ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 2021/2009

Asupra recursului de față: Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele: Prin sentința nr. 80 din 12 februarie 2008, pronunțată de Tribunalul Mehedinți în Dosarul nr. 6902/101/2007, s-a admis acțiunea formulată de reclamanta A.C.A. împotriva pârâtei SC ROCLIP PROD SERV SRL. S-a dispus rezilierea contractului de închiriere încheiat între părți la data de 1 septembrie 1998. Pârâta a fost obligată la plata cheltuielilor de judecată. Pentru a hotărî astfel, tribunalul a reținut că între părți s-a încheiat la data de 1 septembrie 1998 un contract de închiriere pentru imobilul situat în Drobeta Turnu Severin, compus din teren în suprafață de 900 mp și construcție, pe o perioadă de 25 de ani, cu o chirie de 500.000 lei lunar.

Potrivit art. 4 din contract, chiriașul are dreptul să construiască pe terenul închiriat un spațiu de producție, depozitare, desfacere și birouri, construcție solidă, construcții ce vor rămâne în proprietatea locatorului la expirarea termenului contractual. Interpretând această clauză, potrivit art. 977 și art. 983 C. civ., prima instanță a apreciat că intenția reală a părților a fost aceea de a stabili o obligație a chiriașului, în acest sens fiind și clauzele referitoare la termenul de 25 de ani și la un cuantum relativ mic al chiriei. În plus, s-a reținut și Decizia nr. 47/R/C din 28 aprilie 2005 pronunțată de Tribunalul Mehedinți în Dosarul nr. 663/2005, prin care s-a majorat chiria tocmai avându-se în vedere nerespectarea de către chiriaș a obligației de edificare a construcțiilor.

Aceeași interpretare rezultă și din adeverința nr. 88 din 13 decembrie 2001 emisă de pârâta SC R.P.S. SRL. Întrucât pârâta în aproximativ 10 ani nu a efectuat decât o construcție demontabilă, se reține neexecutarea obligațiilor. Din declarațiile martorilor Ș.F. și Z.N. și din planșele fotografice depuse la filele nr. 35-41 rezultă că pârâta nu și-a respectat nici obligația de a întreține imobilul. Schimbarea destinației spațiului nu a fost dovedită. În consecință, se impune rezilierea contractului de închiriere și obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată. Împotriva acestei sentințe a declarat apel pârâta SC R.P.S. SRL, care a invocat nelegalitatea și netemeinicia și a susținut că instanța de fond a interpretat greșit clauzele contractuale.

Contractul încheiat reprezintă o închiriere, iar art. 4 prevede un drept, și nicidecum o obligație de a construi. Nu există vreo convenție privind construirea ori predarea vreunui imobil înainte de expirarea termenului de 25 de ani. Chiar dacă s-ar aprecia că art. 4 prevede o obligație, nu se justifică rezilierea, pentru că mai sunt 17 ani până la expirarea contractului. Argumentarea instanței referitoare la neîntreținerea imobilului este contrazisă chiar de procesul verbal încheiat la data de 29 octombrie 2007 de către intimata-reclamantă și în care se evidențiază aspectul corespunzător al clădirii.

Apelanta-pârâtă a depus la dosar dovezi privind construirea unui grup sanitar, construirea unui șopron pe schelet metalic, edificarea unor porți metalice, înlocuirea acoperișului vechi cu unul nou, realizat din tablă zincată, înlocuirea tâmplăriei vechi cu tâmplărie nouă, din aluminiu, cu geam termopan, încărcarea și îndreptarea pereților, finisaje, alimentarea cu apă în clădire. La data de 15 mai 2008, intimata-reclamantă A.C.A. a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea apelului ca nefondat și a susținut că prima instanță a interpretat corect clauzele contractului și că pârâta a recunoscut în întâmpinarea de la fond că și-a asumat obligația de a construi. Părțile au mai încheiat două contracte, în 1995 și 1996 dar, deoarece s-a dorit executarea unor construcții solide, s-a încheiat un nou contract în 1998, pentru ca pârâta să poată executa o construcție solidă.

În condiții de eficiență, pentru ca pârâta să aibă timp să amortizeze investițiile, construcțiile trebuiau executate. Apelanta-pârâtă a recunoscut această obligație și prin adresa din 13 decembrie 2001. De asemenea, tribunalul a reținut în mod just că Decizia nr. 47/R/C din 28 aprilie 2005 a stabilit cu putere de lucru judecat aceeași obligație. Apărarea apelantei pârâte referitoare la faptul că ar mai exista încă 17 ani pentru edificarea construcțiilor nu poate fi primită, în condițiile în care în cauză s-a dovedit că nu mai folosește clădirea închiriată de 2 ani, iar terenul este utilizat doar pentru depozitarea unor cantități mici de lemne. În realitate, apelanta-pârâtă dorește să subînchirieze spațiul.

Nici obligația de întreținere nu este respectată. Terenul este nefolosit și neîntreținut, cu ierburi și mărăcini, gard neîntreținut, dependințe deteriorate, materiale în dezordine. Susținerea referitoare la executarea unor lucrări nu poate fi reținută, deoarece lucrările pretinse nu au făcut obiectul contractului. Analizând apelul, în raport de criticile formulate Curtea de Apel Craiova, prin Decizia nr. 184 din 12 iunie 2008, a admis apelul, schimbând sentința, în sensul respingerii acțiunii ca nefondată.

Pentru a pronunța această decizie instanța, a reținut: Între părți s-au încheiat mai multe contracte de închiriere pentru același imobil, la 24 iulie 1995, 27 decembrie 1995, 21 iunie 1996 (filele 68-71 din dosarul de fond) și 1 septembrie 1998 (fila nr. 8). Interpretarea clauzei prevăzute de părți în art. 4 al ultimului contract, referitoare la dreptul chiriașului de a edifica o construcție solidă, care la expirarea închirierii să revină asociației în proprietate, a fost realizată de Tribunalul Mehedinți prin Decizia nr. 47/R/C din 28 aprilie 2005 pronunțată în dosarul nr. 663/2005, hotărâre care a intrat în puterea lucrului judecat. În considerentele acestei decizii, s-a reținut că prevederile art. 4 și art. 6 ale contractului părților se interpretează, potrivit art. 977 și art. 982 C. civ., în sensul că obligația realizării construcțiilor trebuia îndeplinită de îndată, adică pârâta SC R.P.S.

SRL trebuia să înceapă demersurile pentru obținerea autorizației încă din momentul perfectării contractului. Întrucât, în măsura în care pârâta nu a efectuat lucrările de îndată, nu a obținut autorizația și nu a făcut demersurile corespunzătoare încă din momentul perfectării contractului, nu mai intră în discuție îndeplinirea acestei obligații, se impune înlocuirea acesteia cu o majorare de chirie, la 200 dolar SUA lunar. Această hotărâre judecătorească s-a pronunțat la inițiativa locatorului A.C.A., care a solicitat prin acțiunea introductivă în principal mărirea chiriei la 200 dolar SUA lunar (și doar în subsidiar rezilierea contractului) și în acord cu voința chiriașului care, în adresa din 13 decembrie 2001, referindu-se la raporturile stabilite inițial prin art. 4 din contractul de închiriere a recunoscut că nivelul redus al chiriei a fost convenit avându-se în vedere că la expirarea contractului investițiile sale vor rămâne cu titlu gratuit proprietarului.

Modificarea astfel adusă contractului a fost executată de bună-voie de către părți, în sensul că intimata-reclamantă a permis în continuare folosirea imobilului, iar apelanta-pârâtă a achitat chiria majorată. În aceste condiții, Curtea constată că drepturile și obligațiile stabilite de părți prin contractul de închiriere încheiat la data de 1 septembrie 1998 s-au modificat, în sensul că, în locul obligației chiriașului de a efectua lucrări de construcție și de a plăti o chirie lunară de 500.000 lei vechi, s-a stabilit o nouă și unică obligație, de plată a unei chirii de 200 dolar SUA pe lună, apreciată în considerentele deciziei analizate drept normală pentru imobilul din litigiu. Prin urmare, intimata-reclamantă A.C.A.

nu mai poate invoca în prezent obligația înlăturată din raporturile juridice ale părților chiar la inițiativa sa. De altfel, se constată că susținerile referitoare la recunoașterea obligației de către apelanta-pârâtă SC R.P.S. SRL sunt lipsite de suport, deoarece atât în întâmpinarea formulată la fond (fila nr. 30) cât și în motivele de apel, locatarul a contestat obligația, susținând doar ipotetic că, în măsura în care s-ar aprecia că prevederile art. 4 sunt totuși de natură obligațională, trebuia reținut că mai sunt aproximativ 17 ani până la expirarea contractului, astfel încât nu se justifică rezilierea. Nici cealaltă obligație, referitoare la întreținerea imobilului nu a fost încălcată de către apelanta-pârâtă SC R.P.S.

SRL. Curtea constată că intimata-reclamantă nu a contestat lucrările de amenajare și renovare invocate de pârâtă în apel (construirea unui grup sanitar, construirea unui șopron pe schelet metalic, edificarea unor porți metalice, înlocuirea acoperișului vechi cu unul nou, realizat din tablă zincată, înlocuirea tâmplăriei vechi cu tâmplărie nouă, din aluminiu, cu geam termopan, încărcarea și îndreptarea pereților, finisaje, alimentarea cu apă în clădire), astfel încât aspectul neplăcut dat de ierburi și mărăcini nu poate fi interpretat ca o nerespectare a obligației de întreținere, deoarece părțile au prevăzut în art. 6 din contract că întreținerea se referă la menținerea imobilului fără stricăciuni și degradări.

De altfel, nemulțumirea exprimată de către intimata-reclamantă în întâmpinarea formulată în apel (file 13-14) este tot referitoare la nerealizarea construcțiilor convenite la data de 1 septembrie 1998. Curtea reține și faptul că intimata-reclamantă nu a mai susținut în apel nemulțumirea referitoare la schimbarea destinației spațiului închiriat, precum și împrejurarea că simpla temere cu privire la intenția chiriașului de a subînchiria în viitor imobilul nu constituie o neexecutare culpabilă a obligațiilor prevăzute în art. 6 din contract. Împotriva acestei decizii în termen legal a introdus recurs, reclamanta A.C.A., solicitând ca în baza art. 304 pct. 9 C. proc. civ. să se dispună modificarea în tot a deciziei, în sensul respingerii apelului și menținerea sentinței.

În motivarea în fapt, recurenta a susținut în esență că instanța de apel a făcut o aplicare greșită a dispozițiilor legale prevăzute la art. 969 și art. 1410 și urm. C. civ., deoarece nu s-a conformat însă dispozițiilor art. 129 C. proc. civ., în sensul că nu a urmărit și nu a manifestat interes pentru stabilirea situației de fapt. Procedând în acest mod instanța, reține nejustificat că, urmare Deciziei nr. 47/R/C din 28 aprilie 2005 pronunțată în Dosarul nr. 663/2005 s-a modificat contractul încheiat de părți, în sensul că în locul obligației asumate prin contract, aceea de a edifica niște construcții și o chirie de 500.000 lei, a fost modificată, prin plata unei chirii de 200 dolar SUA/lunar.

Analizând critica, urmează a se reține că, nu se subsumează motivului de recurs invocat. Art. 304 pct. 1 C. proc. civ., vizează două ipoteze: 1. hotărârea este lipsită de temei legal 2. hotărârea este dată cu încălcarea și aplicarea greșită a legii Din analiza considerentelor deciziei, se desprinde o altă situație de fapt, decât cea avută în vedere de prima instanță. Astfel, analizând devolutiv probele administrate, instanța a reținut corect că, în litigiu anterior, avut de părți cu privire la nerespectarea obligațiilor din contractul de închiriere încheiat la 1 septembrie 1998, s-a stabilit prin Decizia nr. 47/R/C/28 aprilie 2005 a Tribunalului Mehedinți, rămasă irevocabilă, că stabilindu-se ca imposibil de edificat construcțiile de către chiriaș, s-a stabilit o nouă obligație, aceea de a plăti o chirie majorată.

Așa fiind, corect s-a apreciat că instanța făcând o interpretare a prevederilor art. 4 și art. 6 din contract a considerat că, obligația chiriașului de a edifica de îndată construcțiile convenite, nu mai poate fi executată, față de termenul convenit și se impune majorarea chiriei. Cum această decizie, îi este opozabilă recurentei, intrând în puterea lucrului judecat, nu se mai poate repune în discuție, în litigiul de față, neexecutarea obligației de edificare a construcțiilor. Așa fiind față de cele ce preced, în baza art. 312 C. proc. civ., recursul urmează a fi respins ca nefondat.

PENTRU ACESTE

MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge recursul declarat de reclamanta A.C.A. Drobeta. Turnu Severin împotriva Deciziei nr. 184 din 12 iunie 2008 pronunțată de Curtea de Apel Craiova, secția comercială, ca nefondat. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 24 iunie 2009.