ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 790/2013

Asupra recursului, din examinarea actelor și lucrărilor dosarului constată următoarele: Prin sentința comercială nr. 10823 din 16 noiembrie 2010 pronunțată de Tribunalului București, secția a Vll-a comercială, a fost respinsă, ca neîntemeiată, acțiunea formulată de reclamanta A.C., în contradictoriu cu pârâta SC P. SRL. În motivare, prima instanță a reținut, în esență, că între părți a fost încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare certificat sub nr. V1. la B.N.P.A, B. și Asociații în data de 11 aprilie 2008, având ca obiect obligația încheierii unui act translativ de proprietate asupra bunului imobil constând în apartamentul nr. B1.

situat în aripa „N.O." a complexului rezidențial „N.T." din str. D., sector 3. Instanța de fond a constatat că reclamanta a solicitat să se constate intervenită rezoluțiunea antecontractului datorită neexecutării culpabile de către pârâtă a obligației de predare la termen a apartamentului și că a mai solicitat obligarea acesteia de a-i restituit contravaloarea avansului achitat în temeiul antecontractului. S-a apreciat că pârâta și-a îndeplinit obligațiile asumate prin convenție, că a făcut uz de dreptul său de a prelungi perioada de finalizare și predare a apartamentului și că susținerile reclamantei, cum că prelungirea nu ar fi operat și în ceea ce privește locul de parcare, sunt netemeinice și speculative în raport de întreg punctul 6 al antecontractului care se referă la procedura și termenul de finalizare a! apartamentului.

S-a mai reținut că pârâta a notificat reclamanta cu privire la prelungirea termenului de predare al apartamentului, că apoi a invitat-o pe aceasta în vederea predării - primirii imobilului în data de 29 mai 2009 și că părțile au semnat în ziua respectivă un proces-verbal care cuprinde din punct de vedere formal toate elementele pentru a fi apreciat ca act constatator al îndeplinirii de către pârâtă a obligației de finalizare și de predare a apartamentului către reclamantă. Din observațiile făcute olograf de către reclamantă, înserate în anexa la procesul-verbal, s-a putut desprinde caracterul neesențial al deficiențelor constatate și că înlăturarea lipsurilor sau viciilor sesizate putea să se realizeze într-un termen de 7 zile lucrătoare de Ia semnarea procesului - verbal ori, cel mai târziu, până la semnarea contractului de vânzare-cumpărare.

Împotriva acestei sentințe, reclamanta a declarat apel, care a fost respins, ca nefondat, prin decizia civilă nr. 431 din 15 noiembrie 2011 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a V-a civilă. Pentru a hotărî astfel, instanța de control judiciar a reținut, în esența, ca pârâta a invitat reclamanta în str. D. Sector 3 pentru data de 29 mai 2009 în scopul îndeplinirii procedurii de predare-primire a apartamentului care formează obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. V1./2008 de B.N.P.A. B. și Asociații, dată Ia care a fost inspectat apartamentul în litigiu, iar reclamanta a semnat un proces-verbal prin care atestă că procedura de constatare a stării imobilului în momentul predării a fost îndeplinită în conformitate cu prevederile antecontractului.

S-a constatat că în procesul-verbal menționat a mai fost consemnat faptul că pârâta, promitent vânzător, s-a angajat să finalizeze lucrările de remediere (observate de către promitenta - cumpărătoare și enumerate în anexa Ia procesul-verbal) în termen de 7 zile lucrătoare de Ia data semnării actului, dar nu mai târziu de data Ia care părțile se vor întâlni în fața notarului public în vederea semnării contractului de vânzare-cumpărare a apartamentului.

A rezultat că operațiunea de predare-primire a apartamentului constă în inspectarea acestuia și în eventuala semnalare a unor deficiențe pe care pârâta urma să le remedieze potrivit cu observațiile promitentei - cumpărător, că această operațiune s-a efectuat Ia data de 29 mai 2009 (anterior zilei de 8 iunie 2009, până Ia care părțile au căzut de acord să se proroge termenul fixat pentru finalizarea și predarea bunului, în condițiile art. 8.3 din convenție) și că, reclamanta a mai primit o notificare în vederea prezentării sale în data de 14 decembrie 2009, ora 10, la adresa imobilului, pentru a recepționa lucrările de remediere semnalate și pentru a se încheia actul adițional la procesul-verbal de predare-primire.

În consecință, s-a apreciat că prima instanța în mod temeinic și legal a reținut împrejurarea că pârâta și-a executat întocmai obligațiile asumate prin antecontract la articolul 8.1 - 6.3 cu privire Ia finalizarea și predarea imobilului. S-a reținut că nepredarea cheilor de către pârâtă la momentul inspectării apartamentului în data de 29 mai 2009 nu echivalează cu faptul nerespectării obligațiilor pe care și le-ar fi asumat aceasta, deoarece o atare predare nu a fost avută în vedere de către părți, iar transferul și posesia deplină asupra imobilului urma să aibă Ioc doar la momentul semnării contractului de vânzare-cumpărare în forma autentică (art. 6.5).

Deficiențele constatate de către apelantă la momentul predării -primirii apartamentului nu au reprezentat o încălcare suficient de importantă a obligațiilor asumate de intimată prin antecontract și că remedierea acestora s-a efectuat cu respectarea termenului indicat de părți la articolul 2.2 din procesul-verbal de predare-primire al bunului. În raport de considerentele reținute, constatând că nu sunt îndeplinite condițiile stabilite de părți la art. 14.5 pentru declararea de drept a rezoluțiunii antecontractuiui de către promitenta - cumpărător, și ținând seama și de dispozițiile art. 969-970 vechiul C. civ. (în vigoare la momentul promovării acțiunii în justiție), instanța de control judiciar a respins apelul ca nefondat.

În termen legal, împotriva hotărârii instanței de apel, invocând în drept dispozițiile art. 304 pct. 7, 8 și pct. 9 C. proc. civ., reclamanta A.C. a declarat recurs, solicitând admiterea recursului, modificarea în tot a deciziei recurate, în sensul admiterii apelului declarat de reclamantă și schimbarea sentinței apelate, în sensul admiterii cererii de chemare în judecată așa cum a fost formulată, respectiv constatarea rezoluțiunii antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. V1. din 11 februarie 2008 de B.N.P.A. „B. și Asociații", ca urmare a neexecutării culpabile a obligației de predare la termen a apartamentului de către întimata-pârâtă și obligarea pârâtei la restituirea către reclamantă a sumei de 438.082 euro.

În dezvoltarea motivului de nelegalitate prevăzut de art. 304 pct. 7 C. proc. civ., recurenta susține, în esență, că decizia atacată nu cuprinde motivele pe care se sprijină. În acest context, arată că prin motivele de apoi a invocat, în temeiul art. 989 C. civ., prevederile antecontractului de vânzare-cumpărare care reglementau obligațiile părților contractante și sancțiunile aplicabile în caz de nerespectare. Potrivit art. 6.1 - 6.3 din antecontract, promitentul-vânzător va finaliza și preda apartamentul - conform decoratiunilor selectate de promitentul-cumpărător cu respectarea antecontractului, la data de 08 martie 2003", acesta având dreptul sa depășească termenul fixat pentru finalizarea și predarea menționată Ia art. 6.1 cu cel mult 3 luni de zile.

În art. 14.5.1 din antecontract, părțile au stabilit un pact comisoriu de gradul IV, potrivit căruia, „nefinalizarea și nepredarea apartamentului la data menționată la art. 6.1-6.3.", „dau dreptul promitentului-cumpărător să declare rezoluțiunea de drept a antecontractului de vânzare cumpărare, fără a fi necesare intervenția instanței, notificarea oficială a promitentului vânzător și fără alte formalități prealabile (pact comisoriu expres de gradul IV), având ca efect desființarea cu efect retroactiv a antecontractului de vânzare-cumpărare". În opinia recurentei, instanța nu a analizat și nu a motivat decizia recurata în ceea ce privește neîndeplinirea obligației intimatei SC P.P. SRL sub aspectul nefinalizării lucrărilor Ia apartamentul în litigiu în termenul prevăzut de părți în art. 6.1.

- art. 6.3., cu consecința incidenței pactului comisoriu de gradul IV reglementat de părți în art. 14.5.1 din antecontract. Raportat la prevederile art. 304 pct. 8 C. proc. civ., consideră că hotărârea recurata este nelegală, întrucât instanța, interpretând actul juridic dedus judecății, a schimbat înțelesul lămurit și vădit neîndoielnic al acestuia. Susține în esență, că în analiza neîndeplinirii obligației de predare (singura analizată de instanța) a apartamentului de către promitenta-vânzătoare, instanța a dat o interpretare greșită înscrisului „Proces verbal încheiat Ia 29 mai 2003", apreciind în mod eronat că acesta reprezintă documentul care face dovada predării-primirii apartamentului în cauză.

Procesul-verbai încheiat Ia data de 29 mai 2009, apreciază recurenta, atestă faptul vizionării apartamentului și a constatării stării în care acesta se afla Ia acea data, fără a se efectua predarea apartamentului, iar predarea apartamentului și a locului de parcare nu a avut Ioc niciodată. Termenul de remediere convenit de părți în art. 2.2 prin procesul-verbai încheiat la data de 29 mai 2009 a fost de 7 zile lucrătoare de Ia data semnării procesului-verbal din 29 mai 2009. Neregulile tehnice constatate cu ocazia inspectării apartamentului Ia data de 29 mai 2009 nu au fost remediate de intimata-pârâtă în termenul stabilit de părți pentru predarea apartamentului, respectiv 08 august 2009. Astfel, susține recurenta, obligația de predare a apartamentului nu a fost îndeplinită de intimata-pârâtă la termenul stabilit de părți prin antecontract, fapt ce permite promitentului-cumpărător activarea pactului comisoriu de gradul IV stipulat în mod expres în art. 14.5.1.

din antecontract. Clauza de rezoluțiune a antecontractului (pact comisoriu de gradul IV) are drept efect desființarea necondiționată a antecontractului, de îndată ce termenul de executare a expirat, fără ca obligația să fi fost adusă ia îndeplinire. Conchizând, susține că interpretarea corectă a clauzelor antecontractului în concordanță cu situația de fapt rezultată din înscrisurile susmenționate, conduce la concluzia că promitenta vânzătoare a încălcat prevederile art. 6.1 - art. 6.3 din antecontract privind termenul de finalizare a apartamentului în conformitate cu caracteristicile și specificațiile tehnice convenite și de predare a acestuia până la 08 iunie 2009, consecința fiind aceea a posibilității activării pactului comisoriu de gradul IV - desființarea cu efect retroactiv a antecontractului de vânzare cumpărare.

Referitor Ia incidența motivului reglementat de prevederile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., consideră că hotărârea a fost dată cu încălcarea și aplicarea greșită a legii, respectiv a prevederilor art. 969 C. civ. Analizând decizia recurată, în raport de criticile formulate, în limitele controlului de legalitate și temeiurile de drept invocate, Înalta Curte constată că recursul este nefondat, urmând a-l respinge, pentru considerentele care succed: Potrivit dispozițiilor art. 304 pct, 7 C. proc. civ., hotărârea este nelegală când „nu cuprinde motivele pe care se sprijină sau când cuprinde motive contradictorii ori străine de natura pricinii". În speță, decizia atacată cuprinde elementele obligatorii prevăzute de dispozițiile art. 281 alin. (1) pct. 5 C. proc.

civ., respectiv motivele de fapt și de drept care au format convingerea instanței. Înalta Curte constată că soluția instanței de apel este perfect legală sub aspectul prevederilor art. 304 pct. 7 C. proc. civ., iar simpla nemulțumire a recurentei-reclamante cu privire la soluția pronunțată, la argumentele care au format convingerea instanței, neînsușirea de către instanța de control judiciar a apărărilor formulate de către parte, sunt aspecte care nu pot fi asimilate unei memotivări în sensul textului legai anterior evocat, fiind suficientă o analiză logico-juridică de sinteză care să reflecte răspunsul Ia toate apărările invocate.

Amplu argumentat și bine motivat, contrar susținerilor recurentei, instanța de control judiciar a reținut cu justețe că în cauză nu sunt întrunite cerințele convenite de părți la art. 14.5 din antecontract pentru declararea de drept a rezoluțiunii antecontractului de vânzare-cumpărare de către promitenta-cumpărător, instanța ținând cont de regulile de interpretare stipulate de art. 970 C. civ. Greșita interpretare a procesului verbal este subsumată artificial prevederilor art. 304 pct. 8 C. proc. civ., întrucât interpretarea dată probelor constituie o chestiune de fapt, care nu justifică invocarea motivului de recurs bazat pe denaturarea actului juridic dedus judecății, în speță, antecontractul de vânzare-cumpărare.

În condițiile în care restabilirea situației de fapt și interpretarea probelor aflate la dosar (ex. procesul-verbal) exced competenței instanței de recurs, se impune respingerea de plano a criticilor de netemeinicia, care nu satisfac exigențele impuse de art. 304 C. proc. civ. Este de necontestat că între părțile litigante a fost încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare certificat sub nr. V1. la B.N.P.A. B. și Asociații la data de 11 aprilie 2008, având ca obiect obligația încheierii unui act translatîv de proprietate asupra bunului imobil constând în apartamentul nr. B1.

situat în aripa „N.O." a complexului rezidențial „N.T." din str. D., Sector 3. Clauza contractuală expresă din antecontract privind rezoluțiunea contractului pentru neexecutare, respectiv art. 14.5.1 invocat de reclamantă în susținerea și dovedirea acțiunii, clauză denumita pact comisoriu, care nu face necesară intervenția instanței în declararea rezoluțiunii, a fost verificată de instanța de apel în limita permisă de însăși această clauză convențională de rezoluțiune vizând nefinalizarea și nepredarea apartamentului la termenele menționate la art. 6.1 - 6.3 din antecontract.

Instanța de apel a apreciat în mod corect împrejurarea că pârâta nu a avut nici o culpă în executarea antecontractului menționat, procedând conform dispozițiilor antecontractului cu privire Ia predarea și finalizarea apartamentului, cu respectarea art. 6.1 - 8.3 și art 14.5.1 din actul încheiat, reținând că nepredarea cheilor de către pârâtă la momentul inspectării apartamentului în data de 29 mai 2009 nu echivalează cu faptul nerespectării obligațiilor pe care și le-ar fi asumat aceasta, deoarece o atare predare nu a fost avută în vedere de către părți, iar transferul și posesia deplină asupra imobilului urma să aibă loc doar Ia momentul semnării contractului de vânzare-cumpărare în forma autentică (art. 6.5).

Deși contractele reale nu se consideră perfectate decât în momentul predării lucrului, de acest lucru nu se poate ține seama și în speța de față, câtă vreme părțile din dosar au convenit ca remiterea efectivă a lucrului (apartamentului) să aibă loc la un moment ulterior semnării procesului-verbal de predare - primire din 29 mai 2009, corespunzător cu scopul urmărit de ele la data încheierii antecontractului, aspect reținut cu justețe de instanța de control judiciar.

Prin urmare, nu se poate pretinde că intimata nu și-a îndeplinit obligația de rezultat de a face, astfel cum susține recurenta, iar instanța de apei corect a reținut că pârâta nu a avut nicio culpă în executarea antecontractului, procedând conform dispozițiilor antecontractului cu privire la predarea și finalizarea apartamentului, cu respectarea art. 8.1 - 6.3 și art. 14.5.1 din antecontract și, totodată, cu respectarea termenului de remediere a deficiențelor constatate de către reclamantă la momentul predării - primirii apartamentului, termen convenit de părți la art. 2.2 din procesul-verbal de predare-primire. Nefiind în culpă, promitentei-vânzătoare nu-i poate fi aplicată sancțiunea rezoluțiunii contractului, astfel cum pretinde recurenta, ca sancțiune care intervine numai in extremis pentru neexecutare culpabilă.

Motivul instituit de art. 304 pct. 9 C. proc. civ. vizează lipsa temeiului legal al hotărârii criticate sau aplicarea greșită a legii. În speță, recurenta se prevalează de încălcarea dispozițiilor art. 983 C. civ., dar, fără a reitera argumentele anterior expuse, se constată că soluția a fost dată cu respectarea cadrului și a limitelor procesuale, în raport de clauzelor contractuale și de voința părților, conform art. 969 C. civ., astfel că nu se poate reține nici incidența în cauza a prevederilor art. 304 pct. 8 și 9 C. proc. civ. invocate de recurentă. În consecință, pentru toate argumentele care preced, Înalta Curte constată că decizia recurată este la adăpost de orice critică, iar recursul reclamantei este nefondat, motiv pentru care, în temeiul dispozițiilor art. 312 alin. (1) din C. proc.

civ., va fi respins, menținându-se hotărârea instanței de apel, ca fiind legală. Constatând culpa procesuală a recurentei în promovarea recursului de față și în raport de solicitarea intimatei-pârâte SC P. SRL București privind acordarea cheltuielilor de judecată, urmează ca în temeiul dispozițiilor art. 274 alin. (1) C. proc. civ., sa fie admisă cererea acesteia, în sensul obligării recurentei-reclamante A.C. Ia plata sumei de 9.552,98 RON cheltuieli de judecată către intimata pârâtă SC P. SRL București, conform înscrisurilor doveditoare aflate la dosar.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge recursul declarat de reclamanta A.C. împotriva deciziei civile nr. 431 din 15 noiembrie 2011 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a V-a civilă, ca nefondat. Obligă recurenta-reclamantă A.C. Ia plata sumei de 9.552,96 RON cheltuieli de judecată, către intimata-pârâtă SC P. SRL București. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 27 februarie 2013.