NEVADA TOURS 2004 AD v. BULGARIA and 1 other application

Publicat la 30 octombrie 2023 THIRD SECTION Cerințele nr. 4173/20 și 6186/20 NEVADA TOURS 2004 AD împotriva Bulgariei și a COMPANIEI TURISTICE BULGARIANE TULBALE AD împotriva Bulgariei depuse la 11 ianuarie 2020 și, respectiv, 21 ianuarie 2020 comunicate la 10 octombrie 2023 OBIECTUL CAUZEI Cerințele sunt ale tipului examinat în Kostov și alții v. Bulgaria (nus. 66581/12 și 25054/15, 14 mai 2020) și se referă la o sumă redusă de compensație după expropiere. Planurile de teren care măsoară 4.103 și 14.390 metri pătrați deținuți de societățile solicitante au fost expropriate în 2019 pentru nevoia publică, în vederea construcției unui drum în zona Burgas. Companiile utilizaseră ploturile în cadrul acordurilor de închiriere începând cu 2007, iar în cele din urmă le-au achiziționat în 2018 – la 88 lev bulgare (BGN), sau 45 euro (EUR), per metru pătrat în aplicarea nr. 4173/20 și BGN 80 (EUR 41) pe metru pătrat în aplicarea nr. 6186/20.

La momentul expropiării, societățile solicitante au fost oferite BGN 8.35 (4.27 EUR) și, respectiv, BGN 8.74 (4.47 EUR) pe metrou pătrat, calculate pe baza numeroaselor tranzacții anterioare. În procedura de revizuire judiciară a urmat, Curtea Administrativă Burgas a crescut compensația BGN 16.57 (EUR 8.47) per metru pătrat pentru ambele societăți candidate (hotărâri finale din 12 iulie 2019 și, respectiv, 22 iulie 2019). Compensația a fost recalculată având în vedere trei alte tranzacții comparabile, inclusiv achiziționarea parcelelor în cauză. Societățile solicitante se plâng în temeiul articolului 1 din Protocolul nr. 1 (în plus, de la art. 13), valoarea compensației acordate lor era considerabil sub valoarea de piață a parcelelor expropriate.

Acestea au adăugat datele care arată că valoarea reală a pieței ar fi putut fi semnificativ mai mare: 1) atunci când experții desemnați în procedurile interne au fost invitați să calculeze valoarea pieței pe baza unor proprietăți similare în apropiere doar de cele lor, valorile indicate au fost între BGN 55 și BGN 57 pe metrou pătrat (27-29 EUR); 2) municipalitatea a apreciat terenurile agricole situate aproape de societățile solicitante” 60 (30.68 EUR) pe metrou pătrat într-o procedură administrativă privind o modificare a statutului terenului respectiv (Ordine din aprilie-mai 2018) și 3) societățile solicitante prezintă rapoarte de experți comise de către acestea în pregătirea tranzacțiilor din 2018, indicând o valoare mult mai mare a proprietăților, și anume BGN 129 (66 EUR) pe metrou pătrat.

Compensarea acordată societăților solicitante a fost în mod rezonabil legată de valoarea terenului expropriat (a se vedea Kostov și alții v. Bulgaria , nr. 66581/12 și 25054/15, 14 mai 2020)? Datele prezentate de societățile solicitante sunt suficiente pentru a arăta că valoarea de piață a parcelelor ar fi putut fi semnificativ mai mare?

Published on 30 October 2023

THIRD SECTION

Applications nos. 4173/20 and 6186/20 NEVADA TOURS 2004 AD against Bulgaria and BULGARIAN TOURIST COMPANY GLOBAL TOURS AD against Bulgaria lodged on 11 January 2020 and 21 January 2020 respectively communicated on 10 October 2023

SUBJECT MATTER OF THE CASE

The applications are of the type examined in Kostov and Others v. Bulgaria (nos. 66581/12 and 25054/15, 14 May 2020) and concern allegedly low amount of compensation following expropriation. Plots of land measuring 4,103 and 14,390 square metres owned by the applicant companies were expropriated in 2019 for public need, with a view to the construction of a road in the area of Burgas. The companies had been using the plots under lease agreements since 2007, and eventually purchased them in 2018 – at 88 Bulgarian levs (BGN), or 45 euros (EUR), per square metre in application no. 4173/20, and BGN 80 (EUR 41) per square metre in application no. 6186/20. At the time of expropriation, the applicant companies were offered BGN 8.35 (EUR 4.27) and BGN 8.74 (EUR 4.47) respectively per square metre, calculated on the basis of numerous previous transactions.

In the ensuing judicial-review proceedings, the Burgas Administrative Court increased the compensation to BGN 16.57 (EUR 8.47) per square metre for both applicant companies (final judgments of 12 July 2019 and 22 July 2019 respectively). The compensation was recalculated considering three more comparable transactions, including the purchase of the plots at issue. The applicant companies complain under Article 1 of Protocol No. 1 (relying in addition on Article 13) that the amount of the compensation awarded to them was considerably below the market value of the expropriated plots.

They adduce data showing that the real market value could have been significantly higher: 1) when the appointed experts in the domestic proceedings were asked to calculate the market value on the basis of similar properties in close proximity to theirs only, the values indicated were between BGN 55 and BGN 57 per square metre (EUR 27-29); 2) the municipality valued agricultural lands situated close to the applicant companies’ at BGN 60 (EUR 30.68) per square metre in an administrative procedure concerning a change in that land’s status (Orders of April-May 2018), and 3) the applicant companies present expert reports commissioned by themselves in preparation of the transactions in 2018, indicating much higher value of the properties, namely BGN 129 (EUR 66) per square metre.

QUESTIONS TO THE PARTIES

Was the compensation awarded to the applicant companies reasonably related to the expropriated land’s value (see Kostov and Others v. Bulgaria , nos. 66581/12 and 25054/15, 14 May 2020)? Are the data submitted by the applicant companies sufficient to show that the market value of the plots could have been significantly higher?