ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 1226/2009

Asupra recursului de față; Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele: Reclamanta SC R. SRL cu sediul în Timișoara, a chemat în judecată pe pârâta S.N.R., direcția radiocomunicații Timișoara, și a solicitat să se constate dreptul său de proprietate asupra construcției și terenului pentru care prin decizia nr. 345/1/2001 a Tribunalului Timiș s-a dispus vânzarea. Printr-o cerere precizatoare, reclamanta a cerut obligarea pârâtei la vânzarea imobilului la prețul de 44.070 euro reprezentând 14,69% din valoarea achitată, restul reprezentând investițiile efectuate cu îmbunătățiri aduse construcției. Tribunalul Timiș, prin sentința civilă nr. 649/PI din 11 aprilie 2005, a admis acțiunea, a obligat pe pârâtă să vândă reclamantei imobilul compus din construcție în valoare de 44.070 euro și suprafața de 1.458 mp teren în valoare de 46.555 euro.

Totodată a obligat pe pârâtă la 76.402.205 lei cheltuieli de judecată. Prin încheierea din 30 septembrie 2005, Curtea de Apel Timișoara scoate de pe rol apelul declarat de pârâtă împotriva sentinței susmenționate și trimite cauza aceluiași tribunal pentru soluționarea apelului, considerând că art. 2 pct. 2 din Legea nr. 219/2005 atribuie tribunalelor competența de soluționare a apelurilor. Prin decizia civilă nr. 133/A din 15 februarie 2006, Tribunalul Timiș, admite apelul, desființează sentința nr. 649/2005 și trimite cauza la Judecătoria Timișoara pentru soluționarea în fond a pricinii. Recursul reclamantei este admis de Curtea de Apel Timișoara care, prin decizia civilă nr. 1137 din 11 mai 2006 casează decizia Tribunalului și trimite cauza aceleiași instanțe pentru soluționarea apelului.

Prin decizia civilă nr. 266/A din 3 aprilie 2007, Tribunalul pronunță aceiași soluție de admitere a apelului pârâtei, anulare a sentinței nr. 649/2005 și trimiterea cauzei la Judecătoria Timișoara. Hotărârea astfel pronunțată este infirmată prin decizia civilă nr. 761 din 12 septembrie 2007 a Curții de Apel Timișoara, care admite recursul reclamantei, casează decizia recurată și trimite cauza Tribunalului Timiș pentru judecarea cauzei în primă instanță. Instanța de recurs a stabilit caracterul comercial al litigiului a cărui valoare este de peste 100.000 lei iar competența de primă instanță aparține Tribunalului. Reluând judecata fondului, Tribunalul, prin sentința civilă nr. 1458 din 11 decembrie 2007 admite acțiunea, obligă pe pârâtă să vândă imobilul la prețul de 44.070 euro și să plătească reclamantei 4.465 lei cheltuieli de judecată.

Instanța de fond a reținut în esență că părțile au stabilit de comun acord prețul imobilului de 300.000 euro din care numai 14,69% este investiția pârâtei. Astfel, dând eficiență hotărârilor judecătorești prin care pârâta a fost obligată la încheierea contractului de vânzare - cumpărare, a obligat la încheierea contractului pentru suma de 44.070 euro cu titlu de preț. Curtea de Apel Timișoara, prin decizia civilă nr. 118/A din 9 iunie 2008, a respins apelul pârâtei, a admis apelul reclamantei, a schimbat în parte sentința nr. 1458/2007 în sensul că a admis în tot acțiunea și a obligat pe pârâtă să vândă și terenul în suprafață de 1.453 mp la prețul de 46.555 euro, a menținut restul dispozițiilor instanței și a obligat pe pârât la 1.705 lei cheltuieli de judecată.

Curtea de Apel, a reținut în esență că părțile au purtat negocieri cu priire la prețul de vânzare a construcției stabilindu-se suma de 300.000 euro, valoare din care se va scădea îmbunătățirile executate, respectiv – potrivit expertizei – 85,31%. În privința termenului instanța a reținut că, independent de clarificare, destinația acestuia este de a servi activității economice în scopul definit de art. 13 din Legea nr. 364/2004, așa încât prin acțiune dispozițiile se înțelege atât clădirea cât și terenul necesar desfășurării activității ce nu au fost folosite direct în activitatea pârâtei. Împotriva deciziei astfel pronunțate, pârâta a declarat recurs întemeiat pe dispozițiile art. 304 pct. 7 și 9 C. proc.

civ. Recurenta susține că în mod greșit instanța de apel a interpretat noțiunea de activ în care a inclus atât construcția cât și terenul aferent exploatării normale, în condițiile în care contractul de asociere în participațiune nu a avut niciodată ca obiect terenul aferent construcției iar prevederile Legii nr. 133/1999 și Legea nr. 364/2004 obligau la vânzarea bunurilor ce au făcut obiectul contractului de închiriere, locație de gestiune sau asociere în participațiune. Mai susține recurenta că în mod greșit instanțele de fond au stabilit prețul de vânzare cât timp irevocabil, decizia nr. 1531/2003 a Curții de Apel a impus obligația de negociere a prețului. Faptul că negocierile au eșuat nu dau dreptul reclamantei să oblige la încheierea unui contract cât timp pârâtei nu i se poate imputa o culpă.

Greșit instanța de apel a considerat că prețul de 300.000 euro ar trebui să includă anumite creanțe ale reclamantei iar eventualele investiții nu dau dreptul la o cotă din dreptul de proprietate ci doar la un drept de creanță. Decizia nr. 1531/2003 a fixat un preț minim rezultat după deducerea investițiilor așa încât o nouă deducere a acelorași investiții din preț nu este de înțeles. Investițiile reclamantei nu pot depăși suma de 48.535 dolari S.U.A. ce a fost fixată în contract și actele adiționale, iar acestea au fost compensate cu folosința gratuită a mansardei construcției pe o perioadă de 10 ani. O ultimă critică adusă deciziei instanței de apel este aceea legată de lipsa motivelor pe care aceasta se sprijină în stabilirea prețului de vânzare a terenului cu atât mai mult cu cât se ignoră expertiza din 2006. Recursul este fondat și va fi admis.

Prevederile art. 12 din Legea nr. 133/1999, reluate de art. 12 din Legea nr. 364/2004, stabileau vânzarea activelor disponibile utilizate de întreprinderile mici și mijlocii în baza unor contracte de închiriere, locație de gestiune sau asocieri în participațiune încheiate cu entității juridice la care statul era acționar majoritar. Prin contractul de asociere în participațiune încheiat în anul 1992 părțile au convenit ca reclamanta să aibă folosința clădirii fostului corp de gardă. În anul 1995 s-a încheiat între aceleași părți un contract de închiriere având ca obiect aceeași clădire.

Niciunul dintre aceste contracte nu au prevăzut situația terenului pe care se află construcția, iar hotărârile judecătorești – respectiv decizia irevocabilă a Curții de Apel Timișoara nr. 1531 din 19 iunie 2003 – prin care pârâta era obligată să încheie contract de vânzare la preț negociat, pornind de la prețul de 426.601.056 lei stabilit prin expertiză, au avut în vedere numai folosința clădirii în baza contractului de închiriere și de asociere în participațiune. Instanța de apel interpretând extensiv dispozițiile legale citate a adăugat textului amintit mențiuni pentru care acesta nu a fost edictat, așa încât orice definiție încercată expresiv „activ disponibil” nu poate cuprinde alte elemente decât cele pe care prevederile legale le-au avut în vedere – lucrul închiriat sau adus în asociere.

Ce-a de-a doua critică formulată în motivele de recurs este însă nefondată. Prevederile legale amintite nu au caracter supletiv; ele impun o anumită conduită regiilor autonome, companiilor naționale și societăților comerciale cu capital majoritar de stat de a vinde activele disponibile folosite de întreprinderile mici și mijlocii prin contracte de închiriere, locație de gestiune sau asociere în participațiune. Totodată, asupra situației de activ disponibil, a fost pronunțată o hotărâre judecătorească irevocabilă ce nu mai poate fi reanalizată. Prețul vânzării, deși stabilit ca fiind negociabil, nu poate fi impus de vânzător peste o limită comparabilă valorii unor lucruri similare. Apare cu evidență că stabilirea prețului de 300.000 euro pentru 14,69% din construcție este inacceptabil, în condițiile în care prin expertiză s-a stabilit valoarea de circulație a acesteia la suma de 290.515,4 ron din care investițiile cumpărătorului au fost în valoare de 24.785,5 ron.

În mod greșit recurenta susține că nu i se poate imputa o culpă în situația în care începând cu 25 septembrie 2003 negocierile de stabilire a prețului au eșuat datorită văditei intenții a acesteia de o supraevalua prețul de vânzare. În privința deducerii investițiilor de 85,31% din construcție, atitudinea ostilă a recurentei este evidentă: s-ar încălca nu numai norma specială a legii dar și principiile generale de drept, în condițiile în care prețul vânzării ar cuprinde și îmbunătățirile executate de cumpărător. Chestiunea unei reevaluării, ca urmare a timpului scurs de la data expertizării la momentul vânzării, nu este acceptabilă în condițiile culpei vânzătorului, astfel cum a fost expus. Greșit recurenta susține că investițiile ce depășesc suma de 48.535 dolari S.U.A.

nu au o bază juridică de calcul întrucât părțile au stabilit în condițiile lor aceasta. Raportul de expertiză întrunit în anul 2003 a stabilit atât valoarea construcției cât și îmbunătățirile aduse de locatar, iar prevederile Legii nr. 133/1999 și Legii nr. 364/2004 stabileau deducerea investițiilor [art. 12 lit. b)]. Evaluarea compensării investițiilor cu folosința gratuită a mansardei și beneficiile rezultate din contractul de asociere este nesusținută materialul probator și de normele legale în materia contractului de asociațiune în participațiune. Prevederile art. 251 și art. 254 C. com., stipulează participațiunea la beneficiile și pierderile uneia sau mai multor operațiuni sau chiar a întregului comerț pe care o acordă un comerciant uneia sau mai multor persoane, și lipsa dreptului de proprietate asupra lucrurilor puse în asociațiune, chiar dacă au fost procurate de dânșii.

În privința lipsei motivelor pe care se sprijină hotărârea atacată, aceasta nu mai poate forma obiectul criticii deciziei nr. 118/2008 întrucât chestiunea obligației de vânzare a suprafeței de teren a fost deja tranșată. În condițiile art. 312 C. proc. civ. Înalta Curte de Casație și Justiție va admite recursul declarat împotriva deciziei civile nr. 118/A din 9 iunie 2008 pronunțată de Curtea de Apel Timișoara, și va respinge apelul reclamantei și va menține celelalte dispoziții ale deciziei atacate.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Admite recursul declarat de S.N.R. București prin Sucursala Timișoara. Modifică decizia civilă nr. 118 din 9 iunie 2008 a Curții de Apel Timișoara, secția comercială, în sensul că respinge apelul declarat de reclamanta SC R. SRL Timișoara, împotriva sentinței civile nr. 1458 din 11 decembrie 2007 a Tribunalului Timișoara. Menține celelalte dispoziții ale deciziei recurate. Irevocabilă. Pronunțată, în ședința publică, astăzi 8 aprilie 2009.