ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 674/2008

Asupra recursului de față: Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele: Prin acțiunea înregistrată; la data de 20 decembrie 2005, reclamanta SC I. SA a chemat în judecată pe pârâții J.M. și J.A.I., solicitând ca în baza sentinței ce se va pronunța să se dispună desființarea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2021 din 15 iunie 2005, desființarea contractului de superficie din aceiași zi și repunerea părților în situația anterioară, prin obligarea părților la predarea terenului liber de orice sarcini. La data de 20 decembrie 2005 reclamanta și-a modificat acțiunea în sensul că a solicitat introducerea în cauză în calitate de pârâtă și a SC M.T.S.

L.G., prin reprezentanta din România, iar în ceea ce privește obiectul cauzei a solicitat să se dispună rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare, rezilierea contractului de execuție construcția nr. 4 din 7 ianuarie 2005, repunerea părților în situația anterioară prin obligarea pârâților la predarea terenului în suprafață de 191,8 mp situat în Constanța liber de orice sarcini și la radierea din Cartea funciară a contractului de superficie nr. 2022 din 15 iunie 2005. În motivarea cererii reclamanta a arătat că între SC I. SA și soții J. s-a încheiat la data de 15 iunie 2005 contractul de vânzare-cumpărare sub condiția rezolutorie autentificat sub nr. 2021 având ca obiect vânzarea de către SC I. SA către soții J. a terenului în suprafață de 19,8 mp situat la adresa arătată.

Pe terenul cumpărat urma ca reclamanta să construiască un imobil în baza contractului de execuția nr. 4 din 7 ianuarie 2004 și a contractului de leasing imobiliar nr. A 195 din 26 noiembrie 2004. După încheierea contractului de leasing imobiliar între pârâta M.T.S.L. în calitate de locator și pârâții J. în calitate de utilizatori, s-a încheiat contractul de execuție construcția cu plata pe stadii de execuție nr. 4 din 7 ianuarie 2005 între M.T.S.L. în calitate de beneficiar finanțator, soții J. în calitate de utilizatori și SC I. SA în calitate de executori ai construcției. Potrivit clauzelor stipulate în contract beneficiarul M.T.S.L. avea obligația achitării construcției pe stadii de execuție la termenele stipulate în contract.

Conform art. 7.2 din contract, în cazul în care beneficiarul întârzie cu mai mult de 45 de zile achitarea sumelor datorate conform contractului, executantul poate rezilia în mod unilateral contractul, fără punere în întârziere. Prin contractul de vânzare-cumpărare soții J. s-au obligat ca, în cazul în care finanțatorul M.T.S.L. nu-și îndeplinește obligațiile financiare față de SC I. SA, aceste obligații cad în sarcina lor, în baza unui act adițional ce se va încheia în termen de 30 de zile de la notificarea trimisă cumpărătorului privind neexecutarea obligațiilor financiare de către finanțator. Acest act adițional nu a fost consemnat de către pârâții J., deși au fost notificați potrivit contractului.

Tribunalul Constanța, secția comercială, prin sentința nr. 3842 din 20 iunie 2006, admis în parte acțiunea șa cum a fost modificată și a respins, ca nefondat, capătul de cerere privind rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare din culpa pârâților J. S-a dispus rezilierea contractului de execuție construcție nr. 4 din 7 ianuarie 2005 și au fost obligați soții J. să predea reclamantei terenul în suprafață de 191,8 mp situat în Constanța str. Brest.

S-a respins capătul de cerere privind obligarea pârâților la radierea dreptului de superficie instituit prin contractul de superficie nr. 2022 din 15 iunie 2005. S-a admis cererea reconvențională formulată de pârâți și s-a dispus rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare teren autentificat sub nr. 2021 din 15 iunie 2005. S-a dispus obligarea reclamantei-pârâte la restituirea sumei de 506.848.052 lei reprezentând prețul terenului și a făcut obiectul contractului nr. 2021 din 15 iunie 2006 și a fost obligată reclamanta către pârâți la plata sumei de 4.569 lei cheltuieli de judecată și s-a respins ca inadmisibilă cererea de introducere în cauză a M.T.S.L. în temeiul art. 57 C. proc. civ. În motivarea soluției, instanța de fond a reținut că între părțile în litigiu s-au stabilit raporturi juridice complexe, prin trei contracte cu obligații interdependente.

Potrivit clauzelor inserate în contractul de vânzare-cumpărare a terenului în cazul în care SC M.T.S.L. nu-și îndeplinește obligațiile financiare față de SC I. SA aceste obligații cad în sarcina utilizatorului respectiv cumpărătorilor pârâții J.. Deși reclamanta a notificat cumpărătorilor rezilierea contractului de execuție a construcției urmare falimentului finanțatorului, aceasta nu a menținut același preț al construcției, solicitând pârâților J. încheierea unui act adițional în condiții mai oneroase, deși pentru a interveni pactul comisoriu obligația ce urma a fi preluată de cumpărători trebuia să rămână neschimbată. În egală măsură, ca efect al rezoluțiunii contractului de vânzare-cumpărare a terenului, au fost admise atât cererea principală cât și cererea reconvențională privind restituirea prestațiilor reciproce, respectiv obligarea pârâților la predarea către reclamantă a terenului și obligarea reclamantei la plata către pârâți a prețului plătit.

S-a apreciat totodată că nu se justifică cererea reclamantei de obligare a pârâților la radierea dreptului de superficie în temeiul art. 34 din Legea nr. 7/1996 întrucât nu există o hotărâre irevocabilă de constatare a încetării efectelor contractului de superficie. Împotriva soluției date, au promovat apel părțile în litigiu. Criticile reclamantei se referă la faptul că modificarea ofertei de contractare nu poate fi interpretată ca o nerespectare a clauzelor contractului, și apare nejustificată motivarea potrivit căreia nu se poate radia dreptul de superficie din cartea funciară întrucât nu există o hotărâre judecătorească irevocabilă de constatare a încetării contractului de superficie. Se mai invocă încălcarea de către instanță a principiului contradictorialității în soluționarea cererii de intervenție.

Prin apelul său pârâții critică sentința sub aspectul cuantumului cheltuielilor de judecată care trebuiesc diminuate numai la plata taxei de timbru aferentă capătului de cerere privind rezilierea contractului. Curtea de Apel Constanța, secția comercială, maritimă și fluvială, contencios administrativ și fiscal, prin decizia nr. 307 din 18 decembrie 2006, a respins apelurile ca nefondate. S-a reținut că prin modificarea ofertei de a contracta reclamanta a nerespectat clauzele contractului încălcând dispozițiile art. 969 C. civ., refuzul pârâților de a încheia actul adițional la contractul de execuție fiind justificat din moment ce s-a mărit prețul construcției deja finalizate.

În ce privește radierea dreptului de superficie din cartea funciară instanța de control financiar a reținut că potrivit art. 34 din Legea nr. 7/1996, orice persoană interesată poate cere rectificarea înscrierilor din cartea funciară dacă printr-o hotărâre definitivă și irevocabilă s-a constatat că înscrierea sau actul în temeiul căruia s-a efectuat înscrierea nu mai este notabil, în speță nefiind îndeplinite aceste condiții. S-au înlăturat și criticile privind încălcarea principiului contradictorialității prin repunerea în discuție a excepției inadmisibilității cererii de intervenție, motivat de faptul că nu are interes să critice sentința primei instanțe, iar pe de lată parte a renunțat la judecata unui capăt de cerere asemănător.

S-au înlăturat și criticile pârâților, instanța de apel apreciind că s-a făcut o corectă aplicare a dispozițiilor art. 276 C. proc. civ. Cu petiția înregistrată la data de 29 ianuarie 2007 reclamanta a declarat recurs împotriva soluției instanței de apel criticile făcând referire la aspecte de nelegalitate fiind invocate dispozițiile art. 304 pct. 8 C. proc. civ. Astfel, se susține că modificarea ofertei de contractare nu poate fi interpretată ca o nerespectare a clauzelor contractuale, în condițiile în care intimații nu au înțeles să dea curs notificării adresate în vederea încheierii unui act adițional la contractul de execuție construcție nr. 4/2005, fiind respectate clauzele contractului.

De asemenea, se arată că instanțele au interpretat în mod eronat cererea de radiere din Cartea funciară a dreptului de superficie această cerere fiind formulată urmare repunerii părților în situația anterioară consecința rezoluțiunii contractelor de vânzare-cumpărare și de execuție și nu în temeiul art. 34 din Legea nr. 7/1996 nefiind o acțiune în rectificare în sensul prevăzut de acest text legal. Consideră recurenta că s-a soluționat în mod greșit acțiunea formulată împotriva intervenientei M.T.S.L., fără a pune în discuție contradictorie excepția inadmisibilității. Recursul este nefondat. Între părțile în litigiu s-au stabilit raporturi juridice complexe, prin trei contracte, cu obligații interdependente cuprinse în toate cele trei convenții.

Astfel, reclamanta, așa cum au reținut și primele instanțe, a vândut pârâților-intimați terenul în litigiu teren pe care s-a obligat să construiască un imobil în favoarea beneficiarului –finanțator M.T.S.L., beneficiar care urma să suporte finanțarea construcției potrivit contractului de execuție nr. 4 din 7nianuarie 2005. Acest imobil urma să intre în folosința pârâților – intimați în calitate de utilizatori în baza contractului de leasing nr. 4 din 7 ianuarie 2005, în vederea realizării acestor contracte fiind instituit în favoarea beneficiarului construcției un drept de folosință asupra terenului până la sfârșitul contractului de leasing, prin contractul de superficie autentificat sub nr. 2022 din 15 iunie 2005. Împotriva M.T.S.L.

s-a deschis procedura falimentului, astfel că nu și-a mai respectat obligația de finanțator a construcției. În contractul de vânzare-cumpărare a terenului s-a prevăzut că „În cazul în care societatea M.T.S.L. nu-și îndeplinește obligațiile financiare față de SC I. SA această obligație cade în sarcina utilizatorului din contractul de leasing nr. A 195 din 26 noiembrie 2004 sau cumpărătorilor din prezentul act, în baza unui act adițional, ce se va încheia în termen de 30 de zile de la notificarea de către SC I. a cumpărătorilor privind neexecutarea obligațiilor de către Societatea M.T.S.L., act adițional ce va prevedea un nou grafic de achitare a construcției sub sancțiunea desființării prezentului act”.

Recurenta a notificat cumpărătorilor – intimați rezilierea contractului de execuție a construcției datorită neîndeplinirii obligațiilor financiare de către M.T.S.L., numai că nu a menținut același preț al construcției, solicitând pârâților încheierea unui act adițional în condiții mai oneroase. Așa cum au reținut și primele instanțe pactul comisoriu prevăzut de părți pentru a interveni din culpa intimaților impunea ca obligația pe care urma să o preia să rămână neschimbată. Prin poziția sa reclamanta – recurentă a fost cea care nu și-a respectat obligațiile contractuale, deoarece și-a modificat oferta de contractare după exprimarea acordului de voință a părților, situație în care s-a făcut o aplicațiune corectă a dispozițiilor art. 1020 C. civ.

Cu privire la soluția de respingere a capătului de cerere privind obligarea intimaților de a radia din Cartea funciară dreptul de superficie instituit prin contractul de superficie nr. 2022 din 15 iunie 2006, criticile recurentei urmează a fi înlăturate având în vedere dispozițiile Legii nr. 7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară. Astfel, potrivit art. 34 din legea precitată, „înscrierile și radierile efectuate în cărțile funciare nu pot fi rectificate decât pe baza hotărârii instanței judecătorești definitive și irevocabilă sau pe cale amiabilă.” Din economia textului precitat rezultă modalitatea de efectuare a unei rectificări în cartea funciară, radierea putând fi efectuată în aceleași condiții.

Nu pot fi reținute nici criticile privind modul de soluționare a cererii de chemare în judecată a altor persoane întemeiată pe dispozițiile art. 57-58 C. proc. civ., având în vedere că reclamanta-recurentă a formulat un capăt de cerere asemănător la care a renunțat astfel că nu se justifică interesul de a ataca hotărârea nedemonstrând ce drepturi i-au fost lezate. Așa cum a reținut și instanța de apel, partea care exercită calea de atac a apelului trebuie să justifice alături de condiția participării sale la dezbaterea fondului și un interes în promovarea unei noi faze de judecată. Argumentele expuse anterior fac ca toate criticile formulate în cererea de recurs să fie înlăturate ca neîntemeiate astfel că văzând dispozițiile art. 312 C. proc.

civ.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge recursul declarat de declarat de reclamanta SC I. D.C. SA Voluntari împotriva deciziei nr. 307/ COM din 18 decembrie 2006 a Curții de Apel Constanța, secția comercială, maritimă și fluvială, contencios administrativ și fiscal, ca nefondat. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 21 februarie 2008.