ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 1101/2009

Asupra recursului de față; Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele : Prin sentința nr. 1425/PI din 22 noiembrie 2007 pronunțată în dosar nr. 3381/30/2007 al Tribunalului Timiș, s-a respins acțiunea precizată formulată de reclamanta SC A.B. SRL TIMIȘOARA, în contradictoriu cu pârâții SC A.I. SRL TIMIȘOARA și SC T.C. SRL TIMIȘOARA, s-a admis cererea reconvențională formulată de pârâta-reclamantă reconvențională SC T.C. SRL și în consecință s-a constatat desființată promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare autentificată sub nr. 576 din data de 22 februarie 2007, încheiată între pârâta SC A.I. SRL și reclamanta SC A.B. SRL prin denunțarea unilaterală a acesteia de către pârâta SC A.I.

SRL în temeiul clauzei de dezicere, s-a dispus radierea din C.F. nr. 8355 Timișoara cu număr cadastral 17405 constând în grădină în suprafață de 758 mp, imobil situat administrativ în Timișoara, a promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare înscrisă în favoarea reclamantei SC A.B. SRL TIMIȘOARA sub nr. 26806/2007 iar reclamanta a fost obligată față de SC T.C. SRL la 40.300 lei onorariu avocațial și 5418,772 lei taxă judiciară de timbru și 0,5 lei. Pentru a pronunța această hotărâre, instanța de fond a reținut că prin acțiunea precizată, înregistrată la Tribunalul Timiș sub nr. 3381/30 din 24 aprilie 2007, reclamanta SC A.B. SRL TIMIȘOARA a chemat în judecată pârâtele SC A.I. SRL TIMIȘOARA și SC T.C.

SRL TIMIȘOARA solicitând instanței să pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare autentic, ca o consecință a promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare încheiată între reclamantă și SC A.I. SRL autentificată sub nr. 576 din 22 februarie 2007 și notată în C.F. 8355 cu nr.top 17405, ce are ca obiect teren – grădină în suprafață de 758 mp, situat în Timișoara; să se dispună anularea contractului de vânzare-cumpărare subsecvent încheiat între SC A.I. SRL și SC T.C. SRL autentificat sub nr. 635 din 2 aprilie 2007, contract încheiat în frauda reclamantei cu nesocotirea promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare încheiate între părți, cu cheltuieli de judecată. În motivarea acțiunii, reclamanta a arătat că, având ca obiect principal de activitate operațiuni de vânzare și cumpărare de imobile proprii, a încheiat cu pârâta SC A.I.

SRL în calitate de proprietar al imobilului din litigiu promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare autentificată de notar C.-M. sub nr. 576 din 22 februarie 2007 (fila 57) după care, reclamanta a comunicat reprezentantului pârâtei SC T.C. SRL că urmează să achiziționeze terenul în cauză, aceasta din urmă manifestându-și acordul de a cumpăra acest imobil după ce reclamanta va obține dreptul de proprietate, respectiv în cursul lunii aprilie 2007, având în vedere că perfectarea contractului de vânzare-cumpărare urma să aibă loc până la data de 30 martie 2007, astfel cum părțile au convenit în promisiunea de vânzare-cumpărare; că la 23 martie 2007 a notificat pe pârâta SC A.I. SRL respectiv pe proprietara terenului, prin executor judecătoresc, să se prezinte la data de 29 martie 2007 în fața BNP C.M.E.

pentru a încheia contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică, dar aceasta nu numai că nu a dat curs solicitării, mai mult a întrerupt orice legătură cu reclamanta și a depus în contul său suma de 33.687 lei cu titlu de restituire dublu avans. Ulterior, fiind notificată de către pârâta SC A.I. SRL pentru a radia din C.F. promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare, reclamanta a fost informată că imobilul a făcut obiectul unui contract de vânzare-cumpărare încheiat între SC A.I. SRL și SC T.C. SRL în frauda intereselor acesteia. Se invocă clauza penală înserată în promisiunea bilaterală conform art. 1066-1072 C. civ. cât și principiul executării în natură a obligațiilor și reparării integrale a pagubei.

În sprijinul susținerilor sale, reclamanta a depus înscrisurile la care face referire. Prin întâmpinarea și cererea reconvențională formulate în cauză, pârâta SC T.C. SRL a solicitat respingerea acțiunii ca neîntemeiată și, să se constate ca desființată promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare autentificată sub nr. 576 din 22 februarie 2007 încheiată între reclamantă și pârâta de rang 1, prin denunțarea unilaterală a acesteia de către pârâta de rang 1, în temeiul clauzei de dezicere prevăzută în promisiune iar în consecință, să se dispună radierea din C.F. 8355 Timișoara, nr.top 17405 constând în grădină în suprafață de 758 mp, imobilul situat în Timișoara, a promisiunii de mai sus, notată în favoarea SC A.B.

SRL sub nr. 26806/2007. În motivarea acesteia se arată că, promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare autentificată sub nr. 576 din 22 februarie 2007 a fost denunțată de către promitentul vânzător SC A.I. SRL, acest înscris conținând o clauză de dezicere și nu o clauză penală cum arată reclamanta, având următorul conținut: „subsemnatele părți de comun acord stabilim pentru ipoteza în care promitenta vânzătoare se va răzgândi cu privire la încheierea contractului autentic de vânzare-cumpărare, obligația acesteia de a-i achita promitentei cumpărătoare dublul avansului de preț achitat, iar pentru ipoteza în care promitenta cumpărătoare se va răzgândi, pierderea de către aceasta a avansului de preț achitat”.

Astfel, pârâta de rang 1 folosindu-se de această clauză, a denunțat unilateral contractul prin restituirea dublului avansului, cu OP emis la data 29 martie 2007. Contractul de vânzare-cumpărare încheiat între pârâte, se mai arată, îndeplinește condițiile de fond și formă prevăzute de lege, prețul integral fiind achitat iar contractul fiind autentificat ulterior denunțării unilaterale de către promitentul-vânzător a respectivei promisiuni. Pârâta, SC A.I. SRL, cu toate că a depus minuta timbrării și taxa judiciară de timbru în cuantum de 5.418,772 lei (filele 69, 70) aceasta nu a formulat cerere reconvențională ci a depus doar „note scrise” în care face referire la o cerere reconvențională (dar neînregistrată în această cauză) solicitând respingerea ca neîntemeiată a acțiunii reclamantei, pentru motivele arătate detaliat în aceste note, cu referire în special la clauza de dezicere, argumente laborios cu indicarea doctrinei și practicii judiciare în materie.

Examinând actele și lucrările de la dosar instanța de fond prin sentința nr. 1426/P din 22 noiembrie 2007, în dosarul nr. 3381/30/2007 a respins acțiunea, a admis cererea reconvențională, constatând desființat antecontractul, dispunând radierea din Cartea Funciară nr. 8350 Timișoara. Recurenta-pârâtă a fost obligată la cheltuieli de judecată. Pentru a pronunța această sentință instanța a reținut: Promisiunea de vânzare-cumpărare autentificată la BNP Asociații C.-M., sub nr. 576 din 22 februarie 2007 și încheiată între SC A.B. SRL și SC A.I. SRL cuprinde o clauză de dezicere potrivit căreia, dacă promitenta vânzătoare (SC A.I. SRL) se răzgândește cu privire la încheierea în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare, aceasta este obligată să achite dublul avansului.

Înaintea termenului stipulat pentru perfectarea acestui contract (până la 30 martie 2007) promitenta vânzătoare s-a răzgândit și a restituit dublul avansului în cuantum de 33.678 lei prin OP emis la data de 29 martie 2007, prin aceasta, denunțând unilateral promisiunea intervenită între părți. Această dispoziție este o reală clauză de dezicere care manifestă acordul de voință al părților în favoarea promitentului vânzător și care nu dă dreptul celeilalte părți la întoarcerea prestației și repunerea în situația anterioară. Nu poate fi împărtășit punctul de vedere al reclamantei potrivit căruia, această clauză înserată în promisiune, este una penală și nu o clauză de dezicere, în condițiile în care, clauza penală privește o sancțiune cu referire la executarea unei obligații care dă dreptul creditorului să aleagă, fie executarea în natură a obligației, fie executarea clauzei penale prin echivalent, în temeiul art. 1068 C. civ.

Prin semnarea promisiunii de vânzare-cumpărare cu clauză de dezicere, reclamanta și-a asumat riscul ca promitenta vânzătoare să se poată răzgândi, respectiv să revină asupra consimțământului dat cu ocazia semnării actului, cu toate consecințele ce decurg din aceasta. Împotriva acestei sentințe a declarat apel reclamanta SC A.B. SRL solicitând desființarea hotărârii atacate și admiterea acțiunii formulate de către reclamantă, cu cheltuieli de judecată, respectiv respingerea cererii reconvenționale. În motivare, a arătat că făcut dovada în fața primei instanțe, că la data de 22 februarie 2007 a încheiat o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare a imobilului înscris în C.F. 8355 Timișoara cu pârâta intimată SC A.I.

SRL, iar ulterior în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare a notificat această pârâtă la 23 martie 2007 pentru a se prezenta în fața notarului public la 29 martie 2007. Întrucât reprezentanții acestei pârâte nu s-au prezentat la data fixată și în locul indicat reclamanta la 30 martie 2007 a consemnat diferența de preț de 61.000 Euro la dispoziția pârâtei vânzătoarei promitentă. Cu această ocazie reclamanta a constatat că pârâta promitentă a consemnat pe numele reclamantei o sumă de bani reprezentând dublul avansului primit de către ea la încheierea promisiunii, ceea ce semnifică faptul că pârâta și-a încălcat obligația prin promisiunea de vânzare. Reclamanta mai arată că a retrimis suma plătită de pârâtă cu titlu de avans acesteia, iar la 2 aprilie 2007 i-a adresat o nouă notificare pentru a se prezenta la data de 4 aprilie 2007 în scopul încheierii în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare.

Nici de această dată pârâta nu s-a prezentat, mai mult, în 2 aprilie 2007 prin scrisoare recomandată pârâta notifică reclamanta să se prezinte la notar în vederea radierii din cartea funciară a notației privind promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare încheiată între părți. Reclamanta apelantă arată că aceeași pârâtă a procedat la vânzarea cumpărarea aceluiași imobil prin contract de vânzare-cumpărare la data de 2 aprilie 2007 către pârâta-intimată SC T.C. SRL în fraudarea intereselor reclamantei, nesocotind clauza penală fixată de către părți prin promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare, astfel că mijlocul juridic aflat la îndemâna reclamantei este obținerea executării în natură a obligațiilor asumate de către părți prin promisiunea bilaterală, anularea contractului de vânzare-cumpărare încheiat ulterior între cele două pârâte, cu obligarea lor la daune interese.

În apel au formulat întâmpinare ambele pârâte intimate. Astfel, pârâta SC A.I. SRL a solicitat respingerea apelului declarat de reclamantă și menținerea sentinței pronunțate de către Tribunal, aceasta fiind temeinică și legală. În motivare pârâta intimată a arătat că prin însăși promisiunea de vânzare-cumpărare, ambele părți au înțeles să convină asupra unei clauze de dezicere cu privire la obligațiile pe care și le-au asumat având ca obiect vânzarea-cumpărarea unui imobil. Prin urmare, în mod legal a procedat această pârâtă atunci când a uzat de această clauză renunțând la promisiune cu asumarea sancțiunii specifice fixată de către părți și anume achitarea către reclamantă cumpărătoare promitentă a unei sume de bani reprezentând dublul avansului achitat de această reclamantă la data încheierii promisiunii.

S-a mai arătat că promisiunea bilaterală conține o clauză de dezicere iar nu o clauză penală. Prin întâmpinare pârâta SC T.C. SRL a solicitat respingerea apelului declarat de reclamantă și menținerea sentinței pronunțată de către Tribunal ca temeinică și legală, arătând în motivare că reclamanta apelantă a cunoscut încă de la data încheierii promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare posibilitatea de dezicere a pârâtei vânzătoare promitente, fiind de acord cu această posibilitate de nefinalizare a operațiunii de vânzare-cumpărare prin act autentic. Se mai arată că pârâta SC T.C. SRL a încheiat contractul de vânzare-cumpărare cu pârâta SC A.I. SRL ulterior actului de dezicere săvârșit de aceasta astfel că este nefondată susținerea reclamantei apelante că pârâta cumpărătoare a acționat în frauda intereselor reclamantei.

Această împrejurare rezultă din faptul că pârâta vânzătoare promitentă s-a dezis asupra promisiunii la data de 29 martie 2007 când prin ordinul de plată a consemnat la dispoziția reclamantei suma de 33.678 RON cu titlu de plată dublu avans conform promisiunii bilaterale încheiată între părți iar contractul de vânzare-cumpărare s-a încheiat ulterior la 2 aprilie 2007, când efectele promisiunii bilaterale au încetat. Examinând apelul în raport de criticile formulate, Curtea de Apel Timișoara, secția comercială, prin decizia nr. 93/A din 15 mai 2008, a respins apelul ca nefondat, obligând reclamanta la 40.300 lei către intimata SC T.C. SRL TIMIȘOARA, cu cheltuieli de judecată, reprezentând onorariu de avocat.

În mod judicios Tribunalul a reținut că promisiunea de vânzare cumpărare încheiată între reclamanta-apelantă și pârâta-intimată SC A.I. SRL având ca obiect asumarea obligației de încheiere pe viitor a unui contract de vânzare-cumpărare între părți asupra imobilului înscris în C.F. nr. 8355 Timișoara, nr.top17405 conține o clauză de dezicere prin care fiecare dintre părțile participante la încheierea promisiunii de vânzare cumpărare și-au procurat beneficiul renunțării la această operațiune sub sancțiunea specifică fiecăreia dintre ele și anume pârâta promitentă vânzătoare să plătească dublul avansului promis la încheierea promisiunii de la reclamantă, iar în cazul dezicerii manifestată de reclamanta cumpărătoare promitentă, aceasta să piardă avansul plătit.

Această clauză exprimă acordul de voință a părților și, în condițiile în care s-a materializat prin exercițiul clauzei de către una dintre părți, efectul dezicerii nu conferă celeilalte părți dreptul de a solicita întoarcerea prestației și repunerea în situația anterioară. Curtea de Apel relevă în plus că în conformitate cu art. 969 C. civ. convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante, ceea ce înseamnă că părțile sunt ținute să execute întocmai obligațiile asumate contractual, dar și să exercite drepturile conferite prin clauzele contractuale convenite. De asemenea, potrivit art. 962 C. civ., obiectul convențiilor este acela la care părțile sau numai una din părți își manifestă acordul de voință.

Promisiunea bilaterală de vânzare cumpărare a unui imobil încheiată de către reclamanta apelantă și pârâta SC A.I. SRL desemnează în obiect obligația de a face, în sensul că una dintre părți se obligă pe viitor să vândă, deci să dobândească dreptul de proprietate, iar cealaltă parte se obligă să cumpere, deci să dobândească dreptul de proprietate în schimbul unui preț. Această promisiune nu consacră interdicții asupra dreptului de proprietate al promitentei vânzătoare, și nici nu conferă promitentei cumpărătoare dreptul discreționar de a obține executarea prestației. Aceasta întrucât prin promisiunile bilaterale părțile stabilesc două coordonate care pot conduce la încetarea efectelor promisiunii și anume stabilirea unui termen până la care părțile se obligă să materializeze promisiunea în contractul de vânzare-cumpărare (data de 30 martie 2007); nici una dintre părțile promisiunii să nu acceseze clauza de dezicere, deci de retractare a promisiunii făcute.

Aceste coordonate sunt prevăzute în clauzele promisiunii și sunt opozabile părților în temeiul principiului obligativității efectelor contractului. Prin consecință, promisiunea încheiată de către cele două părți se putea finaliza în următoarele moduri: prin încheierea contractului de vânzare-cumpărare până la termenul convenit de către părți prin promisiune; prin trecerea termenului convenit pentru încheierea contractului autentic de vânzare-cumpărare; prin dezicere asupra promisiunii cu executarea sancțiunii specifice. Aceste trei modalități de încetare a efectelor promisiunii bilaterale au fost cunoscute reclamantei deoarece promisiunea astfel încheiată se exprimă în termeni clari și categorici, iar asupra acestor modalități reclamanta apelantă și-a exprimat acordul de voință în mod valabil.

Accesarea de către pârâta promitentă vânzătoare a clauzei de dezicere, iar prin aceasta retractarea ofertei de vânzare pe viitor a bunului imobil, inclusiv consemnarea sumei de bani reprezentând dublul avansului primit, nu este o manoperă frauduloasă, săvârșită în dauna intereselor reclamantei apelante, ci dimpotrivă, reprezintă exercițiul unui drept ce rezultă în mod neîndoielnic din promisiunea bilaterală de vânzare cumpărare. Procedând la retractarea ofertei, pârâta promitentă vânzătoare avea dreptul deplin de a dispune de proprietatea sa, conform art. 480 C. civ., inclusiv prin ofertarea și vânzarea bunului imobil către o altă persoană. Împotriva acestei decizii, în termen legal a introdus recurs reclamanta, solicitând modificarea acesteia, admiterea apelului, schimbarea sentinței, admiterea acțiunii așa cum a fost formulată și respingerea cererii reconvenționale.

În drept recursul a fost întemeiat pe dispozițiile art. 304 pct. 8 și pct. 9 C. proc. civ. În motivarea în fapt, recurenta a susținut în esență următoarele: 1.Cele două instanțe au interpretat în mod eronat antecontractul stabilind că promisiunea de vânzare-cumpărare, conține o clauză penală, stabilită prin acordul părților, conform art. 1066-1072 C. civ., în raport de care debitorul este lipsit de posibilitatea de a opta între executarea în natură și plata sumei prezentată de clauza penală. În speță, promitentul vânzător, debitorul obligației de a face, respectiv debitorul obligației de încheiere a unui contract de vânzare-cumpărare, prin care s-ar transmite dreptul de proprietate asupra imobilului mai sus identificat, SC A.I.

SRL, nu are posibilitatea de a alege să plătească dublul avansului de preț achitat, în defavoarea executării în natură a obligației ce îi revenea. Recurenta susține că instanțele neluând în considerare acest aspect, au consființit prejudicierea sa ca urmare a refuzului nejustificat al de debitorului de a-și executa obligația, devenită exigibilă la data de 30 martie 2007, conform promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare. 2. Instanța de apel a omis a cerceta și faptul că suma achitată cu titlul de „dublu avans”, a fost achitată de fapt din sumele de bani achitate cu titlu de preț al vânzării de către SC T.C. SRL. 3.Instanța în mod nejustificat nu a reținut încălcarea dispozițiilor art. 966 și art. 970 C. civ.

de către intimată și a confirmat manifestarea unilaterală de voință a acestuia, ca expresie a unei adevărate condiții rezolutorii pur potestative, neluând în seamă frauda debitorului, care a fost de rea-credință. Analizând recursul în limitele motivelor formulate, Înalta Curte, urmează a reține că acestea nu se încadrează în motivele de recurs invocate, din următoarele considerente: În susținerea motivului de recurs întemeiat pe dispozițiile art. 304 pct. 8, recurenta susține că instanța de apel a confirmat nejustificat interpretarea greșită a actului juridic dedus judecății. Analizând considerentele deciziei atacate, nu rezultă însă acest fapt. Din examinarea promisiunii de vânzare-cumpărare, încheiată de recurentă și intimata-pârâtă A.I.

SRL rezultă, fără putință de tăgadă, că aceasta cuprinde o clauză de dezicere potrivit căreia, dacă vânzătoarea promitentă se răzgândește cu privire la încheierea în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare, se obligă să achite dublul onorariului. Așadar instanțele au avut de stabilit dacă aceasta putea denunța unilateral convenția încheiată în raport de această clauză. Înalta Curte apreciază că dezlegarea acestei chestiuni a fost realizată corect de prima instanță, soluția de menținere a sentinței în apel fiind legală, de îndată ce instanțele în interpretarea convenției nu au schimbat înțelesul lămurit și vădit neîndoielnic al acesteia, reținând justificat că natura clauzei, nu este una penală, întemeiată pe art.1068 C. civ., care să fie privită ca o sancțiune cu referire la neexecutarea unei obligații și care să-i permită părții care o invocă să ceară fie executarea în natură, fie executarea clauzei penale prin echivalent.

Așadar critica formulată, nu este fondată și nu se circumscrie motivului de recurs invocat Potrivit art. 962 C. civ. obiectul promisiunii de vânzare cumpărare încheiate de părți este o obligație de a face. Cu privire la cel de-al doilea motiv de recurs urmează a se reține: Prin coroborare cu art. 480 C. civ., se impune a se statua că, în sarcina promitentei vânzătoare, în raport de clauza de dezicere, nu i-au fost afectate atributele pe care i le conferea dreptul la proprietate asupra bunului la care se referea convenția și corelativ nu i s-a transmis promitentei cumpărătoare, dreptul de a obține executarea prestației, în natură. În cauză, pentru cele ce preced, urmează a se reține că, nu este incident nici motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc.

civ., instanțele făcând o corectă aplicare a art. 969 C. civ., de îndată ce intimata nu a încălcat convenția încheiată, exercitându-și dreptul de a activa clauza de dezicere, opozabilă recurentei-reclamante de îndată ce a achiesat la introducerea acesteia în actul juridic încheiat. Consecința activării acestei clauze, a avut ca efect retractarea promisiunii de vânzare-cumpărare a imobilului, iar încheierea ulterioară a contractului de vânzare-cumpărare, s-a făcut în consens ca dreptul de dispoziție pe care i-l oferă proprietarului, dispozițiile art. 480 C. civ. Așa fiind pentru cele ce preced, în baza art. 312 C. proc. civ., urmează a se respinge recursul ca nefondat, cu obligarea recurentei-reclamante la cheltuieli de judecată către intimata SC T.C.

SRL, conform înscrisurilor justificative.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge recursul declarat de reclamanta SC A.B. SRL TIMIȘOARA împotriva deciziei nr. 93/A din 15 mai 2008 a Curții de Apel Timișoara, secția comercială, ca nefondat. Obligă recurenta-reclamantă la plata sumei de 24.876,37 către intimata-pârâtă SC T.C. SRL TIMIȘOARA. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 2 aprilie 2009.