ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 2066/2009

Asupra recursului de față: Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele: Prin sentința comercială nr. 7280 din 29 mai 2007 a Tribunalului București, secția a-VI-a comercială a fost respinsă cererea formulată de SC V.F. SRL București prin care solicitase ca pârâta SC B.P. SA București să fie obligată la încheierea contractului de vânzare-cumpărare pentru „lotul I și II” din spațiul comercial situat în București, în condițiile stipulate în promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare autentificată sub nr. 28 din 21 februarie 2006 de B.N.P.T.C. și D.R., precum și acordarea unui drept de retenție asupra imobilului până la îndeplinirea obligației de către pârâtă, cu 2.500 lei/zi daune cominatorii din momentul pronunțării hotărârii și până la îndeplinirea obligației.

În esență, instanța de fond a reținut că pârâta nu și-a asumat valabil obligația înstrăinării deoarece, la momentul autentificării promisiunii de vânzare-cumpărare a spațiului comercial, a fost reprezentată de B.I. „conform delegației nr. 40 din data de 21 februarie 2006” delegație care însă nu îndeplinește cerințele unui mandat valabil, nerezultând cine a semnat delegarea așa încât nu s-a angajat valabil voința societății comerciale. De asemenea, s-a reținut că din probele administrate nu rezultă nici dovada indubitabilă că pârâta este proprietara respectivului spațiu. Apelul declarat de reclamantă împotriva acestei sentințe a fost constatat nul prin Decizia comercială nr. 622 din 17 decembrie 2007 a Curții de Apel București, secția a-V-a comercială reținându-se că nu a fost semnat.

Recursul declarat de reclamantă împotriva acestei decizii a fost admis prin Decizia nr. 2283 din 24 iunie 2008 a Înaltei Curți de Casație și Justiție, secția comercială iar cauza trimisă spre rejudecare aceleiași instanțe reținându-se că apelanta nu fusese citată cu mențiunea de a complini lipsa semnăturii.

Rejudecând apelul, Curtea de Apel București, secția a-VI-a comercială, prin Decizia comercială nr. 545 din 20 noiembrie 2008 a respins ca nefondat apelul reclamantei, reținând, în esență, că înscrierea în cartea funciară nu dovedește dreptul de proprietate al pârâtei asupra spațiului în litigiu, nefiind constitutivă de drepturi, că deși prin actele depuse s-a probat că pârâta este proprietara terenului de sub construcție, nu s-a probat și dreptul de proprietate asupra spațiului comercial și în plus, nici mandatul reprezentantului pârâtei la autentificarea promisiunii de vânzare-cumpărare nu a fost valabil, reprezentantul pârâtei neavând o împuternicire specială pentru încheierea acestui act de dispoziție.

Împotriva acestei decizii a declarat recurs reclamanta solicitând casarea ei și trimiterea spre rejudecare întrucât instanța de apel nu a analizat criticile referitoare la respingerea petitelor 2 și 3 din cererea de chemare în judecată. Prin cea de-a doua critică, invocând dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ. recurenta apreciază că s-au încălcat dispozițiile art. 129 alin. (5) C. proc. civ., instanța de apel nesolicitându-i probe pentru dovedirea dreptului de proprietate al pârâtei asupra spațiului comercial în cazul când ar fi apreciat că este nelămurită. De asemenea, invocând dispozițiile art. 304 pct. 8 C. proc. civ. recurenta arată că instanța de apel a interpretat greșit mandatul lui B. pentru autentificarea promisiunii de vânzare-cumpărare, instanța confundând consimțământul pârâtei la autentificarea promisiunii cu consimțământul reprezentantului legal al pârâtei la darea împuternicirii (semnată cu bară, indescifrabil).

Prin întâmpinare intimata pârâtă a solicitat respingerea recursului ca nefondat. Recursul este întemeiat pentru considerentele ce se vor arăta: Din actele dosarului rezultă că reclamanta a încheiat cu pârâta, reprezentată prin B.I. o promisiune de vânzare-cumpărare a lotului I și II din spațiul comercial, în condițiile stipulate în acest act autentificat sub nr. 28 din 21 februarie 2006 de B.N.P.T.C. Rezultă din acest act autentic că cele două loturi, alături de lotul III ce fusese înstrăinat către SC F. SRL prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 632 din 23 decembrie 2004 (depus la fila 20-21 dosar apel), rezultau din dezmembrarea proprietății autentificată prin actul autentificat sub nr. 57 din 15 februarie 2005 de B.N.P.T.C.

(fila 48 fond) act de dezmembrare înscris în cartea funciară în temeiul încheierii nr. 10587 din 30 iunie 2006 (fila 7 fond) după cum rezultă din extrasul de carte funciară aflat la fila 28 fond. Instanța de apel, deși reține că s-au făcut înscrieri în cartea funciară, apreciază că acestea nu dovedesc dreptul de proprietate al pârâtei asupra spațiului comercial, făcând ea însăși analiza modului în care spațiul comercial a fost transmis în timp între societăți comerciale ce s-au reorganizat și din care a rezultat în final pârâta. Procedând astfel, instanța de apel a pronunțat o soluție nelegală deoarece nici dezmembrarea dreptului de proprietate al pârâtei, nici înstrăinarea efectuată în temeiul acesteia, prin acte autentice, nu au fost atacate de vreuna dintre părți, în ambele acte pârâta legitimându-se ca proprietară a spațiului comercial în litigiu.

Ori, potrivit art. 30 din Legea 7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară, dacă în cartea funciară s-a înscris un drept real în folosul unei persoane se prezumă că dreptul există în folosul ei, cât timp nu se dovedește contrariul, caz în speță. De asemenea, analiza pe care instanța de apel o face în legătură cu dreptul de proprietate al pârâtei asupra spațiului comercial este făcută peste și împotriva celor consemnate într-un act autentic, ceea ce contravine dispozițiilor art. 1174 C. civ. De altfel, pârâta, prin notele de ședință depuse la fond (filele 67-69) nici nu s-a apărat în sensul că ea nu ar fi proprietara spațiului pe care a promis că-l va vinde reclamantei ci s-a apărat în sensul că nu a reușit să facă intabularea la timp, iar ulterior a comunicat reclamantei poziția ei de a renunța la încheierea contractului „din motive independente” de reclamantă și „având în vedere principiul disponibilității”.

În atare situație instanța de apel greșit a reținut că pârâta nu putea înstrăina ceea ce nu avea, criticile recurentei fiind întemeiate pe acest aspect. De asemenea, soluția din apel este greșită și sub aspectul mandatului lui I.B. pentru semnarea promisiunii de vânzare-cumpărare în fața notarului. Din încheierea de autentificare, încheiere pe care nici una dintre părți nu a atacat-o în condițiile art. 39 din Legea 36/1995 privind activitatea notarilor publici, rezultă că pârâta a fost reprezentată la autentificarea actului de Iordan B. în temeiul delegației nr. 40 din 20 februarie 2006. Instanța de apel, analizând valabilitatea mandatului lui I.B.

se pronunță implicit asupra valabilității și legalității încheierii de autentificare, aspect ce nu a format obiectul judecății, cu atât mai mult cu cât nici măcar pârâta, prin „notele de ședință” (filele 66-67 fond) prin care își formulase apărările nu invocase nevalabilitatea mandatului lui I.B., o asemenea apărare fiind formulată abia după motivarea sentinței de fond. De reținut că atât la dezmembrarea dreptului de proprietate, la înstrăinarea lotului III din același spațiu comercial cât și la autentificarea promisiunii de vânzare pârâta a fost reprezentată de același B.I. În consecință, ținând cont de aceste considerente, Curtea apreciază criticile recurentei ca fiind întemeiate motiv pentru care recursul reclamantei urmează a fi admis în temeiul dispozițiilor art. 312 al.1 și 3 C. proc.

civ. coroborat cu art. 304 pct. 9 și 8 C. proc. civ. Întrucât situația de fapt nu a fost pe deplin stabilită în legătură cu operațiunile de intabulare efectuate de pârâta intimată, existând contradicție între dovezile de la fila 29 dosar fond (din care rezultă că la 30 ianuarie 2007 intabularea era în curs de soluționare) și fila 28 același dosar (din care rezultă că la aceeași dată s-a și intabulat dreptul de proprietate al pârâtei) Curtea apreciază că se impune casarea cauzei cu trimiterea spre rejudecare apelului aceleiași instanțe în temeiul dispozițiilor art. 314 C. proc. civ. pentru a se solicita relații suplimentare de la Biroul de carte funciară pe acest aspect. Cu ocazia rejudecării apelului instanța urmează totodată a se pronunța și cu privire la criticile în legătură cu petitele privitoare la dreptul de retenție și daunele cominatorii, invocate de apelantă, dar neanalizate.

PENTRU ACESTE

MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Admite recursul declarat de reclamanta SC V.F. SRL București, împotriva Deciziei comerciale nr. 545 din 20 noiembrie 2008 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a-VI-a comercială. Casează decizia recurată și trimite cauza spre rejudecare aceleiași instanțe. Irevocabilă. Pronunțata în ședință publică, astăzi 25 iunie 2009.