ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 2856/2010

Asupra recursului de față; Din actele și lucrările dosarului, constată că: Prin cererea de chemare în judecată, înregistrată la Tribunalul Arad, în data de 11 martie 2009, sub nr. 970/108/2009, reclamanta M.O.I. a solicitat ca, în contradictoriu cu pârâta SC B.G. SA Arad, instanța de judecată să pronunțe o hotărâre prin care să dispună rezoluțiunea promisiunii de vânzare-cumpărare din 23 martie 2007 și obligarea pârâtei la restituirea sumei de 32.049,32 Euro, reprezentând avans preț și a dobânzii legale aferente acestuia, începând cu data de 31 iunie 2008 și până la data plății efective a debitului, arătând, în esență, că prin promisiunea încheiată, pârâta și-a asumat obligația de a construi două apartamente cu parcări până la data de 31 iunie 2008, obligație la care nu s-a conformat.

Prin sentința comercială nr. 1551 din 25 iunie 2009, Tribunalul Arad a admis, în parte, acțiunea, a dispus rezoluțiunea promisiunii de vânzare-cumpărare, a obligat pârâta să plătească reclamantei suma de 32.049,32 Euro și dobânda legală aferentă, calculată de la data imediat următoare expirării a 15 zile de la notificare și până la data plății efective și a respins cererea reconvențională, cu cheltuieli de judecată în cuantum de 4.005 RON. Instanța a reținut, în esență, că între reclamantă, în calitate de promitent-cumpărător și pârâtă, în calitate de promitent-vânzător, s-a încheiat promisiunea de vânzare-cumpărare, prin care s-a convenit prețul de 106.831,06 Euro, din care reclamanta a plătit cu titlu de avans suma de 32.049,32 Euro, urmând ca diferența să o achite la data semnării contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, adică în termen de 15 zile calendaristice de la notarea construcției în cartea funciară.

Că, prin promisiunea de vânzare-cumpărare s-a convenit că, dacă se va constata culpa promitentei-vânzătoare, aceasta va restitui promitentei-cumpărătoare sumele încasate de la aceasta iar, dacă se va constata culpa promitentei-cumpărătoare, aceasta va pierde sumele achitate până la momentul ivirii cauzei de rezoluțiune. De asemenea, s-a constatat că promitenta-cumpărătoare a notificat pe promitenta-vânzătoare să-i restituie avansul plătit și dobânda legală aferentă, întrucât promitenta-vânzătoare nu și-a îndeplinit obligațiile stabilite prin promisiunea încheiată, iar la rândul său, promitenta-vânzătoare a procedat la punerea în întârziere a promitentei-cumpărătoare, în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică.

Din probele administrate în cauză, respectiv din extrasele de carte funciară rezulta că imobilele în litigiu aveau notate în foaia de sarcini, o ipotecă în favoarea unui terț și în foaia de proprietate, interdicția de înstrăinare, așa încât, rezultă că, la data notificării promitentei-vânzătoare, aceasta nu putea transmite dreptul de proprietate asupra imobilelor prin înscris autentic, ceea ce atrage incidența pactului comisoriu din promisiunea de vânzare-cumpărare, culpa aparținând pârâtei promitentă-vânzătoare. Prin decizia nr. 200 din 8 decembrie 2009, Curtea de Apel Timișoara, a admis apelul declarat de pârâta SC B.G. SA, împotriva sentinței primei instanțe, pe care a schimbat-o, în tot, în sensul că a respins cererea reclamantei M.O.I., ca nefondată, a admis cererea reconvențională formulată de pârâta SC B.G.

SA și a constatat inexistența obligației pârâtei de restituire a sumei de 32.049,32 Euro, avansată de reclamantă, cu cheltuieli de judecată. În considerentele deciziei, instanța a reținut că pârâta SC B.G. SA avea obligația de a finaliza imobilul până la data de 30 iunie 2008 și de a notifica promitenta-cumpărătoare cu privire la recepția finală și predarea imobilului, urmând ca, în cazul neînțelegerilor cu privire la recepție, să se procedeze la repetarea recepției în termen de șapte zile, în prezența unui expert tehnic plătit de promitenta-vânzătoare, condițiile stabilite de expert fiind obligatorii pentru părți.

De asemenea, s-a avut în vedere că reclamanta avea obligația plății sumei de 10.000 Euro, cu titlu de arvună, a sumei de 22.049,32 Euro, reprezentând diferența până la 30% din prețul total al vânzării în termen de 15 zile de la data notificării, privind realizarea structurii etajului și turnarea planșeului peste etajul la care este situat apartamentul rezervat și că, părțile au convenit să perfecteze contractul de vânzare-cumpărare în termen de 15 zile de la notarea construcției în cartea funciară, promitenta-cumpărătoare urmând să achite suma de 74.781,74 Euro la data semnării contractului în formă autentică.

Instanța a mai reținut că, rezoluțiunea promisiunii de vânzare-cumpărare a intervenit prin declarația unilaterală a pârâtei promitentă-vânzătoare din data de 9 martie 2009, când aceasta a notificat cealaltă parte să se prezinte în termen de trei zile în vederea încheierii contractului în formă autentică, în sens contrar considerând promisiunea rezolvită de drept, așadar, ca urmare a refuzului nejustificat al reclamantei promitentă-cumpărătoare de a încheia contractul de vânzare-cumpărare, cu consecința pierderii sumelor deja achitate, conform clauzei de rezoluțiune convențională cuprinsă în promisiunea de vânzare-cumpărare. Împotriva deciziei a formulat recurs reclamanta M.O.I., invocând motivele de nelegalitate prevăzute de pct. 8, 7 și 9 ale art. 304 C. proc.

civ., arătând următoarele: - Instanța de apel a schimbat înțelesul actului juridic dedus judecății întrucât a constatat că a intervenit rezoluțiunea de drept fără a analiza motivele ce au stat la baza convenției, apreciind greșit că cererea reconvențională este admisibilă, întrucât intimata avea interdicție de a înstrăina imobilele în litigiu, apreciindu-se eronat culpa reținută în sarcina promitentei vânzătoare. Recurenta susține că pârâta și-a asumat obligația de a construi apartamentele și spațiile destinate parcării până la data de 30 iunie 2008, obligație pe care nu a respectat-o, manifestând dezinteres fată de convenție ceea ce denotă culpa exclusivă a acesteia conform art. 1320 C. civ., situație rezultată din probele administrate în cauză.

- Decizia atacată se bazează pe motive ce nu au fost supuse dezbaterii în apel, reținând în mod eronat culpa exclusivă a reclamantei. Se consideră că, în condițiile existenței unor sarcini, actul de vânzare este prohibit de lege, are o cauză ilicită, este nul absolut conform art. 968 C. civ. și prin urmare instanța de apel a apreciat în mod nelegal că sunt întrunite condițiile generate de existența unui pact comisoriu între părți. - Decizia instanței de apel este lipsită de temei legal, în condițiile în care deși pârâta a indicat anumite motive de fapt, cele care au stat la baza admiterii apelului au fost cu totul altele. Recurenta face referire la reținerea din considerentele deciziei potrivit cu care s-a apreciat că întârzierea de 4 luni, în executarea obligației, nu este suficient de importantă, reținându-se totodată culpa contractuală a pârâtei.

De asemenea, recurenta susține că instanța de apel a dat o conotație specială procesului verbal de conciliere directă, constatând în mod greșit că ar fi refuzat încheierea actului autentic. Recursul este nefondat pentru următoarele considerente: - Față de argumentele aduse în susținerea motivului de recurs întemeiat pe dispozițiile art. 304 pct. 7 C. proc. civ., argumente prin care se tinde la o reevaluare a situației de fapt, mai ales în ceea ce privește stabilirea culpei, se constată că nu se circumscriu motivului de recurs invocat, deoarece nu se referă la niciuna dintre ipotezele avute în vedere de text și anume lipsa motivării și existența unor motive contradictorii ori străine de natura pricinii.

Mai mult, recurenta invocă motive de nulitate a actului juridic dedus judecății și incidența dispozițiilor art. 968 C. civ. deși acestea nu au făcut obiectul analizei instanțelor anterioare, drept pentru care nu pot fi puse în discuție, în această etapă procesuală. - Nici critica întemeiată pe prevederile art. 304 pct. 8 C. proc. civ. nu poate fi primită în contextul în care recurenta face trimitere la greșita stabilire a culpei în sarcina sa și la probele administrate în cauză, fără a arăta în concret actul la care face referire și nici în ce a constat interpretarea ori denaturarea actului.Pretinsa omisiune a instanței apelului de a analiza motivele care au stat la baza convenției părților și referirea generică la nesocotirea temeiului de drept al acțiunii, respectiv a prevederilor C. civ.

nu pot fi circumscrise motivului de nelegalitate prevăzut de pct. 8 al art. 304 C. proc. civ. - În ce privește pretinsa aplicare greșită a legii și lipsa de temei legal a deciziei se constată că instanța de apel a analizat și a răspuns la fiecare dintre motivele invocate prin cererea de apel, analizând atât culpa pârâtei cât și reclamantei-pârâte în raport de probele ce au fost administrate în cauză, atribuție exclusivă a acesteia dat fiind caracterul devolutiv al apelului. Câtă vreme, prin argumentele aduse în susținerea acestui motiv de recurs nu se indică textul de lege ce a fost nesocotit, interpretat ori aplicat greșit, ci se face referire la modul în care s-a apreciat asupra culpei exclusive a reclamantei-pârâte și la interpretarea probelor administrate în cauză, instanța de recurs nu poate proceda la o verificare a stabilirii situației de fapt pentru că astfel ar încălca dispozițiile art. 304 C. proc.

civ., care limitează rolul instanței de recurs doar la analizarea motivelor de nelegalitate stric și limitativ reglementate la pct. 1 - 9. Pentru considerentele expuse, Înalta Curte, va respinge ca nefondat recursul, în temeiul art. 312 alin. (1) C. proc. civ. Cu privire la cererea de acordare a cheltuielilor de judecată formulată de intimată se constată că actul depus în copie la dosar, constând în factura din 3 noiembrie 2010 face dovada plății efective și încasării sumei de 4.200 RON înscrise în act, motiv pentru care cererea va fi respinsă.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge recursul formulat de reclamanta M.O.I., împotriva deciziei Curții de Apel Timișoara nr. 200 din 8 decembrie 2009, ca nefondat. Respinge cererea intimatei-pârâte SC B.G. SA Arad de obligare a recurentei la plata cheltuielilor de judecată. Irevocabilă. Pronunțată, în ședință publică, astăzi, 22 septembrie 2010.