ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 3170/2007

Asupra recursului, din examinarea lucrărilor dosarului, constată următoarele: Prin acțiunea înregistrată la nr. 1387 din 2 mai 2006 pe rolul Tribunalului Buzău reclamanta SC D.C. SRL Buzău a chemat în judecată pe pârâta SC P.T.O. Buzău solicitând ca prin sentință să se dispună: - obligarea pârâtei la predarea pe bază de proces verbal a spațiului comercial destinat desfacerii cu amănuntul a produselor comerciale; - modificarea termenului de închiriere de 3 ani al contractului de închiriere, în sensul ca acesta să înceapă de la data predării pe bază de proces verbal a spațiului; - obligarea pârâtei la plata unor daune, interese de 50 RON pe fiecare zi de întârziere calculate de la data introducerii acțiunii la instanță și până la punerea efectivă în posesie; - obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată.

În motivarea acțiunii se susține, în esență că pârâta a închiriat reclamantei suprafața de 4 m 2 în piața de mărfuri industriale din Buzău, potrivit contractului nr. 1294 din 07 august 2003, încheiat pentru perioada 01 august 2003, 31 decembrie 2006 la prețul de 140.000 ROL/mp. Deși reclamanta a achitat chiria în avans, pentru perioada august, noiembrie 2003, pârâta nu și-a îndeplinit obligația de a preda spațiul. Pârâta a formulat întâmpinare solicitând respingerea acțiunii deoarece spațiul comercial nu mai există fiind demolat în luna septembrie 2003 așa cum reiese din autorizația de desființare nr. 59 din 08 septembrie 2003 și în consecință în cauză sunt aplicabile dispozițiile art. 1439 C. civ.

Prin sentința nr. 1501 din 21 septembrie 2006 s-a admis, în parte, acțiunea formulată de reclamanta SC D.C. SRL Buzău în contradictoriu cu pârâta SC P.T.O. SA. A fost obligată pârâta să predea reclamantei pe bază de proces verbal a spațiului comercial în suprafață de 4 mp conform contractului de închiriere nr. 1294 din 07 august 2003. S-a respins capătul de cerere privind modificarea termenului de închiriere. A fost obligată pârâta la plata unor daune interese de 50 RON/zi de întârziere, calculate începând cu data introducerii acțiunii și până la punerea efectivă în posesie. A fost obligată pârâta la 8,30 RON cheltuieli de judecată către reclamantă. Apelul declarat de reclamantă, împotriva acestei sentințe, a fost admis prin decizia nr. 14 din 30 ianuarie 2007 a Curții de Apel Ploiești, secția comercială, de contencios administrativ și fiscal, și în consecință a fost schimbată, în tot, sentința în sensul respingerii acțiunii ca nefondată.

Pentru a pronunța această sentință curtea a reținut, în esență, că contractul avea ca obiect închirierea unui spațiu comercial identificat și localizat, pe o perioadă determinată de timp, într-un imobil care s-a demolat așa încât nu mai există obiectul contractului și în consecință în speță se aplică dispozițiile art. 1439 C. civ. Dacă reclamanta ar fi pusă în posesie asupra unui spațiu comercial, ar însemna să se aplice un nou contract de închiriere deoarece contractul nr. 1294/2003 are valabilitate expirată la data de 31 decembrie 2006. Se mai reține în decizie că instanța de fond a acordat nejustificat despăgubiri bănești și daune cominatorii, încălcând dispozițiile art. 1427 C. civ., art. 1084 – art. 1086 C. civ.

și fără a se efectua o evaluare judiciară pe bază de probă certă. Reclamanta a declarat recurs împotriva acestei decizii, criticând-o pentru nelegalitate și solicitând casarea ei și respingerea apelului pârâtei declarat împotriva sentinței nr. 1501/2006. În motivarea recursului se susține, în esență, că deși, în temeiul contractului de închiriere reclamanta a achitat în avans chirie, pentru perioada august – noiembrie 2003, pârâta nu i-a predat spațiul, iar instanța de apel a aplicat nelegal dispozițiile art. 1439 C. civ., privind exonerarea proprietarului de a preda spațiul când lucrul a pierit, deoarece spațiul comercial nu a pierit ci a fost supus unei reconstrucții ca urmare a modernizării pieței în sensul că a fost demolat și ulterior reconstruit.

Astfel fiind, reclamanta consideră că obligația pârâtei de a preda spațiul se referă la întreaga valabilitate a contractului respectiv până la data de 31 decembrie 2006 și subzistă și după momentul modernizării imobilului. Reclamanta mai arată că în mod nelegal curtea a reținut că este nejustificată cererea privind plata daunelor interese întrucât această pretenție este legată evident de prejudiciul cauzat de neremiterea spațiului comercial după momentul punerii efectiv în întârziere prin înregistrarea cererii de chemare în judecată. Pârâta a formulat întâmpinare solicitând respingerea recursului, ca nefondat, deoarece în cauză sunt aplicabile dispozițiile art. 1439 C. civ., cum în mod legal a reținut curtea de apel, iar reclamanta nu a dovedit că ar fi suferit un prejudiciu.

Înalta Curte, analizând actele și lucrările dosarului, în raport de motivele de recurs și de susținerile din întâmpinare, constată că între părți s-a încheiat contractul de închiriere nr. 1294 din 07 august 2003 având ca obiect suprafața de 4 mp, spațiu comercial, pentru care s-a stabilit chirie în sumă de 140.000 lei lunar, pentru perioada 1 august 2003 – 31 decembrie 2006. În temeiul autorizației nr. 59 din 08 septembrie 2003 emisă de Primăria Municipiului Buzău construcțiile în care funcționa fosta piață de păsări a Municipiului Buzău au fost demolate, datorită programului de modernizare aprobat de C.L. Buzău. Potrivit art. 1439 C. civ., contractul de locațiune se desființează când lucrul a pierit total sau s-a făcut netrebnic spre obișnuita întrebuințare și în consecință având în vedere demolarea imobilului, în mod legal curtea de apel a apreciat că în speță se aplică aceste dispoziții.

Osebit de aceste considerente, Înalta Curte constată că, la data de 31 decembrie 2006, contractul de închiriere și-a încetat valabilitatea și în consecință pârâta nu mai are obligația predării spațiului decât dacă părțile încheie un alt contract de închiriere, iar modificarea contractului, pe cale judecătorească în sensul ca perioada de 3 ani să înceapă de la data predării spațiului pe bază de proces – verbal, nu are nici un temei legal (de altfel, de la data încheierii contractului 7 august 2003, reclamanta nu a solicitat executarea obligației pârâtei de a preda spațiul, până la 2 mai 2006 când a formulat acțiunea, adică un an și 9 luni). Susținerile reclamantei privind plata în avans a chiriei sunt, de asemenea nefondate, deoarece din înscrisurile depuse de reclamantă rezultă că a achitat: - la data de 20 august 2003 suma de 12.500.000 lei cu titlu de A.M.P.P.

36 m 2” (deci nu chirie pentru suprafața de 4 m 2 din contract) - suma de 565.000 lei de 3 ori, la 12 septembrie 2003; 28 octombrie 2003 și 26 noiembrie 2003, contravaloare a unor facturi (18686; 18897 și 18447) însă la dosar nu s-au depus facturile pentru a se proba că sumele s-au plătit cu titlu de chirie, urmare a facturilor emise de pârâtă, astfel încât reclamanta are posibilitatea unei acțiuni separate, pentru recuperarea acestor sume. Părțile au stipulat în contractul de închiriere (pct. 9), că pentru neexecutarea sau executarea necorespunzătoare a unei obligații contractuale, excepând cazul de forță majoră ori pieirea totală sau parțială a bunului închiriat, părțile datorează despăgubiri și în consecință față de aceste prevederi reclamanta solicită despăgubiri, în mod nelegal.

În raport de aceste considerente, Înalta Curte constată că recursul este nefondat și în temeiul dispozițiilor art. 312 alin. (1) C. proc. civ., urmează să-l respingă.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge recursul declarat de reclamanta SC D.C. SRL Buzău împotriva deciziei nr. 14 din 30 ianuarie 2007 a Curții de Apel Ploiești, ca nefondat. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 17 octombrie 2007.