ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 5484/2012

Asupra cauzei de față: Prin Sentința civilă nr. 172 din 21 octombrie 2010, Tribunalul Giurgiu a admis în parte acțiunea formulată de reclamanții C.M.S. și C.L., în contradictoriu cu pârâții Statul Român, prin Ministerul Economiei și Finanțelor și Ministerul Economiei și Finanțelor prin D.G.F.P. Giurgiu, a obligat pârâții să restituie reclamanților suma de 3.777,88 RON reprezentând prețul actualizat achitat pentru imobilul situat în municipiul Giurgiu și care a făcut obiectul Contractului de vânzare-cumpărare din 28 decembrie 1999, desființat prin Sentința civilă nr. 3976/2006 a Judecătoriei Giurgiu, definitivă și irevocabilă, și a obligat pârâții la plata sumei de 400 RON către reclamanți, reprezentând cheltuieli de judecată (onorariu avocat).

Pentru a pronunța această sentință, instanța fondului a reținut că prin Sentința civilă nr. 3976 din 25 septembrie 2006 a Judecătoriei Giurgiu și ulterior prin Decizia civilă nr. 35 din 23 martie 2007 a Tribunalului Giurgiu, aceasta din urmă irevocabilă, s-a constatat nulitatea absolută a Contractului de închiriere din 1 august 1996, încheiat între Primăria Municipiului Giurgiu (locator) și numita C.L.

(reclamanta din prezenta cauză - locatar), a Hotărârii nr. 228 din 15 noiembrie 1999 a Comisiei Județene pentru Aplicarea Legii nr. 112/1995, prin care s-a aprobat vânzarea imobilului în litigiu către soții C. (reclamanții din cauza de față) și a Contractului de vânzare-cumpărare din 28 decembrie 1999, ca act subsecvent al acestuia, precum și a Hotărârii nr. 6 din 22 noiembrie 1996 a aceleiași Comisii, prin care s-au acordat despăgubiri fostului proprietar pentru imobilul respectiv, reținându-se și eludarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995 la emiterea Hotărârii nr. 228 din 15 noiembrie 1999 și a încheierii Contractului de vânzare-cumpărare din 28 decembrie 1999, anterior menționate, dat fiind că această lege prevedea că dreptul de a cumpăra apartamentul în care locuiesc îl au numai chiriașii, care având un contract de închiriere valabil încheiat, ocupau apartamentele respective la data intrării în vigoare a acestei legi.

Or, C.L. a încheiat contractul de închiriere după 8 luni de la intrarea în vigoare a acestei legi, în același timp fiind încălcate și prevederile O.U.G. nr. 40/1999, în vigoare la data respectivă, care interzicea sub sancțiunea nulității absolute, înstrăinarea sub orice formă a bunurilor imobile ce fac obiectul unei notificări (la acel moment al încheierii contractului de vânzare-cumpărare existând notificarea din partea fostului proprietar). Împotriva acestei sentințe au formulat apel reclamanții și pârâtul Ministerul Finanțelor Publice prin D.G.F.P. Giurgiu, criticând-o pe motive de nelegalitate. Apelanții-reclamanți au susținut că în cauză sunt aplicabile dispozițiile art. 50 1 din Legea nr. 10/2001, astfel că pârâtul trebuia obligat la contravaloarea îmbunătățirilor necesare și utile la imobil în temeiul art. 48 alin. (1), (3), (4) și (5) din Legea nr. 10/2001, iar pârâtul Ministerul Finanțelor Publice prin D.G.F.P.

Giurgiu a arătat că greșit a fost obligat la plata sumei de 3.777,88 RON și a cheltuielilor de judecată, deoarece nu sunt întrunite cumulativ cele două condiții prevăzute de Legea nr. 10/2001, respectiv să fi dobândit imobilul cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995 și să fi fost de bună-credință la momentul dobândirii bunului. În fața instanței de apel reclamanții și-au completat motivele susținând că expertul ce a efectuat expertiza în fața instanței fondului nu era autorizat potrivit legii, depunând, totodată, un înscris intitulat raport de expertiză extrajudiciar, astfel cum l-au calificat la termenul din 12 septembrie 2011. Prin Decizia civilă nr. 741/A din 10 octombrie 2011, Curtea de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie, a respins ca nefondate apelurile formulate de reclamanți.

În argumentarea deciziei pronunțate instanța de apel a reținut că cererea introductivă promovată de reclamanți la data de 23 februarie 2010 are ca obiect obligarea Statului Român la plata contravalorii imobilului situat în Giurgiu, județul Giurgiu, deoarece prin sentință civilă irevocabilă s-a admis acțiunea în revendicare formulată de foștii proprietari, reclamanții fiind obligați să lase în deplină proprietate imobilul în litigiu, constatându-se nulitatea Contractului de vânzare-cumpărare din 28 decembrie 1999. S-a mai reținut că în dovedirea cererii reclamanții au depus Decizia civilă nr. 35/2007 pronunțată de Tribunalul Giurgiu, Statul Român prin Ministerul Finanțelor Publice a depus la dosar un raport de evaluare a imobilului în litigiu, pârâtul fiind de acord cu valoarea stabilită de expert în acel raport de expertiză.

Instanța de control a dispus completarea raportului de expertiză cu prețul ratelor achitate de reclamanți actualizate cu dobânzi, completarea la raport fiind depusă la dosar, iar la termenul din 2 septembrie 2010 reclamanții au solicitat completarea acestui raport cu stabilirea valorii îmbunătățirilor aduse de reclamanți imobilului în litigiu, ce au fost depuse la dosar. Astfel, instanța de apel a reținut cu referire la critica reclamanților legată de modul de întocmire a raportului de expertiză că nu poate fi primită, întrucât, la termenul din 30 septembrie 2010 chiar reclamanții au fost cei care au depus la dosar completarea la raportul de evaluare a imobilului în litigiu și nu au formulat de-a lungul procedurii desfășurate la fond obiecțiuni la raportul de expertiză efectuat în cauză, ba mai mult, au solicitat completarea acestuia și au depus concluziile expertului la dosar.

De asemenea, în sprijinul respingerii criticii sus-menționate instanța de apel a reținut că reclamanții nu au invocat în fața instanței fondului faptul că expertul nu este omologat, deși acesta în rapoartele de expertiză efectuate a indicat calitatea sa de expert tehnic judiciar, numărul legitimației, precum și biroul de expertiză care l-a autorizat și, totodată, a reținut faptul că instanța fondului în motivarea hotărârii atacate nu a omologat raportul de expertiză, administrând acest înscris în condițiile art. 138 și 140 C. proc. civ.

Cu privire la valoarea statuată de tribunal, Curtea a reținut că prin Decizia civilă nr. 35/2007 a Tribunalului Giurgiu s-a reținut irevocabil nulitatea absolută a Contractului de închiriere din 1 august 1996 încheiat între Primăria Municipiului Giurgiu și reclamanta C.L., a Hotărârii nr. 228/1999 a Comisiei Județene pentru Aplicarea Legii nr. 112/1995, care a aprobat vânzarea imobilului în litigiu către reclamanți, a Contractului de vânzare-cumpărare din 28 decembrie 1999 și a Hotărârii nr. 6/1996 a aceleiași Comisii, prin care s-au acordat despăgubiri fostului proprietar pentru imobilul respectiv. Prin hotărârea mai sus menționată aflată la dosarul de fond s-a reținut că reclamanta C.L.

a încheiat contractul de închiriere după 8 luni de la intrarea în vigoare a Legii nr. 112/1995, reținând sancțiunea nulității absolute a înstrăinării imobilului în favoarea reclamanților C. Față de împrejurarea că s-a reținut încălcarea unor dispoziții legale la încheierea contractului de vânzare pentru imobilul în litigiu, instanța de apel a statuat că reclamanții nu pot solicita decât restituirea prețului plătit actualizat, constatând că instanța fondului a făcut o corectă aplicare a dispozițiilor art. 50 alin. (2) din Legea nr. 10/2001. Totodată, a statuat că tribunalul a reținut corect aspectele privind achitarea parțială a prețului de către reclamanți, în contract fiind menționată plata prețului în rate.

A mai constatat față de împrejurarea că reclamanții nu au înțeles să cheme în judecată persoana îndreptățită în sensul Legii nr. 10/2001, că tribunalul a soluționat corect și capătul de cerere privitor la obligarea pârâților la plata contravalorii îmbunătățirilor aduse imobilului în litigiu - conform art. 48 alin. (2) din Legea nr. 10/2001 - obligația despăgubirii prevăzute în art. 1 al textului revine persoanei îndreptățite. Cu privire la criticile formulate de Ministerul Finanțelor Publice - D.G.F.P. Giurgiu, Curtea a apreciat că instanța fondului a aplicat corect prevederile art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001, astfel cum a fost modificat prin O.U.G.

nr. 184/2001 - normă de drept specială în materia restituirii prețului, potrivit cu care - plata sumelor reprezentând prețul actualizat achitat de chiriașii ale căror contracte de vânzare-cumpărare încheiate în baza prevederilor Legii nr. 112/1995 au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile se face de către Ministerul Finanțelor Publice. În accepțiunea Legii nr. 10/2001, desființarea unui contract de vânzare-cumpărare încheiat în temeiul Legii nr. 112/1995 se produce fie ca urmare a admiterii unei acțiuni în anulare, fie a unei acțiuni în revendicare (art. 20 alin. (3) din Legea nr. 10/2001).

Or, în prezenta cauză, susține curtea de apel, prin Decizia civilă nr. 35/2007, pronunțată de Tribunalul Giurgiu, a fost admisă acțiunea în revendicare împotriva reclamanților, reținându-se că nu au fost respectate cerințele Legii nr. 112/1995 la încheierea Contractului de vânzare-cumpărare din 28 decembrie 1999, în care reclamanții sunt cumpărători. Împotriva acestei din urmă decizii au formulat recurs reclamanții, prevalându-se de dispozițiile art. 304 pct. (9) C. proc. civ. În dezvoltarea motivelor de recurs reclamanții au arătat, în esență, că instanța de apel a făcut o greșită aplicare a legii în sensul că în speță sunt aplicabile dispozițiile art. 50 1 din Legea nr. 10/2001, astfel cum a fost modificată și completată prin Legea nr. 1/2009.

Faptul că prin Sentința civilă nr. 3976 din 25 septembrie 2006 a Judecătoriei Giurgiu, irevocabilă prin Decizia civilă nr. 35 din 23 martie 2007 a Tribunalului Giurgiu, a fost anulat contractul de vânzare-cumpărare încheiat de reclamanți pe considerentul că s-au încălcat dispozițiile Legii nr. 112/1995, nu este de natură a înlătura despăgubirile solicitate, câtă vreme cumpărătorii au fost de bună-credință la încheierea actului, astfel că inexistența culpei îi absolvă de la sancționarea prin neacordarea despăgubirilor reprezentând prețul de piață al imobilului.

În subsidiar, solicită în condițiile art. art. 48 alin. (1), (3), (4) și (5) din Legea nr. 10/2001, obligarea intimaților la plata a 47.481,74 RON, din care 35.081 RON reprezintă contravaloarea imobilului în raport de procentul achitat din preț, iar 12.400 RON reprezintă contravaloarea îmbunătățirilor efectuate, astfel cum rezultă din raportul de expertiză, susținând că instanța de apel nu a motivat neacordarea acestor pretenții.

Înalta Curte, analizând recursul de față în limitele criticilor formulate, îl constată nefondat pentru următoarele considerente: Prin demersul judiciar reclamanții au învestit instanțele cu o cerere prin care au solicitat restituirea prețului de piață al imobilului cumpărat în baza Legii nr. 112/1995, urmare a Sentinței civile nr. 3976/2006 a Judecătoriei Giurgiu, definitivă și irevocabilă, prin care au fost obligați să lase în deplină proprietate imobilul în litigiu foștilor proprietari, constatându-se nulitatea Contractului de vânzare-cumpărare din 28 decembrie 1999. Astfel, Înalta Curte reține că prin Sentința civilă nr. 3976/2006 a Judecătoriei Giurgiu, irevocabilă prin Decizia civilă nr. 35/2007 a Tribunalului Giurgiu, s-a constatat nulitatea absolută a Contractului de închiriere din 1 august 1996, încheiat între Primăria Municipiului Giurgiu (locator) și numita C.L.

(reclamanta din prezenta cauză - locatar), a Hotărârii nr. 228 din 15 noiembrie 1999 a Comisiei Județene pentru Aplicarea Legii nr. 112/1995, prin care s-a aprobat vânzarea imobilului în litigiu către reclamanții din cauza de față, și a Contractului de vânzare-cumpărare din 28 decembrie 1999, ca act subsecvent al acestuia, precum și a Hotărârii nr. 6 din 22 noiembrie 1996 a aceleiași Comisii, prin care s-au acordat despăgubiri fostului proprietar pentru imobilul respectiv. Constatarea făcută de instanțele anterioare prin hotărârile judecătorești menționate în sensul că încheierea Contractului de vânzare-cumpărare din 28 decembrie 1999 s-a făcut cu încălcarea prevederilor Legii nr. 112/1995 se impune în prezentul litigiu cu putere de lucru judecat, nemaiputând fi cenzurată; în caz contrar, ar fi nesocotite concluziile unei hotărâri judecătorești definitive ce cuprinde o dezlegare sub acest aspect.

Contrar celor susținute de recurenți, restituirea prețului achitat în temeiul unui contract de vânzare-cumpărare încheiat în temeiul Legii nr. 112/1995 către cumpărătorul care a pierdut, ulterior, în justiție, dreptul de proprietate asupra imobilului este reglementată diferit prin prevederile art. 50 - 50 1 din Legea nr. 10/2001, legea distingând între situația contractelor încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995 și cea a contractelor încheiate cu eludarea dispozițiilor acesteia.

Astfel, în cazul contractelor de vânzare-cumpărare încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1996, desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile, în temeiul art. 50 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, chiriașii au dreptul la restituirea prețului actualizat, pe când în cazul în care contractele de vânzare-cumpărare au fost încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995 și au fost ulterior desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile, proprietarii au dreptul la restituirea prețului de piață al imobilelor, conform art. 50 1 din Legea nr. 10/2001.

Or, în cauză, stabilindu-se cu putere de lucru judecat într-un litigiu anterior că la încheierea actului juridic au fost încălcate normele prevăzute de Legea nr. 112/1995, nu pot fi aplicate dispozițiile art. 50 1 din Legea nr. 10/2001 care au în vedere ipoteza unor contracte de vânzare-cumpărare încheiate cu respectarea prevederilor Legi nr. 112/1995, ci dispozițiile art. 50 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, cum corect au stabilit instanțele fondului. Pe de altă parte, susținerea recurenților cu privire la existența bunei-credințe ca temei de înlăturare a sancțiuni de neacordare a despăgubirilor reprezentând prețul de piață al imobilului, este nereală.

Noțiunea de bună-credință nu poate fi luată în discuție în situația în care instanța a fost învestită cu o cerere prin care se solicită constatarea nulității absolute a unui contract de vânzare-cumpărare, deoarece motivele de nulitate sunt strict prevăzute de lege, mai ales că legea în baza căreia a fost încheiat contractul de vânzare-cumpărare, în cauza pendinte, are dispoziții exprese, cu caracter special, care sancționează cu nulitatea actul juridic încheiat cu eludarea lor.

Astfel, Legea nr. 10/2001, ce reprezintă temeiul de drept al acțiunii reclamanților și care conține dispoziții cu caracter de normă specială, a prevăzut strict și limitativ situațiile în care buna-credință poate fi invocată, iar despăgubirile cuvenite ca urmare a desființării actului de vânzare-cumpărare pentru nerespectarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995 nu se stabilesc potrivit art. 50 și 50 1 din lege în funcție de buna-credință, ci în funcție de respectarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995 la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, cum corect au stabilit instanțele fondului.

Referitor la critica privind neacordarea și nemotivarea de către instanța de apel a cererii reclamanților privind dreptul la despăgubire pentru sporul de valoare adus imobilului în litigiu, solicitat în temeiul dispozițiilor art. 48 alin. (1), (3), (4) și (5) din Legea nr. 10/2001, Înalta Curte reține că sunt nefondate, întrucât, potrivit dispozițiilor menționate despăgubirile sunt în sarcina fostului proprietar căruia i-a fost retrocedat bunul (alin. (2) al aceluiași articol, introdus prin Legea nr. 1/2009), ele reprezentând cheltuielile necesare și utile făcute de chiriaș cu bunul respectiv, aceste dispoziții legale concretizând, în mod evident, instituția îmbogățirii fără justă cauză. Or, față de cadrul procesual stabilit de reclamanți o asemenea cerere nu poate fi primită.

În acest sens a motivat și instanța de apel, astfel cum rezultă din considerentele deciziei atacate, prin urmare, susținerea recurenților privind nemotivarea soluției cu privire la aceste pretenții este nereală, consecința fiind neprimirea criticii. În consecință, față de considerentele menționate, în raport de dispozițiile art. 312 alin. (1) C. proc. civ., va respinge recursurile declarate de reclamanți împotriva Deciziei civile nr. 741/A din 10 octombrie 2011 a Curții de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge recursurile declarate de reclamanții C.M.S., C.L. și de pârâtul Ministerul Finanțelor Publice prin D.G.F.P. Giurgiu împotriva Deciziei civile nr. 741/A din 10 octombrie 2011 a Curții de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi, 20 septembrie 2012. Procesat de GGC - AZ