ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 1405/2006

Asupra recursului de față; Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele: Prin cererea înregistrată la Tribunalul Brașov sub nr. 2695/C la data de 17 iunie 2002 reclamanții M.R. și M.E. în contradictoriu cu pârâții Primăria Municipiului Făgăraș, Primarul Municipiului Făgăraș, SC A.S. SA Făgăraș (fostă RA S.C. Făgăraș), B.R.D. și B.D. au solicitat, să se constate nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr. 48 din 20 ianuarie 1997 încheiat între Primăria Municipiului Făgăraș, prin mandatar RA S.C. Făgăraș (devenită prin reorganizarea SC A.S. SA Făgăraș), în calitate de vânzătoare și pârâții B.R.D., B.D., în calitate de cumpărători pentru imobilul situat în municipiul Făgăraș; restituirea în natură a imobilului menționat și anularea dispoziției nr. 247 din 20 mai 2002 emisă de Primarul Municipiului Făgăraș.

În motivarea cererii, reclamanții în calitate de persoane îndreptățite au arătat că, prin notificarea nr. 207 din 22 august 2001 au solicitat restituirea în natură a imobilului, preluat abuziv de stat. Prin dispoziția nr. 247 emisă la 20 mai 2002, Primăria municipiului Făgăraș, prin Primar le-a respins cererea de restituire în natură cu mențiunea că „imobilul a fost înstrăinat fostului chiriaș, în condițiile Legii nr. 112/1995, urmând ca organele judiciare să se pronunțe cu privire la valabilitatea contractului de vânzare-cumpărare, propunându-se acordarea de măsuri reparatorii la valoarea estimată a imobilului, în cuantum de 45.000 Euro”. Mai arată reclamanții, că în anul 1974 au edificat din resurse financiare proprii, pe locul de casă intabulat conform Foii de avere din Cartea funciară, o construcție compusă din parter și etaj, ce a fost intabulată pe numele lor în C.F.

nr. nr.top. 3228/312/7/10/42, alcătuită din casă având la parter 2 camere, hol, bucătărie și baie, iar la etaj, 3 camere. În anul 1987, casa a fost trecută în proprietatea statului, conform Decretului nr. 223/1974, act normativ neconstituțional. După apariția Legii nr. 112/1995, deși la data de 10 iulie 1996 au formulat cerere de restituire a imobilului, la Comisia de aplicare a Legii nr. 112/1995 de pe lângă Consiliul Local al municipiului Făgăraș, totuși Primăria Făgăraș, fără să verifice modul de soluționare a cererii, îl vinde pârâților B.R.D. și B.D. la data de 20 ianuarie 1997. În acest caz, atât vânzătorul cât și cumpărătorii au fost de rea-credință, aceștia din urmă având obligația de a depune minime diligențe pentru a cunoaște situația juridică a imobilului.

Reclamanții au mai arătat că, prin sentința civilă nr. 2278 din 19 decembrie 2000 a Judecătoriei Făgăraș, definitivă prin decizia nr. 771 din 10 aprilie 2001 a Tribunalului Brașov și irevocabilă prin decizia nr. 986 din 28 iunie 2001 a Curții de Apel Brașov, s-a constatat că imobilul în litigiu a trecut în proprietatea statului, fără titlu valabil. În drept, acțiunea a fost întemeiată pe dispozițiile art. 46 alin. (2) din Legea nr. 10/2001 și art. 480 C. civ. Fiind astfel investit, Tribunalul Brașov, secția civilă, prin sentința nr. 583/S din 6 decembrie 2002 a admis excepția lipsei capacității procesuale de exercițiu a Primăriei municipiului Făgăraș, invocată din oficiu. A admis excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtei Primăria municipiului Făgăraș.

A respins excepția autorității de lucru judecat, invocată de pârâți. A respins acțiunea, astfel cum a fost precizată, formulată de reclamanții M.R. și M.E. în contradictoriu cu pârâții Primăria municipiului Făgăraș prin primar, Primarul Municipiului Făgăraș, în calitate de reprezentant al Municipiului Făgăraș, SA S.C. Făgăraș; SC A.S. SA Făgăraș, B.R.D. și B.D. Pentru a hotărî astfel, instanța de fond a reținut că, în raport de prevederile art. 91 din Legea nr. 215/2001 Primăria Făgăraș nu are capacitate de exercițiu și față de dispozițiile Decretului nr. 31/1954, aceasta nu este persoană juridică și ca atare, nu poate sta în judecată în calitate de pârâtă.

A mai reținut că nu există autoritate de lucru judecat față de sentința civilă nr. 2278 din 19 decembrie 2000 a Judecătoriei Făgăraș (dosar nr. 2256/2000) pentru petitul privind constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare nr. 48 din 20 ianuarie 1997, încheiat între pârâții Brânzea și Primăria municipiului Făgăraș, întrucât nu există identitate de obiect, cauză și părți. Instanța de apel a reținut însă, incidența puterii lucrului judecat, în ceea ce privește decizia civilă nr. 771/A din 10 aprilie 2001 a Tribunalului Brașov, prin care s-a constatat că intervenienții B. (pârâții din prezenta cauză) sunt cumpărători de bună-credință ai imobilului în litigiu. Buna-credință paralizează principiul resoluto jure dantis, resolvitur jus accipientis și este recunoscută prin dispozițiile art. 46 din Legea nr. 10/2001.

În privința pârâților B. s-a reținut că aceștia au fost de bună-credință și pentru faptul că la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare, s-au întemeiat pe cuprinsul cărții funciare, care indica, în calitate de proprietar, Statul Român și nu conținea nici o notare cu privire la o eventuală cerere de retrocedare a imobilului, din partea reclamanților. Curtea de Apel Brașov, secția civilă, prin decizia nr. 51/Ap din 6 iunie 2002 a admis apelul reclamanților M.R. și M.E. împotriva sentinței civile nr. 583/S din 6 decembrie 2002 a Tribunalului Brașov, pe care a schimbat-o în parte în sensul că: A admis acțiunea reclamanților, precizată în contradictoriu cu pârâții: Municipiul Făgăraș, prin Primar, RA S.C.

Făgăraș, SC A.S. SA Făgăraș, B.R.D. și B.D. și, în consecință: A constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr. 48 din 20 ianuarie 1997 încheiat între pârâții B.R.D., B.D. și RASC Făgăraș, ca mandatară a municipiului Făgăraș, reprezentat prin primar. A anulat dispoziția nr. 247 din 20 mai 2002 a Primarului Municipiului Făgăraș. A dispus restituirea în natură a imobilului situat în Făgăraș, înscris în C.F. Făgăraș, nr.top. 3228/312/7/10/42. A păstrat celelalte dispoziții ale sentinței Tribunalului Brașov. Pentru a hotărî astfel, instanța de apel a reținut, în esență, că pârâții B.R.D. și B.D. nu au fost de bună-credință la încheierea contractului de vânzare-cumpărare a imobilului în litigiu.

S-a motivat astfel că actuala componentă a construcției nu era intabulată în cartea funciară la data perfectării vânzării, aceasta fiind înscrisă abia la 8 mai 2000 și că simpla înscriere în cartea funciară a imobilului pe numele statului nu creează o prezumție absolută de existență a dreptului tabular în folosul său, atâta timp cât se permite, ca pe altă cale terțul să cunoască inexactitatea cuprinsului cărții funciare. Decizia Curții de Apel Brașov, secția civilă, a făcut obiectul criticilor formulate de pârâții SC A.S. SA Făgăraș și B.R.D. și B.D. prin recursurile declarate. Astfel pârâta SC A.S. SA Făgăraș, a criticat legalitatea hotărârii din apel, în temeiul art. 304 pct. 9 C. proc. civ.

în sensul că, instanța a reținut în mod greșit reaua-credință a pârâților-cumpărători B. în momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, întrucât, în condițiile în care au fost respectate prevederile Legii nr. 112/1995, iar în cartea funciară figura ca proprietar Statul Român, și în foaia de sarcini a imobilului nu exista notată interdicția de înstrăinare nu se poate susține că nu operează buna-credință. Criticile pârâților B.R.D. și B.D. vizează nelegalitatea deciziei atacate, conform art. 304 pct. 9 C. proc. civ., în sensul că instanța de apel a nesocotit prevederile art. 1201 C. civ. întrucât buna-credință a acestora a fost constatată irevocabil prin efectele deciziei nr. 771 A din 10 aprilie 2001 a Tribunalului Brașov.

Recursurile sunt nefondate pentru considerentele ce succed: În speță, în cadrul juridic reglementat de Legea nr. 10/2001, privind situația juridică a unor imobile preluate abuziv de stat în perioada 6 martie 1945-22 decembrie 1989, reclamanții M.R. și M.E. au contestat, conform art. 24 alin. (7), legalitatea dispoziției nr. 247 din 20 mai 2002 emisă de Primăria Municipiului Făgăraș, prin care aceasta nu a respins expres solicitarea de restituire în natură a imobilului situat în Făgăraș, str. Trandafirilor nr. 90 cu motivarea că „ținând cont de faptul că acest imobil a fost înstrăinat fostului chiriaș, în condițiile Legii nr. 112/1995, urmează ca organele judiciare să se pronunțe cu privire la valabilitatea contractului de vânzare-cumpărare și, conform art. 2 din dispoziție a propus acordarea de măsuri reparatorii pentru imobilul revendicat.

Din răspunsul Primăriei Municipiului Făgăraș, la notificarea reclamanților se recunoaște dreptul de proprietate al acestora asupra imobilului, ca efect al sentinței civile nr. 2278/2000, rămasă definitivă prin decizia nr. 771/A din 10 aprilie 2001 a Curții de Apel Brașov, prin care s-a stabilit un caracter irevocabil conform deciziei nr. 986/R din 28 iunie 2002 a Curții de Apel Brașov, că imobilul a trecut în proprietatea Statului, fără titlu valabil. Cât privește considerațiile referitoare la buna-credință a cumpărătorilor B.R.D. și B.D.

(prin efectul deciziei nr. 771 A din 10 aprilie 2001 a Curții de Apel Brașov) este de observat că acest aspect se analizează în contextul examinării excepției autorității de lucru judecat între acțiunea ce a format obiectul dosarului nr. 2256/2000 al Judecătoriei Făgăraș și contestația, întemeiată pe prevederile Legii nr. 10/2001, excepție corect respinsă de instanță prin sentința civilă nr. 583/S din 6 decembrie 2002 a Tribunalului Brașov. Astfel, s-a reținut că pârâții B. (intervenienți în prima acțiune) nu se bucură de prezumția bunei-credințe, întrucât excepția autorității de lucru judecat între cele două acțiuni nu întrunește condițiile cumulative expres prevăzute de art. 1201 C. civ. (identitate de părți, obiect și cauză).

În atare condiții, nu se poate reține că instanțele au stabilit cu caracter irevocabil existența bunei-credințe, întrucât nu există autoritate de lucru judecat cu privire la cele două acțiuni întemeiate pe cauze diferite, așa încât efectele protecției pârâților, cumpărători în baza Legii nr. 112/1995, nu se produc, în temeiul art. 46 alin. (2) din Legea nr. 10/2001. În consecință, susținerile recurenților-pârâți B. nu pot fi primite, instanța de control judiciar extraordinar apreciind în mod corect că, potrivit art. 1898 C. civ., buna-credință este credința achizitorului că cel care a dobândit imobilul avea toate însușirile cerute de lege pentru a-i putea transmite proprietatea. În speță, dobânditorul în temeiul Legii nr. 112/1995 avea cunoștință că imobilul a fost preluat de stat fără titlu valabil, așa încât prezumția prevăzută de art. 46 alin. (2) din Legea nr. 10/2001 nu poate opera.

Atitudinea culpabilă a pârâților rezultă din împrejurarea că reclamanții au contestat titlul Statului, anterior încheierii contractului de vânzare-cumpărare nr. 48 din 20 ianuarie 1997, mai precis la data de 10 iulie 1996, când au formulat cerere de restituire a imobilului situat în Făgăraș, la Comisia de aplicare a Legii nr. 112/1995 de pe lângă Consiliul Local al Municipiului Făgăraș. În pofida acestui demers judiciar al reclamanților M.R. și M.E., Primăria Făgăraș, fără să verifice modul de soluționare a acestei cereri, de conivență cu pârâții Brânzea au vândut acestora, imobilul, care la data perfectării contractului de vânzare-cumpărare nr. 48 avea o situație juridică incertă, în condițiile contestării titlului Statului.

În aceste condiții pârâții-cumpărători nu se pot apăra, invocând buna-credință. Este știut că prezumția bunei-credințe în actele juridice presupune, indubitabil, o conduită loială, o prudență și o diligență care impun abținerea de la orice vătămare sau păgubire, pe care trebuie să o aibă ambele părți la perfectarea actelor juridice, întrucât contractul este expresia unui acord de voință ce se materializează în drepturi și obligații reciproce, în virtutea caracterului sinalagmatic specific. Astfel a fi diligent sau prudent înseamnă a încheia acte cu prevederea rezultatului lor, iar buna-credință a contractanților se referă la fiecare dintre aceștia, luați individual, care trebuie să se abțină, la încheierea contractului de la orice manopere dolosive sau de la orice fel de violență care ar putea duce la nulitatea contractului.

În condițiile în care reclamanții au contestat valabilitatea titlului statului, această chestiune nefiind elucidată la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare, este evident că părțile actului juridic au cunoscut că nu s-a definitivat situația juridică a imobilului și au fost de conivență în această atitudine culpabilă, așa încât, și-au asumat riscul lipsei de prudență la momentul încheierii acestuia. Buna-credință nu poate fi reținută în cazul cumpărătorilor în baza Legii nr. 112/1995, întrucât, pentru ca aceasta să îi apere pe chiriași în condițiile art. 46 alin. (2) din Legea nr. 10/2001 presupune ca aceștia să nu aibă nici o îndoială cu privire la valabilitatea titlului transmițătorului, deoarece, îndoiala cea mai mică exclude buna-credință, or în cazul dedus judecății, contestarea titlului statului ar fi trebuit să-i avertizeze pe aceștia cu privire la situația juridică neclară a imobilului.

În consecință, Curtea va face aplicarea prevederilor art. 312 alin. (1) teza a II-a C. proc. civ. și va respinge recursurile, ca nefondate. Văzând și dispozițiile art. 274 C. proc. civ., va obliga pe recurenți la 500 Ron cheltuieli de judecată către intimații-reclamanți M.R. și M.E.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE: Respinge ca nefondate, recursurile declarate de pârâții A.S. SA Făgăraș și B.D., B.R.D. împotriva deciziei nr. 51/Ap din 6 iunie 2003 a Curții de Apel Brașov, secția civilă. Obligă recurenții la 500 Ron cheltuieli de judecată către intimații-reclamanți M.E. și M.R. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 7 februarie 2006.