ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 5102/2013

ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 5102/2013 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2013)

Deliberând asupra

cauzei civile de față, Înalta Curte constată următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul

Tribunalului București, secția a IV-a civilă, la data de 15 decembrie 2009,

reclamanții D.A.R., D.S.H.N. și D.A.H. au chemat în judecată Statul Român

reprezentat de Ministerul Finanțelor Publice și au solicitat instanței ca, prin

hotărârea pe care o va pronunța, să oblige pârâtul la restituirea prețului de

piață al apartamentul situat în București, sector 1, bd. I.M. (fost bd. M.),

achitat de reclamanți în baza contractului de vânzare-cumpărare din 23

decembrie 1996.

Prin Sentința civilă

nr. 1247 din 22 septembrie 2010, Tribunalul București, secția a IV-a civilă, a

admis acțiunea și a obligat pârâtul la plata către reclamanți a sumei de

551.200 RON, reprezentând contravaloarea apartamentului situat în București,

sector 1, bd. I.M. (fostul bd. M.), la valoarea de circulație, omologând

raportul de expertiză tehnică efectuat de dl. expert E.M.

Pentru a hotărî

astfel, prima instanță a reținut că reclamanții au dobândit dreptul de

proprietate asupra apartamentului în baza contractului de vânzare-cumpărare din

23 decembrie 1996.

Ulterior, dreptul lor

de proprietate a fost contestat de fostul proprietar în instanță, atât în

cadrul unei acțiuni în constatarea nulității absolute (acțiune respinsă în mod

irevocabil prin Decizia nr. 5869 din 21 mai 2009, prin care Înalta Curte de

Casație și Justiție a admis recursul reclamanților de azi, a modificat în parte

decizia recurată și a constatat valabilitatea contractului de vânzare-cumpărare

încheiat în baza Legii nr. 112/1995), cât și într-o acțiune în revendicare,

(soluționată în același dosar și admisă irevocabil).

Așadar, la data

sesizării instanței, contractul de vânzare-cumpărare încheiat de reclamanți în

baza Legii nr. 112/1995 a devenit caduc, fiind lipsit de efectele sale juridice

ca urmare a admiterii acțiunii în revendicare.

A mai reținut

tribunalul că, prin Decizia nr. 5869 din 21 mai 2009, Înalta Curte de Casație

și Justiție a reținut cu putere de lucru judecat că reclamanții din prezenta

cauză sunt cumpărători de bună-credință și nu au încălcat dispozițiile Legii

nr. 112/1995, la momentul cumpărării nefiind pe rolul instanțelor nicio acțiune

în revendicare formulată de fostul proprietar ori vreo cerere în restituire.

Aplicând dispozițiile

art. 50

1

alin. (1) al Legii nr. 10/2001 la situația de fapt reținută,

tribunalul a constatat că legea îi îndreptățește pe reclamanți la plata

prețului de piață al imobilelor, stabilit conform standardelor internaționale

de evaluare.

În ceea ce privește

valoarea imobilului, tribunalul a reținut că ea este propusă de raportul de

expertiză tehnică efectuat de expert E.M. Expertul a reținut pe de o parte, că

valoarea de piață a apartamentului cuprinde și valoarea terenului, însă a

propus prețuri separate, pentru apartament la care ulterior adiționează prețul

terenului.

Această modalitate de

calcul conduce la o creștere artificială a valorii de circulație a imobilului.

Or, la data

achiziționării imobilului, reclamanții nu au achitat valoarea defalcată pentru

construcție și pentru teren. Terenul le-a fost atribuit gratuit, potrivit art.

33 din H.G. nr. 20/1996, iar la dosar nu a fost depusă dovada dreptului de

proprietate, având în vedere că dispozițiile amintite făceau trimitere la

procedura prevăzută de art. 35 din Legea nr. 18/1991.

Concluzionând,

tribunalul a apreciat că prețul de 551.200 RON, rezultat inclusiv ca medie a

ofertelor de vânzare din ziarele cu anunțuri imobiliare cele mai importante,

îndeplinește criteriile legale prevăzute de art. 50

1

din Legea nr.

10/2001 și oferă o reparație echitabilă pentru prejudiciul suferit de

reclamanți ca efect al pierderii dreptului de proprietate.

Tribunalul a avut în

vedere și jurisprudența Curții Europene a Drepturilor Omului, respectiv cauza

Dragoș împotriva României, în care instanța europeană a apreciat valoarea de

circulație a imobilului în litigiu în raport de cerere, dar și de valoarea

tranzacțiilor reale, stabilind despăgubirea în echitate și confirmând astfel

posibilitatea judecătorului de a aprecia în mod obiectiv și în echitate asupra

chestiunii în divergență.

Pârâtul Statul Român

prin Ministerul Finanțelor Publice a declarat apel împotriva acestei sentințe,

iar intimații au formulat cerere de aderare la apel.

Prin Decizia civilă

nr. 561/A din 2 iunie 2011, Curtea de Apel București, secția a III-a civilă și

pentru cauze cu minori și de familie, a admis apelul formulat de

apelantul-pârât Statul Român, prin Ministerul Finanțelor Publice reprezentat de

Direcția Generală a Finanțelor Publice a Municipiului București, împotriva

Sentinței civile nr. 1247 din 22 septembrie 2010, pronunțată de Tribunalul

București, secția a IV-a civilă și a schimbat în tot sentința, în sensul că a

admis excepția lipsei de calitate procesuală pasivă a pârâtului Statul Român și

a respins cererea ca fiind formulată în contradictoriu cu o persoană fără calitate

procesuală pasivă. Totodată, a respins cererea de aderare la apel, formulată de

reclamanții D.A.R., D.S.H.N. și D.A.H., ca nefondată.

Prin Decizia nr. 5104

din 29 iunie 2012, Înalta Curte de Casație și Justiție, secția I civilă, a

admis recursul declarat de reclamanții D.A.R., D.S.H.N. și D.A.H. împotriva

Deciziei nr. 561/A din 2 iunie 2011 a Curții de Apel București, secția a III-a

civilă și pentru cauze cu minori și de familie, a casat decizia recurată și a

trimis cauza spre rejudecare la aceeași instanță de apel.

Rejudecând cauza,

prin Decizia civilă nr. 38A din 14 februarie 2013, Curtea de Apel București,

secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie, a respins, ca

nefondate, atât apelul principal cât și cererea de aderare la apel formulată în

cauză.

Analizând cu

prioritate motivele de apel invocate de apelantul-pârât care repune în discuție

chestiunea normelor ce se aplică raportului juridic dedus judecății și,

corelativ, lipsa calității sale procesuale față de pretențiile formulate de

reclamanți, instanța de apel a constatat - prin raportare și la considerentele

din decizia de casare - că în mod corect instanța de fond a apreciat că în

speță sunt incidente prevederile Legii nr. 10/2001 cu modificările aduse prin

Legea nr. 1/2009, cât timp ipoteza avută în vedere de aceste norme speciale se

regăsește în prezenta cauză, neputându-se aplica norma generală, respectiv

dreptul comun în materia evicțiunii - C. civ., de la care se derogă prin legea

reparatorie în materia imobilelor preluate abuziv în perioada regimului politic

comunist.

Astfel cum rezultă

din prevederile art. 50 - 50

1

din Legea nr. 10/2001, o condiție

pentru nașterea dreptului la despăgubiri constând în prețul actualizat al

imobilului în patrimoniul cumpărătorilor al căror titlu - contractul de

vânzare-cumpărare perfectat în baza Legii nr. 112/1995 - a fost desființat este

ca respectivul contract să fi fost încheiat cu respectarea prevederilor acestui

act normativ special în privința caselor naționalizate.

Față de situația premisă

avută în vedere de legiuitor - desființarea contractului - [noțiune care, pe de

altă parte, în prezent are un sens mai larg decât lipsirea de efecte a actului

juridic ca urmare a declarării nulității acestuia, în același cadru fiind

inclusă acum în această materie și "ineficacitatea" actului juridic

ca și titlu de proprietate asupra imobilului apărută în urma admiterii unei

acțiuni în revendicare îndreptată împotriva titularului dreptului de

proprietate, ce a exhibat un contract valabil încheiat, așa cum rezultă din

interpretarea alin. (2

1

) al art. 20 introdus prin Legea nr. 1/2009]

- se impune ca instanța să analizeze condiția respectării Legii nr. 112/1995 în

acest caz prin corelare cu celelalte dispoziții ale Legii nr. 10/2001, în

vigoare, care conferă foștilor chiriași ale căror contracte de

vânzare-cumpărare, încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995, au

fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile, numai

la restituirea prețului actualizat [art. 50 alin. (1)].

Prin urmare, instanța

este chemată să distingă între o desființare a contractului respectiv cauzată

de «eludarea» prevederilor Legii nr. 112/1995 la încheierea acestuia și o

desființare a contractului (inclusiv, ca urmare a intervenirii sancțiunii

nulității acestuia, legea nedistingând sub acest aspect), deși contractul a

fost încheiat cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995.

Or, cum corect s-a

reținut de către prima instanță, reclamanții au pierdut dreptul lor de

proprietate asupra imobilului cumpărat în temeiul Legii nr. 112/1995 ca urmare

a admiterii unei acțiuni în revendicare promovate împotriva lor, prin Decizia

civilă nr. 291 din 15 aprilie 2008 a Curții de Apel București, secția a IV-a

civilă, irevocabilă prin Decizia civilă nr. 5869 din 21 mai 2009 pronunțată de

Înalta Curte de Casație și Justiție, secția civilă. Prin această ultimă

hotărâre judecătorească irevocabilă s-a reținut, cu putere de lucru judecat,

împrejurarea că nu au fost eludate prevederilor Legii nr. 112/1995 la

încheierea contractului de vânzare-cumpărare ce a constituit titlul de

proprietate al reclamanților în speță.

În raport de această

situație de fapt, tribunalul a făcut o corectă interpretare și aplicare a

normelor legale incidente, reținând îndreptățirea reclamanților la despăgubiri

echivalente cu valoarea de piață a imobilului pe care l-au deținut în baza unui

titlu de proprietate neanulat.

Curtea de apel a

constatat că în mod corect prima instanță a reținut că, față de stipulațiile

contractului invocat de reclamanți și de prevederile legale aplicabile

regimului juridic al terenului de sub construcție, la care chiar mențiunile

contractului fac referire expresă pentru a stabili limitele

"înstrăinării" acestuia către foștii chiriași, în cauză nu s-a

dovedit dreptul de proprietate al reclamanților asupra respectivului teren.

Art. 33 din H.G. nr.

20/1996 la care contractul face trimitere în ceea ce privește condițiile de

dobândire a terenului respectiv prevede că "În situațiile de vânzare către

chiriași a apartamentelor și, când este cazul, a anexelor gospodărești și a

garajelor aferente, dreptul de proprietate se dobândește și asupra terenului

situat sub aceste construcții, în condițiile art. 35 alin. (2) din Legea nr.

18/1991".

Acest ultim text

legal instituie un caz de constituire a dreptului de proprietate, conform

căruia "Terenurile proprietate de stat, situate în intravilanul

localităților, atribuite, potrivit legii, în folosință veșnică sau în folosință

pe durata existenței construcției în vederea construirii de locuințe proprietate

personală, sau cu ocazia cumpărării de la stat a unor asemenea locuințe trec,

la cererea proprietarilor actuali ai locuințelor în proprietatea acestora,

integral sau, după caz, proporțional cu cota deținută din construcție".

Atribuirea acestui

drept de proprietate se face (conform dispozițiilor Legii fondului funciar)

prin ordinul prefectului, "la propunerea primăriilor pe baza verificării

situației juridice a terenurilor".

Or, în prezenta

cauză, reclamanții nu au făcut dovada că ar fi parcurs o asemenea procedură

specială de constituire a dreptului de proprietate, finalizată prin eliberarea

unui titlu de proprietate, conform legii, cât timp au avut vocație în acest

sens.

Prin urmare, spre

deosebire de situația construcției asupra căreia reclamanții au fost titulari

ai unui drept de proprietate, deținând un "bun" în sensul Convenției

Europene a Drepturilor Omului, justificându-se pe deplin acordarea de

despăgubiri pentru pierderea acestuia, în cazul terenului aceștia nu au probat

că ar fi avut o valoare patrimonială ocrotită de art. 1 din Primul Protocol

Adițional, întrucât pentru a exista o asemenea valoare patrimonială, nu este

suficient ca legea să consacre un drept de care beneficiază reclamantul, fiind

necesar și ca instituțiile competente potrivit dreptului intern să constate că

reclamantul îndeplinește condițiile pentru a beneficia de dreptul consacrat

prin lege.

În aceste condiții,

se impune menținerea soluției adoptate de tribunal de acordare a unei sume de

551.200 RON cu titlu de despăgubiri, în conformitate cu concluziile raportului

de expertiză judiciară necontestate de părți.

Împotriva acestei

decizii, în termen legal au declarat și motivat recurs atât reclamanții D.A.R.,

D.S.H.N. și D.A.H., cât și pârâtul Statul Român prin Ministerul Finanțelor

Publice prin Direcția Generală a Finanțelor Publice a Municipiului București.

declarat, reclamanții D.A.R., D.S.H.N. și D.A.H. formulează următoarele

critici:

Hotărârea recurată

este, în parte, nelegală, fiind dată cu încălcarea și aplicarea greșită a legii

(art. 304 pct. 9 C. proc. civ.).

În cauză, s-a făcut o

greșită interpretare și aplicare a dispozițiilor art. 33 din H.G. nr. 20/1996

cu referire la art. 35 din Legea nr. 18/1991.

Legea nr. 112/1995,

în art. 9, prevede dreptul chiriașilor de a cumpăra apartamentele ce nu se

restituie foștilor proprietari sau moștenitorilor acestora.

Cu toate ca textul

legal mai sus menționat nu face referire expresă la terenul aferent locuinței,

din întreaga reglementare a Legii nr. 112/1995 rezultă indubitabil că

legiuitorul a inclus în noțiunea de "imobil cu destinația de

locuință", care face obiect al restituirii către foștii proprietari sau

dimpotrivă, al vânzării către chiriași, atât suprafața construită, cu

dependințele și anexele gospodărești, cât și terenul aferent.

H.G. nr. 20/1996

fiind, însă, o normă dată pentru aplicarea legii, nu poate institui prin ea

însăși un drept de proprietate asupra terenului aferent în favoarea

chiriașului, adăugând la lege.

În consecință,

temeiul legal al dobândirii dreptului de proprietate asupra terenului aferent

locuinței cumpărate în baza Legii nr. 112/1995 îl poate reprezenta doar legea,

în cazul în speță Legea nr. 112/1995, și nu art. 33 din H.G. nr. 20/1996, ce

face trimitere la art. 35 din Legea nr. 18/1991.

Legea specială în

materia răspunderii pentru evicțiune - art. 50

1

din Legea nr.

10/2001 - prevede expres că proprietarii (titulari ai contractelor de

vânzare-cumpărare desființate) au dreptul la restituirea prețului de piață a

imobilului, a construcției, precum și a terenului.

În cuprinsul

contractului de vânzare-cumpărare în cauză se menționează expres la pct. 4 că

se vinde și terenul în cota indiviză.

Fiind făcută

aplicarea greșită a art. 35 din Legea nr. 18/1998 (în sensul că atribuirea

dreptului de proprietate asupra terenului aferent locuinței vândute s-ar face

conform dispozițiilor legii fondului funciar) și, astfel, excluzând terenul din

sfera aplicabilității Legii nr. 112/1995, implicit, s-a operat și o restrângere

a aplicabilității dispozițiilor legale incidente în cauză - art. 50

1

din Legea nr. 10/2001, ceea ce a avut drept consecință neacordarea

despăgubirilor reprezentând contravaloarea de piață a terenului aferent

locuinței ce a făcut obiectul contractului de vânzare-cumpărare încheiat în

baza Legii nr. 112/1995.

Hotărârea a fost dată

și cu încălcarea prevederilor Legii nr. 1/2009 (considerată aplicabilă în

cauză). Potrivit art. 45 alin. (3) din Legea nr. 10/2001, contractele de

vânzare-cumpărare încheiate în baza Legii nr. 112/1995 sunt acte autentice și

constituie titlu opozabil de la data încheierii acestora.

În actul de vânzare

s-a prevăzut expres că s-a vândut și terenul aferent, contract a cărui

valabilitate a fost constatată irevocabil, pe cale judecătorească.

În atare condiții, nu

se poate considera că reclamanții nu ar deține un bun în sensul Convenției

Europene a Drepturilor Omului, care să se bucure de ocrotirea art. 1 din Primul

Protocol Adițional, această valoare patrimonială existând în patrimoniul lor și

justificând acordarea despăgubirilor, pentru cazul de evicțiune intervenit.

Român prin Ministerul Finanțelor Publice prin Direcția Generală a Finanțelor

Publice a Municipiului București critică decizia instanței de apel pentru

următoarele motive, întemeiate pe prevederile art. 304 pct. 9 C. proc. civ.:

Hotărârea instanței

este nelegală și netemeinică în ceea ce privește menținerea obligării Statului

Român prin Ministerul Finanțelor Publice la plata prețului de piață al

imobilului, fără a avea în vedere dispozițiile Legii nr. 10/2001, unde se

prevăd expres și limitativ situațiile în care Ministerul Finanțelor Publice

poate fi obligat la restituirea prețului de piața plătit de către chiriași.

Recurentul indică

prevederile art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001 și arată că, pentru a fi

aplicabile aceste dispoziții legale și pentru ca Ministerul Finanțelor Publice

să poată fi obligat la restituirea prețului de piața plătit de chiriași în baza

contractelor de vânzare-cumpărare având ca temei Legea nr. 112/1995, trebuie întrunite

cumulativ două condiții și anume: încheierea contractelor de vânzare-cumpărare

să se fi făcut cu respectarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995, iar aceste

contracte de vânzare-cumpărare să fi fost desființate printr-o hotărâre

judecătorească definitivă și irevocabilă.

Condiția respectării

prevederilor Legii nr. 112/1995 nu este îndeplinită întrucât, prin Decizia

civilă nr. 291 din 15 aprilie 2008 pronunțată de Curtea de Apel București s-a

statuat că preluarea imobilului în litigiu s-a realizat fără titlu valabil,

astfel că dispozițiile Legii nr. 112/1995 nu sunt incidente în cauză.

Dispozițiile Legii

nr. 112/1995 nu au fost respectate de către reclamanți care, urmărind să

încheie un contract de vânzare-cumpărare, aveau obligația de a cunoaște care

este titlul de proprietate al vânzătorului, fiind de neconceput ca, în calitate

de cumpărători ai unui bun important, cum este un apartament, reclamanții să nu

efectueze un minim de diligențe pentru a afla situația juridică a imobilului.

Dacă ar fi făcut aceste minime diligențe, ar fi aflat că trecerea în

patrimoniul statului a bunului în litigiu s-a făcut fără titlu valabil în baza

Decretului nr. 92/1950 și, prin urmare, nu putea face obiectul Legii nr.

112/1995.

În plus, în speța de

față, s-a statuat prin hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă că

preluarea imobilului în litigiu s-a realizat fără titlu valabil, astfel că

dispozițiile Legii nr. 112/1995 nu sunt incidente în prezenta cauză și, prin

urmare, rezultă fără putință de tăgadă că încheierea contractului de

vânzare-cumpărare s-a făcut cu nerespectarea prevederilor Legii nr. 112/1995.

În ceea ce privește

cea de-a doua condiție prevăzută imperativ de lege, în speța de față,

deposedarea reclamanților de imobilul care face obiectul prezentului litigiu

s-a realizat în urma unei acțiuni în revendicare, contractul de

vânzare-cumpărare încheiat în baza prevederilor Legii nr. 112/1995 între

reclamanți și Primăria Municipiului București prin mandatar nefiind anulat

printr-o hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă.

De asemenea,

obligația de garanție pentru evicțiune nu presupune în niciun caz valoarea de

piață a imobilului cu atât mai mult în situația imobilelor ce au făcut obiectul

Legii nr. 112/1995.

O aplicare corectă a

dispozițiilor privind obligarea la garanția pentru evicțiune și respectiv a

stabilirii sporului de valoare, ar presupune luarea în calcul a următorilor

indicatori: stabilirea valorii de piață a imobilului la momentul încheierii

contractului de vânzare-cumpărare (și nu a prețului derizoriu plătit de

reclamanți), stabilirea valorii de piață la momentul evicțiunii, diferența

între valoarea de piață a imobilului la momentul încheierii contractului de

vânzare-cumpărare și valoarea de piață a imobilului la momentul evicțiunii,

această diferență constituind de fapt sporul de valoare reglementat de

dispozițiile legale privind răspunderea pentru evicțiune.

Pe criterii de

simetrie și de echitate, cum aceste imobile nu au fost dobândite după regulile

pieței imobiliare și nici la prețul de pe piața liberă, obligația de garanție

nu poate funcționa prin raportare la regimul pieței libere, ci prin raportare

la criterii de echitate sau la regimul stabilit prin norme speciale.

Așa fiind,

indemnizarea cumpărătorilor la valoarea de piață actuală a imobilelor

constituie, în mod vădit, o îmbogățire fără justă cauză care încălcă principiul

egalității cetățenilor în fața legii.

Analizând decizia

recurată în limita criticilor formulate prin motivele de recurs, Înalta Curte

constată că recursurile nu sunt fondate, urmând a fi respinse, pentru

următoarele considerente:

critică decizia instanței de apel în temeiul art. 304 pct. 9 C. proc. civ.

raportat la art. 33 din H.G. nr. 20/1996 cu referire la art. 35 din Legea nr.

18/1991.

În opinia reclamanților,

temeiul legal al dobândirii dreptului de proprietate asupra terenului aferent

locuinței cumpărate de autoarea lor în baza Legii nr. 112/1995 îl reprezintă

acest act normativ, care în art. 9, prevede dreptul chiriașilor de a cumpăra

apartamentele ce nu se restituie foștilor proprietari sau moștenitorilor

acestora. Recurenții susțin că, deși textul legal menționat nu face referire

expresă la terenul aferent locuinței, din întreaga reglementare a Legii nr.

112/1995 rezultă indubitabil că legiuitorul a inclus în noțiunea de

"imobil cu destinația de locuință", atât suprafața construită, cu

dependințele și anexele gospodărești, cât și terenul aferent. Prin urmare, H.G.

nr. 20/1996 fiind o normă dată pentru aplicarea legii, nu ar putea institui un

alt temei al dreptului de proprietate asupra terenului aferent în favoarea

chiriașului, și anume art. 35 din Legea nr. 18/1991.

În același sens,

recurenții arată că, în temeiul art. 45 alin. (3) din Legea nr. 10/2001,

contractele de vânzare-cumpărare încheiate în baza Legii nr. 112/1995 sunt acte

autentice și constituie titlu opozabil de la data încheierii lor, astfel încât

reclamanții dețin un bun în sensul art. 1 din Primul Protocol Adițional la

Convenția Europeană a Drepturilor Omului.

Criticile nu sunt

fondate.

Dreptul reclamanților

la acordarea despăgubirilor pretinse prin cererea de chemare în judecată are ca

temei prevederile art. 50

1

din Legea nr. 10/2001 potrivit cu care:

"Proprietari ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu

respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, au

fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile au

dreptul la restituirea prețului de piață al imobilelor, stabilit conform

standardelor internaționale de evaluare."

Întrucât textul de

lege menționat face trimitere la prețul imobilelor înstrăinate în temeiul Legii

nr. 112/1995, în aprecierea cuantumului despăgubirilor acordate în baza art. 50

1

din Legea nr. 10/2001, instanța trebuie să aibă în vedere sfera imobilelor al

căror regim juridic este reglementat prin Legea nr. 112/1995, respectiv

categoria de bunuri care puteau fi dobândite de foștii chiriași în temeiul

acestei legi și care au făcut obiectul contractului de vânzare-cumpărare din 23

decembrie 1996 încheiat de autoarea reclamanților.

În acest sens, nu

poate fi primită interpretarea propusă de recurenți în sensul că din întreaga

reglementare a Legii nr. 112/1995 ar rezulta că legiuitorul a inclus în

noțiunea de "imobil cu destinația de locuință", atât suprafața

construită, cu dependințele și anexele gospodărești, cât și terenul aferent.

Niciunul dintre articolele actului normativ menționat nu îndreptățește o

asemenea interpretare.

Dimpotrivă, așa cum

rezultă din chiar titlul legii și din cuprinsul art. 1, Legea nr. 112/1995

reglementează situația juridică a unor imobile cu destinația de locuințe,

trecute în proprietatea statului. Mai mult, art. 9, care, așa cum susțin

recurenții, a constituit temeiul încheierii contractului de vânzare-cumpărare

al autoarei lor, permite cumpărarea, de către chiriașii titulari de contract, a

apartamentelor ce nu se restituie în natură foștilor proprietari sau

moștenitorilor acestora.

Prin urmare,

despăgubirile acordate în baza art. 50

1

din Legea nr. 10/2001 nu pot

reprezenta decât prețul de piață, stabilit potrivit standardelor

internaționale, al imobilelor ce intră în sfera de reglementare a Legii nr.

112/1995 și care nu cuprinde și terenul aferent.

Împrejurarea că, prin

contractul de vânzare-cumpărare din 23 decembrie 1996, s-a menționat că, odată

cu locuința se vinde și suprafața de 25,33 mp teren situat sub construcție nu

poate duce la o concluzie contrară, deoarece, așa cum se stipulează în mod

expres în cuprinsul contractului de vânzare-cumpărare, această suprafață de

teren a fost înstrăinată "conform art. 33 din H.G. nr. 20/1996".

Or, art. 33 din H.G.

nr. 20/1996 prevede că: "În situațiile de vânzare către chiriași a

apartamentelor și, când este cazul, a anexelor gospodărești și a garajelor

aferente, dreptul de proprietate se dobândește și asupra terenului situat sub

aceste construcții, în condițiile art. 35 alin. (2) din Legea nr.

18/1991".

Prin urmare, dreptul

de proprietate asupra suprafeței de teren situată sub construcție urmează

regimul juridic al Legii nr. 18/1991, iar nu cel reglementat prin Legea nr.

112/1995 și, pe cale de consecință prețul de circulație al acestui teren nu

poate fi inclus în despăgubirile acordate în temeiul art. 50

1

din

Legea nr. 10/2001, câtă vreme aceste despăgubiri se raportează exclusiv la

imobile al căror regim juridic intră în sfera de reglementare a Legii nr.

112/1995.

Nu poate fi primită

susținerea recurenților în sensul că H.G. nr. 20/1996, prin reglementarea

cuprinsă în art. 33, contravine dispozițiilor Legii nr. 112/1995 pentru că

instituie un alt temei al dobândirii de către chiriaș a dreptului de

proprietate asupra terenului aferent, și anume art. 35 din Legea nr. 18/1991.

Pentru considerentele anterior expuse, Înalta Curte apreciază că Legea nr.

112/1995 a reglementat condițiile în care imobilele cu destinația de locuințe

pot fi restituite în natură foștilor proprietari ori pot fi înstrăinate

chiriașilor, dreptul de proprietate asupra terenului fiind supus unui alt regim

juridic sub aspectul constituirii lui.

Este adevărat că, în

temeiul art. 45 alin. (2

1

) din Legea nr. 10/2001, contractele de

vânzare-cumpărare încheiate în baza Legii nr. 112/1995 sunt acte autentice și

constituie titlu opozabil de la data încheierii lor, însă reclamanții nu pot

pretinde că, în baza acestor prevederi legale, dețin un bun în sensul art. 1

din Primul Protocol Adițional la Convenția Europeană a Drepturilor Omului.

Pentru considerentele

expuse anterior, Înalta Curte apreciază că, pentru a fi titularii unui bun în

sensul art. 1 din Primul Protocol Adițional la Convenția Europeană a

Drepturilor Omului cu privire la teren, reclamanții trebuiau să urmeze

procedura reglementată de art. 35 (din forma inițială a legii, devenit art. 36

după republicare) din Legea nr. 18/1991 la care face trimitere expresă art. 33

din H.G. nr. 20/1996 indicat în cuprinsul contractului de vânzare-cumpărare din

23 decembrie 1996 ca temei al dobândirii terenului.

Câtă vreme această

procedură nu a fost urmată, iar dreptul de proprietate al reclamanților asupra

terenului nu a fost constituit potrivit legislației interne, ei nu au devenit

titularii unui bun în sensul art. 1 din Primul Protocol Adițional la Convenția

Europeană a Drepturilor Omului și, prin urmare, nu pot beneficia de protecția

juridică a unui astfel de drept.

Român prin Ministerul Finanțelor Publice prin Direcția Generală a Finanțelor

Publice a Municipiului București susține că instanța de apel a făcut o greșită

aplicare a dispozițiilor art. 50 - 50

1

din Legea nr. 10/2001 când a

obligat pârâtul la restituirea prețului de piață al imobilului deoarece, pe de

o parte, contractul de vânzare-cumpărare nu a fost încheiat cu dispozițiilor

Legii nr. 112/1995, deoarece imobilul a fost preluat fără titlu și cumpărătorii

nu au fost de bună-credință, iar pe de altă parte, deposedarea reclamanților de

imobilul care face obiectul prezentului litigiu s-a realizat în urma unei

acțiuni în revendicare, contractul de vânzare-cumpărare încheiat în baza

prevederilor Legii nr. 112/1995 nefiind anulat printr-o hotărâre judecătorească

definitivă și irevocabilă.

Critica nu este

fondată.

Este necontestat în

cauză că apartamentul situat în București, bd. M., parter, sector 1 București a

fost dobândit de autoarea reclamanților, prin contractul de vânzare-cumpărare

din 23 decembrie 1996, încheiat în temeiul Legii nr. 112/1995.

Prin Decizia civilă

nr. 5869 din 21 mai 2009 a Înaltei Curți de Casație și Justiție, s-a stabilit

că a existat buna-credință a cumpărătoarei la încheierea contractului de

vânzare-cumpărare și că Legea nr. 112/1995 permitea vânzarea imobilelor

preluate de stat cu titlu valabil, incluzând în această categorie și pe cele

trecute în proprietatea statului în baza Decretului nr. 92/1995, Legea nr.

213/1998 fiind adoptată la o dată ulterioară încheierii contractului de

vânzare-cumpărare.

Pornind de la

situația de fapt astfel reținută, instanța de apel a făcut o corectă aplicare a

prevederilor legale incidente în cauză.

Restituirea prețului

achitat în temeiul unui contract de vânzare-cumpărare încheiat în temeiul Legii

nr. 112/1995 către cumpărătorul care a pierdut, ulterior, în justiție, dreptul

de proprietate asupra imobilului este reglementată diferit prin prevederile

art. 50 - 50

1

din Legea nr. 10/2001, legea distingând între situația

contractelor încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995 și cea a

contractelor încheiate cu eludarea dispozițiilor acesteia.

Constatările făcute

prin hotărârea judecătorească menționată în sensul că încheierea contractului

de vânzare-cumpărare din 23 decembrie 1996 s-a făcut cu bună-credință și că

imobilul putea fi înstrăinat în temeiul Legii nr. 112/1995, nu mai pot fi

cenzurate. Valabilitatea acestui act a fost verificată într-un litigiu

anterior, finalizat prin pronunțarea unei hotărâri judecătorești irevocabile,

iar dezlegările cuprinse în această hotărâre sub aspectele menționate se impun

cu putere de lucru judecat în prezenta cauză. În caz contrar, ar fi nesocotite

concluziile unei hotărâri judecătorești definitive ce cuprinde o dezlegare sub

aceste aspecte.

Pe de altă parte,

concluziile rezultate din considerentele Deciziei civile nr. 5869 din 21 mai

2009 a Înaltei Curți de Casație și Justiție cu privire la respectarea, de către

reclamanți, a prevederilor Legii nr. 112/1995 la încheierea contractului de

vânzare-cumpărare din 23 decembrie 1996, unite cu împrejurarea că, deși în

litigiul anterior, contractul de vânzare-cumpărare care a reprezentat titlul de

proprietate al reclamanților asupra imobilului în litigiu nu a fost desființat,

aceștia au pierdut dreptul de a exercita atributele specifice dreptului de

proprietate asupra bunului, fiind obligați a ceda, în favoarea foștilor

proprietari, deplina proprietate și liniștita posesie a apartamentului, atrag

incidența în cauză a prevederilor art. 50

1

din Legea nr. 10/2001.

Rațiunea pentru care

legiuitorul a recunoscut dreptul la restituirea prețului de piață al imobilelor

în cazul proprietarilor ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu

respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, au fost ulterior desființate prin

hotărâri judecătorești irevocabile, se regăsește și în ipoteza în care a

aceștia au pierdut dreptul de proprietate asupra imobilului ca urmare a

admiterii acțiunii în revendicare a foștilor proprietari.

De aceea, trebuie

admis că și cazul în care pierderea dreptului de proprietate asupra bunului

dobândit cu respectarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995 a intervenit ca urmare

a admiterii acțiunii în revendicare a foștilor proprietari, cumpărătorii

imobilului au dreptul la restituirea prețului de piață al bunului în condițiile

art. 50

1

din Legea nr. 10/2001.

Prin urmare, Înalta

Curte constată că instanța de apel a făcut o corectă aplicare a acestor

prevederi legale în cauza de față.

Recurentul susține că

indemnizarea cumpărătorilor la valoarea de piață actuală a imobilelor

constituie o îmbogățire fără justă cauză care încălcă principiul egalității

cetățenilor în fata legii. În opinia recurentului, pe criterii de simetrie și

de echitate, cum aceste imobile nu au fost dobândite după regulile pieței

imobiliare și nici la prețul de pe piața liberă, obligația de garanție nu poate

funcționa prin raportare la regimul pieței libere, ci prin raportare la

criterii de echitate sau la regimul stabilit prin norme speciale. Recurentul

precizează anumiți indicatori care ar trebui luați în calcul la stabilirea

despăgubirilor acordate.

Critica nu este

fondată.

Printr-o normă

specială, de strictă interpretare - art. 50

1

din Legea nr. 10/2001 -

legiuitorul a reglementat dreptul de a beneficia de restituirea prețului de

piață al imobilelor, stabilit conform standardelor internaționale de evaluare,

în favoarea proprietarilor ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate

cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, au

fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile, așa cum

în mod expres prevăd normele anterior citate.

Față de conținutul 50

1

din Legea nr. 10/2001, prin care legiuitorul recunoaște în mod expres dreptul

de a beneficia de restituirea prețului de piață al imobilelor, stabilit conform

standardelor internaționale de evaluare, nu pot fi primite susținerile

recurentului privind stabilirea despăgubirilor în raport de alte criterii.

Aplicarea principiile invocate de recurent este înlăturară de caracterul

special al normei care reglementează dreptul de a obține despăgubiri și

întinderea acestora.

Pe cale de

consecință, în temeiul art. 312 alin. (1) C. proc. civ., Înalta Curte va

respinge, ca nefondate, recursurile declarate.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge ca nefondate

recursurile declarate de reclamanții D.A.R., D.S.H.N. și D.A.H. și de pârâtul

Statul Român prin Ministerul Finanțelor Publice prin Direcția Generală a

Finanțelor Publice a Municipiului București împotriva Deciziei civile nr. 38A

din 14 februarie 2013 a Curții de Apel București, secția a III-a civilă și

pentru cauze cu minori și de familie.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință

publică, astăzi 7 noiembrie 2013.

Procesat de GGC - AS