ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 4422/2012

Asupra recursului de față; Din examinarea actelor și lucrărilor dosarului, constată următoarele: Prin sentința comercială nr. 1342 din 08 februarie 2011 Tribunalul București - secția a VI a comercială a admis în parte cererea restrânsă formulată de reclamanta SC C.M.T. SRL și a fost obligată pârâta SC A.C.M.

SA să plătească reclamantei suma de 5.000 euro, în echivalentul în lei la data plății, reprezentând penalități; suma de 7.000 euro, în echivalentul în lei la data plății, reprezentând contravaloare lipsă de folosință și 4446 lei, cheltuieli de judecată; să încheie procesul verbal de recepție finală cu privire la imobil (apartament și locul de parcare) și să se prezinte în fața notarului public pentru încheierea în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare având ca obiect apartamentul nr. 133, și locul de parcare suprateran nr. 24, situat în Incinta Complexului Rezidențial „N.". Au fost respinse capetele de cerere privind plata daunelor interese în valoare de 17.463,02 euro, dobândă și comisioane datorate în baza contractului de împrumut semnat cu o societate bancară și obligarea pârâtei să „acorde toate garanțiile legale pentru lucrările executate cu privire la imobil, precum și pentru toate bunurile instalate în apartament". Pentru a pronunța această soluție, prima instanță a reținut, în esență, că, între pârâtă, în calitate de promitent-vânzător, și reclamantă, în calitate de promitent-cumpărător, s-a încheiat contractul de construire cu promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare din 29 august 2007 având ca obiect apartamentul „platinum" nr. 133, din Complexul Rezidențial N., locul de parcare suprateran nr. 24,

cota indiviză corespunzătoare din spațiile comune ale blocului. Pârâta și-a asumat obligația de a finaliza imobilul până la data de 08 martie 2008, urmând ca în termen de 5 zile de la finalizare (inclusiv finisaje), să transmită reclamantei o notificare cu privire la data, locul și ora la care părțile se vor prezenta la apartament în vederea semnării unui proces verbal de recepție finală (art. 20). Prima instanță a constatat că pârâta a notificat la data de 04 martie 2008 prelungirea termenului de predare a imobilului până la sfârșitul lunii iunie 2008, invocând apariția unor condiții meteorologice nefavorabile și, la data de 02 august 2008, s-a încheiat procesul verbal de predare-primire-recepție a locuinței la terminarea lucrărilor.

Tribunalul a înlăturat apărarea pârâtei privind faptul că acest proces verbal atestă îndeplinirea obligației sale de a finaliza executarea imobilului, conform clauzei prevăzute la art. 20 din antecontract, întemeindu-se pe declarația martorului T.C. , care a relatat că procesul verbal din data de 02 august 2008 a fost încheiat pentru a se da posibilitatea reclamantei să depoziteze mobilierul în apartament, urmând ca recepția finală să se efectueze după racordarea la utilități și remedierea deficiențelor menționate în procesul-verbal.

Tribunalul a reținut că obligația pârâtei de a „finaliza imobilul" includea și racordarea acestuia la utilități (apă curentă, gaze naturale, curent electric), punerea în funcțiune a centralei termice, individualizarea locului de parcare, punerea în funcțiune a ascensorului, amenajarea căilor de acces auto și pietonale, conținutul acestei obligații rezultând din coroborarea clauzelor contractuale cu anexele menționate în art. 50. Totodată, s-a constatat că această obligație contractuală a fost îndeplinită cu întârziere de către pârâtă, fiind depășit termenul agreat de părți în baza art. 16 din convenție, respectiv 30 iunie 2008, reținându-se că imobilul a fost racordat la energie electrică la data de 13 aprilie 2009, la data de 14 aprilie 2009, contorul pentru înregistrarea consumului de gaze naturale a fost montat la 30 aprilie 2009, centrala termica a fost pusă în funcțiune la 27 noiembrie 2009, iar ascensorul la data de 07 mai 2010. În cursul procesului au fost aduse la îndeplinire și obligațiile referitoare la amenajarea spațiilor comune, locul de parcare, remedierea deficiențelor de execuție ale planșeului de la baie, reclamanta restrângându-și acțiunea pe măsură ce pârâta a executat aceste lucrări.

Tribunalul din analiza probatoriului administrat a constatat că reclamanta a încheiat la data de 04 februarie 2008 o „promisiune de închiriere" a apartamentului nr. 133 prin care a convenit cu viitorul locatar încheierea contractului de închiriere la data 01 aprilie 2008. Deoarece pârâta a notificat prelungirea termenului de finalizare a imobilului până la data de 30 iunie 2008, termenul pentru încheierea contractului de închiriere a fost prelungit până la data de 01 iulie 2008. Locatarul urma să-i plătească reclamantei suma de 700 euro lunar cu titlu de chirie pe o perioadă de doi ani începând cu data semnării contractului. Ca o consecință directă a conduitei contractuale a pârâtei, care nu a finalizat imobilul în condițiile și în termenele asumate, reclamanta nu și-a putut îndeplini la rândul său obligația de a încheia contractul de închiriere, înregistrând o pagubă de 7000 euro.

Cu privire la dobânzile și comisioanele datorate de reclamantă în baza contractului de împrumut bancar încheiat cu B., tribunalul a reținut că împrumutul a fost acordat în vederea achiziționării apartamentului, cu obligația împrumutatului de a-l restitui conform graficului de rambursare, însă reclamanta nici nu a făcut dovada achitării unor rate, dobânzi și comisioane bancare într-un cuantum majorat față de cel convenit inițial cu banca împrumutătoare.

Prin cererea completatoare formulată, reclamanta a solicitat obligarea pârâtei să „acorde toate garanțiile legale pentru lucrările executate cu privire la imobil, precum și pentru toate bunurile instalate în apartament" susținând că în cuprinsul draftului contractului de vânzare-cumpărare pus la dispoziție de pârâtă nu se menționează perioada de garanție a lucrărilor executate în apartament și în spațiile comune ori persoana obligată să remedieze deficiențele apărute în perioada de garanție la apartament, spații comune, bunurile instalate, instalațiile montate. Instanța de fond a constatat că reclamanta nu a depus la dosar draftul de contract pentru a se putea verifica susținerile acesteia (art. 1169 C. civ.), prin urmare a respins cererea ca neîntemeiată.

S-a apreciat însă că o clauză de garanție enunțată în mod generic nu ar putea fi interpretată ca având semnificația restrângerii ori înlăturării obligației de garanție de care este ținută pârâta în virtutea legii, fiind nulă de drept, conform dispozițiilor art. 22 din Legea nr. 449/2003 privind vânzarea produselor și garanțiilor asociate acestora. Având în vedere principiul reglementat de dispozițiile art. 969 și urm. C. civ., tribunalul a găsit întemeiate și capetele de cerere având ca obiect obligarea pârâtei să încheie cu reclamanta procesul verbal de recepție finală a imobilului (art. 20 teza ultimă din antecontract), și să se prezinte în fața notarului public pentru încheierea în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare (art. 21, art. 22 din antecontract).

Curtea de Apel București - secția a VI-a civilă prin decizia civilă nr. 580 din 21 decembrie 2011 la admis apelul declarat de apelanta SC A.C.M. SA. A schimbat în parte sentința apelată în sensul că a respins ca neîntemeiate: plata sumei de 7000 euro, cu titlu de daune interese, reprezentând beneficiu nerealizat; întocmirea procesului verbal de recepția finală a lucrării; prezentarea în fața notarului public pentru semnarea în formă autentică a contractului de vânzare - cumpărare a imobilului. Au fost menținute celelalte dispoziții ale sentinței atacate. În argumentarea acestei decizii instanța de apel a reținut, în esență, că în cursul judecății apelului părțile au încheiat contractul de vânzare cumpărare din 29 iulie 2011 cu privire la apartamentul nr. 133, situat în Incinta Complexului Rezidențial „N.", stabilind un termen de 12 luni pentru transmiterea dreptului de proprietate asupra locului de parcare.

S-a reținut că prima instanță trebuia să analizeze valoarea probatorie a declarației martorului audiat la termenul din 11 ianuarie 2011 prin raportarea la calitatea martorului de administrator al societății reclamante, interesate să-și susțină afirmațiile din cuprinsul cererii de chemare în judecată, iar valoarea procesului verbal semnat de părți la data de 02 august 2008 a fost diminuată prin interpretarea conținutului obligației de finalizare ca incluzând și racordarea la utilități, funcționarea liftului, centralei termice și finalizarea spațiilor comune, aspect ce corespunde convenției părților. Astfel, instanța de apel a înlăturat susținerile apelantei privind îndeplinirea obligației de finalizare a imobilului anterior datei încheierii procesului verbal ținând cont de descrierea generală și specificațiile tehnice ale condominiului cuprinsă în Anexa 1 la contract la care face trimitere și art. 5 din contractului de construire.

Instanța de apel a reținut că prima instanță, conform probelor administrate în cauză și aspectelor evidențiate de părți la judecata în fond, a reținut în mod corect că obligația de finalizare nu a fost îndeplinită în mod corespunzător anterior datei de 02 august 2008, componente ale acesteia realizându-se chiar în cursul judecății. S-a constatat corecta reținere în cauză a neîndeplinirii în termenul prelungit a obligației de finalizare a lucrărilor, conform art. 20 din contract, și a incidenței în cauză a clauzei penale inserate în art. 17 din contract, în raport de care penalitățile se calculau în procent de 0,04%/suma restantă pe zi de întârziere, tară a depăși 5000 euro. Referitor la calculul daunelor interese pentru lipsirea de folosința spațiului, reprezentând de fapt beneficiu nerealizat, promisiunea de închiriere semnată de reclamantă cu numitul T.G.

la data de 30 martie 2008, modificată la 4 februarie 2008 în privința termenului de la care se promitea închirierea spațiului, în absența coroborării cu alte mijloace de probă, nu era suficient pentru reținerea caracterului cert al prejudiciului invocat de reclamantă și a legăturii de cauzalitate dintre acesta și fapta imputată pârâtei. Totodată s-a apreciat că, pentru antrenarea răspunderii contractuale sub acest aspect era necesară punerea prealabilă în întârziere a pârâtului, conform art. 1079 C. civ., în cauza nefiind incidență punerea de drept în întârziere prevăzută de art. 43 C. com., care se referă doar la datorii lichide, astfel cum sunt definite la art. 379 C. proc. civ. S-a constatat că în cauză, nu există dovezi că pârâtul ar fi fost notificat cu privire la acest aspect anterior judecății, neexistând mențiuni în acest sens nici în convocarea la conciliere.

Cât privește semnarea procesului verbal de recepție finală, s-a constatat că dispozițiile H.G. nr. 273/1994 care au aprobat Regulamentul de recepție a lucrărilor de construcții și instalații aferente fac distincție între recepția la terminarea lucrărilor și recepția finală realizată după expirarea perioadei de garanție pentru lucrările executate. S-a apreciat că față de aceste dispoziții, solicitarea reclamantei de întocmire a procesului verbal de recepție finală nu este justificată, partea neputând modifica termenele legale de garantei prevăzute chiar în interesul său. Împotriva acestei decizii reclamanta SC C. M.T. SRL a declarat recurs întemeiat pe dispozițiile art. 304 pct. 8 și 9 C. proc.

civ. În argumentarea motivelor de recurs invocate, recurenta a susținut, în esență, că instanța de apel în mod greșit a apreciat că înscrisul reprezentat de Promisiunea de închiriere din data de 30 martie 2008 modificată la data de 4 februarie 2008 ar fi trebuit „coroborat cu alte mijloace de probă", întrucât acest înscris are valoare probatorie de sine stătătoare, iar caracterul cert al prejudiciului deriva chiar din conținutul acestuia.

Totodată, recurenta susține că instanța de apel a ignorat înscrisurile depuse în cauză în ceea ce privește punerea în întârziere a pârâtei, inclusiv sub aspectul prejudiciului suferit ca urmare a lipsei de folosință a apartamentului, întrucât aceasta a fost tăcută prin notificarea înregistrată de pârâtă sub nr. 846 din 25 martie 2009, comunicată societății pârâte prin poștă încă de la data de 4 martie 2009. Recurenta susține că prin contractul de construire cu promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare, respectiv art. 44 părțile au agreat faptul că perceperea penalităților (limitate la suma de 5000 euro) nu va împiedica partea afectată să recupereze întreg prejudiciul cauzat de partea în culpă.

În opinia recurentei instanța de apel a menționat în mod eronat că martorul audiat era administratorul societății, numele căruia a fost în mod greșit transcris ca fiind dl. T.C. acesta fiind în fapt dl. T.M., întrucât dl. T.M. nu a avut niciodată calitatea de administrator și/sau asociat al SC C.M.T. SRL și prin urmare depoziția martorului audiat trebuia apreciată în completarea celorlalte probe administrate în cauză și nicidecum înlăturată. Instanța de apel, susține recurenta, a reținut în mod eronat că nu există nici un document care să ateste punerea în întârziere a pârâtei „neexistând mențiuni în acest sens nici în convocarea la conciliere", deoarece în cuprinsul convocării la conciliere sunt prezentate în anexă documentele pe care a fost întemeiată concilierea, printre acestea existând și notificarea transmisă în data de 4 martie 2009 în cuprinsul căreia SC A.C.M.

SA era pusă în întârziere față de termenul contractual. Recurenta susține că instanța de apel a înlăturat în mod eronat obligația pârâtei de a încheia un proces-verbal, interpretând în mod greșit obiectul acestui proces verbal ca fiind unul sub autoritatea H.G. nr. 273/1994, întrucât acest document nu este unul cuprins în sfera recepției finale conform H.G. nr. 273/1994, care de altfel mici nu este invocat ca atare și nici nu se face referire la această normă. Sensul semnării unui proces verbal de recepție finală este acela de a se face predare-primire imobilului în stare de funcționare' finală, în conformitate cu termenii și condițiile antecontractului. Pentru aceste motive recurenta a solicitat admiterea recursului, respingerea apelului și menținerea în întregime a sentinței instanței de fond ca fiind temeinică și legală.

Recursul este nefondat și va fi respins pentru următoarele considerente: Prealabil analizării criticilor formulate, se impune a fi tăcută precizarea că deși a invocat dispozițiile art. 304 pct. 8 și 9 C. proc. civ., recurenta nu s-au conformat dispozițiilor art. 302 1 lit. c) C. proc. civ., în sensul dezvoltării fiecărui motiv de nelegalitate invocat, cerință ce rezulta și din caracterul extraordinar al căii de atac a recursului. Astfel, motivul de nelegalitate prevăzut de pct. 8 al art. 304 C. proc. civ. vizează situația în care instanța a interpretat greșit actul juridic dedus judecății prin schimbarea naturii sau înțelesului vădit neîndoielnic al acestuia.

Deși motivul de nelegalitate așa cum este prevăzut procedural vizează actul dedus judecății, recurenta prin argumentele aduse în sprijinul acestuia se referă la înțelesul lămurit și vădit neîndoielnic al înscrisurilor deduse judecății, cu scopul de a repune în discuție probele, concludenta acestora, care nu intră în sfera de analiză a motivului prevăzut de art. 304 pct. 8 care a fost invocat. În realitate motivul de nelegalitate se referă la actul juridic dedus judecății, ceea ce impune ca analiză puterea de lege a convențiilor legal făcute. Din acest punct de vedere, se observă că instanța de apel a pornit în analiza criticilor aduse sentinței de la examinarea situației de fapt, și a constatat că în cursul judecății apelului părțile au încheiat contractul de vânzare-cumpărare din 29 iulie 2011 cu privire la apartamentul nr. 133 din Complexul Rezidențial N., stabilind un termen de 12 luni pentru transmiterea dreptului de proprietate asupra locului de parcare.

Din perspectiva aceluiași motiv recurenta a repus în discuție concludenta și interpretarea probelor legate de declarația martorului T.M. Or, toate aceste chestiuni vizează netemeinicia și nu nelegalitatea soluțiilor anterioare. Interpretarea actului dedus judecății și a probelor aparține instanțelor devolutive și numai în măsura în care s-ar încălca norme care au dus la schimbarea înțelesului actului care era vădit neîndoielnic s-ar putea reține încălcarea legii. Or, argumentele recurentei nu conduc la o astfel de concluzie ci, dimpotrivă, se constată că s-au evocat ipoteze și susțineri nefondate. Considerațiile de mai sus deși au fost făcute, nu pierd din vedere că și aceste chestiuni legate de conținutul înscrisurilor respective sunt de fond și nu vizează nelegalitatea la care se referă prevederile art. 304 alin. (8) C. proc.

civ. Recurentul a indicat drept motiv de recurs și pct. 9 al art. 304 C. proc. civ. care poate constitui temei pentru modificarea sau casarea unei hotărâri atunci când hotărârea pronunțată este lipsită de temei legal ori a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greșită a legii. Acest motiv de recurs trebuie analizat în contextul celorlalte prevederi procedurale care califică recursul drept o cale extraordinară de atac nedevolutivă, ceea ce înseamnă pe de o parte că regulile instituite pentru promovarea și susținerea criticilor trebuie să fie respectate întocmai, iar pe de altă parte, că prin recurs se examinează legalitatea soluțiilor anterior pronunțate tară să fie provocată o rejudecare a fondului în orice situație.

În speță, din redarea criticilor pe care recurenta și-a sprijinit motivul prevăzut de pct. 9, se poate constata că singura critică de nelegalitate ce poate fi reținută spre analiză o reprezintă greșita interpretare a art. 20 din contract cu referire la data încheierii procesului-verbal de recepție finală. Astfel, recurenta susține că, instanța de apel a înlăturat în mod eronat obligația pârâtei de a încheiat un proces-verbal, interpretând în mod greșit obiectul acestui proces-verbal ca fiind unul sub autoritatea H.G. nr. 273/1994. Critica recurentei este nefondată. Conform Legii nr. 50/1991 recepția este de două feluri: recepția la terminarea lucrărilor și recepția finală.

Coroborând textul de lege cu prevederile art. 32 din Regulamentul de recepția al lucrărilor de construcții și instalații aferente acestora, recepția finală este convocată în cel mult 15 zile de la expirarea garanției, iar garanția legală pentru vicii este de doi ani de la recepția la terminarea lucrărilor. Instanța de apel a reținut în mod corect că dispozițiile H.G. nr. 273/1994 care au aprobat Regulamentul de recepție al lucrărilor de construcții și instalații aferente fac distincție între recepția la terminarea lucrărilor și recepția finală realizată după expirarea perioadei de garanție pentru lucrările executate. Se constată astfel că dispozițiile H.G. nr. 273/1994 privind aprobarea regulamentului de recepție a lucrărilor în construcții și instalații aferente acestora, invocate de recurentă au fost corect interpretate și aplicate de instanța - de apel, raportat la clauzele contractuale și starea de fapt reținută în baza probelor care s-au administrat.

Astfel instanța de apel a reținut în mod corect că solicitarea reclamantei de întocmire a procesului-verbal de recepție este nejustificată, întrucât partea nu putea modifica termenele legale de garanție prevăzute chiar în interesul său. În consecință, față de cele ce preced, conform art. 312 C. proc. civ., recursul se va respinge.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge ca nefondat recursul declarat de reclamanta SC C.M.T. SRL împotriva deciziei civile nr. 580 din 21 decembrie 2011 a Curții de Apel București - secția a VI-a civilă. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 8 noiembrie 2012