ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 3756/2008

Asupra recursului de față; Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele: Prin sentința nr. 954/ COM din22 mai 2007, Tribunalul Bihor a respins acțiunea comercială formulată și precizată de reclamanții B.L. și B.C., ambii domiciliați în Oradea, în contradictoriu cu pârâta SC I.D.C. SA. A fost respinsă cererea reconvențională. Pentru a pronunța această hotărâre instanța de fond a reținut că, prin Contractul de execuție cu plata pe stadii de execuție nr. 35 din 24 decembrie 2004, încheiat între M.T.S.L. Gmbh (beneficiar), B.L.

(utilizator) și SC I. SA (executant), executantul s-a obligat să realizeze, pe cheltuiala beneficiarului, o construcție tip S. în varianta cărămidă, conform caracteristicilor tehnice standard, listei de lucrări suplimentare convenite între părți și planurilor anexe la contract, construcție ce urma a fi edificată pe lotul EB/5 și finalizată la data de 26 septembrie 2005. Valoarea totală a contractului a fost stabilită la suma de 45.259 Euro + TVA, din care utilizatorul urma să achite avans către SC I. SA, la data de 21 decembrie 2004 suma de 4.526 Euro + TVA. Suma de 40.733 Euro + TVA urma să fie achitată de beneficiar în funcție de stadiul de execuție al lucrării și a sumelor stabilite pentru fiecare stadiu, pe baza unui proces verbal de recepție.

Pentru efectuarea lucrărilor de construcție menționate în contractul 35/2004, între Primăria Municipiului Oradea și reclamantul B.L. s-a încheiat, la data de 9 februarie 2005, Contractul de vânzare-cumpărare nr. 334/2005, având ca obiect imobilul înscris în CF NDF nr. 5136 Oradea cu nr. cad. 5529, în natură teren în suprafață de 240 mp, situat în lotul EB 75 din cartierul de locuințe Europa Oradea, dosar nr. 9022/2005. La data de 15 februarie 2007, pârâta SC I. SA, prin adresa nr. 257, a înștiințat pe reclamantul B.L. că beneficiarul contractului de execuție construcție M.T.S.L. Gmbh nu și-a îndeplinit obligațiile de plată, înregistrând întârzieri în achitarea sumelor datorate conform contractului menționat.

Prin aceeași adresă, s-a adus la cunoștința utilizatorului că valoarea stadiilor executate de SC I. SA și neachitate de beneficiar este în sumă de 30.710 Euro + TVA și că în termen de 5 zile de la primirea prezentei adrese să-și exprime poziția cu privire la un nou contract de execuție, în care reclamantul să aibă calitatea de beneficiar, dosar nr. 9022/2005. Pârâta, prin adresele nr. 1324 din 22 august 2005 și 1624 din 30 septembrie 2005, adresate reclamantului B.L., i-a solicitat acestuia să se prezinte la sediul pârâtei în vederea încheierii unui nou contract de execuție, comunicându-i totodată și un model de contract care urma să fie semnat de către părți, dosar nr. 9022/2005. Prin adresele menționate mai sus s-a adus la cunoștința reclamantului faptul că, contractul de execuție nr. 35/2004 a fost reziliat la data de 1 iulie 2005 cu beneficiarul M.T.S.L.

în baza pactului comision de grad 4 prevăzut în contract la pct. 72. La data de 3 octombrie 2005, reclamanții au înștiințat pe pârâta SC I. SA că nu sunt de acord cu clauzele noului contract de execuție notificat de către aceasta în oferta de contractare nr. 64 din 1 septembrie 2005, întrucât, pe de o parte, invocă faptul că își va exprima dreptul de preferință după ce executantul își va respecta obligațiile asumate prin contractul nr. 35/2004, iar pe de altă parte, că penalitățile invocate de executant nu cad în sarcina lor, ci a beneficiarului. Prin contractul nr. 35/2004, părțile au stabilit de comun acord, la cap. VII lit. b) pct. 7.2, că „Beneficiarul este de drept în întârziere fără notificare, cerere de chemare în judecată sau altă formalitate prealabilă, dacă întârzie achitarea sumelor datorate conform prezentului contract.

În cazul în care beneficiarul întârzie cu mai mult de 45 de zile achitarea sumelor datorate conform contractului, executantul poate rezilia în mod unilateral contractul, fără punere în întârziere, cerere de chemare în judecată sau altă formalitate prealabilă, transmițând în acest sens beneficiarului o notificare, prin scrisoare recomandată cu confirmare de primire, cu 15 zile înainte de momentul la care rezilierea devine efectivă”. Potrivit pct. 7.9 din contract, „ca urmare a rezilierii în condițiile art. 7.2, executantului îi vor reveni sumele neachitate aferente stadiului fizic al construcției și daune de 13 % din valoarea contractului. În măsura în care beneficiarul, în termen de 15 zile de la momentul rezilierii, va desemna un nou beneficiar, care să preia contractul de execuție cu executantul, iar acest nou beneficiar este acceptat de executant, sau utilizatorul își exercită dreptul de preferință, SC M.T.S.L.

nu va fi obligat la plata daunelor de 13 % din valoarea contractului”. Potrivit pct. 7.9 din contract, „în orice situație în care prezentul contract se reziliază din vina beneficiarului, utilizatorul are un drept de preferință la încheierea contractului de execuție pentru finalizarea construcției”. S-a mai stabilit prin contractul menționat că utilizatorul nu are dreptul de a rezilia prezentul contract, acest drept revenind în exclusivitate beneficiarului, în condițiile prevăzute în prezentul contract (pct. 7.11). Din clauzele contractuale menționate mai sus reiese că părțile au stabilit un pact comision de grad 4 în ce privește rezilierea contractului față de beneficiar (pct. 7.2), iar față de utilizator nu s-a prevăzut un astfel de pact, fapt pentru care, în ce-l privește pe acesta din urmă, sunt incidente dispozițiile art. 969 și 1075 C. civ.

De asemenea, conform pct. 7.9 din contract, utilizatorul are un drept de preferință la încheierea unui nou contract de execuție pentru finalizarea construcției. În lipsa unui astfel de contract, s-a apreciat că nu există temei legal sau contractual în baza căruia pârâta să fie obligată să predea locuința în litigiu către reclamanți. Faptul că s-a încercat de către pârâtă să se încheie un nou contract de execuție, iar reclamanții nu au fost de acord cu clauzele acestui contract, în lipsa unei solicitări exprese către instanța de judecată care să rezolve litigiul sub acest aspect, cererea formulată de reclamanți, în ce privește capetele 1 și 2 au fost apreciate ca inadmisibile, raportat la art. 111 C. proc.

civ., iar celălalt capăt de cerere, privind obligarea pârâtei la predarea locuinței, ca nefondat. În ce privește cererea reconvențională formulată de pârâta SC I. SA, instanța a constatat că aceasta este nefondată, întrucât, în ce-l privește pe utilizator, contractul menționat mai sus nu prevede un pact comisoriu de gradul 4, față de care instanța să se limiteze în a constata rezilierea acestuia. Față de cele reținute, instanța a respins atât cererea principală cât și cererea reconvențională. Împotriva hotărârii pronunțate de prima instanță au declarat apel în termen și legal timbrat reclamanții B.L. și B.C. și pârâta SC I.D.C. SA VOLUNTARI. Reclamanții prin apel au solicitat admiterea apelului, modificarea în parte a sentinței în sensul admiterii acțiunii precizate și obligării pârâtei să le predea construcția, cu plata cheltuielilor de judecată.

În dezvoltarea motivelor de apel reclamanții au învederat că în hotărârea apelată există o evidentă contradicție între dispozitiv și considerente, în situația în care s-a reținut că față de reclamanții apelanți, utilizatori în contractul de execuție construcție nr. 35/2004 sunt incidente dispozițiile art. 969, 1075 C. civ., însă a fost respinsă cererea de predare a locuinței. S-a probat în cauză că din culpa exclusivă a pârâtei nu s-a putut achita plata prețului integral prin neemiterea facturilor, deși era cumpărător de bună-credință și contractul era perfect valabil, fiind achitat avansul pretins, iar diferența urma a fi achitată din resurse proprii, evident după comunicarea proceselor-verbal de recepție pe faze de lucrări.

Reaua-credință a pârâtei în derularea contractului a fost dovedită prin comunicarea unui nou contract cu preț mult peste cel negociat. Din cuprinsul contractului rezultă în mod evident că locuința a fost construită pentru reclamanții apelanți care au achitat și avansul, iar prin adresele trimise către SC I. SA a fost exprimată clar și neechivoc intenția de a continua contractul în calitate de beneficiar, din punct de vedere juridic realizându-se acordul de voință ca și la o vânzare-cumpărare. În consecință, reclamanții apreciază că sub aspectul capătului de cerere apelate, situația de fapt nu a fost reținută corespunzător de prima instanță. Prin apelul său pârâta SC I.D.C.

SA Voluntari, a solicitat admiterea apelului, modificarea în parte a sentinței apelate în sensul admiterii cererii reconvenționale și constatarea că, contractul de execuție construcție cu plata pe stadii de execuție nr. 35/2004 este reziliat începând cu data de 30 septembrie 2005, cu obligarea intimaților la plata cheltuielilor de judecată. În dezvoltarea motivelor de apel pârâta a învederat instanței că în mod greșit s-a respins cererea reconvențională pe considerentul că, în ce-l privește pe utilizator, contractul nu prevede un pact comisoriu de gradul IV față de care instanța să se limiteze a constata rezilierea contractului, deși este evident că actul juridic s-a reziliat de plin drept din culpa exclusivă a beneficiarului și datorită neuzării dreptului de preferință a utilizatorului pentru încheierea unui nou contract.

Apelanta-pârâtă a mai arătat că motivarea instanței de fond, că rezilierea contractului nu operează față de toate părțile semnatare ale contractului, ci numai pentru unele, este greșită și peste voința reală a părților și cu încălcarea principiilor interpretării contractelor. Prin întâmpinarea depusă la dosarul cauzei intimații apelanți B.L. și B.C. au solicitat respingerea apelului declarat de apelanta SC I.D.C. SA arătând că, în sarcina lor nu se poate reține nici o culpă în derularea contractului, neputându-se dispune rezilierea contractului. Curtea de Apel Oradea, secția comercială, de contencios administrativ și fiscal, prin decizia nr. 174/C/2007-A din 27 noiembrie 2007, a admis apelul pârâtei SC I.D.C.

SA VOLUNTARI declarat împotriva sentinței, pe care a schimbat-o în parte în sensul că a admis cererea reconvențională formulată de pârâtă și în consecință a constatat reziliat, începând cu data de 30 septembrie 2005 contractul de execuție construcții cu plata pe stadii de execuție nr. 35/2004. A menținut restul dispozițiilor sentinței apelate și a obligat intimații-reclamanți să plătească apelantei pârâte suma de 1.728,45 lei, cheltuieli de judecată în fond și în apel. Prin aceeași decizie a fost respins, ca nefundat, apelul declarat de reclamanții B.L. și B.C. Pentru a hotărî astfel, instanța de apel a reținut, în esență, că beneficiarul contractului de execuție M.T.S.L.

Gmbh nu și-a îndeplinit obligațiile de plată, fapt comunicat la data de 15 februarie 2007 de către SC I. SA apelantului B.L., căruia i s-a solicitat, ca în termen de 5 zile de la primirea adresei să-și exprime poziția cu privire la un nou contract de execuție în care aceasta să dobândească calitatea de beneficiar. Datorită neachitării datoriilor scadente de plată pe care și le-a asumat beneficiarul contractului de execuție, în temeiul pactului comisoriu, contractul de execuție nr. 35/2004 a fost reziliat la data de 1 iulie 2005. Instanța de apel a reținut că deși pactul comisoriu a fost prevăzut ca o sancțiune față de una din părțile contractante și sancțiunea a fost aplicată, aceasta duce la desființarea contractului încheiat față de toate părțile, fapt care în speță rezultă din cuprinsul clauzei 7.9 din contract.

Cu privire la apelul reclamanților instanța de apel a reținut că în lipsa încheierii unui nou contract cu executantul lucrării de construcție, în temeiul dreptului de preferință pe care i l-a acordat acesta, reclamanții nu pot invoca nici un temei legal sau contractual prin care pârâta să fie obligată să-i predea locuința în litigiu. Împotriva deciziei pronunțată în apel, reclamanții B.L. și B.C., în termen legal au declarat recurs, pentru motivele de nelegalitate prevăzute de art. 304 pct. 8 și 9 C. proc. civ. Prin motivele de nelegalitate invocate reclamanții arată că prin recunoașterea achitării avansului, parte din preț, a calității de proprietari ai terenului, loc de casă, înscris în cartea funciară, au făcut dovada valabilității contractului care produce efecte juridice și mai mult și-au exprimat dreptul de preferință prin manifestarea intenției, în scris pentru încheierea contractului privind finalizarea lucrărilor după rezilierea contractului cu M.T.S.L.

Recurenții mai arată că este evident că și-au îndeplinit obligațiile contractuale, nu li se poate reține nici o culpă în derularea contractului, instanța nu putea să dispună rezilierea contractului nr. 35/2004 și deci rezultă că probele de la dosar au fost greșit apreciate respectiv s-a interpretat greșit actul juridic dedus judecății, mai mult instanța a schimbat înțelesul lămurit și vădit neîndoielnic al acestuia, incidente prevederile pct. 8 al art. 304 C. proc. civ. Se mai menționează că decizia a fost dată cu aplicarea greșită a legii în condițiile în care intimata nu le-a comunicat niciodată rezilierea contractului, dar instanța a reținut efectul rezilierii, și potrivit clauzelor contractuale nu se poate reține nici o culpă a utilizatorului în executarea contractului cu prestări succesive, având calitate de utilizator în contractul tripartit, nu aveau nici o obligație în acest sens.

În ceea ce privește faptul că nu și-au exprimat dreptul de preferință la încheierea contractului pentru finalizarea construcției, reclamanții arată că au răspuns imediat, în scris, manifestându-și intenția finalizării lucrărilor prin finanțare proprie, până la concurența prețului, dar intimata le-a comunicat o ciornă a unui nou contract la un preț mult majorat cât și alte date nereale și chiar și plata unor penalități. Recurenții arată că prin exercitarea dreptului de preferință au dobândit calitatea de beneficiari ai lucrării contractate, cu obligația predării acesteia de către intimată.

Recurenții conchid susținând că în mod nelegal instanța a admis cererea reconvențională și a constatat rezilierea contractului de execuție construcții nr. 35/2004 începând cu data de 30 septembrie 2005. Pentru motivele invocate, recurenții au solicitat admiterea recursului, modificarea în tot a deciziei atacate în sensul admiterii acțiunii astfel cum a fost precizată, în sensul constatării că nu este reziliat contractul nr. 35/2004, cu consecința obligării intimatei să predea construcția tip S. – lotul EB 75 Cartier Europa Oradea și a respingerii cererii reconvenționale ca nefondată, cu cheltuieli de judecată în toate instanțele.

Recursul declarat de reclamanți este fondat și urmează a fi admis, modificată în tot decizia recurată, în sensul respingerii ca nefondat a apelului pârâtei, admiterea apelului formulat de reclamanți împotriva sentinței tribunalului care va fi schimbată în parte, admisă în parte cererea principală constatând valabilitatea contractului nr. 35/2004 și va fi respins capătul de cerere referitor la obligarea pârâtei la predarea construcției. Vor fi menținute celelalte dispoziții ale sentinței privind respingerea cererii reconvenționale, pentru următoarele considerente: Analizând decizia atacată în raport de actele și înscrisurile dosarului și de motivele de nelegalitate invocate de reclamanți, s-a constatat că hotărârea nu este legală și este incident în cauză pct. 8 al art. 304 C. proc.

civ., instanța de apel a interpretat greșit contractul nr. 35/2004 încheiat de părți. Astfel, între reclamanta, pârâtă și M.T.S.L. Gmbh, în calitate de beneficiar s-a încheiat contractul tripartit de execuție cu plata pe stadii de execuție, nr. 35/2004, prin care pârâta SC I. SA, în calitate de executant s-a obligat să realizeze pe cheltuiala beneficiarului M.T.S.L., construcția cu caracteristicile tehnice arătate în contract până la data de 26 septembrie 2005, din valoarea contractului avansul în sumă de 4.526 euro + TVA a fost achitat de utilizatorul B.L., iar diferența de preț de către beneficiar în funcție de stadiul de execuție al lucrării și a sumelor stabilite pentru fiecare stadiu pe baza unui proces-verbal de recepție.

Anterior încheierii acestui contract între reclamantul B.L., în calitate de utilizator și societatea M.T.S.L. Gmbh finanțator locator, s-a încheiat contractul de leasing nr. 1271 din 21 decembrie 2004, prin care finanțatorul s-a obligat în favoarea utilizatorului să-i finanțeze acestuia în condițiile stabilite în contract, în sistem leasing imobiliar, locuința ce urma a o construi executantul SC I. SA. În cuprinsul contractului de execuție tripartit nr. 35/2004, la capitolul obligațiile părților, nu s-au stipulat decât obligații contractuale în favoarea executantului lucrării SC I. SA și a beneficiarului lucrării M.T.S.L. GMBH, lucrarea urmând a fi efectuată pe cheltuiala beneficiarului, stipulându-se pactul comisoriu de gradul IV de la art. 7.2 în favoarea executantului în caz de neplată a sumelor datorate de finanțator.

În cuprinsul contractului, executantul și-a asumat față de utilizatorul B.L. o singură obligație și anume aceea stipulată la art. 7.9 de a acorda un drept de preferință la încheierea contractului pentru finalizarea construcției în caz de reziliere în orice situație a contractului din vina beneficiarului M.T.S.L. În speță, beneficiarul contractului de execuție M.T.S.L. GMBH nu și-a îndeplinit obligațiile de plată asumate, fapt comunicat de către pârâta SC I. SA reclamanților la data de 15 iulie 2005, 22 august 2008 și la data de 30 septembrie 2008 solicitând, ca în termen de 5 zile de la primirea adresei din 15 iulie 2005, reclamanții să-și exprime poziția cu privire la un nou contract de execuție în care să dobândească calitate de beneficiar.

Datorită neachitării sumelor scadente de plată pe care și le-a asumat beneficiarul contractului de execuție M.T.S.L. GMBH, în temeiul art. 7.2 din contractul nr. 35/2004 executantul a reziliat contractul. Față de considerentele anterior menționate, considerente ce rezultă din analiza și interpretarea contractului tripartit încheiat între părți, Înalta Curte apreciază că decizia atacată este nelegală sub aspectul admiterii cererii reconvenționale și pe cale de consecință constatarea rezilierii contractului nr. 35/2004 începând cu data de 30 septembrie 2004, în temeiul pactului comisoriu prevăzut în contract. Așa fiind, Înalta Curte constată că în cauză este incident motivul de nelegalitate prevăzut de pct. 8 al art. 304 C. proc.

civ., deoarece rezilierea contractului tripartit față de recurenții-reclamanți trebuia constatată prin hotărâre judecătorească definitivă, având în vedere că beneficiarul M.T.S.L. nu și-a îndeplinit obligațiile contractuale asumate prin contract iar pactul comisoriu de grad IV conținut de capitolul privind rezilierea contractului la art. 7.2, nu poate fi invocat față de utilizator. Deci, având în vedere motivele arătate, Înalta Curte apreciază ca fiind fondată critica din recurs invocată de reclamanți cu privire la greșita admitere a cererii reconvențională formulată de către pârâtă.

Critica reclamanților referitoare la respingerea capătului de cerere privind obligarea pârâtei la predarea locuinței contractate, nu este fondată, întrucât, contractul tripartit semnat de părți, și anume clauza prevăzută de cap. III pct. 3.4 prevede „la data finalizării lucrărilor, executantul are obligația să predea beneficiarului cheile imobilului împreună cu documentația tehnică a centralei termice, manualul de utilizare a instalațiilor prevăzute și în anexa la contract.” Față de prevederea menționată rezultă că nu ar avea temei contractual obligarea pârâtei la predarea construcției către reclamanți din contractul părților rezultă că beneficiar al construcției este finanțatorul M.T.S.L.

Clauzele contractului tripartit încheiat de părți nu pot fi modificate unilateral, iar faptul că reclamanții și-au manifestat dreptul de preferință privind încheierea unui nou contract de execuție, drept de preferință prevăzut de art. 7.9 din contract, nu poate justifica încălcarea voinței părților, exprimată la încheierea contractului. În consecință, având în vedere considerentele arătate, în temeiul art. 312 alin. (1), (2) și (3) C. proc. civ., recursul declarat de reclamanți va fi admis, modificată în tot decizia recurată, în sensul admiterii apelului formulat de reclamanți împotriva sentinței de fond și respingerea, ca nefondat, a apelului pârâtei, va schimba în parte sentința și va admite în parte cererea principală constatând valabilitatea contractului nr. 35/2004.

Va respinge capătul de cerere referitor la obligarea pârâtei la predarea construcției, menținând celelalte dispoziții ale sentinței privind respingerea cererii reconvenționale.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Admite recursul declarat de reclamanții B.L. și B.C. împotriva deciziei nr. 174/C/2007-A din 27 noiembrie 2007 a Curții de Apel Oradea, secția comercială, de contencios administrativ și fiscal. Modifică în tot decizia recurată în sensul că admite apelul formulat de reclamantă împotriva sentinței nr. 954/ COM din 22 mai 2007 a Tribunalului Bihor. Schimbă în parte sentința. Admite în parte cererea principală. Constată valabilitatea contractului nr. 35/2004. Respinge capătul de cerere referitor la obligarea pârâtei la predarea construcției. Menține celelalte dispoziții ale sentinței privind respingerea cererii reconvenționale. Respinge, ca nefundat, apelul declarat de pârâta SC I.D.C.

SA VOLUNTARI împotriva sentinței nr. 954 din 22 mai 2007. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 11 decembrie 2008.