ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 3437/2007

Asupra recursului de față; Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele: Reclamanta SC I. SA București a chemat în judecată pe pârâta SC U.T. SRL București solicitând obligarea acesteia la plata sumei de 1.400.020.955 lei (140.002,09 Ron) reprezentând chirie restantă și penalități de întârziere pentru lunile decembrie 2004 și februarie – iulie 2005. La data de 27 septembrie 2005 reclamanta a depus o cerere precizatoare prin care și-a majorat pretențiile cu suma de 33.295,06 Ron reprezentând chirie restantă pentru lunile august și septembrie 2005 și penalități de întârziere. Prin încheierea din 2 noiembrie 2005 instanța de fond a apreciat ca fiind tardiv formulată cererea modificatoare întrucât a fost depusă de reclamantă după prima zi de înfățișare și fără respectarea condițiilor prevăzute de art. 132 C. proc.

civ. Prin sentința comercială nr. 576 din 15 februarie 2006, Tribunalul București, secția a VI-a comercială, a admis în parte acțiunea reclamantei și a obligat pârâta la plata echivalentului în lei a sumei de 7200 dolari S.U.A. și T.V.A. aferent reprezentând contravaloarea chiriei pentru perioada februarie 2005 – iulie 2005 și a penalităților de 0,1 % pe zi de întârziere aferente calculate până la data achitării debitului principal dar fără a-l depăși plus suma de 13.086.200 Rol cheltuieli de judecată (taxa de timbru).

S-a respins cererea reclamantei de acordare a contravalorii chiriei și penalităților aferente lunii decembrie 2004. Instanța de fond a reținut că deși contractul de locațiune nr. 10 din 30 iunie 2004 a intrat în vigoare la data de 30 iunie 2004 predarea efectivă a spațiului s-a efectuat în lunile ianuarie –februarie 2005, și că din corespondența purtată de părți rezultă că în luna decembrie 2004 spațiul nu putea fi folosit de pârâtă, situație în care plata chiriei aferente lunilor august – noiembrie 2004 reprezintă o plată în avans. În ceea ce privește contravaloarea chiriei aferente perioadei februarie 2005 – iulie 2005 s-a considerat că pârâta nu și-a îndeplinit obligația de plată, situație în care urmează să fie obligată la plata chiriei și penalităților aferente.

Apelurile declarate de reclamantă și pârâtă împotriva acestei sentințe au fost respinse prin decizia comercială nr. 655 din 15 decembrie 2006 a Curții de Apel București, secția a V-a comercială. În motivarea deciziei s-a reținut, în esență, că apelul reclamantei este nefondat întrucât instanța de fond a reținut în mod corect că spațiul comercial a fost predat la 25 ianuarie 2005 și că pârâta datorează chiria numai pe perioada februarie – iulie 2005. Cu privire la apelul pârâtei s-a reținut că este nefondat întrucât nu poate fi primită susținerea acesteia referitoare la compensarea chiriei datorată pentru perioada în litigiu cu chiria plătită în perioada în care nu a folosit spațiul, în lipsa unor probe în acest sens.

Reclamanta a declarat recurs împotriva acestei decizii în temeiul art. 304 pct. 7, 8 și 9 C. proc. civ. Recurenta susține că decizia cuprinde motive contradictorii și străine de natura pricinii în sensul că se reține că, contractul a intrat în vigoare la data de 30 iunie 2004, dar spațiul comercial s-a predat la 25 ianuarie 2005, deși pârâta a plătit chiria prevăzută în contract pentru perioada 1 august - 1 decembrie 2004, precum și toate cheltuielile aferente folosirii spațiului. În temeiul art. 304 pct. 8 C. proc. civ., recurenta critică decizia instanței de apel pe motiv că s-a interpretat greșit actul dedus judecății și s-a schimbat natura și înțelesul lămurit al acestuia.

Recurenta precizează că deși raportul juridic dintre părțile în litigiu decurge din contractul nr. 10/2004 care la art. 4 prevede modalitatea de plată a chiriei, instanța a considerat greșit că plata chiriei pe primele 6 luni reprezintă o plată în avans pentru perioada februarie-iulie 2005. Prin motivul de recurs întemeiat pe prevederile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., recurenta susține că hotărârea este lipsită de temei legal și a fost dată cu încălcarea și aplicarea greșită a legii în sensul că nu s-au avut în vedere prevederile art. 969 C. civ., potrivit cărora convențiile legale au putere de lege între părțile contractante. Recurenta susține că instanța nu a luat în considerare prevederile art. 2.6 din contract potrivit cărora intimata-pârâtă a preluat spațiul comercial la data semnării contractului, înregistrând firma la R.C.

cu acest sediu și plătind de la această dată chiria prevăzută în contract și toate utilitățile, astfel cum rezultă din probele aflate la dosar. Recursul este întemeiat.

Într-adevăr, din verificarea probelor administrate în cauză rezultă că în mod eronat s-a reținut că, contractul de locațiune nr. 10/2004 încheiat de părțile în litigiu pentru imobilul din București Bulevardul Unirii sector 3 a intrat în vigoare la data de 30 iunie 2004 dar predarea efectivă s-a efectuat în lunile ianuarie-februarie 2005. Din dispozițiile art. 2.6 din contract, rezultă că imobilul se predă la data semnării contractului, iar din probatoriile administrate în cauză rezultă că intimata a intrat în posesia spațiului comercial începând cu data de 1 august 2004. Acest aspect a fost confirmat indirect de intimată prin plata facturilor pentru chirie și utilitățile aferente perioadei august – noiembrie 2004 și ianuarie 2005. Conform art. 5.2 lit. a) din contract recurenta avea obligația să predea spațiul comercial în stare de folosință lucru care s-a efectuat, dovadă fiind probele depuse la dosar (contracte, procese verbale încheiate cu executanții lucrărilor de amenajare cu privire la geamurile termopan, amplasarea unor calorifere, înlocuirea unor uși, predarea telecomenzilor pentru aparatele de aer condiționat la data de 25 august 2004). Faptul că intimata-pârâtă a preluat și folosit spațiul comercial este dovedit și de stabilirea sediului social al societății în spațiul închiriat începând cu data de 18 august 2004,

de încheierea de către pârâtă a actelor adiționale nr. 3, 4 și 6 din 20 august 2004 cu R. pentru instalarea posturilor telefonice în acest spațiu, precum și de adresa pârâtei nr. 70 din 25 august 2004 prin care se solicită acordul pentru încheierea unui contract de asociere în participațiune cu o firmă asociată din Brașov în vederea amplasării în spațiul închiriat a unui birou pentru societatea asociată. De altfel, plata integrală și fără obiecțiuni a chiriei pentru perioada august-noiembrie 2004 demonstrează că pârâta a ocupat integral spațiul închiriat lăsând fără obiect excepția de neexecutare a contractului invocată în apărare de pârâtă. În această situație se constată că instanțele au considerat în mod greșit că pârâta a intrat în posesia spațiului închiriat în luna ianuarie 2005. În ceea ce privește critica întemeiată pe prevederile art. 304 pct. 8 C. proc.

civ., se constată că este justificată întrucât instanțele au adăugat la art. 4 din contract termenul de „chirie în avans” care nu este prevăzut în contract, modul în care este redactat acest articol fiind clar și nelăsând loc altei interpretări. Din examinarea prevederilor art. 4 din contract, se constată că părțile au convenit că pentru spațiul închiriat chiria este de 4320 dolari S.U.A. /lună și se plătește eșalonat astfel. - 1200 dolari S.U.A. /lună + T.V.A. timp de 6 luni de la data predării spațiului; - începând cu luna a VII-a de la data semnării contractului timp de 10 luni suma de 6192 dolari S.U.A. + T.V.A.; - după expirarea perioadei de 10 luni, chiria stabilită la art. 4.1 de 4320 dolari S.U.A.

/lună. Fără a ține seama de faptul că predarea imobilului s-a făcut, în luna august 2004, și fără a analiza modul în care intimata pârâtă a plătit chiria în perioada august-noiembrie 2004, respectând prevederile art. 4 din contract, instanțele au stabilit o altă chirie decât cea stabilită de părțile contractante, considerând în mod greșit că plățile efectuate în anul 2004 s-au efectuat în avans pentru perioada ulterioară. Avându-se în vedere prevederile contractului privind cuantumul chiriei datorate de pârâtă pentru luna decembrie 2004 și perioada februarie – iulie 2005 rezultă că pârâta datora suma de 38.352 dolari S.U.A. plus T.V.A. Întrucât instanța de fond a dispus obligarea pârâtei la plata sumei de 7200 dolari S.U.A.

plus T.V.A., iar sentința a fost executată, rezultă că suma datorată de pârâtă este de 31152 dolari S.U.A. plus T.V.A. În temeiul art. 4.6 din contractul de locațiune pârâta urmează să fie obligată și la plata penalităților de întârziere de 0,1 % /zi până la data achitării debitului, fără a-l depăși. Pentru aceste considerente, urmează să se admită recursul reclamantei, să se modifice decizia și să se schimbe în parte sentința în sensul că se admite acțiunea reclamantei și se va obliga pârâta la plata sumei de 31152 dolari S.U.A. în echivalent lei la cursul B.N.R. din ziua plății cu titlu de chirie pentru luna decembrie 2004 și perioada februarie – iulie 2005 plus T.V.A. și a penalităților de întârziere de 0,1 % pe zi de întârziere calculate până la data achitării debitului, fără a-l depăși.

În temeiul art. 274 C. proc. civ., pârâta urmează să fie obligată la plata sumei de 6566 lei cheltuieli de judecată reprezentând taxa de timbru la fond, apel și recurs. Se mențin restul dispozițiilor sentinței și deciziei.

PENTRU ACESTE MOTIVE

IN NUMELE LEGII

D E C I D E Admite recursul declarat de reclamanta SC I. SA București. Modifică în parte, decizia nr. 655 din 15 decembrie 2007 a Curții de Apel București, secția a V-a comercială și schimbă, în parte, sentința comercială nr. 576 din 15 februarie 2006 a Tribunalului București, secția a VI-a comercială, în sensul că admite acțiunea reclamantei SC I. SA și obligă pârâta SC U.T. SRL București și la plata sumei de 31152 dolari S.U.A. în echivalent în lei la cursul B.N.R. din ziua plății, reprezentând contravaloare chirie pentru luna decembrie 2004 și perioada februarie 2005 – iulie 2005 și a penalităților de întârziere de 0,1 % pe zi de întârziere calculate până la data achitării debitului, fără a-l depăși.

Obligă intimata la plata sumei de 6566 lei cheltuieli de judecată reprezentând taxa de timbru la fond, apel și recurs. Menține restul dispozițiilor deciziei și sentinței. Irevocabilă. Pronunțată în ședința publică, astăzi 1 noiembrie 2007.