ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 2295/2006

Asupra recursului de față, Din examinarea lucrărilor din dosar constată că, prin decizia nr. 107 din 1 iunie 2005 pronunțată de Curtea de Apel Timișoara, secția comercială și de contencios administrativ, în dosarul nr. 1794/2004, s-a admis apelul declarat de reclamanta C.F.R. SA BUCUREȘTI, sucursala REGIONALĂ CF TIMIȘOARA împotriva sentinței civile nr. 2107 din 21 septembrie 2004 pronunțată de Tribunalul Timiș în dosarul nr. 5305/2004. Instanța de apel a schimbat în tot hotărârea atacată și a admis acțiunea reclamantei împotriva pârâtei SC U.A.R. SRL SNAGOV, a constatat reziliat contractul de închiriere nr. 285 din 18 decembrie 2002 încheiat între părți, a dispus evacuarea pârâtei din imobilul teren proprietatea reclamantei în suprafață de 13.685 mp, înscris în CF nr. 64618 Arad, sub nr. Top.

8597 situat în incinta stației C.F.R. Arad, a obligat pârâta să plătească reclamantei 390.500 lei cheltuieli de judecată și a respins acțiunea reconvențională. Instanța de apel s-a pronunțat în sensul celor de mai sus în complet format din trei judecători, cu opinia separată, motivată a unuia dintre ei. Împotriva deciziei mai sus menționate a formulat recurs pârâta, care a invocat prevederile art. 304 pct. 9 și 10 C. proc. civ., solicitând totodată și suspendarea executării hotărârii recurate. Asupra cererii accesorii privitoare la suspendarea hotărârii recurate, Înalta Curte s-a pronunțat prin încheierea de la 28 septembrie 2005 în sensul anulării ca netimbrată.

În dezvoltarea motivelor de recurs invocate, recurenta a susținut că în mod nelegal instanța de apel a înlăturat aplicabilitatea excepției de neexecutare a contractului, căci neexecutarea provenită din partea reclamantei subzistă și în prezent și este una semnificativă, ea referindu-se la predarea obiectului închirierii în stare adecvată scopului pentru care a fost închiriat și la asigurarea unei liniștite și utile folosințe a terenului, garantând proprietatea asupra obiectului închiriat și apărarea de evicțiunea din partea terțului.

Recurenta a mai învederat că: 1. procesul verbal din 18 februarie 2003 nu a dovedit predarea terenului în stare corespunzătoare, în condițiile în care pe teren se aflau chioșcuri, situație recunoscută de reclamantă 2. predarea terenului a fost infirmată de părțile contractante care, la data de 3 noiembrie 2004 încheie o notă de constatare și stabilesc necesitatea delimitării amplasamentului terenului cu ajutorul unor experți și amână momentul predării până la 31 decembrie 2004 3. din raportul de expertiză rezultă, pe de o parte, că disponibili sunt doar 12.566 mp datorită faptului că o suprafață de 422 mp a fost desprinsă și trecută în proprietatea unei asociații de proprietari și, pe de altă parte, că există o diferență între întinderea scriptică a terenului de 13685 mp și cea faptică de 13502 mp.

Terenul devine imposibil de folosit datorită faptului că porțiunea cea mai importantă a terenului, partea de acces la calea principală, aparține unui terț. Pârâta consideră că a fost de bună credință în executarea contractului, dovadă fiind chiar încheierea contractului de antrepriză lucrări nr. 794 din 3 februarie 2003 și consideră că, pentru a opera, rezilierea presupunea în mod obligatoriu ca neexecutarea să fi fost imputabilă părții care nu și-a respectat obligația, dar neplata chiriei nu a fost decât reacția firească la neexecutarea provenită prin faptul reclamantei. Privitor la motivul prevăzut de art. 304 pct. 10, recurenta susține că instanța de apel nu s-a pronunțat asupra expertizei tehnice, care era hotărâtoare pentru dezlegarea pricinii.

Intimata a depus la dosar întâmpinare prin care solicită respingerea recursului, ca nefondat, deoarece instanța de apel a analizat în mod corespunzător toate actele existente la dosar și a apreciat corect că neexecutarea din partea reclamantei nu este suficient de importantă pentru a oprea excepția de neexecutare a contractului și nici nu a fost notificată conform art. 34 din contract. Intimata apreciază că instanța de apel a reținut corect că predarea terenului s-a făcut la 18 februarie 2002 și, în consecință locatarul datora chiria. Cât privește suprafața de 34,7 mp, aceasta nu a afectat începerea lucrărilor de către locatar și nici ridicarea construcției. Prin înscrisul depus la 20 martie 2006 recurenta a invocat excepția nulității deciziei atacate, în baza art. 105 și 257 C. proc.

civ. și art. 18 din Legea nr. 92/1992, apreciind că se impune anularea acesteia deoarece nu cuprinde părerile motivate ale judecătorilor înaintea judecării divergenței. Răspunzând acestei excepții, la 5 iunie 2006, intimata a solicitat respingerea excepției nulității deciziei atacate și a invocat excepția nulității și tardivității declarării recursului apreciind că recursul depus inițial este nul pentru că îi lipsește semnătura părții, iar cel depus la 22 martie 2006 este tardiv și nesemnat de parte. Conform art. 137 C. proc. civ., Curtea va analiza mai întâi excepțiile invocate, deoarece acestea ar putea face de prisos judecarea recursului. Cât privește excepția tardivității, Curtea urmează a o respinge deoarece recursul a fost depus la poștă la 22 iulie 2005 conform ștampilei de pe plic, iar hotărârea atacată a fost comunicată la 8 iulie 2005. Rezultă că a fost respectat termenul imperativ de 15 zile libere prevăzut de art. 301 coroborat cu art. 104 C. proc.

civ. Curtea nu poate primi critica adusă declarației de recurs, referitoare la nesemnarea acesteia de către parte, atât timp cât ea este semnată de avocatul ce a reprezentat partea la fond. Delegația avocatului, a cărui semnătură se află pe declarația de recurs, se găsește la dosarul Curții de Apel Timișoara. Conform art. 69 alin. (2) C. proc. civ., avocatul care a asistat partea la judecarea pricinii, chiar fără mandat, poate face acte pentru păstrarea drepturilor supuse unui termen și care s-ar pierde prin neexercitarea lor la timp, cum este cazul în speța de față cu privire la termenul de declarare a recursului. Textul este în continuare și mai clar, el prevede că avocatul poate să exercite orice cale de atac împotriva hotărârii date, numai că actele de procedură se vor îndeplini față de partea însăși.

Cât privește excepția nulității deciziei atacate, Curtea o va respinge. Potrivit art. 257 alin. (2) C. proc. civ., doar la instanțele de fond, părerile judecătorilor vor trebui să fie totdeauna motivate înainte de judecarea divergenței. În pricina dedusă judecății, instanța în fața căreia s-a ivit divergența este o instanță de apel, deci excepția nu se susține, urmând a se respinge. Curtea găsește fondat motivul de recurs invocat de recurentă și prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., potrivit art. 304 pct. 9 încălcarea sau greșita aplicare a legii se refera la situațiile în care instanța recurge la texte de lege aplicabile speței dar pe care le încalcă, în litera sau în spiritul lor, sau le aplică greșit, în sensul că interpretarea pe care le-o dă este prea extinsă ori prea restrânsă ori cu totul eronată.

În cauza de față instanța de apel a apreciat în mod eronat că instanța de fond a reținut greșit starea de fapt, că a schimbat înțelesul lămurit și vădit neîndoielnic al acestuia. Dimpotrivă, instanța de fond a apreciat corect probele administrate în cauză și a aplicat temeiurile de drept cărora li se circumscriau raporturile juridice dintre părți. (art. 1420, 1421, 1422 C. civ.) Contractul părților este unul de închiriere, iar din probele administrate a rezultat că neplata chiriei de către locatar s-a datorat neexecutării corespunzătoare a obligației ce revenea proprietarului, anume aceea de a preda bunul în starea corespunzătoare scopului pentru care s-a închiriat. Reclamanta avea obligația de a o garanta pe pârâtă de cauzele care ar fi împiedicat întrebuințarea lucrului închiriat, iar aceasta nu a respectat nici această obligație.

Locatorul este obligat, prin însăși natura contractului (art. 1420 C. civ.), fără nici o stipulație specială, de a face ca locatarul să se poată folosi neîmpiedicat, în tot timpul locațiunii de lucrul închiriat, de unde rezultă că, orice fapte ale proprietarului pot să constituie o tulburare a folosinței imobilului, dacă prin gravitatea lor sunt de natură să aducă o împiedicare a acestei folosințe și o neîndeplinire din partea locatorului a unei obligațiuni principale, rezultând din însăși natura contractului, care potrivit art. 1439 C. civ., poate să justifice rezilierea din culpa lui și obligarea la daune față de chiriaș, potrivit art. 1021 C. civ. Dacă locatarul este cel prejudiciat de neexecutarea contractului de către locator și apreciază că nu dorește o desființare a contractului, aceasta fiind o facultate pusă la dispoziția lui de art. 1439 C. civ., atunci el poate să ceară pe cale judecătorească punerea lui în posesie.

În concluzie, față de motivul de recurs invocat de pârâtă și prevăzut de art. 304 pct. 8 C. proc. civ., Înalta Curte constată că instanța de fond a făcut o corectă aplicare a excepției de neexecutare a contractului. Curtea găsește fondat și motivul de recurs invocat de recurentă și prevăzut de art. 304 pct. 10 C. proc. civ., în condițiile în care, deși în cadrul judecării apelului instanța a administrat proba cu expertiză topografică, nu s-a mai pronunțat în nici un fel asupra acestei probe și ale cărei concluzii erau hotărâtoare pentru dezlegarea pricinii. Astfel, din raportul de expertiză rezultă că între suprafața reală și cea contractuală există diferențe constând în ocuparea cu linii și stâlpi electrici, zonă de acces pentru blocuri, o zonă de 422 mp.

construită, o zonă revendicată și una neidentificată. Aceste concluzii susțin apărările recurentei, fiind întemeiat și acest motiv de recurs. Pentru considerentele de fapt și de drept reținute mai sus, se va respinge excepția tardivității declarării recursului, se va respinge excepția nulității deciziei recurate, se va admite recursul declarat de pârâta SC U.A. SRL împotriva deciziei nr. 107 din 1 iunie 2005 pronunțată de Curtea de Apel Timișoara, secția comercială și de contencios administrativ, în dosarul nr. 1794/2004. Se va modifica decizia recurată în sensul că se va respinge apelul declarat de reclamanta C.F.R. SA BUCUREȘTI, sucursala REGIONALĂ CF TIMIȘOARA împotriva sentinței civile nr. 2107 din 21 septembrie 2004 pronunțată de Tribunalul Timiș în dosarul nr. 5305/2004, sentință pe care o va menține.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge excepția tardivității recursului. Respinge excepția nulității deciziei atacată. Admite recursul declarat de pârâta SC U.A.R. SRL Snagov, jud. Ilfov împotriva deciziei nr. 107 din 1 iunie 2005 pronunțată de Curtea de Apel Timișoara, secția comercială și de contencios administrativ. Modifică decizia recurată în sensul că respinge apelul declarat de reclamanta C.F.R. SA BUCUREȘTI, sucursala REGIONALĂ CF TIMIȘOARA împotriva sentinței nr. 2107 din 21 septembrie 2004 a Tribunalului Timiș Menține sentința de fond. Pronunțată in ședință publică, azi 21 iunie 2006.