ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 502/2008

Asupra cererii de recurs de față; Din examinarea lucrărilor din dosar constată că, prin sentința comercială nr. 782 din 02 martie 2006, Tribunalul București, secția a VI-a comercială, a respins, ca neîntemeiată, acțiunea formulată de reclamanta SC S.M. SRL în contradictoriu cu pârâta SC I. SA.

Pentru a pronunța această sentință, judecătorul a reținut că, la data de 24 noiembrie 2004, a intervenit între reclamantă în calitate de promitentă cumpărătoare și pârâtă în calitate de promitentă vânzătoare un antecontract de vânzare cumpărare nr. 396/2004 pentru terenul situat în comuna Voluntari, sat Pipera, jud. Ilfov, lotul ap 10 în suprafață de 489,2 mp, înscris în cf nr. 4234. Reclamanta a solicitat să se constate că a intervenit rezilierea acestuia antecontract, însă părțile nu au prevăzut o clauză penală care să instituie un pact comisoriu de natură a exclude pronunțarea rezilierii fără intervenția instanței de judecată, astfel încât acest capăt de cerere a fost apreciat ca neîntemeiat.

Se mai reține că părțile au convenit că încheie contractul de vânzare cumpărare nu mai devreme de 30 aprilie 2005 și numai cu condiția încheierii unui contract de antrepriză cu M.T.S.L. pentru o construcție edificată pe teren, contract care nu s-a mai încheiat. În raport de aceste elemente, judecătorul a apreciat că, fiind vorba despre un contract de vânzare cumpărare sub condiție, referitoare la termenul de încheiere, nu mai devreme de 30 aprilie 2005 și cu încheierea unui contract de antrepriză cu societatea amintită anterior, aspect nedovedit, nu se poate reține neîndeplinirea culpabilă a obligației pârâtei de a se prezenta la notarul public pentru perfectarea contractului. Se mai reține că pârâta și-a exprimat intenția de a încheia acest contract, fiind deci de acord să-și execute obligația.

Instanța a înlăturat susținerile reclamantei referitoare la imposibilitatea vânzării terenului ca urmare a existenței unor sarcini, precum și cea referitoare la refuzul pârâtei de a încheia contractul solicitând o renegociere a prețului. Prin decizia nr. 664 din 13 decembrie 2006 a Curții de Apel București, secția a VI a comercială, se respinge apelul declarat de reclamată împotriva sentinței primei instanțe. Pentru a pronunța această soluție, analizând actele și lucrările dosarului în raport de criticile formulate și de apărările invocate, curtea de apel reține că apelanta a solicitat instanței de fond să constate rezilierea antecontractului de vânzare cumpărare, deși nu exista o clauză contractuală în acest sens; în consecință în mod corect a reținut instanța de fond că în lipsa clauzei prin care să se instituie un pact comisoriu de natură a exclude posibilitatea pronunțării rezilierii fără intervenția instanței, acest capăt de cerere este neîntemeiat.

Instanța de control nu reține apărarea apelantei cu privire la stabilirea unui termen după care poate fi încheiat contractul, și sub condiția încheierii contractului de execuție de lucrări. Din modul de redactare al clauzei contractuale rezultă clar intenția părților de a încheia contractul doar după data de 30 aprilie 2005. Este adevărat că părțile au prevăzut posibilitatea încheierii contractului în formă autentică și înaintea acestei date, dar numai sub condiția încheierii contractului de antrepriză cu M.T.S.L. Ori, așa cum a reținut și instanța de fond, apelanta nu a făcut dovada încheierii acestuia contract de antrepriză, astfel încât nu putea solicita și obține încheierea contractului de vânzare cumpărare pentru teren anterior datei stabilite în antecontract.

De altfel, în chiar corespondența emisă de apelantă se arată că nu a fost încheiat contractul de antrepriză până la data de 30 aprilie 2005. Nu a putut fi reținută nici apărarea apelantei în sensul că nu a fost posibilă încheierea contractului de antrepriză ca urmare a atitudinii intimatei. Apelanta invocă o asemenea situație, motivat de faptul că intimata ar fi încercat o renegociere a prețului contractului de antrepriză în contra clauzelor ferme din antecontract. Ori, din analiza acestui act nu rezultă că prin antecontractul de vânzare cumpărare ar fi fost negociate clauze referitoare la executarea construcției, cu atât mai puțin cu privire la prețul acestei lucrări. În consecință, aceste susțineri nu pot fi reținute ca reprezentând o atitudine culpabilă a intimatei în neexecutarea obligației ce îi revenea potrivit antecontractului.

Pe de altă parte, din chiar actul depus de apelantă în calea de atac nu rezultă că intimata ar fi solicitat renegocierea contractului de antrepriză, în adresă fiind menționat că intimata este de acord în principiu cu renegocierea acestuia, așteptând modificările dorite de apelantă. Curtea de apel mai reține totodată că în lipsa dovedirii încheierii contractului de antrepriză, intimata nu avea obligația de a se prezenta la notar pentru perfectarea actului autentic anterior datei de 30 aprilie 2005, iar ulterior acestei date intimata și-a exprimat disponibilitatea pentru încheierea contractului, cea care a refuzat fiind apelanta.

De asemenea, se mai reține că intimata a făcut dovada faptului că terenul ca urma a fi vândut era liber de sarcini, neavând relevantă momentul în care a fost emis certificatul de sarcini în acest sens, câtă vreme la momentul în care, potrivit clauzelor antecontractului, contractul de vânzare cumpărare putea fi încheiat, terenul figura liber de sarcini. În ce privește parcele adiacente pentru care trebuiau intabulate servituțile de trecere auto și pietonală, curtea mai reține că acestea nu au făcut obiectul de negociere și reglementare în antecontract, aceasta referindu-se strict la suprafața de teren ce urma a fi vândută. Curtea de apel nu reține susținerea apelantei cu privire la aplicabilitatea în speță a dispozițiilor ari.

67 C. com., ca urmare a faptului că acest articol reglementează rezilierea de plin drept a contractului de vânzare cumpărare comercială; ori, actul încheiat este un antecontract de vânzare cumpărare, contract nenumit, fără o reglementare expresă, motiv pentru care se supune regulilor generale ce reglementează materia contractelor, iar nu regulilor derogatorii, speciale ce reglementează un contract numit în consecință, curtea apreciază că nu sunt incidente în cauză dispozițiile art. 67 C. com. În ce privește celelalte capete de cerere, privind pretenții financiare, curtea de apel a constatat că în măsura în care primul capăt de cerere a fost respins ca neîntemeiat, nici aceste capete de cerere, strâns legate de primul nu pot fi admise, soluția instanței de fond fiind legală și temeinică și sub acest aspect.

În ce privește cheltuielile de judecată, curtea de apel reține că intimata a solicitat obligarea apelantei la asemenea cheltuieli, fără însă a depune la dosar factura fiscală și chitanța de plată a onorariului de avocat, și fără a face dovada unor alte cheltuieli în cauză. Împotriva acestei decizii a declarat recurs reclamanta invocând motivele prevăzută de art. 304 pct. 8 și 9 C. proc. civ. și solicitând admiterea acțiunii astfel cum a fost formulată. Intimata a depus întâmpinare și a solicitat respingerea recursului. Înalta Curte, analizând decizia prin prisma criticilor formulate și răspunzând printr-un considerent comun celor două motive de recurs, va respinge recursul pentru următoarele considerente: Așa cum a formulat și a susținut prin cererea de chemare în judecată rezultă că reclamanta a înțeles să invoce o reziliere de drept (a solicitat constatarea rezilierii iar nu ca instanța să pronunțe rezilierea).

Ori, acțiunea în rezoluțiunea / rezilierea judiciarăa antecontractului nu putea fi admisă atât timp cât promitentul vânzător și-a manifestat expres disponibilitatea de a executa obligația iar promitentul - cumpărător, reclamant în cauză, a refuzat încheierea contractului. Rezoluțiunea / rezilierea unui contract nu se pronunță dacă partea execută sau se arată gata a executa obligațiile sale pe parcursul procesului. Reclamanta a refuzat încheierea contractului, fapt consemnat chiar în cadrul interogatoriului luat în fata primei instanțe. Prin urmare, termenul de 30 aprilie 2005 nu era termen limită pentru încheierea contractului de vânzare - cumpărare. Reclamanta a refuzat încheierea contractului pentru că s-ar fi depășit acest termen, considerat de aceasta drept esențial.

Înainte de proces și în timpul procesului intimata si-a arătat disponibilitatea de a onora obligația de a încheia contractul de vânzare - cumpărare. Intimata a dovedit că terenul este liber de orice sarcini neezitând impedimente legale la încheierea contractului în formă autentică.

În realitate, singura vinovată de neîncheierea contractului de vânzare - cumpărare în formă autentică este recurenta - reclamantă, care a refuzat în mod expres propunerea intimatei de a încheia acest contract până la cel mai târziu 26 iunie 2005, avansată în cadrul discuțiilor consemnate în procesul - verbal încheiat la data de 26 mai 2005. Recurenta - reclamantă a refuzat încheierea contractului pe motiv că acesta trebuia încheiat înainte de 30 aprilie 2005. Refuzul recurentei - reclamante de a încheia contractul a fost consemnat în procesul - verbal din data de 26 mai 2005 cât și în declarația autentificată sub nr. 2329/27 iunie 2005. Înalta Curte mai reține că nu se putea pronunța o hotărâre prin care să se constate reziliere antecontractului de vânzare - cumpărare pentru simplul motiv că în acest antecontract nu exista un pact comisoriu care să dea dreptul unei rezilieri de drept.

În cuprinsul cererii de chemare în judecată, reclamanta a arătat că cererea este întemeiată pe art. 67 alin. (l) C. com., care consacră o rezoluțiune de drept specială în materia contractului de vânzare - cumpărare comercială. În mod corect au reținut instantele de fond și de apel că textul invocat, art. 67 alin. (l) C. com., nu este aplicabil raportului de drept dedus judecății. Obiectul judecății îl formează un antecontract de vânzare - cumpărare. art. 67 alin. (l) C. com., invocat de recurenta - reclamantă, care prevede un caz de rezoluțiune de drept, se află plasat în codul comercial în capitolul destinat contractului de vânzare - cumpărare (despre vânzare) - contract numit și special. Regulile speciale prevăzute pentru un contract numit nu sunt aplicabile contractelor nenumite.

Acestora din urmă le sunt aplicabile regulile generale prevăzute pentru obligații, iar nu regulile speciale prevăzute pentru anume contracte. Ori, antecontractul de vânzare - cumpărare este un contract nenumit, nu este supus regulilor speciale edictate pentru contractul de vânzare - cumpărare ci este supus regulilor generale în materie de obligații. Dispoziția specială prevăzută de art. 67 alin. (1) C. com., este aplicabilă numai unui contract de vânzare - cumpărare iar nu și în cazul unui antecontract. Reclamanta recurentă avansează o teză juridică care încalcă regulile de interpretare și aplicare a legii, deoarece reclamă în mod greșit aplicarea unei norme speciale în completarea celor generale.

În realitate, este acceptat faptul că normele generale nu se completează cu cele speciale. Textul de la art. 67 alin. (1) C. com., se referă în mod evident la un contract de vânzare-cumpărare deoarece vorbește despre predarea lucrului (obligație specifică contractului de vânzare-cumpărare iar nu unei promisiuni de vânzare). Din toată interpretarea art. 67 C. com., rezultă că acest articol, care impune un caz de reziliere de drept în cazul vânzării comerciale, se aplică numai în cazul vânzărilor de mărfuri, iar nu în cazul vânzării unui imobil. De altfel, era de neînchipuit pentru legiuitorul codului comercial ca un imobil să facă obiectul unei vânzări de natură comercială. În plus, chiar trimiterea pe care recurenta o face la cuprinsul art. 1370 C. civ., trădează adevăratul domeniu al regulilor speciale la care face apel, respectiv vânzarea de bunuri mobile.

În plus, eventuala aplicare a art. 67 alin. (1) C. com., ar fi exclusă chiar de către regulile cuprinse în acesta. Pentru a fi aplicabil textul indicat este necesar ca atât prestația cât și contraprestația, predarea lucrului și plata prețului, să trebuiască a fi făcute, potrivit contractului, la aceeași dată. Ori de cât ori data prestației și a contraprestației nu coincid nu s-ar putea ajunge la rezilierea de drept nestipulată. Față de cele reținute rezultă că instanțele de fond și de apel au făcut o corectă interpretare și aplicare a legii la un act juridic căruia nu i-au schimbat înțelesul lămurit și vădit neîndoielnic, așa încât, conform art. 312 C. proc. civ., se va respinge recursul declarat de reclamanta SC S.M.

SRL BUCUREȘTI împotriva deciziei nr. 664 din 13 decembrie 2006 a Curții de Apel București, secția a VI-a comercială, ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge recursul declarat de reclamanta SC S.M. SRL BUCUREȘTI împotriva deciziei nr. 664 din 13 decembrie 2006 a Curții de Apel București, secția a VI-a comercială, ca nefondat. Irevocabilă. Pronunțată în ședința publică, astăzi 13 februarie 2008.