ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 5102/2013

Deliberând asupra cauzei civile de față, Înalta Curte constată următoarele: Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului București, secția a IV-a civilă, la data de 15 decembrie 2009, reclamanții D.A.R., D.S.H.N. și D.A.H. au chemat în judecată Statul Român reprezentat de Ministerul Finanțelor Publice și au solicitat instanței ca, prin hotărârea pe care o va pronunța, să oblige pârâtul la restituirea prețului de piață al apartamentul situat în București, sector 1, bd. I.M. (fost bd. M.), achitat de reclamanți în baza contractului de vânzare-cumpărare din 23 decembrie 1996. Prin Sentința civilă nr. 1247 din 22 septembrie 2010, Tribunalul București, secția a IV-a civilă, a admis acțiunea și a obligat pârâtul la plata către reclamanți a sumei de 551.200 RON, reprezentând contravaloarea apartamentului situat în București, sector 1, bd.

I.M. (fostul bd. M.), la valoarea de circulație, omologând raportul de expertiză tehnică efectuat de dl. expert E.M. Pentru a hotărî astfel, prima instanță a reținut că reclamanții au dobândit dreptul de proprietate asupra apartamentului în baza contractului de vânzare-cumpărare din 23 decembrie 1996. Ulterior, dreptul lor de proprietate a fost contestat de fostul proprietar în instanță, atât în cadrul unei acțiuni în constatarea nulității absolute (acțiune respinsă în mod irevocabil prin Decizia nr. 5869 din 21 mai 2009, prin care Înalta Curte de Casație și Justiție a admis recursul reclamanților de azi, a modificat în parte decizia recurată și a constatat valabilitatea contractului de vânzare-cumpărare încheiat în baza Legii nr. 112/1995), cât și într-o acțiune în revendicare, (soluționată în același dosar și admisă irevocabil).

Așadar, la data sesizării instanței, contractul de vânzare-cumpărare încheiat de reclamanți în baza Legii nr. 112/1995 a devenit caduc, fiind lipsit de efectele sale juridice ca urmare a admiterii acțiunii în revendicare. A mai reținut tribunalul că, prin Decizia nr. 5869 din 21 mai 2009, Înalta Curte de Casație și Justiție a reținut cu putere de lucru judecat că reclamanții din prezenta cauză sunt cumpărători de bună-credință și nu au încălcat dispozițiile Legii nr. 112/1995, la momentul cumpărării nefiind pe rolul instanțelor nicio acțiune în revendicare formulată de fostul proprietar ori vreo cerere în restituire. Aplicând dispozițiile art. 50 1 alin. (1) al Legii nr. 10/2001 la situația de fapt reținută, tribunalul a constatat că legea îi îndreptățește pe reclamanți la plata prețului de piață al imobilelor, stabilit conform standardelor internaționale de evaluare.

În ceea ce privește valoarea imobilului, tribunalul a reținut că ea este propusă de raportul de expertiză tehnică efectuat de expert E.M. Expertul a reținut pe de o parte, că valoarea de piață a apartamentului cuprinde și valoarea terenului, însă a propus prețuri separate, pentru apartament la care ulterior adiționează prețul terenului. Această modalitate de calcul conduce la o creștere artificială a valorii de circulație a imobilului. Or, la data achiziționării imobilului, reclamanții nu au achitat valoarea defalcată pentru construcție și pentru teren. Terenul le-a fost atribuit gratuit, potrivit art. 33 din H.G. nr. 20/1996, iar la dosar nu a fost depusă dovada dreptului de proprietate, având în vedere că dispozițiile amintite făceau trimitere la procedura prevăzută de art. 35 din Legea nr. 18/1991.

Concluzionând, tribunalul a apreciat că prețul de 551.200 RON, rezultat inclusiv ca medie a ofertelor de vânzare din ziarele cu anunțuri imobiliare cele mai importante, îndeplinește criteriile legale prevăzute de art. 50 1 din Legea nr. 10/2001 și oferă o reparație echitabilă pentru prejudiciul suferit de reclamanți ca efect al pierderii dreptului de proprietate. Tribunalul a avut în vedere și jurisprudența Curții Europene a Drepturilor Omului, respectiv cauza Dragoș împotriva României, în care instanța europeană a apreciat valoarea de circulație a imobilului în litigiu în raport de cerere, dar și de valoarea tranzacțiilor reale, stabilind despăgubirea în echitate și confirmând astfel posibilitatea judecătorului de a aprecia în mod obiectiv și în echitate asupra chestiunii în divergență.

Pârâtul Statul Român prin Ministerul Finanțelor Publice a declarat apel împotriva acestei sentințe, iar intimații au formulat cerere de aderare la apel. Prin Decizia civilă nr. 561/A din 2 iunie 2011, Curtea de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie, a admis apelul formulat de apelantul-pârât Statul Român, prin Ministerul Finanțelor Publice reprezentat de Direcția Generală a Finanțelor Publice a Municipiului București, împotriva Sentinței civile nr. 1247 din 22 septembrie 2010, pronunțată de Tribunalul București, secția a IV-a civilă și a schimbat în tot sentința, în sensul că a admis excepția lipsei de calitate procesuală pasivă a pârâtului Statul Român și a respins cererea ca fiind formulată în contradictoriu cu o persoană fără calitate procesuală pasivă.

Totodată, a respins cererea de aderare la apel, formulată de reclamanții D.A.R., D.S.H.N. și D.A.H., ca nefondată. Prin Decizia nr. 5104 din 29 iunie 2012, Înalta Curte de Casație și Justiție, secția I civilă, a admis recursul declarat de reclamanții D.A.R., D.S.H.N. și D.A.H. împotriva Deciziei nr. 561/A din 2 iunie 2011 a Curții de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie, a casat decizia recurată și a trimis cauza spre rejudecare la aceeași instanță de apel. Rejudecând cauza, prin Decizia civilă nr. 38A din 14 februarie 2013, Curtea de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie, a respins, ca nefondate, atât apelul principal cât și cererea de aderare la apel formulată în cauză.

Analizând cu prioritate motivele de apel invocate de apelantul-pârât care repune în discuție chestiunea normelor ce se aplică raportului juridic dedus judecății și, corelativ, lipsa calității sale procesuale față de pretențiile formulate de reclamanți, instanța de apel a constatat - prin raportare și la considerentele din decizia de casare - că în mod corect instanța de fond a apreciat că în speță sunt incidente prevederile Legii nr. 10/2001 cu modificările aduse prin Legea nr. 1/2009, cât timp ipoteza avută în vedere de aceste norme speciale se regăsește în prezenta cauză, neputându-se aplica norma generală, respectiv dreptul comun în materia evicțiunii - C. civ., de la care se derogă prin legea reparatorie în materia imobilelor preluate abuziv în perioada regimului politic comunist.

Astfel cum rezultă din prevederile art. 50 - 50 1 din Legea nr. 10/2001, o condiție pentru nașterea dreptului la despăgubiri constând în prețul actualizat al imobilului în patrimoniul cumpărătorilor al căror titlu - contractul de vânzare-cumpărare perfectat în baza Legii nr. 112/1995 - a fost desființat este ca respectivul contract să fi fost încheiat cu respectarea prevederilor acestui act normativ special în privința caselor naționalizate.

Față de situația premisă avută în vedere de legiuitor - desființarea contractului - [noțiune care, pe de altă parte, în prezent are un sens mai larg decât lipsirea de efecte a actului juridic ca urmare a declarării nulității acestuia, în același cadru fiind inclusă acum în această materie și "ineficacitatea" actului juridic ca și titlu de proprietate asupra imobilului apărută în urma admiterii unei acțiuni în revendicare îndreptată împotriva titularului dreptului de proprietate, ce a exhibat un contract valabil încheiat, așa cum rezultă din interpretarea alin. (2 1 ) al art. 20 introdus prin Legea nr. 1/2009] - se impune ca instanța să analizeze condiția respectării Legii nr. 112/1995 în acest caz prin corelare cu celelalte dispoziții ale Legii nr. 10/2001, în vigoare, care conferă foștilor chiriași ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995, au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile, numai la restituirea prețului actualizat [art. 50 alin. (1)]. Prin urmare, instanța este chemată să distingă între o desființare a contractului respectiv cauzată de «eludarea» prevederilor Legii nr. 112/1995 la încheierea acestuia și o desființare a contractului (inclusiv, ca urmare a intervenirii sancțiunii nulității acestuia, legea nedistingând sub acest aspect),

deși contractul a fost încheiat cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995. Or, cum corect s-a reținut de către prima instanță, reclamanții au pierdut dreptul lor de proprietate asupra imobilului cumpărat în temeiul Legii nr. 112/1995 ca urmare a admiterii unei acțiuni în revendicare promovate împotriva lor, prin Decizia civilă nr. 291 din 15 aprilie 2008 a Curții de Apel București, secția a IV-a civilă, irevocabilă prin Decizia civilă nr. 5869 din 21 mai 2009 pronunțată de Înalta Curte de Casație și Justiție, secția civilă. Prin această ultimă hotărâre judecătorească irevocabilă s-a reținut, cu putere de lucru judecat, împrejurarea că nu au fost eludate prevederilor Legii nr. 112/1995 la încheierea contractului de vânzare-cumpărare ce a constituit titlul de proprietate al reclamanților în speță.

În raport de această situație de fapt, tribunalul a făcut o corectă interpretare și aplicare a normelor legale incidente, reținând îndreptățirea reclamanților la despăgubiri echivalente cu valoarea de piață a imobilului pe care l-au deținut în baza unui titlu de proprietate neanulat. Curtea de apel a constatat că în mod corect prima instanță a reținut că, față de stipulațiile contractului invocat de reclamanți și de prevederile legale aplicabile regimului juridic al terenului de sub construcție, la care chiar mențiunile contractului fac referire expresă pentru a stabili limitele "înstrăinării" acestuia către foștii chiriași, în cauză nu s-a dovedit dreptul de proprietate al reclamanților asupra respectivului teren.

Art. 33 din H.G.

nr. 20/1996 la care contractul face trimitere în ceea ce privește condițiile de dobândire a terenului respectiv prevede că "În situațiile de vânzare către chiriași a apartamentelor și, când este cazul, a anexelor gospodărești și a garajelor aferente, dreptul de proprietate se dobândește și asupra terenului situat sub aceste construcții, în condițiile art. 35 alin. (2) din Legea nr. 18/1991". Acest ultim text legal instituie un caz de constituire a dreptului de proprietate, conform căruia "Terenurile proprietate de stat, situate în intravilanul localităților, atribuite, potrivit legii, în folosință veșnică sau în folosință pe durata existenței construcției în vederea construirii de locuințe proprietate personală, sau cu ocazia cumpărării de la stat a unor asemenea locuințe trec, la cererea proprietarilor actuali ai locuințelor în proprietatea acestora, integral sau, după caz, proporțional cu cota deținută din construcție". Atribuirea acestui drept de proprietate se face (conform dispozițiilor Legii fondului funciar) prin ordinul prefectului, "la propunerea primăriilor pe baza verificării situației juridice a terenurilor". Or, în prezenta cauză, reclamanții nu au făcut dovada că ar fi parcurs o asemenea procedură specială de constituire a dreptului de proprietate, finalizată prin eliberarea unui titlu de proprietate, conform legii, cât timp au avut vocație în acest sens.

Prin urmare, spre deosebire de situația construcției asupra căreia reclamanții au fost titulari ai unui drept de proprietate, deținând un "bun" în sensul Convenției Europene a Drepturilor Omului, justificându-se pe deplin acordarea de despăgubiri pentru pierderea acestuia, în cazul terenului aceștia nu au probat că ar fi avut o valoare patrimonială ocrotită de art. 1 din Primul Protocol Adițional, întrucât pentru a exista o asemenea valoare patrimonială, nu este suficient ca legea să consacre un drept de care beneficiază reclamantul, fiind necesar și ca instituțiile competente potrivit dreptului intern să constate că reclamantul îndeplinește condițiile pentru a beneficia de dreptul consacrat prin lege.

În aceste condiții, se impune menținerea soluției adoptate de tribunal de acordare a unei sume de 551.200 RON cu titlu de despăgubiri, în conformitate cu concluziile raportului de expertiză judiciară necontestate de părți. Împotriva acestei decizii, în termen legal au declarat și motivat recurs atât reclamanții D.A.R., D.S.H.N. și D.A.H., cât și pârâtul Statul Român prin Ministerul Finanțelor Publice prin Direcția Generală a Finanțelor Publice a Municipiului București. 1. Prin recursul declarat, reclamanții D.A.R., D.S.H.N. și D.A.H. formulează următoarele critici: Hotărârea recurată este, în parte, nelegală, fiind dată cu încălcarea și aplicarea greșită a legii (art. 304 pct. 9 C. proc. civ.).

În cauză, s-a făcut o greșită interpretare și aplicare a dispozițiilor art. 33 din H.G. nr. 20/1996 cu referire la art. 35 din Legea nr. 18/1991. Legea nr. 112/1995, în art. 9, prevede dreptul chiriașilor de a cumpăra apartamentele ce nu se restituie foștilor proprietari sau moștenitorilor acestora. Cu toate ca textul legal mai sus menționat nu face referire expresă la terenul aferent locuinței, din întreaga reglementare a Legii nr. 112/1995 rezultă indubitabil că legiuitorul a inclus în noțiunea de "imobil cu destinația de locuință", care face obiect al restituirii către foștii proprietari sau dimpotrivă, al vânzării către chiriași, atât suprafața construită, cu dependințele și anexele gospodărești, cât și terenul aferent.

H.G. nr. 20/1996 fiind, însă, o normă dată pentru aplicarea legii, nu poate institui prin ea însăși un drept de proprietate asupra terenului aferent în favoarea chiriașului, adăugând la lege. În consecință, temeiul legal al dobândirii dreptului de proprietate asupra terenului aferent locuinței cumpărate în baza Legii nr. 112/1995 îl poate reprezenta doar legea, în cazul în speță Legea nr. 112/1995, și nu art. 33 din H.G. nr. 20/1996, ce face trimitere la art. 35 din Legea nr. 18/1991. Legea specială în materia răspunderii pentru evicțiune - art. 50 1 din Legea nr. 10/2001 - prevede expres că proprietarii (titulari ai contractelor de vânzare-cumpărare desființate) au dreptul la restituirea prețului de piață a imobilului, a construcției, precum și a terenului.

În cuprinsul contractului de vânzare-cumpărare în cauză se menționează expres la pct. 4 că se vinde și terenul în cota indiviză. Fiind făcută aplicarea greșită a art. 35 din Legea nr. 18/1998 (în sensul că atribuirea dreptului de proprietate asupra terenului aferent locuinței vândute s-ar face conform dispozițiilor legii fondului funciar) și, astfel, excluzând terenul din sfera aplicabilității Legii nr. 112/1995, implicit, s-a operat și o restrângere a aplicabilității dispozițiilor legale incidente în cauză - art. 50 1 din Legea nr. 10/2001, ceea ce a avut drept consecință neacordarea despăgubirilor reprezentând contravaloarea de piață a terenului aferent locuinței ce a făcut obiectul contractului de vânzare-cumpărare încheiat în baza Legii nr. 112/1995.

Hotărârea a fost dată și cu încălcarea prevederilor Legii nr. 1/2009 (considerată aplicabilă în cauză). Potrivit art. 45 alin. (3) din Legea nr. 10/2001, contractele de vânzare-cumpărare încheiate în baza Legii nr. 112/1995 sunt acte autentice și constituie titlu opozabil de la data încheierii acestora. În actul de vânzare s-a prevăzut expres că s-a vândut și terenul aferent, contract a cărui valabilitate a fost constatată irevocabil, pe cale judecătorească. În atare condiții, nu se poate considera că reclamanții nu ar deține un bun în sensul Convenției Europene a Drepturilor Omului, care să se bucure de ocrotirea art. 1 din Primul Protocol Adițional, această valoare patrimonială existând în patrimoniul lor și justificând acordarea despăgubirilor, pentru cazul de evicțiune intervenit.

2. Pârâtul Statul Român prin Ministerul Finanțelor Publice prin Direcția Generală a Finanțelor Publice a Municipiului București critică decizia instanței de apel pentru următoarele motive, întemeiate pe prevederile art. 304 pct. 9 C. proc. civ.: Hotărârea instanței este nelegală și netemeinică în ceea ce privește menținerea obligării Statului Român prin Ministerul Finanțelor Publice la plata prețului de piață al imobilului, fără a avea în vedere dispozițiile Legii nr. 10/2001, unde se prevăd expres și limitativ situațiile în care Ministerul Finanțelor Publice poate fi obligat la restituirea prețului de piața plătit de către chiriași.

Recurentul indică prevederile art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001 și arată că, pentru a fi aplicabile aceste dispoziții legale și pentru ca Ministerul Finanțelor Publice să poată fi obligat la restituirea prețului de piața plătit de chiriași în baza contractelor de vânzare-cumpărare având ca temei Legea nr. 112/1995, trebuie întrunite cumulativ două condiții și anume: încheierea contractelor de vânzare-cumpărare să se fi făcut cu respectarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995, iar aceste contracte de vânzare-cumpărare să fi fost desființate printr-o hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă. Condiția respectării prevederilor Legii nr. 112/1995 nu este îndeplinită întrucât, prin Decizia civilă nr. 291 din 15 aprilie 2008 pronunțată de Curtea de Apel București s-a statuat că preluarea imobilului în litigiu s-a realizat fără titlu valabil, astfel că dispozițiile Legii nr. 112/1995 nu sunt incidente în cauză.

Dispozițiile Legii nr. 112/1995 nu au fost respectate de către reclamanți care, urmărind să încheie un contract de vânzare-cumpărare, aveau obligația de a cunoaște care este titlul de proprietate al vânzătorului, fiind de neconceput ca, în calitate de cumpărători ai unui bun important, cum este un apartament, reclamanții să nu efectueze un minim de diligențe pentru a afla situația juridică a imobilului. Dacă ar fi făcut aceste minime diligențe, ar fi aflat că trecerea în patrimoniul statului a bunului în litigiu s-a făcut fără titlu valabil în baza Decretului nr. 92/1950 și, prin urmare, nu putea face obiectul Legii nr. 112/1995.

În plus, în speța de față, s-a statuat prin hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă că preluarea imobilului în litigiu s-a realizat fără titlu valabil, astfel că dispozițiile Legii nr. 112/1995 nu sunt incidente în prezenta cauză și, prin urmare, rezultă fără putință de tăgadă că încheierea contractului de vânzare-cumpărare s-a făcut cu nerespectarea prevederilor Legii nr. 112/1995. În ceea ce privește cea de-a doua condiție prevăzută imperativ de lege, în speța de față, deposedarea reclamanților de imobilul care face obiectul prezentului litigiu s-a realizat în urma unei acțiuni în revendicare, contractul de vânzare-cumpărare încheiat în baza prevederilor Legii nr. 112/1995 între reclamanți și Primăria Municipiului București prin mandatar nefiind anulat printr-o hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă.

De asemenea, obligația de garanție pentru evicțiune nu presupune în niciun caz valoarea de piață a imobilului cu atât mai mult în situația imobilelor ce au făcut obiectul Legii nr. 112/1995. O aplicare corectă a dispozițiilor privind obligarea la garanția pentru evicțiune și respectiv a stabilirii sporului de valoare, ar presupune luarea în calcul a următorilor indicatori: stabilirea valorii de piață a imobilului la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare (și nu a prețului derizoriu plătit de reclamanți), stabilirea valorii de piață la momentul evicțiunii, diferența între valoarea de piață a imobilului la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare și valoarea de piață a imobilului la momentul evicțiunii, această diferență constituind de fapt sporul de valoare reglementat de dispozițiile legale privind răspunderea pentru evicțiune.

Pe criterii de simetrie și de echitate, cum aceste imobile nu au fost dobândite după regulile pieței imobiliare și nici la prețul de pe piața liberă, obligația de garanție nu poate funcționa prin raportare la regimul pieței libere, ci prin raportare la criterii de echitate sau la regimul stabilit prin norme speciale. Așa fiind, indemnizarea cumpărătorilor la valoarea de piață actuală a imobilelor constituie, în mod vădit, o îmbogățire fără justă cauză care încălcă principiul egalității cetățenilor în fața legii. Analizând decizia recurată în limita criticilor formulate prin motivele de recurs, Înalta Curte constată că recursurile nu sunt fondate, urmând a fi respinse, pentru următoarele considerente: 1. Reclamanții critică decizia instanței de apel în temeiul art. 304 pct. 9 C. proc.

civ. raportat la art. 33 din H.G. nr. 20/1996 cu referire la art. 35 din Legea nr. 18/1991. În opinia reclamanților, temeiul legal al dobândirii dreptului de proprietate asupra terenului aferent locuinței cumpărate de autoarea lor în baza Legii nr. 112/1995 îl reprezintă acest act normativ, care în art. 9, prevede dreptul chiriașilor de a cumpăra apartamentele ce nu se restituie foștilor proprietari sau moștenitorilor acestora. Recurenții susțin că, deși textul legal menționat nu face referire expresă la terenul aferent locuinței, din întreaga reglementare a Legii nr. 112/1995 rezultă indubitabil că legiuitorul a inclus în noțiunea de "imobil cu destinația de locuință", atât suprafața construită, cu dependințele și anexele gospodărești, cât și terenul aferent.

Prin urmare, H.G. nr. 20/1996 fiind o normă dată pentru aplicarea legii, nu ar putea institui un alt temei al dreptului de proprietate asupra terenului aferent în favoarea chiriașului, și anume art. 35 din Legea nr. 18/1991. În același sens, recurenții arată că, în temeiul art. 45 alin. (3) din Legea nr. 10/2001, contractele de vânzare-cumpărare încheiate în baza Legii nr. 112/1995 sunt acte autentice și constituie titlu opozabil de la data încheierii lor, astfel încât reclamanții dețin un bun în sensul art. 1 din Primul Protocol Adițional la Convenția Europeană a Drepturilor Omului. Criticile nu sunt fondate.

Dreptul reclamanților la acordarea despăgubirilor pretinse prin cererea de chemare în judecată are ca temei prevederile art. 50 1 din Legea nr. 10/2001 potrivit cu care: "Proprietari ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile au dreptul la restituirea prețului de piață al imobilelor, stabilit conform standardelor internaționale de evaluare." Întrucât textul de lege menționat face trimitere la prețul imobilelor înstrăinate în temeiul Legii nr. 112/1995, în aprecierea cuantumului despăgubirilor acordate în baza art. 50 1 din Legea nr. 10/2001, instanța trebuie să aibă în vedere sfera imobilelor al căror regim juridic este reglementat prin Legea nr. 112/1995, respectiv categoria de bunuri care puteau fi dobândite de foștii chiriași în temeiul acestei legi și care au făcut obiectul contractului de vânzare-cumpărare din 23 decembrie 1996 încheiat de autoarea reclamanților.

În acest sens, nu poate fi primită interpretarea propusă de recurenți în sensul că din întreaga reglementare a Legii nr. 112/1995 ar rezulta că legiuitorul a inclus în noțiunea de "imobil cu destinația de locuință", atât suprafața construită, cu dependințele și anexele gospodărești, cât și terenul aferent. Niciunul dintre articolele actului normativ menționat nu îndreptățește o asemenea interpretare. Dimpotrivă, așa cum rezultă din chiar titlul legii și din cuprinsul art. 1, Legea nr. 112/1995 reglementează situația juridică a unor imobile cu destinația de locuințe, trecute în proprietatea statului. Mai mult, art. 9, care, așa cum susțin recurenții, a constituit temeiul încheierii contractului de vânzare-cumpărare al autoarei lor, permite cumpărarea, de către chiriașii titulari de contract, a apartamentelor ce nu se restituie în natură foștilor proprietari sau moștenitorilor acestora.

Prin urmare, despăgubirile acordate în baza art. 50 1 din Legea nr. 10/2001 nu pot reprezenta decât prețul de piață, stabilit potrivit standardelor internaționale, al imobilelor ce intră în sfera de reglementare a Legii nr. 112/1995 și care nu cuprinde și terenul aferent. Împrejurarea că, prin contractul de vânzare-cumpărare din 23 decembrie 1996, s-a menționat că, odată cu locuința se vinde și suprafața de 25,33 mp teren situat sub construcție nu poate duce la o concluzie contrară, deoarece, așa cum se stipulează în mod expres în cuprinsul contractului de vânzare-cumpărare, această suprafață de teren a fost înstrăinată "conform art. 33 din H.G. nr. 20/1996". Or, art. 33 din H.G.

nr. 20/1996 prevede că: "În situațiile de vânzare către chiriași a apartamentelor și, când este cazul, a anexelor gospodărești și a garajelor aferente, dreptul de proprietate se dobândește și asupra terenului situat sub aceste construcții, în condițiile art. 35 alin. (2) din Legea nr. 18/1991". Prin urmare, dreptul de proprietate asupra suprafeței de teren situată sub construcție urmează regimul juridic al Legii nr. 18/1991, iar nu cel reglementat prin Legea nr. 112/1995 și, pe cale de consecință prețul de circulație al acestui teren nu poate fi inclus în despăgubirile acordate în temeiul art. 50 1 din Legea nr. 10/2001, câtă vreme aceste despăgubiri se raportează exclusiv la imobile al căror regim juridic intră în sfera de reglementare a Legii nr. 112/1995.

Nu poate fi primită susținerea recurenților în sensul că H.G. nr. 20/1996, prin reglementarea cuprinsă în art. 33, contravine dispozițiilor Legii nr. 112/1995 pentru că instituie un alt temei al dobândirii de către chiriaș a dreptului de proprietate asupra terenului aferent, și anume art. 35 din Legea nr. 18/1991. Pentru considerentele anterior expuse, Înalta Curte apreciază că Legea nr. 112/1995 a reglementat condițiile în care imobilele cu destinația de locuințe pot fi restituite în natură foștilor proprietari ori pot fi înstrăinate chiriașilor, dreptul de proprietate asupra terenului fiind supus unui alt regim juridic sub aspectul constituirii lui.

Este adevărat că, în temeiul art. 45 alin. (2 1 ) din Legea nr. 10/2001, contractele de vânzare-cumpărare încheiate în baza Legii nr. 112/1995 sunt acte autentice și constituie titlu opozabil de la data încheierii lor, însă reclamanții nu pot pretinde că, în baza acestor prevederi legale, dețin un bun în sensul art. 1 din Primul Protocol Adițional la Convenția Europeană a Drepturilor Omului. Pentru considerentele expuse anterior, Înalta Curte apreciază că, pentru a fi titularii unui bun în sensul art. 1 din Primul Protocol Adițional la Convenția Europeană a Drepturilor Omului cu privire la teren, reclamanții trebuiau să urmeze procedura reglementată de art. 35 (din forma inițială a legii, devenit art. 36 după republicare) din Legea nr. 18/1991 la care face trimitere expresă art. 33 din H.G.

nr. 20/1996 indicat în cuprinsul contractului de vânzare-cumpărare din 23 decembrie 1996 ca temei al dobândirii terenului. Câtă vreme această procedură nu a fost urmată, iar dreptul de proprietate al reclamanților asupra terenului nu a fost constituit potrivit legislației interne, ei nu au devenit titularii unui bun în sensul art. 1 din Primul Protocol Adițional la Convenția Europeană a Drepturilor Omului și, prin urmare, nu pot beneficia de protecția juridică a unui astfel de drept.

2. Pârâtul Statul Român prin Ministerul Finanțelor Publice prin Direcția Generală a Finanțelor Publice a Municipiului București susține că instanța de apel a făcut o greșită aplicare a dispozițiilor art. 50 - 50 1 din Legea nr. 10/2001 când a obligat pârâtul la restituirea prețului de piață al imobilului deoarece, pe de o parte, contractul de vânzare-cumpărare nu a fost încheiat cu dispozițiilor Legii nr. 112/1995, deoarece imobilul a fost preluat fără titlu și cumpărătorii nu au fost de bună-credință, iar pe de altă parte, deposedarea reclamanților de imobilul care face obiectul prezentului litigiu s-a realizat în urma unei acțiuni în revendicare, contractul de vânzare-cumpărare încheiat în baza prevederilor Legii nr. 112/1995 nefiind anulat printr-o hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă.

Critica nu este fondată. Este necontestat în cauză că apartamentul situat în București, bd. M., parter, sector 1 București a fost dobândit de autoarea reclamanților, prin contractul de vânzare-cumpărare din 23 decembrie 1996, încheiat în temeiul Legii nr. 112/1995. Prin Decizia civilă nr. 5869 din 21 mai 2009 a Înaltei Curți de Casație și Justiție, s-a stabilit că a existat buna-credință a cumpărătoarei la încheierea contractului de vânzare-cumpărare și că Legea nr. 112/1995 permitea vânzarea imobilelor preluate de stat cu titlu valabil, incluzând în această categorie și pe cele trecute în proprietatea statului în baza Decretului nr. 92/1995, Legea nr. 213/1998 fiind adoptată la o dată ulterioară încheierii contractului de vânzare-cumpărare.

Pornind de la situația de fapt astfel reținută, instanța de apel a făcut o corectă aplicare a prevederilor legale incidente în cauză. Restituirea prețului achitat în temeiul unui contract de vânzare-cumpărare încheiat în temeiul Legii nr. 112/1995 către cumpărătorul care a pierdut, ulterior, în justiție, dreptul de proprietate asupra imobilului este reglementată diferit prin prevederile art. 50 - 50 1 din Legea nr. 10/2001, legea distingând între situația contractelor încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995 și cea a contractelor încheiate cu eludarea dispozițiilor acesteia. Constatările făcute prin hotărârea judecătorească menționată în sensul că încheierea contractului de vânzare-cumpărare din 23 decembrie 1996 s-a făcut cu bună-credință și că imobilul putea fi înstrăinat în temeiul Legii nr. 112/1995, nu mai pot fi cenzurate.

Valabilitatea acestui act a fost verificată într-un litigiu anterior, finalizat prin pronunțarea unei hotărâri judecătorești irevocabile, iar dezlegările cuprinse în această hotărâre sub aspectele menționate se impun cu putere de lucru judecat în prezenta cauză. În caz contrar, ar fi nesocotite concluziile unei hotărâri judecătorești definitive ce cuprinde o dezlegare sub aceste aspecte.

Pe de altă parte, concluziile rezultate din considerentele Deciziei civile nr. 5869 din 21 mai 2009 a Înaltei Curți de Casație și Justiție cu privire la respectarea, de către reclamanți, a prevederilor Legii nr. 112/1995 la încheierea contractului de vânzare-cumpărare din 23 decembrie 1996, unite cu împrejurarea că, deși în litigiul anterior, contractul de vânzare-cumpărare care a reprezentat titlul de proprietate al reclamanților asupra imobilului în litigiu nu a fost desființat, aceștia au pierdut dreptul de a exercita atributele specifice dreptului de proprietate asupra bunului, fiind obligați a ceda, în favoarea foștilor proprietari, deplina proprietate și liniștita posesie a apartamentului, atrag incidența în cauză a prevederilor art. 50 1 din Legea nr. 10/2001.

Rațiunea pentru care legiuitorul a recunoscut dreptul la restituirea prețului de piață al imobilelor în cazul proprietarilor ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, au fost ulterior desființate prin hotărâri judecătorești irevocabile, se regăsește și în ipoteza în care a aceștia au pierdut dreptul de proprietate asupra imobilului ca urmare a admiterii acțiunii în revendicare a foștilor proprietari. De aceea, trebuie admis că și cazul în care pierderea dreptului de proprietate asupra bunului dobândit cu respectarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995 a intervenit ca urmare a admiterii acțiunii în revendicare a foștilor proprietari, cumpărătorii imobilului au dreptul la restituirea prețului de piață al bunului în condițiile art. 50 1 din Legea nr. 10/2001.

Prin urmare, Înalta Curte constată că instanța de apel a făcut o corectă aplicare a acestor prevederi legale în cauza de față. Recurentul susține că indemnizarea cumpărătorilor la valoarea de piață actuală a imobilelor constituie o îmbogățire fără justă cauză care încălcă principiul egalității cetățenilor în fata legii. În opinia recurentului, pe criterii de simetrie și de echitate, cum aceste imobile nu au fost dobândite după regulile pieței imobiliare și nici la prețul de pe piața liberă, obligația de garanție nu poate funcționa prin raportare la regimul pieței libere, ci prin raportare la criterii de echitate sau la regimul stabilit prin norme speciale. Recurentul precizează anumiți indicatori care ar trebui luați în calcul la stabilirea despăgubirilor acordate.

Critica nu este fondată. Printr-o normă specială, de strictă interpretare - art. 50 1 din Legea nr. 10/2001 - legiuitorul a reglementat dreptul de a beneficia de restituirea prețului de piață al imobilelor, stabilit conform standardelor internaționale de evaluare, în favoarea proprietarilor ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile, așa cum în mod expres prevăd normele anterior citate. Față de conținutul 50 1 din Legea nr. 10/2001, prin care legiuitorul recunoaște în mod expres dreptul de a beneficia de restituirea prețului de piață al imobilelor, stabilit conform standardelor internaționale de evaluare, nu pot fi primite susținerile recurentului privind stabilirea despăgubirilor în raport de alte criterii.

Aplicarea principiile invocate de recurent este înlăturară de caracterul special al normei care reglementează dreptul de a obține despăgubiri și întinderea acestora. Pe cale de consecință, în temeiul art. 312 alin. (1) C. proc. civ., Înalta Curte va respinge, ca nefondate, recursurile declarate.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge ca nefondate recursurile declarate de reclamanții D.A.R., D.S.H.N. și D.A.H. și de pârâtul Statul Român prin Ministerul Finanțelor Publice prin Direcția Generală a Finanțelor Publice a Municipiului București împotriva Deciziei civile nr. 38A din 14 februarie 2013 a Curții de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 7 noiembrie 2013. Procesat de GGC - AS