ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 734/2013

Asupra cauzei de față, constată următoarele: Prin acțiunea înregistrată pe rolul Tribunalului Cluj sub nr. 3571/117 din 20 august 2008, reclamantul B.M. a chemat în judecată pe pârâtul Statul Român prin C.N.A.D.N.R., solicitând instanței ca, prin hotărârea ce o va pronunța, să dispună obligarea pârâtului la plata justei și prealabilei despăgubiri în cuantum total de 29.340 euro, plătibili în echivalent, potrivit legislației în vigoare, adică 60 euro/ mp x 489 mp pentru imobilul teren situat în localitatea Vlaha, com.

Săvădisla, în suprafață de 489 mp, făcând parte din tarlaua 8, parcela 5,6, identificat sub nr. cadastral X; obligarea pârâtului la repararea prejudiciului suferit de reclamant prin scăderea valorii terenului rămas, prin plata diferenței de preț dintre valoarea inițială a terenului și valoarea pe care suprafața reziduală de teren o are după expropriere, având în vedere faptul că din suprafața totală de 1.582 mp, a fost propusă pentru a fi expropriată suprafața de 489mp; cu cheltuieli de judecată. Prin precizarea de acțiune formulată, reclamantul a solicitat instanței să constate că suprafața totală de teren expropriată din terenul situat în localitatea Vlaha, com.

Săvădisla, făcând parte din tarlaua 8, parcela 5,6, identificat sub nr. cadastral X, este de 745 mp și că este persoana îndreptățită la despăgubiri pentru întreaga suprafață expropriată; să oblige pârâtul la întocmirea unei documentații cadastral juridice suplimentare, la întocmirea actelor specifice procedurii de expropriere și la emiterea unei hotărâri suplimentare de stabilire a despăgubirilor pentru suprafața de teren de 256 mp, la cuantumul prevăzut în raportul de evaluare întocmit de comisia de evaluare; cu cheltuieli de judecată. Prin sentința civilă nr. 863 din 25 octombrie 2011, Tribunalul Cluj a admis în parte acțiunea civilă precizată formulată de reclamantul B.M., împotriva pârâtului Statul Român prin C.N.A.D.N.R.

A fost obligat pârâtul să achite reclamantului suma de 10.415 euro cu titlu de justă și prealabilă despăgubire pentru suprafața de 489mp teren situată în localitatea Vlaha, com. Săvădisla identificată în tarlaua 8, parcela 5 și 6 identificată cadastral cu nr. X, care a făcut obiectul hotărârii nr. 6 din 18 aprilie 2008 emisă de Comisia pentru aplicarea Legii nr. 198/2004 și a sumei de 4.300 euro cu titlu de despăgubiri, ambele sume în echivalent lei la data plății. A fost obligat pârâtul să achite reclamantului suma de 3.720 lei cheltuieli de judecată.

Pentru a hotărî astfel, prima instanță a reținut că, prin Hotărârea nr. 6 din 18 aprilie 2008, emisă de Comisia pentru aplicarea Legii nr. 198/2004 - Consiliul local Săvădisla, s-a aprobat acordarea de despăgubiri pentru imobilul expropriat, situat în localitatea Săvădisla, în suprafață de 489 mp., făcând parte din tarlaua 8, parcelele 5 și 6, identificate sub număr cadastral X, evidențiate în Titlul de proprietate din 20 octombrie 1998, în cuantum de 12.026,25 lei, reprezentând echivalentul sumei de 3.325 euro raportat la cursul de 1 Euro = 3,6167 lei din data de 17 aprilie 2008 (f.8 dosar, Vol. I). Tribunalul în temeiul dispozițiilor art. 9 alin. (3) din Legea nr. 198/2004 coroborat cu art. 26,27 din Legea nr. 33/1994 a dispus efectuarea unei expertize tehnice, având ca și obiective evaluarea terenului expropriat și daunele aduse reclamantului ca urmare a exproprierii.

Din raportul de expertiză efectuat de către comisia de experți formată din domnii experți K.V.L., F.M.E. și Ș.M.R., rezultă că valoarea de circulație a imobilului la momentul realizării exproprierii este de 12.225 euro, iar prejudiciul creat reclamantului este de 4.782 euro. (f.155-163 dosar vol. I). În urma obiecțiunilor formulate de către ambele părți și încuviințate de către instanță, s-a constat că expertul K.V.L. a decedat între timp, motiv pentru care, neputându-se întocmi răspunsul la obiecțiuni de către întreaga comisie de experți s-a dispus efectuarea unei noi expertize prin numirea în locul expertului decedat a d-nei Ș.A.

Potrivit raportului de expertiză întocmit de către această nouă comisie valoare de circulație a terenului la momentul efectuării expertizei este de 10.415 euro și daune în cuantum de 4.300 euro pentru prejudiciul produs, în sensul că acesta este determinat nu numai de lipsa de folosință a terenului dar, pe termen lung, terenul fiind amplasat lângă casă era folosit pentru cultivarea legumelor necesare traiului zilnic, dar și de faptul scăderii puterii de vânzare a terenului rămas prin poluare fonică, cu gaze, restricții pentru dezvoltări imobiliare, umbră etc. (fila 7 vol. II dosar). Obiecțiunile formulate de ambele părți au fost încuviințate de către instanță, însă comisia de experți a înțeles să răspundă doar la cele ale pârâtului în sensul menținerii concluziilor din raportul de expertiză (fila 83-85), sens în care reprezentantul reclamantului a renunțat a le mai susține.

Tribunalul a arătat că nu poate ține cont de precizarea la acțiune în sensul augmentării suprafeței expropriate (fila 169-170) raportat la dispozițiile art. 132 și 103 alin. (1) C. proc. civ., reclamantul fiind decăzut din dreptul de a modifica cererea. Prin decizia nr. 65/ A din 7 iunie 2012 a Curții de Apel Cluj, secția I civilă, a fost respins ca nefondat apelul declarat de pârâta C.N.A.D.N. SA din România împotriva sentinței civile nr. 836 din 25 octombrie 2011 a Tribunalului Cluj, pronunțată în Dosarul nr. 3571/117/2008, care a fost menținută. A fost obligată apelanta să plătească intimatului B.M. suma de 1.000 lei, cheltuieli de judecată în apel.

În considerentele hotărârii, s-a arătat că în apel instanța a dispus completarea probațiunii în sensul că a solicitat comisiei de experți să comunice dacă contractele de vânzare-cumpărare depuse la dosar de către ambele părți se referă la terenuri similare și dacă raportat la acestea se poate aplica metoda comparației directe. Instanța de apel a reținut că, în cauză, expertiza tehnică efectuată a stabilit o valoare de circulație a terenului expropriat de 10.415 euro și o valoare de 4.300 euro cu titlu de despăgubiri pentru scăderea valorii terenului rămas după expropriere. Din analiza dispozițiilor art. 212 C. proc. civ., s-a reținut că în mod corect instanța de fond a respins cererea pârâtului de încuviințare a unei contraexpertize, în condițiile în care s-a considerat lămurită prin expertiza tehnică efectuată în cauză, expertiză la întocmirea căreia au fost respectate dispozițiile legale în materie.

Modalitatea în care experții au răspuns la obiecțiunile încuviințate confirmă faptul că aceștia au răspuns tuturor aspectelor invocate de pârât, inclusiv în ceea ce privește folosirea metodei comparației directe, arătând în fapt și în drept modalitatea în care au efectuat expertiza. În ce privește valoarea de circulație a terenului expropriat în momentul efectuării expertizei, comisia a arătat că a optat pentru metoda comparației directe pentru evaluarea terenului, luând în considerare ofertele existente pentru terenuri din aceeași zonă și cu caracteristici asemănătoare, stabilind o valoare de piață cât mai apropiată de o eventuală valoare de tranzacție pe piața liberă. Prin răspunsul înaintat instanței de apel, comisia de experți a arătat, cu referire la contractele depuse de pârâta C.N.A.D.N.

din România SA, că aceste contracte au ca obiect terenuri situate în alte localități decât cea în care se găsește terenul de evaluat, localități în care valorile de piață ale terenurilor sunt mult scăzute sub nivelul prețurilor din loc. Vlaha, astfel că nu pot fi utilizate ca și comparabile, iar contractul aflat la f. 113, are ca obiect nu doar teren, ci și construcțiile edificate pe teren, astfel că această tranzacție nu poate fi utilizată în aplicarea metodei comparațiilor. Prin același răspuns, comisia de experți s-a referit și la contractele depuse de B.M. la f. 117 și 121, arătând că contractele sunt încheiate în anul de referință 2008, că valorile din aceste contracte nu sunt diferite de valorile utilizate în estimarea valorii de piață din ofertele de publicație și ofertele de publicații on-line, valori confirmate și de relațiile oferite de Primăria Săvădisla.

Instanța de apel a reținut că evaluarea realizată de comisia de experți are la bază standardele intenționale de evaluare a unor proprietăți similare, prezentate ca oferte comparative alese dintre proprietățile având aceleași caracteristici tehnice. Prin urmare, curtea de apel a apreciat că instanța de fond a interpretat și aplicat corect dispozițiile art. 9 alin. (3) din Legea nr. 198/2004 și art. 26 și 27 din Legea nr. 33/1994, cu privire la stabilirea cuantumului despăgubirilor, motiv pentru care apelul pârâtei a fost apreciat ca nefondat. Împotriva acestei decizii a declarat recurs, în termen legal, pârâtul Statul Român, prin C.N.A.D.N. din România, invocând dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc.

civ. În dezvoltarea motivelor de recurs, pârâtul a arătat că decizia din apel a fost pronunțată cu aplicarea și interpretarea greșită a dispozițiilor legale prevăzute de art. 9 din Legea nr. 198/2004, art. 26 din Legea nr. 33/1994, art. 129 C. proc. civ. și art. 1169 C. civ. Recurentul - pârât a arătat că a solicitat prin cererea de apel încuviințarea unei noi expertize, apreciind că proba cu o nouă expertiză evaluatorie era absolut necesară a fi administrată în faza apelului, atât din punct de vedere al caracterului devolutiv al acestei căi de atac, dar și datorită valorii stabilite pentru terenul expropriat cu încălcarea vădită a prevederilor legale. Recurentul a susținut că prin faptul neîncuviințării acestei probe, interesele sale au fost grav prejudiciate, cu atât mai mult cu cât motivele care au stat la baza respingerii acestei probe sunt neîntemeiate.

Astfel, recurentul - pârât a arătat că, în speță, nici comisia de experți și nici instanța de judecată nu au respectat dispoziția legală imperativă din art. 26 al Legii nr. 33/1994, în sensul că, deși raportul de expertiză a fost întocmit în luna ianuarie a anului 2011, a stabilit valoarea de piață a proprietății imobiliare în litigiu în baza unor oferte de vânzare publicate în cursul lunii mai a anului 2009. În plus, în cauză nu au fost respectate dispozițiile art. 26 din Legea nr. 33/1994, deoarece au fost avute în vedere ofertele de vânzare speculative și nepertinente, și nu prețul consfințit în tranzacțiile autentice de vânzare-cumpărare, așa cum s-a statuat prin jurisprudența constantă a Înaltei Curți de Casație și Justiție.

De asemenea, completarea raportului de expertiză dispusă de instanța de apel nu poate acoperi lipsurile lucrării de specialitate omologată de prima instanță. Mai mult decât atât, având în vedere că această completare a fost realizată de către experții care au făcut parte din comisia de la instanța de fond, recurentul a apreciat că proba este și nerelevantă, deoarece era puțin probabil ca aceiași specialiști să își schimbe opinia cu privire la valoarea terenului, precum și să accepte faptul că evaluarea trebuia să privească acte autentice de vânzare-cumpărare. Recurentul - pârât a mai învederat că toate tranzacțiile pe care le-a depus în apel au privit terenuri de același fel cu cel expropriat, situate în com.

Săvădisla, jud. Cluj, ce puteau fi avute în vedere pentru calcularea cuantumului despăgubirii, cu respectarea dispozițiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994. Referitor la soluția de acordare cu titlu de prejudiciu a sumei de 4.300 euro, recurentul a arătat că prejudiciul trebuie să îndeplinească anumite condiții pentru a conduce la obligativitatea reparării sale, respectiv să existe, să fie cert, adică să fie sigur sub aspectul întinderii sale și să nu fi fost reparat încă. Cu privire la primele două condiții sus-menționate, recurentul a susținut că experții au stabilit o valoare ipotetică, nefăcând dovada existenței vreunui prejudiciu. Terenul neexpropriat are suprafața de 1.093 mp și în privința acestuia nu se poate prezuma un prejudiciu anume pentru că își menține destinația de teren arabil intravilan și va avea în continuare același regim.

Referitor la cea de-a treia condiție, contrar aspectelor reținute de instanța de apel, recurentul a susținut că valoarea despăgubirii stabilite prin Hotărârea de stabilire a cuantumului despăgubirii nr. 6/2008 se compune din prețul cu care se vând, în mod obișnuit, proprietăți imobiliare de același fel, la data întocmirii raportului și daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate. Faptul că în hotărâre nu s-a menționat în mod expres că despăgubirea stabilită cuprinde și valoarea prejudiciului suferit prin expropriere nu înseamnă că acest aspect nu a fost avut în vedere. De asemenea, daunele trebuie dovedite, conform art. 1169 C. civ.

Prin urmare, recurentul a apreciat că instanțele anterioare au considerat în mod eronat că se impune acordarea unui cuantum de 4.300 euro reprezentând valoarea deprecierii suprafeței de teren rămase în proprietatea reclamantului. În consecință, recurentul a arătat că soluția instanței de fond, menținută de instanța de apel, este întemeiată pe concluziile unui raport de expertiză judiciară întocmit cu încălcarea dispozițiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994. Recurentul - pârât a mai arătat hotărârea recurată a fost pronunțată cu încălcarea dispozițiilor art. 129 C. proc. civ. privind rolul activ al instanței, ca o garanție a exercitării drepturilor părților. Examinând recursul în limita criticilor formulate, ce se încadrează în dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc.

civ., Înalta Curte constată următoarele: Recurentul - pârât Statul Român, prin C.N.A.D.N. din România susține că expertiza judiciară întocmită la tribunal nu respectă cerințele legale și apreciază că se impune administrarea în cauză a unei noi expertize judiciare, în conformitate cu dispozițiile art. 25 și art. 26 din Legea nr. 33/1994. De altfel, această solicitare a fost formulată și în faza procesuală a apelului, nefiind însă încuviințată de instanța de apel. În raport de aceste susțineri, se constată că, potrivit art. 26 alin. (1) și (2) din Legea nr. 33/1994 „Despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite.

La calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia”. Or, în prezenta cauză, instanța de apel și-a întemeiat soluția pronunțată pe raportul de expertiză efectuat de experții F.M.E., Ș.M.R. și Ș.A. în faza de judecată a fondului, cu încălcarea dispozițiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994, apreciind că nu se impune refacerea acestuia, ci doar revenirea cu o adresă către aceeași comisie de experți.

Însă, așa cum rezultă din cuprinsul raportului de expertiză întocmit la fond de experții F.M.E., Ș.M.R. și Ș.A., avut în vedere de instanța de apel, experții nu s-au raportat la prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel în zona în care este situat imobilul în litigiu, ci la oferte de prețuri de la agențiile imobiliare, din mica publicitate și internet. Or, potrivit art. 26 din Legea nr. 33/1994, atât experții cât și instanța au obligația ca, la stabilirea despăgubirilor acordate, să țină seama de prețurile cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză. Nici răspunsul comisiei de experți la adresa efectuată de instanța de apel nu a complinit aceste lipsuri, fiind menținute concluziile inițiale din raportul de expertiză, deși în apel părțile au depus contracte de vânzare-cumpărare.

Față de cele expuse, se constată ca fiind fondate motivele de recurs privind modul de stabilire a despăgubirilor în prezenta cauză, din perspectiva dispozițiilor art. 9 din Legea nr. 198/2004, art. 26 din Legea nr. 33/1994 și a principiului rolului activ al judecătorului, consacrat de prevederile art. 129 alin. (5) C. proc. civ. Înalta Curte de Casație și Justiție, într-o jurisprudență constantă, a stabilit semnificația sintagmei „prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele...” după cum urmează: preț plătit efectiv și consemnat ca atare în contractele autentice de vânzare-cumpărare și nu ofertele de preț ale agențiilor imobiliare ori prețurile de tranzacționare extrase de la rubricile de vânzări de pe internet și din anunțurile de mica publicitate.

În această situație, urmează a se constata că, prin hotărârea atacată, nu s-a stabilit pe deplin situația de fapt a cauzei pendinte, raportul de expertiză judiciară întocmit la prima instanță, avut în vedere și de instanța de apel nesocotind cu evidență dispozițiile art. 26 din Legea nr. 33/1994, datele și concluziile experților fiind nefundamentate, și, drept consecință, de neacceptat. În respectarea acestor prevederi legale și a dispozițiilor art. 129 alin. (5) C. proc. civ., instanța avea datoria de a ordona administrarea de probe care să dovedească demersurile efectuate de părți pentru a obține înscrisuri prin care să probeze dacă în unitatea administrativ-teritorială s-au efectuat tranzacții imobiliare cu privire la terenuri de același fel și prețul la care s-au tranzacționat astfel de bunuri la data efectuării raportului de expertiză.

Pentru stabilirea valorii despăgubirii, cu respectarea dispozițiilor legale menționate, se constată că se impune refacerea expertizei, probă incompatibilă cu structura recursului, potrivit dispozițiilor art. 305 C. proc. civ. Instanța de apel, în rejudecare, va trebui să dispună efectuarea unui nou raport de expertiză, în condițiile procedurale și de substanță ale Legii nr. 33/1994, ținând seama de valoarea reală a imobilului expropriat, de prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite și de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, luând în considerare prețul plătit efectiv și consemnat ca atare în cuprinsul contractelor autentice de vânzare-cumpărare.

Pentru aceste considerente, fără a mai analiza celelalte critici formulate în recurs, care vor fi avute în vedere cu ocazia rejudecării, instanța, în temeiul art. 304 pct. 9, art. 314 și art. 312 alin. (3) C. proc. civ., va admite recursul declarat de pârâta C.N.A.D.N. din România SA, în calitate de reprezentantă a Statului Român împotriva deciziei nr. 65/ A din 7 iunie 2012 a Curții de Apel Cluj, secția I civilă, va casa decizia recurată și va trimite cauza spre rejudecarea apelului declarat de pârâtă, la aceeași curte de apel. Cu ocazia rejudecării, se vor administra probele necesare în sensul celor mai sus expuse și se vor analiza toate mijloacele de apărare invocate de părți.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Admite recursul declarat de pârâtul Statul Român, prin C.N.A.D.N. din România împotriva deciziei nr. 65/ A din 7 iunie 2012 a Curții de Apel Cluj, secția I civilă, pe care o casează. Trimite cauza spre rejudecare aceleiași instanțe. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 14 februarie 2013.