a apreciat

în mod nelegal că sunt întrunite condițiile generate de existența unui pact comisoriu

între părți.

- Decizia instanței

de apel este lipsită de temei legal, în condițiile în care deși pârâta a

indicat anumite motive de fapt, cele care au stat la baza admiterii apelului au

fost cu totul altele. Recurenta face referire la reținerea din considerentele

deciziei potrivit cu care s-a apreciat că întârzierea de 4 luni, în executarea

obligației, nu este suficient de importantă, reținându-se totodată culpa

contractuală a pârâtei. De asemenea, recurenta susține că instanța de apel a

dat o conotație specială procesului verbal de conciliere directă, constatând în

mod greșit că ar fi refuzat încheierea actului autentic.

Recursul este

nefondat pentru următoarele considerente:

- Față de argumentele

aduse în susținerea motivului de recurs întemeiat pe dispozițiile art. 304 pct.

7 C. proc. civ., argumente prin care se tinde la o reevaluare a situației de

fapt, mai ales în ceea ce privește stabilirea culpei, se constată că nu se

circumscriu motivului de recurs invocat, deoarece nu se referă la niciuna dintre

ipotezele avute în vedere de text și anume lipsa motivării și existența unor

motive contradictorii ori străine de natura pricinii.

Mai mult, recurenta

invocă motive de nulitate a actului juridic dedus judecății și incidența

dispozițiilor art. 968 C. civ. deși acestea nu au făcut obiectul analizei

instanțelor anterioare, drept pentru care nu pot fi puse în discuție, în

această etapă procesuală.

- Nici critica

întemeiată pe prevederile art. 304 pct. 8 C. proc. civ. nu poate fi primită în

contextul în care recurenta face trimitere la greșita stabilire a culpei în

sarcina sa și la probele administrate în cauză, fără a arăta în concret actul

la care face referire și nici în ce a constat interpretarea ori denaturarea

actului.Pretinsa omisiune a instanței apelului de a analiza motivele care au

stat la baza convenției părților și referirea generică la nesocotirea temeiului

de drept al acțiunii, respectiv a prevederilor C. civ. nu pot fi circumscrise

motivului de nelegalitate prevăzut de pct. 8 al art. 304 C. proc. civ.

- În ce privește

pretinsa aplicare greșită a legii și lipsa de temei legal a deciziei se

constată că instanța de apel a analizat și a răspuns la fiecare dintre motivele

invocate prin cererea de apel, analizând atât culpa pârâtei cât și

reclamantei-pârâte în raport de probele ce au fost administrate în cauză,

atribuție exclusivă a acesteia dat fiind caracterul devolutiv al apelului.

Câtă vreme, prin

argumentele aduse în susținerea acestui motiv de recurs nu se indică textul de

lege ce a fost nesocotit, interpretat ori aplicat greșit, ci se face referire

la modul în care s-a apreciat asupra culpei exclusive a reclamantei-pârâte și

la interpretarea probelor administrate în cauză, instanța de recurs nu poate

proceda la o verificare a stabilirii situației de fapt pentru că astfel ar

încălca dispozițiile art. 304 C. proc. civ., care limitează rolul instanței de

recurs doar la analizarea motivelor de nelegalitate stric și limitativ

reglementate la pct. 1 - 9.

Pentru considerentele

expuse, Înalta Curte, va respinge ca nefondat recursul, în temeiul art. 312 alin.

(1) C. proc. civ.

Cu privire la cererea

de acordare a cheltuielilor de judecată formulată de intimată se constată că

actul depus în copie la dosar, constând în factura din 3 noiembrie 2010 face

dovada plății efective și încasării sumei de 4.200 RON înscrise în act, motiv

pentru care cererea va fi respinsă.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge recursul

formulat de reclamanta M.O.I., împotriva deciziei Curții de Apel Timișoara nr. 200

din 8 decembrie 2009, ca nefondat.

Respinge cererea

intimatei-pârâte SC B.G. SA Arad de obligare a recurentei la plata

cheltuielilor de judecată.

Irevocabilă.

Pronunțată, în

ședință publică, astăzi, 22 septembrie 2010.