ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 1623/2008

Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele: Prin sentința comercială nr. 1080 din 24 martie 2006 pronunțată în dosarul nr. 34247/2005 (nr. în format vechi 5010/2005), Tribunalul București, secția a VI-a comercială, a admis în parte cererea principală formulată de reclamanta SC L.O. SRL în contradictoriu cu pârâta SC I.P. SRL, astfel cum a fost precizată și a anulat cererea reconvențională formulată de pârâta SC I.P. SRL în contradictoriu cu reclamanta SC L.O. SRL. În consecință, a dispus rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat între părți cu nr. 82 din 2 februarie 2005 și a obligat pârâta la plata către reclamantă a sumei de 6045 euro, cu titlu de penalități calculate pentru perioada 2 februarie 2005 – 15 martie 2006, în echivalent în lei la cursul B.N.R.

de la momentul plății. A obligat pârâta la plata sumei de 55,49 RON cu titlu de cheltuieli de judecată. Pentru a hotărî astfel, tribunalul a avut în vedere că, la data de 2 februarie 2005, între reclamanta SC L.O. SRL în calitate de promitent vânzător și pârâta SC I.P. SRL în calitate de promitent cumpărător, s-a încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare nr. 82 cu privire la apartamentul nr. 84 Corpul G. împreună cu o cotă indiviză din terenul pe care este situat blocul de locuințe, curte și bazin, precum și locul de parcare nr. 7 și boxa 630 din Complexul L.C. din București.

Tribunalul a mai reținut că deși această convenție nu a fost semnată de reprezentanții legali ai pârâtei, totuși întrunirea manifestărilor de voință ale părților și acceptarea clauzelor contractului în forma depusă de reclamantă rezultă în mod indubitabil, din modul în care au fost exprimate apărările pârâtei în cuprinsul întâmpinării, din solicitarea acesteia de a se pronunța o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare cu privire la imobilul descris în cuprinsul antecontractului și din răspunsurile date la interogatoriul propus de reclamantă.

De asemenea, tribunalul a mai reținut că pârâta a achitat numai suma de 4.946,66 euro la data de 26 mai 2005 (prin ordinul de plată din 25 mai 2005 emis pentru suma de 179.000.000 lei – ROL), celelalte plăți atestate prin ordinele de plată emise la 22 februarie 2005 și 15 februarie 2005, deși efectuate de pârâtă în considerarea antecontractului nr. 82, au constituit avans la contractul de construire nr. 65 din 17 decembrie 2004, conform adresei nr. 6 din 15 aprilie 2005. În acest fel, pârâta a încălcat obligațiile de plată ce-i incubau conform antecontractului, suma plătită neacoperind nici contravaloarea primei rate, scadentă la data intervenirii acordului de voință al părților. Față de situația de fapt reținută și față de prevederile art. 5.1 și art. 2.1.

din contract, tribunalul a constatat culpa pârâtei în neexecutarea integrală a obligației de plată făcând aplicația dispozițiilor art. 969 și art. 1020 – 1021 C. civ., apreciind că se impune rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare nr. 82/02 februarie 2005 și nu rezilierea acestuia cum a solicitat reclamanta. În ceea ce privește excepția de neexecutare a contractului invocată de pârâtă a fost considerată de tribunal ca neîntemeiată reținând în esență că obligația de plată a prețului a fost privită ca esențială la încheierea antecontractului, iar ca moment în timp obligația de plată a ratei de 40.000 Euro era scadentă prima. Tribunalul a mai reținut că potrivit clauzelor contractuale, contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică urma a fi încheiat după efectuarea ultimei rate menționate la art. 2.1, în acest scop fiind specificată situația juridică a imobilului la data încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare.

A mai reținut că, și în situația în care imobilele erau grevate de sarcini, la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, în sarcina vânzătorului s-a prevăzut în antecontract obligația de a prezenta extras din cartea funciară pentru imobilele menționate. Referitor la obligațiile prevăzute de art. 3.6, tribunalul a reținut că acestea sunt în strânsă legătură cu transmiterea dreptului de proprietate prin contractul de vânzare-cumpărare încheiat în formă autentică și nu pot afecta obligația de plată a prețului. În temeiul clauzei penale înserată la art. 5.1 din antecontractul de vânzare-cumpărare, tribunalul a reținut că pârâta datorează penalități de întârziere în cuantum de 15 euro/zi de la scadență 2 februarie 2005 și până la data de 15 martie 2006, rezultând suma de 6045 euro, în echivalent în lei la cursul BNR de la momentul plății.

În ceea ce privește cererea reconvențională formulată de pârâtă, tribunalul a făcut aplicația art. 20 alin. (3) din Legea nr. 146/1997 ca urmare a admiterii excepției de netimbrare a cererii față de faptul că nu s-au achitat sumele datorate cu titlu de taxă de timbru și timbru judiciar. Împotriva acestei sentințe pârâta SC I.P. SRL a formulat apel în termen solicitând admiterea acestuia, desființarea în tot a sentinței și pe fond respingerea acțiunii formulată de reclamantă ca neîntemeiată. Prin motivele de apel depuse la dosar la termenul din 31 octombrie 2006 apelanta a invocat următoarele: - Instanța nu a administrat întreg probatoriul depus la dosarul cauzei, neluând în seamă fila care dovedește că suma pe care a achitat-o în contul acestui contract este mult mai mare.

Astfel, pe lângă O.P.-ul din data de 25 mai 2005 cu suma de 179.000.000 (4.946,66 Euro), reținut de instanță, la dosarul de fond se mai afla și dovada achitării sumei de 100.000 RON în contul acestui antecontract, respectiv OP33 și 34 din data de 16 martie 2006, asupra cărora instanța nu s-a pronunțat. - Instanța nu a făcut decât să repete spusele reclamantei din acțiune, fără însă a verifica sau argumenta într-un fel sau altul aceste aprecieri. Potrivit principiului rolului activ instanța de judecată avea datoria de a depune toate diligențele în aflarea adevărului, pentru a verifica dacă sumele plătite, sunt sau nu plătite în contul antecontractului despre care se face vorbire în prezenta cauză.

- Din probele depuse la dosar, pe care instanța de fond le-a omis, rezultă că suma plătită pentru antecontract este mult mai mare decât suma reținută de aceasta. - Instanța de fond a respins în mod nejustificat excepția de neexecutare a contractului, deși a dovedit că reclamanta însăși nu și-a respectat obligațiile contractuale, fapt ce i-a dat dreptul de a suspenda executarea obligației de plată. În susținerea acestui motiv apelanta a arătat că vânzătorul avea obligația de a preda apartamentul în cauză, potrivit art. 3.8 din antecontract, pe bază de proces-verbal de predare-primire recepție, această obligație nefiind condiționată de plata avansului, documentul respectiv nefiind întocmit niciodată.

Apelanta a mai arătat că o altă obligație a vânzătorului era aceea de a garanta pe cumpărător, în sensul prezentării unui extras de carte funciară la acel moment, în condițiile în care prin propriile eforturi a aflat că imobilul este grevat de sarcini cu interdicția de înstrăinare. A mai arătat că reclamanta nu a specificat niciunde acest lucru și nici nu asigurat-o că această sarcină va fi ridicată la momentul transferului de proprietate, deci nu putea achita diferența de preț fără a avea aceste garanții. - Executarea obligațiilor asumate de părțile contractante, constituie un efect esențial al antecontractului denunțat, astfel că înainte de a cere rezilierea, reclamanta trebuia să solicite executarea obligațiilor ce izvorăsc din actul denunțat.

- Pentru ca reclamanta să poată cere încetarea antecontractului nr. 82 din 2 februarie 2005, trebuia să facă dovada faptului că și-a îndeplinit propriile obligați contractuale asumate, dovadă pe care nu a făcut-o. - A depus diligențe pentru achitarea în termen a apartamentului, fiind efectuate demersuri la o bancă pentru obținerea unui credit, urmând a fi virată suma din contul băncii în contul reclamantei, cu singura condiție ca reclamanta să emită o factură proforma, însă aceasta a refuzat achitarea sumelor datorate prin creditul obținut. - O altă obligație nerespectată de reclamantă este aceea prevăzută de art. 3.6 din antecontract, obligație neexecutată nici până la acest moment, în cartea funciară fiind inserată interdicția de înstrăinare asupra imobilului.

- În mod greșit instanța a constatat că SC I.P. SRL datorează penalități de întârziere, întrucât întârzierea se datorează culpei reclamantei, prin faptul că a fost împiedicată de aceasta în îndeplinirea obligațiilor. În concluzie apelanta a solicitat admiterea apelului, desființarea în tot a sentinței atacate și pe fond respingerea acțiunii ca neîntemeiată, cu cheltuieli de judecată. Prin întâmpinarea depusă la dosar, intimata a combătut motivele invocate de apelantă solicitând respingerea apelului ca nefondat și menținerea hotărârii instanței de fond ca temeinică și legală. Curtea de Apel București, secția a VI-a comercială, prin decizia comercială nr. 105, a respins, ca nefondat, apelul pârâtei SC I.P.

SRL cu motivarea în esență că din probele cauzei rezultă că apelanta-pârâtă nu a îndeplinit obligația de plată a prețului, unele plăți fiind efectuate după introducerea cererii de chemare în judecată iar excepția de neexecutare a contractului invocată de pârâta nu este întemeiată deoarece obligațiile asumate de aceasta prin clauzele cuprinse la art. 3.34 și art. 3.3.6 din contract, nu au fot respectate. Instanța de apel a mai reținut că din actele dosarului rezultă neîndeplinirea obligației de plată a prețului și în temeiul dispozițiilor cuprinse în art. 5.1 din contractul părților, în mod corect instanța de fond a obligat la plata penalităților de întârziere. Cu petiția înregistrată, la data de 21 mai 2007, pârâta SC I.P.

SRL, în termen legal a declarat recurs solicitând admiterea recursului, casarea celor două hotărâri și trimiterea cauzei spre rejudecare, invocând motivele prevăzute de art. 304 pct. 5, 7, 8, 9 C. proc. civ. În argumentarea motivului prevăzut de art. 304 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., recurenta a arătat că prin încheierea din 20 ianuarie 2006 instanța de fond a reținut că a calculat greșit cuantumul taxei judiciare de timbru și din eroare pârâta-reclamantă a fost citată la sediul social și nu la sediul ales.

La termenul din 10 februarie 2006 pentru care s-a dispus citarea pârâtei cu mențiunea achitării taxei de timbru aferentă cererii reconvenționale în cuantum de 73.789.350 lei și a timbrului judiciar de 50.000 lei, deși avocatul pârâtei a invocat faptul că la cabinet nu s-a primit citația cu mențiunea achitării timbrajului datorat, instanța a pus în discuție excepția de netimbrare a cererii reconvenționale și a admis-o iar în hotărârea pronunțată a dispus anularea cererii reconvenționale încălcând astfel dispozițiile art. 91 privind comunicarea actelor procedurale când actul urmează a fi comunicat unui notar sau avocat. Recurenta conchide arătând că întrucât instanța de fond a trecut peste acest incident procedural și a anulat cererea reconvențională, în cauză urmează a se face aplicarea art. 105 alin. (2) C. proc.

civ. Printr-un alt motiv de recurs prevăzut de pct. 7 al art. 304 C. proc. civ., recurenta susține că instanța de apel în mod greșit a reținut în decizia recurată că singura suma plătită în contul antecontractului de vânzare-cumpărare nr. 82 din 2 februarie 2005 a fost de 179.000.000 lei plătită la 25 mai 2005, neluând în considerare și achitarea sumei de 100.000 lei cu O.P. nr. 33 și 34 din 16 martie 2006. Astfel, concluzionează recurenta, instanța de fond și de apel au reținut în motivarea hotărârilor pronunțate o sumă cu mult mai mică decât cea reală. În argumentarea motivului prevăzut de art. 304 pct. 8 C. proc. civ., recurenta a susținut că instanța de apel a respins în mod greșit excepția inadmisibilității cererii deoarece instanța de fond a fost investită cu o cerere de reziliere a antecontractului de vânzare-cumpărare, cerere precizată și susținută de reclamantă, peste care instanțele au trecut.

Recurenta mai menționează că hotărârea a fost pronunțată cu încălcarea și aplicarea greșită a legii, motiv prevăzut de pct. 9 al art. 304 C. proc. civ., deoarece respingerea excepției de neexecutare în raport de obligațiile asumate de intimată prin contract este total greșită. Intimata prin întâmpinarea și concluziile scrise depuse la dosar a solicitat respingerea recursului ca nefondat. Recursul declarat de pârâtă este fondat și urmează să fie admis pentru următoarele considerente. Analizând motivele de nelegalitate invocate prin recursul său de reurenta-pârâtă, Înalta Curte apreciază că în cauză este incident numai motivul prevăzut de pct. 5 al art. 304 C. proc.

civ., deoarece greșit instanța de fond s-a pronunțat asupra excepției de netimbrare a cererii reconvenționale formulată de pârâtă care nu a fost citată la sediul ales pe care l-a indicat în cererea de chemare în judecată, pronunțând astfel hotărârea cu încălcarea normelor de procedură prevăzute în art. 105 alin. (2) C. proc. civ. Dealtfel, prin pronunțarea asupra cererii reconvenționale formulată de pârâtă, instanța fondului a încălcat art. 120 alin. (1) C. proc. civ., care dispune „cererea reconvențională se judecă o dată cu cererea principală”. În consecință, în cauză este incident art. 304 pct. 5 C. proc. civ., situație în care va fi admis recursul pârâtei, va fi casată decizia și sentința și va fi trimisă cauza spre rejudecare aceluiași tribunal.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Admite recursul declarat de pârâta SC I.I. SRL BUCUREȘTI împotriva deciziei comerciale nr. 105 din 27 februarie 2007 a Curții de Apel București, secția a VI-a comercială. Casează decizia recurată și sentința nr. 1080 din 24 martie 2006 a Tribunalului București, secția a VI-a comercială și trimite cauza spre rejudecare aceluiași tribunal. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 14 mai 2008.