ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 733/2013
ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 733/2013 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2013)
Asupra recursului de
față;
Din examinarea
actelor și lucrărilor dosarului, constată următoarele:
Prin Cererea înregistrată la data de 2 iunie
2009 pe rolul Tribunalului București, secția a V-a civilă, reclamanții A.R.B.
și Y.I. au chemat în judecată pe pârâții S.S., R.E., G.F., A.E.O., T.C. și
T.M.R. solicitând ca prin hotărârea ce se va pronunța să se dispună
rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1312
din 26 martie 2007 de BNP D.M. ce a avut ca obiect imobilul teren arabil
intravilan în suprafață de 2,5 ha situat în orașul Voluntari, str. BP, județul
Ilfov cu consecința obligării pârâților la restituirea sumei de 1.000.000 RON
reprezentând echivalentul actual al sumei de 250.000 Euro (la un curs de 4,0
ron/euro) înaintată de reclamanți cu titlu de avans pentru dobândirea
imobilului menționat anterior.
În motivare, s-a
arătat că prin antecontractul de vânzare-cumpărare vânzătorii s-au obligat să
le transmită dreptul de proprietate asupra imobilului teren arabil intravilan
în suprafață de 2,5 ha situat în orașul Voluntari, termenul pentru încheierea
actului de vânzare-cumpărare în formă autentică fiind stabilit pentru cel mai
târziu la data de 26 martie 2009 cu condiția producerii de către aceștia a
tuturor înscrisurilor necesare și utile perfectării contractului, și ca urmare
a finalizării cu celeritate a procedurilor succesorale de care depindea
confirmarea datei pentru încheierea actului translativ de proprietate.
Prin Notificările nr.
132, respectiv nr. 133/2009 ale BEJ S.l., reclamanții au fost invitați ca în
data de 26 martie 2009 să se prezinte la BNP D.M. pentru semnarea contractului
de vânzare-cumpărare în formă autentică.
Prin întâmpinare,
T.C. și T.M.R. au solicitat respingerea acțiunii formulată de reclamanți, ca
prematur introdusă.
La dosar s-au depus
certificatul de deces pe numele S.S. eliberat la 25 aprilie 2009 și
Certificatul de moștenitor nr. 25 din 12 mai 2009 prin care moștenitor al
defunctei S.S. este S.G., acesta fiind introdus în cauză în calitate de pârât
la data de 26 ianuarie 2010.
Intimații G.F.,
A.E.O. și R.E. au formulat întâmpinare și au solicitat respingerea acțiunii, ca
neîntemeiată.
Prin Sentința civilă
nr. 950 din 29 iunie 2010 Tribunalul București, secția a V-a civilă a respins,
ca neîntemeiate, excepția prematurității introducerii acțiunii și acțiunea
formulată de reclamanții A.R.B. și Y.I.
Pentru a hotărî
astfel, tribunalul a reținut analizând excepția prematurității introducerii
acțiunii, că termenul convenit de părți în cuprinsul antecontractului de
vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1312 din 26 martie 2007 pentru
perfectarea actului de vânzare-cumpărare în formă autentică a fost stabilit la
26 martie 2009, iar acțiunea a fost introdusă ulterior la data de 2 iunie 2009
și că imposibilitatea perfectării la termenul convenit a contractului de
vânzare-cumpărare nu este imputabilă promitenților vânzători și a precizat că
nu poate să rețină împrejurarea invocată de promitenții cumpărători, în sensul
că promitenții vânzători nu dețineau toate înscrisurile necesare perfectării
contractului, mai exact că lipsea dovada materială care atesta trecerea
terenului din extravilanul localității în intravilan, precum și certificatul de
urbanism, din cuprinsul antecontractului încheiat între părți nerezultând că
pârâții și-ar fi asumat obligația de a obține aceste două înscrisuri.
Referitor la existența
unui litigiu având ca obiect revendicarea terenului de către un terț, instanța
a reținut că, așa cum rezultă din înscrisurile depuse la dosar la data de 22
iunie 2010 de către pârâți, mențiunile din cartea funciară au fost făcute la
cererea reclamanților, care de altfel au fost și radiate în baza Sentinței
civile nr. 4158 din 10 august 2009 pronunțată de Judecătoria Buftea, întrucât
s-a constatat că notarea s-a făcut fără temei legal, dispunându-se desființarea
Încheierii nr. 19748 din 23 martie 2009 a Oficiului de Cadastru și Publicitate
Imobiliară Ilfov.
În final, tribunalul
a constatat că reclamanții puteau cumpăra cotele indivize ale celor prezenți la
data de 26 martie 2009, deoarece în antecontract nu s-a specificat
obligativitatea ca toți promitenții vânzători să depună diligente pentru
vânzarea întregii suprafețe ce ar rezulta din însumarea cotelor indivize, iar
în clauzele contractuale nu s-a prevăzut ca o condiție rezolutorie, perfectarea
contractului de vânzare-cumpărare pentru întreaga suprafață de teren.
Împotriva sentinței
pronunțată de tribunal, au declarat apel reclamanții A.R.B. și Y.I.
Prin Decizia civilă
nr. 53 din 8 februarie 2012 Curtea de Apel București, secția a IV-a civilă a
respins, ca nefondat, apelul declarat de reclamanții A.R.B. și Y.I. împotriva
Sentinței civile nr. 950 din 29 iunie 2010 pronunțată de Tribunalul București,
secția a V-a civilă, în contradictoriu cu intimații-pârâți A.E.O., G.F., S.G.,
T.C. și T.M.R. și B.D.I. - moștenitorul defunctei R.E.
Pentru a pronunța
această decizie, instanța de apel a reținut următoarele:
Prin Antecontractul
de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1312 din 26 martie 2007 la BNP D.M.,
reclamanții au tranzacționat cu pârâții vânzarea-cumpărarea unei suprafețe de
teren de 2,5 ha arabil intravilan, situată în Voluntari, str. BP, județul
Ilfov, cu prețul de 2.517.000 Euro.
Termenul vânzării a
fost fixat la 26 martie 2009, el putând fi prelungit cu încă un an, respectiv
până la 26 martie 2010, timp în care urmau să fie întocmite documentația cadastrală,
cartea funciară și adeverințele necesare vânzării.
Obținerea acestor
înscrisuri cădea în sarcina promitenților vânzători, care au declarat totodată
pe propria răspundere că terenul nu este grevat de sarcini, servituți, nu este
ipotecat, inclus în capitalul social al vreunei societăți comerciale, că nu
există un alt antecontract de vânzare-cumpărare și nici cereri de revendicare
în baza Legii nr. 1/2009 sau nr. 247/2005, dar face obiectul Dosarului nr.
2427/300/2007 pe rol la Judecătoria Sectorului 2 București.
La data de 2
februarie 2009, mandatarul promitenților vânzători a notificat reclamantului
Y.I. împrejurarea că s-a realizat intabularea terenului în cartea funciară a
orașului Voluntari, astfel că se poate încheia contractul în formă autentică la
26 martie 2009.
La 26 martie 2009
părțile s-au prezentat la BNP D.M. unde s-a întocmit încheierea de certificare
de fapte nr. 4948 prin care se constată că vânzătorii au obținut extrasul de
carte funciară pentru autentificare în care s-a notat existența unei cereri de
revendicare înregistrată sub nr. 26321 din 26 aprilie 2006 depusă de către
moștenitorii autorului N.V., și că promitenții cumpărători refuză perfectarea
contractului întrucât nu au diferența de preț și că nu este clară situația
juridică a terenului ce face obiectul promisiunii de vânzare.
Nu rezultă din
cuprinsul antecontractului că promitenții-vânzători și-au luat obligația de a
face demersuri privind trecerea în intravilan a terenului, astfel că nu poate
fi dispusă rezoluțiunea antecontractului pentru neîndeplinirea unei obligații
ce nu a fost asumată de către promitenții-vânzători.
În ceea ce privește
existența unui litigiu, promovat de foștii proprietari, curtea a reținut că
notările în cartea funciară au fost făcute la cererea reclamanților și ele au
fost radiate în baza Sentinței civile nr. 4158 din 10 august 2009 pronunțată de
Judecătoria Buftea, constatându-se că acestea au fost operate fără temei legal.
Chiar dacă instanța
nu a mers mai departe cu raționamentul, dreptul de proprietate al
promitenților-vânzători nu poate fi contestat, atâta vreme cât aceștia sunt
posesorii unui titlu de proprietate emis în temeiul Legii nr. 18/1991, titlu ce
nu a fost desființat, s-a efectuat partajul, iar dreptul părților a fost
înscris în cartea funciară.
De altfel, din Adresa
nr. 4605/DVFF/367 din 19 martie 2009 rezultă că moștenitorii lui N.V. urmau să
fie puși în posesie pe un teren ce va fi preluat de la Agenția Domeniilor
Statului și nicidecum pe terenul pentru care s-a emis titlu de proprietate pe
numele promitenților-vânzători.
Ca atare, nu pot fi
reținute nici susținerile apelanților în sensul că litigiul având ca obiect
revendicarea ar împiedica perfectarea actului de vânzare-cumpărare în formă
autentică, nefiind făcută vreo dovadă în sensul că dreptul de proprietate al
promitenților vânzători ar fi fost contestat.
Nici împrejurarea că
una dintre promitentele vânzătoare nu s-a prezentat la data convocării, nu este
de natură să împiedice perfectarea vânzării, deoarece în cuprinsul
antecontractului de vânzare-cumpărare nu există vreo mențiune cu privire la
obligația de a se încheia tranzacția pentru toate cotele părți indivize
printr-o singură tranzacție, astfel că, lipsa unuia dintre coindivizari, nu
împiedică vânzarea-cumpărarea celorlalte cote ale promitenților vânzători
prezenți.
Împotriva Deciziei
civile nr. 53 din 8 februarie 2012 pronunțată de Curtea de Apel București,
secția a IV-a civilă, au declarat recurs reclamanții A.R.B. și Y.I., invocând
art. 304 pct. 8 și 9 C. proc. civ., criticând-o pentru nelegalitate, solicitând
în concluzie admiterea recursului, modificarea deciziei recurate în sensul
admiterii apelului lor, schimbării sentinței și admiterea acțiunii astfel cum a
fost formulată și motivată.
În criticile
formulate, după o prezentare amănunțită a situației de fapt, recurenți
reclamanți au susținut în esență următoarele:
Că decizia recurată
este nelegală, instanța de apel reținând în mod greșit că imposibilitatea
perfectării contractului nu este imputabilă promitenților vânzători, avându-se
în vedere faptul că, potrivit clauzelor antecontractului încheiat între părți,
promitenții-vânzători s-au obligat să vândă către promitenții-cumpărători teren
arabil intravilan, situat în Voluntari, str. BP, județ Ilfov, și nu extravilan,
așa cum eronat susțin intimații pârâți.
Pentru perfectarea
contractului de vânzare-cumpărare, trebuia în prealabil ca terenul să fie
trecut din extravilanul în intravilanul localității, obligație ce revenea
promitenților-vânzători, care s-au angajat să vândă teren intravilan, astfel
că, în mod culpabil aceștia nu și-au îndeplinit această obligație.
Mai mult decât atât,
în cuprinsul antecontractului, promitenții-vânzători au declarat că terenul nu
face obiectul niciunei revendicări, dar, în urma verificărilor făcute de
recurenți, s-a constatat că există o cerere de revendicare depusă de
moștenitorii autorului N.V. însoțită de o expertiză tehnică de reconstituire a
vechiului amplasament înregistrată la primărie sub nr. 26321 din 26 aprilie
2006 pentru terenul situat în Voluntari, același teren ce făcea obiectul
antecontractului.
Comisia de aplicare a
Legii nr. 247/2005, a recunoscut dreptul de proprietate al moștenitorilor, iar
Comisia județeană Ilfov a validat dreptul acestora, cu Hotărârea nr. 1015/2007,
astfel că terenul pe care intimații doresc să-l înstrăineze a fost revendicat
de către moștenitorii adevăratului proprietar, existând și o acțiune formulată
de aceștia la Judecătoria Buftea pentru punerea în posesie pe vechiul
amplasament.
Recurenții susțin că,
pentru respingerea acestei apărări, instanța a avut în vedere doar operațiunea
de radiere a notării făcute de reclamanți în cartea funciară privind
revendicarea terenului, fără nici o altă referire la revendicarea în sine,
apreciind în mod simplist că radierea notării revendicării este egală cu
inexistența dreptului revendicat și arată că din aceste motive, recurenții nu
pot plăti 2.500.000 Euro pe un teren a cărui proprietate face obiectul unui
litigiu, iar existența acestui litigiu dacă ar fi fost cunoscută de reclamanți,
i-ar fi oprit să încheie antecontractul.
Un alt motiv pentru
care vânzarea nu poate fi perfectată, îl reprezintă nerespectarea obligației de
a înstrăina întreaga suprafață de teren ce ar rezulta din însumarea cotelor
indivize, avându-se în vedere că la data convocării părților, respectiv 26
martie 2009, promitenții vânzători s-au obligat să înstrăineze în același timp
toate cotele părți care le reveneau în urma partajului, aspect ce rezultă și
din interogatoriul administrat pârâtului S.G. Pentru translația proprietății
asupra întregii suprafețe de teren la data convocării trebuiau să fie prezente
toate părțile, cumpărători și vânzători, ori unul dintre promitenții-vânzători
nu s-a prezentat, nici personal, nici prin mandatar, ceea ce a reprezentat un
impediment la încheierea contractului, generat de atitudinea culpabilă a
promitenților-vânzători.
În aceste condiții,
recurenții reclamanți apreciază că sunt întrunite condițiile art. 1020 - 1021
C. civ., pentru a se dispune rezoluțiunea antecontractului de
vânzare-cumpărare.
Intimații-pârâți T.C.
și T.M.R., prin întâmpinarea depusă la data de 11 octombrie 2012, au invocat
excepția nulității recursului în raport de dispozițiile art. 302
1
alin. (1) lit. c) C. proc. civ., pentru neîncadrarea motivelor de recurs în
art. 304 pct. 1 - 9 C. proc. civ., iar pe fond au cerut respingerea recursului
ca nefondat pentru motivele expuse.
Înalta Curte,
examinând cererea de recurs din perspectiva criticilor formulate de părți,
astfel cum acestea au fost circumscrise temeiurilor de drept indicate, reține
inexistența motivelor de nelegalitate, în raport de reglementarea cuprinsă în
art. 302
1
lit. c) C. proc. civ., pentru următoarele considerente.
Recursul, cale
extraordinară de atac, poate fi exercitat numai pentru motivele de
nelegalitate, în reglementarea expresă și limitativă redată în art. 304 C.
proc. civ.
Potrivit art. 302
1
alin. (1) lit. c) C. proc. civ. cererea de recurs va cuprinde, sub sancțiunea
nulității, motivele de nelegalitate pe care se întemeiază recursul și
dezvoltarea lor.
Conform, art. 304 C.
proc. civ., modificarea sau casarea unei hotărâri se poate cere numai pentru
motivele de nelegalitate, prevăzute expres și limitativ la punctele 1 - 9, iar
potrivit dispozițiilor art. 306 alin. (3) C. proc. civ. indicarea greșită a
motivelor de recurs nu atrage nulitatea recursului dacă dezvoltarea acestora
face posibilă încadrarea lor într-unul din motivele prevăzute de art. 304 C.
proc. civ.
Argumentația adusă de
recurenții reclamanți în susținerea criticilor lor vizează istoricul cauzei,
atitudinea procesuală a părților, situații de fapt și administrarea
probatoriului, neîncadrabile în temeiurile de drept indicate.
Criticile
recurenților-reclamanți, prin care au susținut că instanța de apel în mod
greșit a reținut că imposibilitatea perfectării contractului nu este imputabilă
promitenților vânzători, care în mod culpabil nu au trecut terenul din
extravilan în intravilan, fără să aibă în vedere clauzele antecontractului de
vânzare-cumpărare din care rezultă clar că aceștia și-au asumat obligația de a
face demersuri în acest sens, că nu au fost analizate actele din dosar din care
rezultă că terenul pe care intimații doresc să-l înstrăineze a fost revendicat
de către moștenitorii adevăratului proprietar, existând și o acțiune formulată
de aceștia la Judecătoria Buftea pentru punerea în posesie pe vechiul
amplasament, cu referire expresă la cerere de revendicare depusă de
moștenitorii autorului N.V., însoțită de o expertiză tehnică de reconstituire a
vechiului amplasament înregistrată la primărie sub nr. 26321 din 26 aprilie
2006 pentru terenul situat în Voluntari, la Hotărârea nr. 1015/2007 emisă de
Comisia Județeană Ilfov prin care a fost validat dreptul de proprietate al
acestora, vizează numai aspecte de netemeinicie legate de stabilirea situației
de fapt și greșita interpretare de către instanța de apel a probelor
administrate în cauză, elemente ce nu vizează nelegalitatea.
Nici motivul de
recurs, prin care recurenții reclamanți susțin că vânzarea nu a putut fi
perfectată la data convocării părților, 26 martie 2009, datorită acțiunii
culpabile a intimaților pârâți, care nu și-au respectat obligația de
înstrăinare a întregii suprafețe de teren ce a făcut obiectul precontractului
de vânzare-cumpărare, aspect ce rezultă atât din contract, cât și din
interogatoriul administrat pârâtului S.G. nu poate fi încadrat în art. 304 C.
proc. civ., întrucât simpla prezentare a motivelor de netemeinicie de către
recurenții reclamanți, reiterarea unor situații de fapt și referirile la probatoriul
administrat, în lipsa unei argumentații în drept care să situeze criticile în
sfera temeiurilor de modificare indicate, fac imposibilă exercitarea efectivă a
controlului de legalitate al instanței de recurs.
În considerarea celor
ce preced, constatând că recurenții-reclamanți nu s-au conformat obligației
reglementată de dispozițiile art. 302
1
lit. c) C. proc. civ.
potrivit cărora cererea de recurs va cuprinde, sub sancțiunea nulității,
motivele de recurs și dezvoltarea lor, Înalta Curte, având în vedere și
inexistența motivelor de ordine publică care să inducă aplicarea art. 306 alin.
(2) C. proc. civ., va admite excepția nulității recursului formulată de
intimații pârâți T.C. și T.M.R. și va constata nulitatea cererii de recurs în
temeiul art. 302
1
lit. c) C. proc. civ.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Admite excepția
nulității recursului formulată de intimații pârâți T.C. și T.M.R.
Constată nulitatea
cererii de recurs formulată de reclamanții A.R.B. și Y.I. împotriva Deciziei civile
nr. 53 din 8 februarie 2012 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a
IV-a civilă, conform art. 302
1
alin. (1) lit. c) C. proc. civ.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință
publică, astăzi 26 februarie 2013.
Procesat de GGC - LM