ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 3437/2007

ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 3437/2007 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2007)

Asupra recursului de față;

Din examinarea lucrărilor

din dosar, constată următoarele:

Reclamanta SC I. SA

București a chemat în judecată pe pârâta SC U.T. SRL București solicitând

obligarea acesteia la plata sumei de 1.400.020.955 lei (140.002,09 Ron)

reprezentând chirie restantă și penalități de întârziere pentru lunile

decembrie 2004 și februarie – iulie 2005.

La data de 27 septembrie

2005 reclamanta a depus o cerere precizatoare prin care și-a majorat

pretențiile cu suma de 33.295,06 Ron reprezentând chirie restantă pentru lunile

august și septembrie 2005 și penalități de întârziere.

Prin încheierea din 2

noiembrie 2005 instanța de fond a apreciat ca fiind tardiv formulată cererea

modificatoare întrucât a fost depusă de reclamantă după prima zi de înfățișare

și fără respectarea condițiilor prevăzute de art. 132 C. proc. civ.

Prin sentința comercială nr.

576 din 15 februarie 2006, Tribunalul București, secția a VI-a comercială, a

admis în parte acțiunea reclamantei și a obligat pârâta la plata echivalentului

în lei a sumei de 7200 dolari S.U.A. și T.V.A. aferent reprezentând

contravaloarea chiriei pentru perioada februarie 2005 – iulie 2005 și a

penalităților de 0,1 % pe zi de întârziere aferente calculate până la data

achitării debitului principal dar fără a-l depăși plus suma de 13.086.200 Rol

cheltuieli de judecată (taxa de timbru).

S-a respins cererea

reclamantei de acordare a contravalorii chiriei și penalităților aferente lunii

decembrie 2004.

Instanța de fond a reținut

că deși contractul de locațiune nr. 10 din 30 iunie 2004 a intrat în vigoare la data de 30 iunie 2004 predarea efectivă a spațiului s-a efectuat în

lunile ianuarie –februarie 2005, și că din corespondența purtată de părți

rezultă că în luna decembrie 2004 spațiul nu putea fi folosit de pârâtă,

situație în care plata chiriei aferente lunilor august – noiembrie 2004

reprezintă o plată în avans.

În ceea ce privește

contravaloarea chiriei aferente perioadei februarie 2005 – iulie 2005 s-a

considerat că pârâta nu și-a îndeplinit obligația de plată, situație în care

urmează să fie obligată la plata chiriei și penalităților aferente.

Apelurile declarate de

reclamantă și pârâtă împotriva acestei sentințe au fost respinse prin decizia

comercială nr. 655 din 15 decembrie 2006 a Curții de Apel București, secția a V-a comercială.

În motivarea deciziei s-a

reținut, în esență, că apelul reclamantei este nefondat întrucât instanța de

fond a reținut în mod corect că spațiul comercial a fost predat la 25 ianuarie

2005 și că pârâta datorează chiria numai pe perioada februarie – iulie 2005.

Cu privire la apelul pârâtei

s-a reținut că este nefondat întrucât nu poate fi primită susținerea acesteia

referitoare la compensarea chiriei datorată pentru perioada în litigiu cu

chiria plătită în perioada în care nu a folosit spațiul, în lipsa unor probe în

acest sens.

Reclamanta a declarat recurs

împotriva acestei decizii în temeiul art. 304 pct. 7, 8 și 9 C. proc. civ.

Recurenta susține că decizia

cuprinde motive contradictorii și străine de natura pricinii în sensul că se

reține că, contractul a intrat în vigoare la data de 30 iunie 2004, dar spațiul

comercial s-a predat la 25 ianuarie 2005, deși pârâta a plătit chiria prevăzută

în contract pentru perioada 1 august - 1 decembrie 2004, precum și toate

cheltuielile aferente folosirii spațiului.

În temeiul art. 304 pct. 8 C.

proc. civ., recurenta critică decizia instanței de apel pe motiv că s-a

interpretat greșit actul dedus judecății și s-a schimbat natura și înțelesul

lămurit al acestuia. Recurenta precizează că deși raportul juridic dintre

părțile în litigiu decurge din contractul nr. 10/2004 care la art. 4 prevede modalitatea

de plată a chiriei, instanța a considerat greșit că plata chiriei pe primele 6

luni reprezintă o plată în avans pentru perioada februarie-iulie 2005.

Prin motivul de recurs

întemeiat pe prevederile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., recurenta susține că

hotărârea este lipsită de temei legal și a fost dată cu încălcarea și aplicarea

greșită a legii în sensul că nu s-au avut în vedere prevederile art. 969 C.

civ., potrivit cărora convențiile legale au putere de lege între părțile

contractante.

Recurenta susține că

instanța nu a luat în considerare prevederile art. 2.6 din contract potrivit

cărora intimata-pârâtă a preluat spațiul comercial la data semnării

contractului, înregistrând firma la R.C. cu acest sediu și plătind de la

această dată chiria prevăzută în contract și toate utilitățile, astfel cum

rezultă din probele aflate la dosar.

Recursul este întemeiat.

Într-adevăr, din verificarea

probelor administrate în cauză rezultă că în mod eronat s-a reținut că,

contractul de locațiune nr. 10/2004 încheiat de părțile în litigiu pentru

imobilul din București Bulevardul Unirii sector 3 a intrat în vigoare la data de 30 iunie 2004 dar predarea efectivă s-a efectuat în lunile

ianuarie-februarie 2005.

Din dispozițiile art. 2.6

din contract, rezultă că imobilul se predă la data semnării contractului, iar

din probatoriile administrate în cauză rezultă că intimata a intrat în posesia

spațiului comercial începând cu data de 1 august 2004. Acest aspect a fost

confirmat indirect de intimată prin plata facturilor pentru chirie și utilitățile

aferente perioadei august – noiembrie 2004 și ianuarie 2005.

Conform art. 5.2 lit. a) din

contract recurenta avea obligația să predea spațiul comercial în stare de

folosință lucru care s-a efectuat, dovadă fiind probele depuse la dosar

(contracte, procese verbale încheiate cu executanții lucrărilor de amenajare cu

privire la geamurile termopan, amplasarea unor calorifere, înlocuirea unor uși,

predarea telecomenzilor pentru aparatele de aer condiționat la data de 25

august 2004).

Faptul că intimata-pârâtă a

preluat și folosit spațiul comercial este dovedit și de stabilirea sediului

social al societății în spațiul închiriat începând cu data de 18 august 2004,

de încheierea de către pârâtă a actelor adiționale nr. 3, 4 și 6 din 20 august

2004 cu R. pentru instalarea posturilor telefonice în acest spațiu, precum și

de adresa pârâtei nr. 70 din 25 august 2004 prin care se solicită acordul

pentru încheierea unui contract de asociere în participațiune cu o firmă

asociată din Brașov în vederea amplasării în spațiul închiriat a unui birou

pentru societatea asociată.

De altfel, plata integrală

și fără obiecțiuni a chiriei pentru perioada august-noiembrie 2004 demonstrează

că pârâta a ocupat integral spațiul închiriat lăsând fără obiect excepția de

neexecutare a contractului invocată în apărare de pârâtă.

În această situație se

constată că instanțele au considerat în mod greșit că pârâta a intrat în

posesia spațiului închiriat în luna ianuarie 2005.

În ceea ce privește critica

întemeiată pe prevederile art. 304 pct. 8 C. proc. civ., se constată că este

justificată întrucât instanțele au adăugat la art. 4 din contract termenul de

„chirie în avans” care nu este prevăzut în contract, modul în care este

redactat acest articol fiind clar și nelăsând loc altei interpretări.

Din examinarea prevederilor art.

4 din contract, se constată că părțile au convenit că pentru spațiul închiriat

chiria este de 4320 dolari S.U.A. /lună și se plătește eșalonat astfel.

- 1200 dolari S.U.A. /lună +

T.V.A. timp de 6 luni de la data predării spațiului;

- începând cu luna a VII-a

de la data semnării contractului timp de 10 luni suma de 6192 dolari S.U.A. + T.V.A.;

- după expirarea perioadei

de 10 luni, chiria stabilită la art. 4.1 de 4320 dolari S.U.A. /lună.

Fără a ține seama de faptul

că predarea imobilului s-a făcut, în luna august 2004, și fără a analiza modul

în care intimata pârâtă a plătit chiria în perioada august-noiembrie 2004,

respectând prevederile art. 4 din contract, instanțele au stabilit o altă

chirie decât cea stabilită de părțile contractante, considerând în mod greșit

că plățile efectuate în anul 2004 s-au efectuat în avans pentru perioada

ulterioară.

Avându-se în vedere

prevederile contractului privind cuantumul chiriei datorate de pârâtă pentru

luna decembrie 2004 și perioada februarie – iulie 2005 rezultă că pârâta datora

suma de 38.352 dolari S.U.A. plus T.V.A.

Întrucât instanța de fond a

dispus obligarea pârâtei la plata sumei de 7200 dolari S.U.A. plus T.V.A., iar

sentința a fost executată, rezultă că suma datorată de pârâtă este de 31152 dolari

S.U.A. plus T.V.A.

În temeiul art. 4.6 din

contractul de locațiune pârâta urmează să fie obligată și la plata

penalităților de întârziere de 0,1 % /zi până la data achitării debitului, fără

a-l depăși.

Pentru aceste considerente,

urmează să se admită recursul reclamantei, să se modifice decizia și să se

schimbe în parte sentința în sensul că se admite acțiunea reclamantei și se va

obliga pârâta la plata sumei de 31152 dolari S.U.A. în echivalent lei la cursul

B.N.R. din ziua plății cu titlu de chirie pentru luna decembrie 2004 și

perioada februarie – iulie 2005 plus T.V.A. și a penalităților de întârziere de

0,1 % pe zi de întârziere calculate până la data achitării debitului, fără a-l

depăși.

În temeiul art. 274 C. proc.

civ., pârâta urmează să fie obligată la plata sumei de 6566 lei cheltuieli de

judecată reprezentând taxa de timbru la fond, apel și recurs.

Se mențin restul

dispozițiilor sentinței și deciziei.

PENTRU ACESTE MOTIVE

IN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursul declarat de

reclamanta SC I. SA București.

Modifică în parte, decizia nr.

655 din 15 decembrie 2007 a Curții de Apel București, secția a V-a comercială

și schimbă, în parte, sentința comercială nr. 576 din 15 februarie 2006 a Tribunalului București, secția a VI-a comercială, în sensul că admite acțiunea reclamantei SC

I. SA și obligă pârâta SC U.T. SRL București și la plata sumei de 31152 dolari S.U.A.

în echivalent în lei la cursul B.N.R. din ziua plății, reprezentând

contravaloare chirie pentru luna decembrie 2004 și perioada februarie 2005 –

iulie 2005 și a penalităților de întârziere de 0,1 % pe zi de întârziere

calculate până la data achitării debitului, fără a-l depăși.

Obligă intimata la plata

sumei de 6566 lei cheltuieli de judecată reprezentând taxa de timbru la fond,

apel și recurs.

Menține restul dispozițiilor

deciziei și sentinței.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședința

publică, astăzi 1 noiembrie 2007.