ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 3406/2013

Asupra recursului de față, constată următoarele: Prin Sentința civilă nr. 1916 din 3 octombrie 2011 pronunțată de Tribunalul Iași, secția civilă, de contencios administrativ și fiscal pronunțată în Dosar nr. 6586/99/2010 a fost respinsă acțiunea formulată de reclamanta L.I.R., în contradictoriu cu pârâtul N.V., a obligat reclamanta să-i plătească pârâtului suma de 2500 lei cu titlu de cheltuieli de judecată (onorar expertiză și onorar avocat). În fapt, Tribunalul a fost învestit cu soluționarea cererii de constatare a nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare autentificat în 12 mai 1994 pentru lipsa cauzei și preț neserios, contract încheiat de vânzătoarea P.C. cu pârâtul N.V. având ca obiect cota de 6/8 din imobilul situat în Iași, compus din construcție și teren.

Reclamanta a susținut că imobilul a aparținut bunicilor săi P.G. și P.C. conform contractului de vânzare-cumpărare nr. x/1974 și că după decesul bunicului și dezbaterea succesiunii acestora, prin reprezentarea tatălui decedat a moștenit o cotă de 3/8 din bunul imobil, alături de unchiul de mamă N.V., care la rândul său a moștenit 3/8 din succesiune, numita P.C. totalizând o cotă de 5/8 asupra imobilului. Pentru a hotărî astfel, prima instanță după evaluarea probatoriului a reținut că vânzarea-cumpărarea este un contract sinalagmatic, prețul fiind obiectul prestației cumpărătorului care trebuie să corespundă valorii lucrului vândut. Raportându-se la dispozițiile art. 1303 C. civ. de la 1864, tribunalul a reținut că, în speță sunt îndeplinite condițiile de valabilitate a prețului întrucât potrivit contractului, prețul stabilit a fost de 50.000 lei.

S-a arătat că norma de drept civil evocată nu impune regula egalității prețului cu valoarea bunului vândut, ci trebuie avut în vedere și subiectivismul părților la stabilirea acestora. Chiar dacă s-a stabilit că prețul este inferior valorii reale a lucrului vândut el nu poate fi apreciat ca neserios, pentru a impune nulitatea, echivalența fiind cu atât mai mult relativă cu cât părțile contractului erau rude respectiv mamă și fiu. S-a reținut și că inițiativa contractului a aparținut vânzătoarei în considerarea legăturilor de rudenie și în scopul protejării drepturilor succesorilor de vreme ce s-a rezervat prin contract dreptul de abitație viageră al vânzătoarei și s-a instituit pentru cumpărător o obligație de întreținere.

Cu privire la lipsa cauzei, ca element esențial al contractului, prima instanța a subliniat faptul că de vreme ce condiția prețului a fost îndeplinită este întărită dovada existenței cauzei, reclamanta nerăsturnând prezumția existenței acesteia, față de dispozițiile art. 987 alin. (1) C. civ. de la 1864. În ce privește afectarea contractului de nulitate prin dol și fraudă la lege invocate de către reclamantă la 25 octombrie 2010, instanța a respins cercetarea acestor motive considerând modificarea acțiunii tardivă, față de dispozițiile art. 132 C. proc. civ. Împotriva acestei hotărâri reclamanta a declarat apel nemotivat, astfel încât cauza a fost reexaminată în condițiile art. 295 alin. (1) și (2) C. proc.

civ. Prin Decizia civilă nr. 45 din 20 aprilie 2012 pronunțată de Curtea de Apel Iași, secția civilă în Dosarul nr. 8588/99/2010 a fost respins ca nefondat apelul declarat de reclamantă împotriva Sentinței civile nr. 1916 din 3 octombrie 2011 a Tribunalului Iași, cu obligarea apelantei la plata cheltuielilor de judecată. Pentru pronunțarea acestei decizii curtea de apel a stabilit că situația de fapt a fost corect evaluată iar normele legale au fost corect aplicate. S-a reținut astfel că este neîndoielnic că intenția vânzătoarei a fost de protejarea intereselor ambilor moștenitori și că, deși nu s-a stabilit o obligație de întreținere în sarcina cumpărătorului drept componentă a prețului vânzării, totuși această eroare de constatare nu schimbă rezultatul silogismului judiciar referitor la calitățile juridice ale prețului.

Sancțiunea nulității fundamentată pe cauza contractului nu poate fi aplicată în speță câtă vreme s-a reținut că reclamanta nu a dovedit lipsa cauzei contractului întemeiată pe prețul neserios, astfel încât au fost corect aplicate atât dispozițiile art. 986 - 968, cât și cele ale art. 1303 C. civ. de la 1864. Chiar dacă, ca regulă, prețul este proporțional valorii lucrului vândut, aceasta nu înfrânge libertatea părților de a stabili un preț mai mic dacă acesta se constituie ca o cauză suficientă a obligației luate de vânzător, de a transmite proprietatea bunului vândut. S-a reținut că în pofida afirmațiilor reclamantei prețul stabilit prin contractul atacat a fost sincer și rezonabil, dată fiind și relația de rudenie dintre părțile actului.

În lipsa disproporției dintre prestațiile reciproce care să fi avut drept cauză neștiința, ignoranța ori starea de constrângere a vânzătoarei sau a demonstrației că în cauză cumpărătorul a profitat de această stare pentru a obține un avantaj disproporționat, dar având în vedere și subiectivismul părților la stabilirea prețului vânzării, curtea de apel a menținut soluția primei instanțe. Împotriva acestei decizii a declarat recurs reclamanta L.I.R., motivele recursului fiind întemeiate pe dispozițiile art. 304 pct. 7 și 9 C. proc. civ. S-a arătat că instanțele anterioare nu s-au referit în mod concret la disproporția vădită dintre contraprestații, rezumându-se la afirmații cu caracter teoretic, în condițiile în care s-a demonstrat în cauză că valoarea reală a bunului era de 264 de ori mai mare decât valoarea prețului stabilit de părți.

Chiar dacă părțile sunt libere la stabilirea prețului, caracterul infim al acesteia determină o lipsă a cauzei proprii contractului de vânzare-cumpărare, echivalentă unei lipse totale a prețului. Prețul, definitoriu într-un contract de vânzare-cumpărare impune atât consecința caracterului său echilibrat comparativ cu valoarea bunului vândut, dar și pe cea a asumării reale a obligației de plată de către cumpărător, sub sancțiunea nulității. Or, în măsura în care prin contractul autentificat în 12 mai 1994, prețul a fost de 50.000 lei vechi și în măsura în care Institutul Național de Statistică, Direcția Județeană de Statistică Iași a stabilit că la nivelul anului 2010 această sumă ar echivala sumei de 241,27 lei (2.412,7 lei vechi), raportat la valoarea imobilului calculată prin expertiza la nivelul anului 1994, de 13.204.141 lei vechi, rezultă matematic că prețul contractului a fost de 264 de ori mai mic decât valoarea de piață a bunului.

Invocând jurisprudența specifică în această materie, recurenta a considerat că s-a făcut o greșită interpretare și aplicare a dispozițiilor art. 1303 C. civ., cu atât mai mult cu cât obligația cumpărătorului nu a fost publicată de o altă obligație de întreținere de natură să diminueze valoarea corectă a prețului de vânzare. Recurenta arată că factorul subiectiv evaluat de instanțele de fond cu caracter decisiv nu poate fi exclusiv avut în vedere pentru stabilirea prețului serios, întrucât acesta trebuie evaluat și obiectiv, prin raportare la circumstanțele concrete ale pieței imobiliare la momentul vânzării. Mai mult decât atât, recurenta a susținut că factorul subiectiv al vânzătorului a fost apreciat univoc, fără a se lua în considerare că el reprezintă implicit o afectare a drepturilor succesorale ale reclamantei.

Este de asemenea greșită aprecierea instanțelor de fond referitoare la existența unei obligații de întreținere, lipsită de argumentul interpretării logico-juridice a clauzelor contractului, apreciere de natură să justifice soluțiile anterioare. Subliniind, în final că în speță suntem în prezența unui caz nelegitim de extrădare, recurenta a concluzionat că instanțele anterioare, prin motivări nefundamentate și contradictorii, printr-o analiză selectivă a probelor cauzei, a ajuns la pronunțarea unor soluții nelegale și netemeinice. Împotriva recursului intimatul N.V. a formulat întâmpinare solicitând respingerea recursului, în principal, ca inadmisibil, cu argumentul că motivele recursului reiau criticile formulate împotriva sentinței tribunalului, critici referitoare la raționamentul primei instanțe, fără elemente specifice recursului, astfel încât încadrarea acesteia în dispozițiile art. 304 pct. 7 și 9 C. proc.

civ. este artificială și lipsită de substanță. Pe fond s-a solicitat respingerea recursului având în vedere corecta interpretare și aplicare a dispozițiilor legale, intimatul subliniind că piața imobiliară locală la momentul vânzării demonstrează caracterul serios și real al prețului vânzării. În cadrul recursului reclamanta a beneficiat de ajutor public judiciar, în condițiile art. 6 și 8 din O.U.G. nr. 51/2008, în forma reducerii taxei judiciare de timbru, iar părțile nu au administrat probe noi în procedura de judecată a recursului. Recursul este întemeiat și va fi admis, pentru considerentele redate în cele ce urmează; Într-adevăr, prin decizia atacată Curtea de Apel Iași se reiau considerentele hotărârii primei instanțe, fără o reevaluare a situației de fapt, prin efectul căreia să impună confirmarea raționamentului primei hotărâri pronunțate, deși aceasta obligație este trasată instanței de apel, ca instanță de fond, conform art. 295 alin. (1) și (2) C. proc.

civ. Înalta Curte de Casație și Justiție observă că singura apreciere proprie a instanței de apel se referă la infirmarea unui aspect referitor la situația de fapt, mai exact, se înlătură afirmația referitoare la inserarea, în contractul de vânzare-cumpărare autentificat în 12 mai 1994, a clauzei vizând obligația de întreținere asumată de cumpărător. Altfel, deși în cadrul apelului au fost depuse înscrisuri, Curtea de Apel nu a arătat relevanța, ori dimpotrivă, lipsa relevanței lor pentru analiza fondului cauzei cu care a fost investită. Or, un proces civil finalizat prin hotărârea care dezleagă fondul, cu garanțiile date de art. 6.1 din Convenția Europeană privind Drepturile Omului, include printre altele dreptul părților de a fi în mod real "ascultate", adică în mod corect examinate de către instanța sesizată.

Altfel spus, aceasta implică mai ales în sarcina instanței obligația de a proceda la un examen efectiv, real și consistent al mijloacelor, argumentelor și elementelor de probă ale părților, cel puțin pentru a le aprecia pertinența în determinarea situației de fapt, chiar dacă acesta se realizează în cadrul apelului, (a se vedea Hotărârea Curții Europene a Drepturilor Omului din 28 aprilie 2005 în cauza Albina c. României și Hotărârea Curții Europene a Drepturilor Omului din 15 martie 2007 în cauza Gheorghe c. României). În cauză, confirmarea situației de fapt reținută de prima instanță nu este rezultatul unei proprii analize, conform art. 297 C. proc. civ., iar Curtea de apel nu a stabilit situația de fapt raportându-se la argumentele și apărările părților, esențiale în apel.

Lipsa acestui examen echivalează cu o lipsă a analizei de substanță a apelului echivalentă unei necercetări a cauzei care să ducă la concluzia temeiniciei rezultatului determinat prin decizie. Mai mult, tot în cadrul motivului de recurs încadrat în dispozițiile art. 304 pct. 7 C. proc. civ., Înalta Curte de Casație și Justiție subliniază că în finalul deciziei din apel, instanța include sumar considerente specifice erorii lezionare și dolului ca temei al nulității, determinate prin aprecierea disproporției dintre contraprestațiile părților semnatare ale contractului de vânzare-cumpărare autentificat în 12 mai 1994, determinate prin neștiința, ignoranța ori constrângerea părții profitabile cumpărătorului, aspecte care sunt străine de cauza litigiului.

Chiar dacă efectul considerentelor prezentate cu privire la acest motiv de recurs atrage în mod imediat retrimiterea cauzei la instanța de apel pentru a proceda la o examinare efectivă a cauzei, Înalta Curte de Casație și Justiție consideră necesar ca, potrivit dispozițiilor art. 315 C. proc. civ., în considerarea criticilor întemeiate pe dispozițiile art. 304 pct. 3 C. proc. civ., să impună instanței de apel examinarea cauzei din perspectiva art. 1303 C. civ. de la 1864 prin evaluarea întregului material probator administrat în cauză.

Urmează astfel ca aprecierea caracterului neserios al prețului să fie evaluată nu doar exclusiv prin acordarea prevalenței subiectivismului părților la determinarea prețului, ci și prin aprecierea unor elemente obiective, cum ar fi date statistice referitoare la prețuri de referință ale imobilelor de același fel din piața imobiliară locală, valoarea reală a dreptului de abitație reținut de către vânzător, estimarea disproporției între valoarea bunului vândut și preț și caracterul obișnuit al acesteia în circumstanțele încheierii actului, derivate din relația de rudenie dintre părți. În acest sens, instanța urmează să aibă în vedere și faptul că prețul, ca element esențial al vânzării și cauza contractului trebuie să reprezinte pentru cumpărător o obligație reală și că nu se poate disocia, în astfel de situații între cauza mediată a contractului și prețul serios ca elemente strict separate.

În plus, subsumat analizei cauzei și realității acesteia, va fi analizată afirmația reclamantei și depozițiile martorilor referitoare la comportamentul părților nu doar înainte și concomitent încheierii contractului atacat, ci și ulterior acestuia. Astfel, pentru toate considerentele prezentate în această decizie, potrivit dispozițiilor art. 312 alin. (3) și (5) C. proc. civ., Înalta Curte de Casație și Justiție va admite recursul declarat de recurenta L.I.R., va casa decizia atacată și va trimite cauza instanței de apel pentru rejudecare. Totodată, față de împrejurarea că recurenta a beneficiat de ajutor public judiciar în faza judecării recursului, urmează ca, din oficiu, instanța de rejudecare, să stabilească modul în care în cauză urmează a se da efect dispozițiilor art. 18 - 19 din O.U.G.

nr. 51/2008.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Admite recursul declarat de reclamanta L.I.R. împotriva Deciziei nr. 45/2012 din 20 aprilie 2012 pronunțată de Curtea de Apel Iași, secția civilă, pe care o casează și dispune trimiterea cauzei spre rejudecare aceleiași instanțe. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi, 22 octombrie 2013. Procesat de GGC - CL