ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 733/2013

Asupra recursului de față; Din examinarea actelor și lucrărilor dosarului, constată următoarele: Prin Cererea înregistrată la data de 2 iunie 2009 pe rolul Tribunalului București, secția a V-a civilă, reclamanții A.R.B. și Y.I. au chemat în judecată pe pârâții S.S., R.E., G.F., A.E.O., T.C. și T.M.R. solicitând ca prin hotărârea ce se va pronunța să se dispună rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1312 din 26 martie 2007 de BNP D.M. ce a avut ca obiect imobilul teren arabil intravilan în suprafață de 2,5 ha situat în orașul Voluntari, str. BP, județul Ilfov cu consecința obligării pârâților la restituirea sumei de 1.000.000 RON reprezentând echivalentul actual al sumei de 250.000 Euro (la un curs de 4,0 ron/euro) înaintată de reclamanți cu titlu de avans pentru dobândirea imobilului menționat anterior.

În motivare, s-a arătat că prin antecontractul de vânzare-cumpărare vânzătorii s-au obligat să le transmită dreptul de proprietate asupra imobilului teren arabil intravilan în suprafață de 2,5 ha situat în orașul Voluntari, termenul pentru încheierea actului de vânzare-cumpărare în formă autentică fiind stabilit pentru cel mai târziu la data de 26 martie 2009 cu condiția producerii de către aceștia a tuturor înscrisurilor necesare și utile perfectării contractului, și ca urmare a finalizării cu celeritate a procedurilor succesorale de care depindea confirmarea datei pentru încheierea actului translativ de proprietate. Prin Notificările nr. 132, respectiv nr. 133/2009 ale BEJ S.l., reclamanții au fost invitați ca în data de 26 martie 2009 să se prezinte la BNP D.M.

pentru semnarea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică. Prin întâmpinare, T.C. și T.M.R. au solicitat respingerea acțiunii formulată de reclamanți, ca prematur introdusă. La dosar s-au depus certificatul de deces pe numele S.S. eliberat la 25 aprilie 2009 și Certificatul de moștenitor nr. 25 din 12 mai 2009 prin care moștenitor al defunctei S.S. este S.G., acesta fiind introdus în cauză în calitate de pârât la data de 26 ianuarie 2010. Intimații G.F., A.E.O. și R.E. au formulat întâmpinare și au solicitat respingerea acțiunii, ca neîntemeiată. Prin Sentința civilă nr. 950 din 29 iunie 2010 Tribunalul București, secția a V-a civilă a respins, ca neîntemeiate, excepția prematurității introducerii acțiunii și acțiunea formulată de reclamanții A.R.B.

și Y.I.

Pentru a hotărî astfel, tribunalul a reținut analizând excepția prematurității introducerii acțiunii, că termenul convenit de părți în cuprinsul antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1312 din 26 martie 2007 pentru perfectarea actului de vânzare-cumpărare în formă autentică a fost stabilit la 26 martie 2009, iar acțiunea a fost introdusă ulterior la data de 2 iunie 2009 și că imposibilitatea perfectării la termenul convenit a contractului de vânzare-cumpărare nu este imputabilă promitenților vânzători și a precizat că nu poate să rețină împrejurarea invocată de promitenții cumpărători, în sensul că promitenții vânzători nu dețineau toate înscrisurile necesare perfectării contractului, mai exact că lipsea dovada materială care atesta trecerea terenului din extravilanul localității în intravilan, precum și certificatul de urbanism, din cuprinsul antecontractului încheiat între părți nerezultând că pârâții și-ar fi asumat obligația de a obține aceste două înscrisuri.

Referitor la existența unui litigiu având ca obiect revendicarea terenului de către un terț, instanța a reținut că, așa cum rezultă din înscrisurile depuse la dosar la data de 22 iunie 2010 de către pârâți, mențiunile din cartea funciară au fost făcute la cererea reclamanților, care de altfel au fost și radiate în baza Sentinței civile nr. 4158 din 10 august 2009 pronunțată de Judecătoria Buftea, întrucât s-a constatat că notarea s-a făcut fără temei legal, dispunându-se desființarea Încheierii nr. 19748 din 23 martie 2009 a Oficiului de Cadastru și Publicitate Imobiliară Ilfov.

În final, tribunalul a constatat că reclamanții puteau cumpăra cotele indivize ale celor prezenți la data de 26 martie 2009, deoarece în antecontract nu s-a specificat obligativitatea ca toți promitenții vânzători să depună diligente pentru vânzarea întregii suprafețe ce ar rezulta din însumarea cotelor indivize, iar în clauzele contractuale nu s-a prevăzut ca o condiție rezolutorie, perfectarea contractului de vânzare-cumpărare pentru întreaga suprafață de teren. Împotriva sentinței pronunțată de tribunal, au declarat apel reclamanții A.R.B. și Y.I. Prin Decizia civilă nr. 53 din 8 februarie 2012 Curtea de Apel București, secția a IV-a civilă a respins, ca nefondat, apelul declarat de reclamanții A.R.B.

și Y.I. împotriva Sentinței civile nr. 950 din 29 iunie 2010 pronunțată de Tribunalul București, secția a V-a civilă, în contradictoriu cu intimații-pârâți A.E.O., G.F., S.G., T.C. și T.M.R. și B.D.I. - moștenitorul defunctei R.E. Pentru a pronunța această decizie, instanța de apel a reținut următoarele: Prin Antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1312 din 26 martie 2007 la BNP D.M., reclamanții au tranzacționat cu pârâții vânzarea-cumpărarea unei suprafețe de teren de 2,5 ha arabil intravilan, situată în Voluntari, str. BP, județul Ilfov, cu prețul de 2.517.000 Euro. Termenul vânzării a fost fixat la 26 martie 2009, el putând fi prelungit cu încă un an, respectiv până la 26 martie 2010, timp în care urmau să fie întocmite documentația cadastrală, cartea funciară și adeverințele necesare vânzării.

Obținerea acestor înscrisuri cădea în sarcina promitenților vânzători, care au declarat totodată pe propria răspundere că terenul nu este grevat de sarcini, servituți, nu este ipotecat, inclus în capitalul social al vreunei societăți comerciale, că nu există un alt antecontract de vânzare-cumpărare și nici cereri de revendicare în baza Legii nr. 1/2009 sau nr. 247/2005, dar face obiectul Dosarului nr. 2427/300/2007 pe rol la Judecătoria Sectorului 2 București. La data de 2 februarie 2009, mandatarul promitenților vânzători a notificat reclamantului Y.I. împrejurarea că s-a realizat intabularea terenului în cartea funciară a orașului Voluntari, astfel că se poate încheia contractul în formă autentică la 26 martie 2009. La 26 martie 2009 părțile s-au prezentat la BNP D.M.

unde s-a întocmit încheierea de certificare de fapte nr. 4948 prin care se constată că vânzătorii au obținut extrasul de carte funciară pentru autentificare în care s-a notat existența unei cereri de revendicare înregistrată sub nr. 26321 din 26 aprilie 2006 depusă de către moștenitorii autorului N.V., și că promitenții cumpărători refuză perfectarea contractului întrucât nu au diferența de preț și că nu este clară situația juridică a terenului ce face obiectul promisiunii de vânzare. Nu rezultă din cuprinsul antecontractului că promitenții-vânzători și-au luat obligația de a face demersuri privind trecerea în intravilan a terenului, astfel că nu poate fi dispusă rezoluțiunea antecontractului pentru neîndeplinirea unei obligații ce nu a fost asumată de către promitenții-vânzători.

În ceea ce privește existența unui litigiu, promovat de foștii proprietari, curtea a reținut că notările în cartea funciară au fost făcute la cererea reclamanților și ele au fost radiate în baza Sentinței civile nr. 4158 din 10 august 2009 pronunțată de Judecătoria Buftea, constatându-se că acestea au fost operate fără temei legal. Chiar dacă instanța nu a mers mai departe cu raționamentul, dreptul de proprietate al promitenților-vânzători nu poate fi contestat, atâta vreme cât aceștia sunt posesorii unui titlu de proprietate emis în temeiul Legii nr. 18/1991, titlu ce nu a fost desființat, s-a efectuat partajul, iar dreptul părților a fost înscris în cartea funciară. De altfel, din Adresa nr. 4605/DVFF/367 din 19 martie 2009 rezultă că moștenitorii lui N.V.

urmau să fie puși în posesie pe un teren ce va fi preluat de la Agenția Domeniilor Statului și nicidecum pe terenul pentru care s-a emis titlu de proprietate pe numele promitenților-vânzători. Ca atare, nu pot fi reținute nici susținerile apelanților în sensul că litigiul având ca obiect revendicarea ar împiedica perfectarea actului de vânzare-cumpărare în formă autentică, nefiind făcută vreo dovadă în sensul că dreptul de proprietate al promitenților vânzători ar fi fost contestat. Nici împrejurarea că una dintre promitentele vânzătoare nu s-a prezentat la data convocării, nu este de natură să împiedice perfectarea vânzării, deoarece în cuprinsul antecontractului de vânzare-cumpărare nu există vreo mențiune cu privire la obligația de a se încheia tranzacția pentru toate cotele părți indivize printr-o singură tranzacție, astfel că, lipsa unuia dintre coindivizari, nu împiedică vânzarea-cumpărarea celorlalte cote ale promitenților vânzători prezenți.

Împotriva Deciziei civile nr. 53 din 8 februarie 2012 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a IV-a civilă, au declarat recurs reclamanții A.R.B. și Y.I., invocând art. 304 pct. 8 și 9 C. proc. civ., criticând-o pentru nelegalitate, solicitând în concluzie admiterea recursului, modificarea deciziei recurate în sensul admiterii apelului lor, schimbării sentinței și admiterea acțiunii astfel cum a fost formulată și motivată.

În criticile formulate, după o prezentare amănunțită a situației de fapt, recurenți reclamanți au susținut în esență următoarele: Că decizia recurată este nelegală, instanța de apel reținând în mod greșit că imposibilitatea perfectării contractului nu este imputabilă promitenților vânzători, avându-se în vedere faptul că, potrivit clauzelor antecontractului încheiat între părți, promitenții-vânzători s-au obligat să vândă către promitenții-cumpărători teren arabil intravilan, situat în Voluntari, str. BP, județ Ilfov, și nu extravilan, așa cum eronat susțin intimații pârâți. Pentru perfectarea contractului de vânzare-cumpărare, trebuia în prealabil ca terenul să fie trecut din extravilanul în intravilanul localității, obligație ce revenea promitenților-vânzători, care s-au angajat să vândă teren intravilan, astfel că, în mod culpabil aceștia nu și-au îndeplinit această obligație.

Mai mult decât atât, în cuprinsul antecontractului, promitenții-vânzători au declarat că terenul nu face obiectul niciunei revendicări, dar, în urma verificărilor făcute de recurenți, s-a constatat că există o cerere de revendicare depusă de moștenitorii autorului N.V. însoțită de o expertiză tehnică de reconstituire a vechiului amplasament înregistrată la primărie sub nr. 26321 din 26 aprilie 2006 pentru terenul situat în Voluntari, același teren ce făcea obiectul antecontractului. Comisia de aplicare a Legii nr. 247/2005, a recunoscut dreptul de proprietate al moștenitorilor, iar Comisia județeană Ilfov a validat dreptul acestora, cu Hotărârea nr. 1015/2007, astfel că terenul pe care intimații doresc să-l înstrăineze a fost revendicat de către moștenitorii adevăratului proprietar, existând și o acțiune formulată de aceștia la Judecătoria Buftea pentru punerea în posesie pe vechiul amplasament.

Recurenții susțin că, pentru respingerea acestei apărări, instanța a avut în vedere doar operațiunea de radiere a notării făcute de reclamanți în cartea funciară privind revendicarea terenului, fără nici o altă referire la revendicarea în sine, apreciind în mod simplist că radierea notării revendicării este egală cu inexistența dreptului revendicat și arată că din aceste motive, recurenții nu pot plăti 2.500.000 Euro pe un teren a cărui proprietate face obiectul unui litigiu, iar existența acestui litigiu dacă ar fi fost cunoscută de reclamanți, i-ar fi oprit să încheie antecontractul.

Un alt motiv pentru care vânzarea nu poate fi perfectată, îl reprezintă nerespectarea obligației de a înstrăina întreaga suprafață de teren ce ar rezulta din însumarea cotelor indivize, avându-se în vedere că la data convocării părților, respectiv 26 martie 2009, promitenții vânzători s-au obligat să înstrăineze în același timp toate cotele părți care le reveneau în urma partajului, aspect ce rezultă și din interogatoriul administrat pârâtului S.G. Pentru translația proprietății asupra întregii suprafețe de teren la data convocării trebuiau să fie prezente toate părțile, cumpărători și vânzători, ori unul dintre promitenții-vânzători nu s-a prezentat, nici personal, nici prin mandatar, ceea ce a reprezentat un impediment la încheierea contractului, generat de atitudinea culpabilă a promitenților-vânzători.

În aceste condiții, recurenții reclamanți apreciază că sunt întrunite condițiile art. 1020 - 1021 C. civ., pentru a se dispune rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare. Intimații-pârâți T.C. și T.M.R., prin întâmpinarea depusă la data de 11 octombrie 2012, au invocat excepția nulității recursului în raport de dispozițiile art. 302 1 alin. (1) lit. c) C. proc. civ., pentru neîncadrarea motivelor de recurs în art. 304 pct. 1 - 9 C. proc. civ., iar pe fond au cerut respingerea recursului ca nefondat pentru motivele expuse. Înalta Curte, examinând cererea de recurs din perspectiva criticilor formulate de părți, astfel cum acestea au fost circumscrise temeiurilor de drept indicate, reține inexistența motivelor de nelegalitate, în raport de reglementarea cuprinsă în art. 302 1 lit. c) C. proc.

civ., pentru următoarele considerente. Recursul, cale extraordinară de atac, poate fi exercitat numai pentru motivele de nelegalitate, în reglementarea expresă și limitativă redată în art. 304 C. proc. civ. Potrivit art. 302 1 alin. (1) lit. c) C. proc. civ. cererea de recurs va cuprinde, sub sancțiunea nulității, motivele de nelegalitate pe care se întemeiază recursul și dezvoltarea lor. Conform, art. 304 C. proc. civ., modificarea sau casarea unei hotărâri se poate cere numai pentru motivele de nelegalitate, prevăzute expres și limitativ la punctele 1 - 9, iar potrivit dispozițiilor art. 306 alin. (3) C. proc. civ. indicarea greșită a motivelor de recurs nu atrage nulitatea recursului dacă dezvoltarea acestora face posibilă încadrarea lor într-unul din motivele prevăzute de art. 304 C. proc.

civ. Argumentația adusă de recurenții reclamanți în susținerea criticilor lor vizează istoricul cauzei, atitudinea procesuală a părților, situații de fapt și administrarea probatoriului, neîncadrabile în temeiurile de drept indicate.

Criticile recurenților-reclamanți, prin care au susținut că instanța de apel în mod greșit a reținut că imposibilitatea perfectării contractului nu este imputabilă promitenților vânzători, care în mod culpabil nu au trecut terenul din extravilan în intravilan, fără să aibă în vedere clauzele antecontractului de vânzare-cumpărare din care rezultă clar că aceștia și-au asumat obligația de a face demersuri în acest sens, că nu au fost analizate actele din dosar din care rezultă că terenul pe care intimații doresc să-l înstrăineze a fost revendicat de către moștenitorii adevăratului proprietar, existând și o acțiune formulată de aceștia la Judecătoria Buftea pentru punerea în posesie pe vechiul amplasament, cu referire expresă la cerere de revendicare depusă de moștenitorii autorului N.V., însoțită de o expertiză tehnică de reconstituire a vechiului amplasament înregistrată la primărie sub nr. 26321 din 26 aprilie 2006 pentru terenul situat în Voluntari, la Hotărârea nr. 1015/2007 emisă de Comisia Județeană Ilfov prin care a fost validat dreptul de proprietate al acestora, vizează numai aspecte de netemeinicie legate de stabilirea situației de fapt și greșita interpretare de către instanța de apel a probelor administrate în cauză, elemente ce nu vizează nelegalitatea.

Nici motivul de recurs, prin care recurenții reclamanți susțin că vânzarea nu a putut fi perfectată la data convocării părților, 26 martie 2009, datorită acțiunii culpabile a intimaților pârâți, care nu și-au respectat obligația de înstrăinare a întregii suprafețe de teren ce a făcut obiectul precontractului de vânzare-cumpărare, aspect ce rezultă atât din contract, cât și din interogatoriul administrat pârâtului S.G. nu poate fi încadrat în art. 304 C. proc. civ., întrucât simpla prezentare a motivelor de netemeinicie de către recurenții reclamanți, reiterarea unor situații de fapt și referirile la probatoriul administrat, în lipsa unei argumentații în drept care să situeze criticile în sfera temeiurilor de modificare indicate, fac imposibilă exercitarea efectivă a controlului de legalitate al instanței de recurs.

În considerarea celor ce preced, constatând că recurenții-reclamanți nu s-au conformat obligației reglementată de dispozițiile art. 302 1 lit. c) C. proc. civ. potrivit cărora cererea de recurs va cuprinde, sub sancțiunea nulității, motivele de recurs și dezvoltarea lor, Înalta Curte, având în vedere și inexistența motivelor de ordine publică care să inducă aplicarea art. 306 alin. (2) C. proc. civ., va admite excepția nulității recursului formulată de intimații pârâți T.C. și T.M.R. și va constata nulitatea cererii de recurs în temeiul art. 302 1 lit. c) C. proc. civ.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Admite excepția nulității recursului formulată de intimații pârâți T.C. și T.M.R. Constată nulitatea cererii de recurs formulată de reclamanții A.R.B. și Y.I. împotriva Deciziei civile nr. 53 din 8 februarie 2012 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a IV-a civilă, conform art. 302 1 alin. (1) lit. c) C. proc. civ. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 26 februarie 2013. Procesat de GGC - LM