ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 1101/2009

ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 1101/2009 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2009)

Asupra recursului de față;

Din examinarea lucrărilor din dosar, constată

următoarele :

Prin sentința nr. 1425/PI din 22

noiembrie 2007 pronunțată în dosar nr. 3381/30/2007 al Tribunalului Timiș, s-a

respins acțiunea precizată formulată de reclamanta SC A.B. SRL TIMIȘOARA, în

contradictoriu cu pârâții SC A.I. SRL TIMIȘOARA și SC T.C. SRL TIMIȘOARA, s-a admis

cererea reconvențională formulată de pârâta-reclamantă reconvențională SC T.C.

SRL și în consecință s-a constatat desființată promisiunea bilaterală de

vânzare-cumpărare autentificată sub nr. 576 din data de 22 februarie 2007,

încheiată între pârâta SC A.I. SRL și reclamanta SC A.B. SRL prin denunțarea

unilaterală a acesteia de către pârâta SC A.I. SRL în temeiul clauzei de

dezicere, s-a dispus radierea din C.F. nr. 8355 Timișoara cu număr cadastral

17405 constând în grădină în suprafață de 758 mp, imobil situat administrativ

în Timișoara, a promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare înscrisă în

favoarea reclamantei SC A.B. SRL TIMIȘOARA sub nr. 26806/2007 iar reclamanta a

fost obligată față de SC T.C. SRL la 40.300 lei onorariu avocațial și 5418,772

lei taxă judiciară de timbru și 0,5 lei.

Pentru a pronunța această hotărâre,

instanța de fond a reținut că prin acțiunea precizată, înregistrată la

Tribunalul Timiș sub nr. 3381/30 din 24 aprilie 2007, reclamanta SC A.B. SRL

TIMIȘOARA a chemat în judecată pârâtele SC A.I. SRL TIMIȘOARA și SC T.C. SRL

TIMIȘOARA solicitând instanței să pronunțe o hotărâre care să țină loc de

contract de vânzare-cumpărare autentic, ca o consecință a promisiunii

bilaterale de vânzare-cumpărare încheiată între reclamantă și SC A.I. SRL

autentificată sub nr. 576 din 22 februarie 2007 și notată în C.F. 8355 cu

nr.top 17405, ce are ca obiect teren – grădină în suprafață de 758 mp, situat

în Timișoara; să se dispună anularea contractului de vânzare-cumpărare

subsecvent încheiat între SC A.I. SRL și SC T.C. SRL autentificat sub nr. 635

din 2 aprilie 2007, contract încheiat în frauda reclamantei cu nesocotirea

promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare încheiate între părți, cu

cheltuieli de judecată.

În motivarea acțiunii, reclamanta a

arătat că, având ca obiect principal de activitate operațiuni de vânzare și

cumpărare de imobile proprii, a încheiat cu pârâta SC A.I. SRL în calitate de

proprietar al imobilului din litigiu promisiunea bilaterală de

vânzare-cumpărare autentificată de notar C.-M. sub nr. 576 din 22 februarie

2007 (fila 57) după care, reclamanta a comunicat reprezentantului pârâtei SC T.C.

SRL că urmează să achiziționeze terenul în cauză, aceasta din urmă

manifestându-și acordul de a cumpăra acest imobil după ce reclamanta va obține

dreptul de proprietate, respectiv în cursul lunii aprilie 2007, având în vedere

că perfectarea contractului de vânzare-cumpărare urma să aibă loc până la data

de 30 martie 2007, astfel cum părțile au convenit în promisiunea de vânzare-cumpărare;

că la 23 martie 2007 a notificat pe pârâta SC A.I. SRL respectiv pe proprietara

terenului, prin executor judecătoresc, să se prezinte la data de 29 martie 2007

în fața BNP C.M.E. pentru a încheia contractul de vânzare-cumpărare în formă

autentică, dar aceasta nu numai că nu a dat curs solicitării, mai mult a

întrerupt orice legătură cu reclamanta și a depus în contul său suma de 33.687

lei cu titlu de restituire dublu avans.

Ulterior, fiind notificată de către pârâta

SC A.I. SRL pentru a radia din C.F. promisiunea bilaterală de

vânzare-cumpărare, reclamanta a fost informată că imobilul a făcut obiectul

unui contract de vânzare-cumpărare încheiat între SC A.I. SRL și SC T.C. SRL în

frauda intereselor acesteia. Se invocă clauza penală înserată în promisiunea

bilaterală conform art. 1066-1072 C. civ. cât și principiul executării în

natură a obligațiilor și reparării integrale a pagubei.

În sprijinul susținerilor sale,

reclamanta a depus înscrisurile la care face referire.

Prin întâmpinarea și cererea reconvențională

formulate în cauză, pârâta SC T.C. SRL a solicitat respingerea acțiunii ca

neîntemeiată și, să se constate ca desființată promisiunea bilaterală de

vânzare-cumpărare autentificată sub nr. 576 din 22 februarie 2007 încheiată

între reclamantă și pârâta de rang 1, prin denunțarea unilaterală a acesteia de

către pârâta de rang 1, în temeiul clauzei de dezicere prevăzută în promisiune

iar în consecință, să se dispună radierea din C.F. 8355 Timișoara, nr.top 17405

constând în grădină în suprafață de 758 mp, imobilul situat în Timișoara, a

promisiunii de mai sus, notată în favoarea SC A.B. SRL sub nr. 26806/2007.

În motivarea acesteia se arată că,

promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare autentificată sub nr. 576 din 22

februarie 2007 a fost denunțată de către promitentul vânzător SC A.I. SRL,

acest înscris conținând o clauză de dezicere și nu o clauză penală cum arată

reclamanta, având următorul conținut: „subsemnatele părți de comun acord stabilim

pentru ipoteza în care promitenta vânzătoare se va răzgândi cu privire la

încheierea contractului autentic de vânzare-cumpărare, obligația acesteia de

a-i achita promitentei cumpărătoare dublul avansului de preț achitat, iar

pentru ipoteza în care promitenta cumpărătoare se va răzgândi, pierderea de

către aceasta a avansului de preț achitat”. Astfel, pârâta de rang 1

folosindu-se de această clauză, a denunțat unilateral contractul prin

restituirea dublului avansului, cu OP emis la data 29 martie 2007. Contractul

de vânzare-cumpărare încheiat între pârâte, se mai arată, îndeplinește

condițiile de fond și formă prevăzute de lege, prețul integral fiind achitat

iar contractul fiind autentificat ulterior denunțării unilaterale de către

promitentul-vânzător a respectivei promisiuni.

Pârâta, SC A.I. SRL, cu toate că a depus

minuta timbrării și taxa judiciară de timbru în cuantum de 5.418,772 lei

(filele 69, 70) aceasta nu a formulat cerere reconvențională ci a depus doar

„note scrise” în care face referire la o cerere reconvențională (dar

neînregistrată în această cauză) solicitând respingerea ca neîntemeiată a

acțiunii reclamantei, pentru motivele arătate detaliat în aceste note, cu

referire în special la clauza de dezicere, argumente laborios cu indicarea

doctrinei și practicii judiciare în materie.

Examinând actele și lucrările de la dosar

instanța de fond prin sentința nr. 1426/P din 22 noiembrie 2007, în dosarul nr.

3381/30/2007 a respins acțiunea, a admis cererea reconvențională, constatând

desființat antecontractul, dispunând radierea din Cartea Funciară nr. 8350

Timișoara.

Recurenta-pârâtă a fost obligată la

cheltuieli de judecată.

Pentru a pronunța această sentință

instanța a reținut:

Promisiunea de vânzare-cumpărare

autentificată la BNP Asociații C.-M., sub nr. 576 din 22 februarie 2007 și

încheiată între SC A.B. SRL și SC A.I. SRL cuprinde o clauză de dezicere

potrivit căreia, dacă promitenta vânzătoare (SC A.I. SRL) se răzgândește cu

privire la încheierea în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare,

aceasta este obligată să achite dublul avansului. Înaintea termenului stipulat

pentru perfectarea acestui contract (până la 30 martie 2007) promitenta

vânzătoare s-a răzgândit și a restituit dublul avansului în cuantum de 33.678

lei prin OP emis la data de 29 martie 2007, prin aceasta, denunțând unilateral

promisiunea intervenită între părți.

Această dispoziție este o reală clauză de

dezicere care manifestă acordul de voință al părților în favoarea promitentului

vânzător și care nu dă dreptul celeilalte părți la întoarcerea prestației și

repunerea în situația anterioară. Nu poate fi împărtășit punctul de vedere al

reclamantei potrivit căruia, această clauză înserată în promisiune, este una

penală și nu o clauză de dezicere, în condițiile în care, clauza penală

privește o sancțiune cu referire la executarea unei obligații care dă dreptul creditorului

să aleagă, fie executarea în natură a obligației, fie executarea clauzei penale

prin echivalent, în temeiul art. 1068 C. civ. Prin semnarea promisiunii de

vânzare-cumpărare cu clauză de dezicere, reclamanta și-a asumat riscul ca

promitenta vânzătoare să se poată răzgândi, respectiv să revină asupra

consimțământului dat cu ocazia semnării actului, cu toate consecințele ce

decurg din aceasta.

Împotriva acestei sentințe a declarat

apel reclamanta SC A.B. SRL solicitând desființarea hotărârii atacate și

admiterea acțiunii formulate de către reclamantă, cu cheltuieli de judecată,

respectiv respingerea cererii reconvenționale.

În motivare, a arătat că făcut dovada în

fața primei instanțe, că la data de 22 februarie 2007 a încheiat o promisiune

bilaterală de vânzare-cumpărare a imobilului înscris în C.F. 8355 Timișoara cu

pârâta intimată SC A.I. SRL, iar ulterior în vederea încheierii contractului de

vânzare-cumpărare a notificat această pârâtă la 23 martie 2007 pentru a se

prezenta în fața notarului public la 29 martie 2007. Întrucât reprezentanții acestei

pârâte nu s-au prezentat la data fixată și în locul indicat reclamanta la 30

martie 2007 a consemnat diferența de preț de 61.000 Euro la dispoziția pârâtei

vânzătoarei promitentă. Cu această ocazie reclamanta a constatat că pârâta

promitentă a consemnat pe numele reclamantei o sumă de bani reprezentând dublul

avansului primit de către ea la încheierea promisiunii, ceea ce semnifică

faptul că pârâta și-a încălcat obligația prin promisiunea de vânzare.

Reclamanta mai arată că a retrimis suma

plătită de pârâtă cu titlu de avans acesteia, iar la 2 aprilie 2007 i-a adresat

o nouă notificare pentru a se prezenta la data de 4 aprilie 2007 în scopul

încheierii în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare. Nici de

această dată pârâta nu s-a prezentat, mai mult, în 2 aprilie 2007 prin

scrisoare recomandată pârâta notifică reclamanta să se prezinte la notar în

vederea radierii din cartea funciară a notației privind promisiunea bilaterală

de vânzare-cumpărare încheiată între părți.

Reclamanta apelantă arată că aceeași

pârâtă a procedat la vânzarea cumpărarea aceluiași imobil prin contract de

vânzare-cumpărare la data de 2 aprilie 2007 către pârâta-intimată SC T.C. SRL în

fraudarea intereselor reclamantei, nesocotind clauza penală fixată de către părți

prin promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare, astfel că mijlocul juridic

aflat la îndemâna reclamantei este obținerea executării în natură a

obligațiilor asumate de către părți prin promisiunea bilaterală, anularea

contractului de vânzare-cumpărare încheiat ulterior între cele două pârâte, cu

obligarea lor la daune interese.

În apel au formulat întâmpinare ambele

pârâte intimate.

Astfel, pârâta SC A.I. SRL a solicitat

respingerea apelului declarat de reclamantă și menținerea sentinței pronunțate

de către Tribunal, aceasta fiind temeinică și legală.

În motivare pârâta intimată a arătat că

prin însăși promisiunea de vânzare-cumpărare, ambele părți au înțeles să

convină asupra unei clauze de dezicere cu privire la obligațiile pe care și

le-au asumat având ca obiect vânzarea-cumpărarea unui imobil. Prin urmare, în

mod legal a procedat această pârâtă atunci când a uzat de această clauză

renunțând la promisiune cu asumarea sancțiunii specifice fixată de către părți

și anume achitarea către reclamantă cumpărătoare promitentă a unei sume de bani

reprezentând dublul avansului achitat de această reclamantă la data încheierii

promisiunii. S-a mai arătat că promisiunea bilaterală conține o clauză de

dezicere iar nu o clauză penală.

Prin întâmpinare pârâta SC T.C. SRL a

solicitat respingerea apelului declarat de reclamantă și menținerea sentinței pronunțată

de către Tribunal ca temeinică și legală, arătând în motivare că reclamanta

apelantă a cunoscut încă de la data încheierii promisiunii bilaterale de

vânzare-cumpărare posibilitatea de dezicere a pârâtei vânzătoare promitente,

fiind de acord cu această posibilitate de nefinalizare a operațiunii de vânzare-cumpărare

prin act autentic. Se mai arată că pârâta SC T.C. SRL a încheiat contractul de

vânzare-cumpărare cu pârâta SC A.I. SRL ulterior actului de dezicere săvârșit

de aceasta astfel că este nefondată susținerea reclamantei apelante că pârâta

cumpărătoare a acționat în frauda intereselor reclamantei. Această împrejurare

rezultă din faptul că pârâta vânzătoare promitentă s-a dezis asupra promisiunii

la data de 29 martie 2007 când prin ordinul de plată a consemnat la dispoziția

reclamantei suma de 33.678 RON cu titlu de plată dublu avans conform

promisiunii bilaterale încheiată între părți iar contractul de

vânzare-cumpărare s-a încheiat ulterior la 2 aprilie 2007, când efectele

promisiunii bilaterale au încetat.

Examinând apelul în raport de criticile

formulate, Curtea de Apel Timișoara, secția comercială, prin decizia nr. 93/A

din 15 mai 2008, a respins apelul ca nefondat, obligând reclamanta la 40.300

lei către intimata SC T.C. SRL TIMIȘOARA, cu cheltuieli de judecată,

reprezentând onorariu de avocat.

În mod judicios Tribunalul a reținut că

promisiunea de vânzare cumpărare încheiată între reclamanta-apelantă și

pârâta-intimată SC A.I. SRL având ca obiect asumarea obligației de încheiere pe

viitor a unui contract de vânzare-cumpărare între părți asupra imobilului

înscris în C.F. nr. 8355 Timișoara, nr.top17405 conține o clauză de dezicere

prin care fiecare dintre părțile participante la încheierea promisiunii de

vânzare cumpărare și-au procurat beneficiul renunțării la această operațiune

sub sancțiunea specifică fiecăreia dintre ele și anume pârâta promitentă

vânzătoare să plătească dublul avansului promis la încheierea promisiunii de la

reclamantă, iar în cazul dezicerii manifestată de reclamanta cumpărătoare

promitentă, aceasta să piardă avansul plătit. Această clauză exprimă acordul de

voință a părților și, în condițiile în care s-a materializat prin exercițiul

clauzei de către una dintre părți, efectul dezicerii nu conferă celeilalte

părți dreptul de a solicita întoarcerea prestației și repunerea în situația

anterioară.

Curtea de Apel relevă în plus că în

conformitate cu art. 969 C. civ. convențiile legal făcute au putere de lege

între părțile contractante, ceea ce înseamnă că părțile sunt ținute să execute

întocmai obligațiile asumate contractual, dar și să exercite drepturile

conferite prin clauzele contractuale convenite. De asemenea, potrivit art. 962 C.

civ., obiectul convențiilor este acela la care părțile sau numai una din părți

își manifestă acordul de voință.

Promisiunea bilaterală de vânzare cumpărare

a unui imobil încheiată de către reclamanta apelantă și pârâta SC A.I. SRL

desemnează în obiect obligația de a face, în sensul că una dintre părți se

obligă pe viitor să vândă, deci să dobândească dreptul de proprietate, iar

cealaltă parte se obligă să cumpere, deci să dobândească dreptul de proprietate

în schimbul unui preț. Această promisiune nu consacră interdicții asupra

dreptului de proprietate al promitentei vânzătoare, și nici nu conferă

promitentei cumpărătoare dreptul discreționar de a obține executarea

prestației. Aceasta întrucât prin promisiunile bilaterale părțile stabilesc

două coordonate care pot conduce la încetarea efectelor promisiunii și anume

stabilirea unui termen până la care părțile se obligă să materializeze promisiunea

în contractul de vânzare-cumpărare (data de 30 martie 2007); nici una dintre

părțile promisiunii să nu acceseze clauza de dezicere, deci de retractare a

promisiunii făcute. Aceste coordonate sunt prevăzute în clauzele promisiunii și

sunt opozabile părților în temeiul principiului obligativității efectelor

contractului.

Prin consecință, promisiunea încheiată de

către cele două părți se putea finaliza în următoarele moduri: prin încheierea

contractului de vânzare-cumpărare până la termenul convenit de către părți prin

promisiune; prin trecerea termenului convenit pentru încheierea contractului

autentic de vânzare-cumpărare; prin dezicere asupra promisiunii cu executarea

sancțiunii specifice.

Aceste trei modalități de încetare a

efectelor promisiunii bilaterale au fost cunoscute reclamantei deoarece

promisiunea astfel încheiată se exprimă în termeni clari și categorici, iar

asupra acestor modalități reclamanta apelantă și-a exprimat acordul de voință

în mod valabil.

Accesarea de către pârâta promitentă

vânzătoare a clauzei de dezicere, iar prin aceasta retractarea ofertei de

vânzare pe viitor a bunului imobil, inclusiv consemnarea sumei de bani

reprezentând dublul avansului primit, nu este o manoperă frauduloasă, săvârșită

în dauna intereselor reclamantei apelante, ci dimpotrivă, reprezintă exercițiul

unui drept ce rezultă în mod neîndoielnic din promisiunea bilaterală de vânzare

cumpărare. Procedând la retractarea ofertei, pârâta promitentă vânzătoare avea

dreptul deplin de a dispune de proprietatea sa, conform art. 480 C. civ.,

inclusiv prin ofertarea și vânzarea bunului imobil către o altă persoană.

Împotriva acestei decizii, în termen

legal a introdus recurs reclamanta, solicitând modificarea acesteia, admiterea

apelului, schimbarea sentinței, admiterea acțiunii așa cum a fost formulată și

respingerea cererii reconvenționale.

În drept recursul a fost întemeiat pe

dispozițiile art. 304 pct. 8 și pct. 9 C. proc. civ.

În motivarea în fapt, recurenta a

susținut în esență următoarele:

1.Cele două instanțe au interpretat

în mod eronat antecontractul stabilind că promisiunea de vânzare-cumpărare,

conține o clauză penală, stabilită prin acordul părților, conform art. 1066-1072

C. civ., în raport de care debitorul este lipsit de posibilitatea de a opta

între executarea în natură și plata sumei prezentată de clauza penală.

În speță, promitentul vânzător, debitorul

obligației de a face, respectiv debitorul obligației de încheiere a unui

contract de vânzare-cumpărare, prin care s-ar transmite dreptul de proprietate

asupra imobilului mai sus identificat, SC A.I. SRL, nu are posibilitatea de a

alege să plătească dublul avansului de preț achitat, în defavoarea executării

în natură a obligației ce îi revenea.

Recurenta susține că instanțele neluând

în considerare acest aspect, au consființit prejudicierea sa ca urmare a

refuzului nejustificat al de debitorului de a-și executa obligația, devenită

exigibilă la data de 30 martie 2007, conform promisiunii bilaterale de

vânzare-cumpărare.

faptul că suma achitată cu titlul de „dublu avans”, a fost achitată de fapt din

sumele de bani achitate cu titlu de preț al vânzării de către SC T.C. SRL.

3.Instanța în mod nejustificat nu a

reținut încălcarea dispozițiilor art. 966 și art. 970 C. civ. de către intimată

și a confirmat manifestarea unilaterală de voință a acestuia, ca expresie a

unei adevărate condiții rezolutorii pur potestative, neluând în seamă frauda

debitorului, care a fost de rea-credință.

Analizând recursul în limitele motivelor

formulate, Înalta Curte, urmează a reține că acestea nu se încadrează în

motivele de recurs invocate, din următoarele considerente:

În susținerea motivului de recurs

întemeiat pe dispozițiile art. 304 pct. 8, recurenta susține că instanța de

apel a confirmat nejustificat interpretarea greșită a actului juridic dedus

judecății.

Analizând considerentele deciziei

atacate, nu rezultă însă acest fapt.

Din examinarea promisiunii de

vânzare-cumpărare, încheiată de recurentă și intimata-pârâtă A.I. SRL rezultă,

fără putință de tăgadă, că aceasta cuprinde o clauză de dezicere potrivit

căreia, dacă vânzătoarea promitentă se răzgândește cu privire la încheierea în

formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare, se obligă să achite dublul

onorariului.

Așadar instanțele au avut de stabilit

dacă aceasta putea denunța unilateral convenția încheiată în raport de această

clauză.

Înalta Curte apreciază că dezlegarea

acestei chestiuni a fost realizată corect de prima instanță, soluția de

menținere a sentinței în apel fiind legală, de îndată ce instanțele în

interpretarea convenției nu au schimbat înțelesul lămurit și vădit neîndoielnic

al acesteia, reținând justificat că natura clauzei, nu este una penală,

întemeiată pe art.1068 C. civ., care să fie privită ca o sancțiune cu referire

la neexecutarea unei obligații și care să-i permită părții care o invocă să

ceară fie executarea în natură, fie executarea clauzei penale prin echivalent.

Așadar critica formulată, nu este fondată

și nu se circumscrie motivului de recurs invocat

Potrivit art. 962 C. civ. obiectul

promisiunii de vânzare cumpărare încheiate de părți este o obligație de a face.

Cu privire la cel de-al doilea motiv de

recurs urmează a se reține:

Prin coroborare cu art. 480 C. civ., se

impune a se statua că, în sarcina promitentei vânzătoare, în raport de clauza

de dezicere, nu i-au fost afectate atributele pe care i le conferea dreptul la

proprietate asupra bunului la care se referea convenția și corelativ nu i s-a

transmis promitentei cumpărătoare, dreptul de a obține executarea prestației,

în natură.

În cauză, pentru cele ce preced, urmează

a se reține că, nu este incident nici motivul de recurs prevăzut de art. 304

pct. 9 C. proc. civ., instanțele făcând o corectă aplicare a art. 969 C. civ.,

de îndată ce intimata nu a încălcat convenția încheiată, exercitându-și dreptul

de a activa clauza de dezicere, opozabilă recurentei-reclamante de îndată ce a

achiesat la introducerea acesteia în actul juridic încheiat.

Consecința activării acestei clauze, a

avut ca efect retractarea promisiunii de vânzare-cumpărare a imobilului, iar

încheierea ulterioară a contractului de vânzare-cumpărare, s-a făcut în consens

ca dreptul de dispoziție pe care i-l oferă proprietarului, dispozițiile art. 480

C. civ.

Așa fiind pentru cele ce preced, în baza

art. 312 C. proc. civ., urmează a se respinge recursul ca nefondat, cu

obligarea recurentei-reclamante la cheltuieli de judecată către intimata SC T.C.

SRL, conform înscrisurilor justificative.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge recursul declarat de

reclamanta SC A.B. SRL TIMIȘOARA împotriva deciziei nr. 93/A din 15 mai 2008 a

Curții de Apel Timișoara, secția comercială, ca nefondat.

Obligă recurenta-reclamantă la plata

sumei de 24.876,37 către intimata-pârâtă SC T.C. SRL TIMIȘOARA.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică,

astăzi 2 aprilie 2009.