ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 2752/2014

Asupra recursului de față, constată urcătoarele: I. Judecata în primă instanță: Prin sentința nr. 520 din 18 decembrie 2012 Tribunalul Satu Mare, secția a ll-a civilă, a respins acțiunea formulată de reclamanta SC T.M.P. SRL în contradictoriu cu pârâta SC C.C. SRL, având ca obiect rezilierea contractului de închiriere încheiat între cele două părți la data de 18 decembrie 2008; a admis cererea reconventională formulată de pârâta și în consecință a constatat rezilierea contractului de închiriere încheiat la data de 18 decembrie 2008, din culpa reclamantei, în temeiul art. 9 lit. b) alin. (1) din contract; a obligat reclamanta să plătească pârâtei contravaloarea în lei a sumei de 29.760 euro, calculată la cursul de schimb B.N.R.

de la data plății, sumă reprezentând contravaloarea chiriei aferente lunilor mai-decembrie 2010 și la plata sumei de 22.078,71 lei reprezentând contravaloarea lucrărilor de reparații; a obligat reclamanta la plata sumei de 4.189 lei cu titlu de cheltuieli de judecată către pârâtă. Pentru a hotărî astfel, prima instanță a reținut, în sinteză următoarele: Între reclamantă, în calitate de locatar și pârâta-locator, s-a încheiat la data de 18 decembrie 2008 un contract de închiriere privind imobilul situat în Municipiul Cărei, cu destinația de hală de producție și depozit, în suprafață de 1.500 mp. Potrivit art. 7 din contract, chiria lunară cuvenită a fost de 3.000 de euro plus T.V.A. /lună, locatara coligându-se să suporte și cheltuielile legate de optimizarea spațiului în vederea asigurării destinației de spațiu de producție.

Totodată, prima instanță constată că raporturile locative dintre părți au decurs conform clauzelor contractului de închiriere în perioada 18 decembrie 2008 - ianuarie 2010, după care începând cu ianuarie 2010, reclamanta nu și-a mai îndeplinit obligația principală de plată a chiriei lunare, conduită care a dus la emiterea Ordonanței nr. 1025 din 6 mai 2010 de către Judecătoria Cărei în sensul obligării reclamantei la plata chiriei aferente lunilor ianuarie - aprilie 2010. În continuare, reține prima instanță reclamanta nu a achitat chiria datorată pe perioada mai-decembrie 2010 (data expirării contractului), motivul invocat de reclamantă, respectiv refuzul pârâtei de a da curs invitației în vederea renegocierii cuantumului chiriei potrivit art. 7 alin. (2) din contract, fiind apreciat de instanță ca neîntemeiat.

În acest sens, tribunalul constată că termenul pentru renegocierea chiriei a fost stabilit la data de 30 iunie 2010, iar nerespectarea de către oricare din părți a acestei clauze nu atrage nicio consecință, în schimb, neplata chiriei este sancționată cu rezoluțiunea contractului. În raport de statuările în fapt cu privire la conduita reclamantei și la temeiul contractual invocat de aceasta pentru constatare intervenirii rezoluțiunii de drept a contractului de închiriere, respectiv clauza de la art. 7 din contract, potrivit, căreia rezoluțiunea de drept a contractului intervine în caz de neplată a chiriei la termen, prima instanță concluzionează că pactul comisoriu expres de gradul IV prevăzut în art. 7 din contract operează în favoarea pârâtei și nu poate fi invocat de reclamantă ca temei al cererii reclamantei, astfel cum a fost precizată.

Cu privire la cererea reconvențională formulată de pârâta, prima instanță constată că reclamanta nu a achitat chiria datorată pe perioada mai - decembrie 2010, nesocotind clauza de la art. 9 lit. b) alin. (1) din contract,- urmând a fi obligată la contravaloarea chiriei restante, iar în temeiul pactului comisoriu expres prevăzut de art. 7 alin. ultim contractul urmează a fi reziliat din culpa reclamantei. În sfârșit, referitor la repararea prejudiciului cauzat de reclamantă, instanța reține că la data de 1 iulie 2010, reclamanta a părăsit imobilul, prilej cu care a deteriorat instalația sanitară, de încălzire și de aer comprimat, contravaloarea lucrărilor de reparații suportate de pârâta, conform documentelor administrate în cauză, în cadrul probei cu înscrisuri, impun concluzia obligării reclamantei la plata acestei sume în temeiul răspunderii civile contractuale.

II. Prin sentința civilă nr. 108 din 14 mai 2013 Tribunalul Satu Mare a încuviințat cererea de îndreptare a erorii materiale strecurate în dispozitivul sentinței civile nr. 520/2012 cu privire la denumirea corectă a pârâtei, respectiv SC C.C. SRL, cerere formulată de această parte în temeiul art. 281 C. proc. civ. Prin aceeași sentință a fost respinsă cererea pârâtei SC C.C. SRL de completare a dispozitivului sentinței nr. 520/2012 în sensul pronunțării de către instanță și asupra cheltuielilor de judecată solicitate de pârâtă reprezentând plata și a onorariului de avocat în sumă de 11.860 lei. Sub acest aspect, instanța a constatat că ipoteza reglementată de art. 281 2 C. proc. civ. nu este îndeplinită în cauză, deoarece instanța nu a omis să se pronunțe asupra cheltuielilor solicitate, ele fiind acordate în raport de actele justificative existente la dosar, la data pronunțării sentinței fondului.

III. Apelul - Decizia civilă nr. 102/C din 19 decembrie 2013 pronunțată de Curtea de Apel Oradea, secția a V-a civilă, de contencios administrativ și fiscal. În cauză au declarat apel ambele părți. Apelul reclamantei a privit sentința civilă nr. 520/2012 criticile sale vizând atât stabilirea situației de fapt cât și aplicarea corectă a clauzelor contractului de închiriere al căror înțeles a fost denaturat de prima instanță, cu consecința pronunțării unei soluții netemeinice și nelegale atât pe cererea principală cât și pe cererea reconvențională. Apelul pârâtei a vizat sentința nr. 108 din 14 mai 2013 prin care prima instanță a respins cererea de completare a dispozitivului formulate de această parte în temeiul art. 2812 C. proc.

civ. Prin Decizia civilă nr. 102/C/2013 Curtea de Apel Oradea a admis apelul declarat de reclamanta SC T.M.P. SRL împotriva sentinței nr. 520/2012 a Tribunalului Satu Mare pe care a schimbat-o în parte după cum urmează: a admis în parte cererea convențională formulată de pârâta SC C.C. SRL și a constatat intervenită rezilierea contractului de închiriere încheiat de părți la 18 decembrie 2008, la data de 6 iulie 2010; a respins ca nefondat capătul II din cererea reconvențională privind plata sumei de 29.760 euro reprezentând contravaloare chirie; a menținut celelalte dispoziții ale sentinței și a obligat reclamanta să plătească pârâtei suma de 1.435,72 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.

Prin aceeași decizie a fost admis și apelul declarat de pârâtă împotriva sentinței civile nr. 108/2013 a Tribunalului Satu Mare în sensul admiterii cererii de completare a dispozitivului sentinței civile nr. 520/2012 și obligării reclamantei la plata sumei de 8.000 lei către pârâtă cu titlu de cheltuieli de judecată respectiv onorariu de avocat. Față de soluția pronunțată în apel, apelanta pârâtă a fost obligată la plata către apelanta reclamantă a sumei de 5.809 lei cu titlu de cheltuieli de judecată în această cale procesuală.

Instanța de apel examinând separat, în raport de criticile formulate de apelanta reclamantă, soluția fondului asupra cererii principale și asupra cererii reconvenționale a constatat că în ce privește acțiunea principală formulată de reclamanta, astfel cum a fost precizată în sensul de a se constata intervenită rezilierea contractului de închiriere la data de 6 iulie 2010 datorită nerespectării clauzei de la art. 7 alin. ultim respectiv nerealizarea negocierii chiriei, soluția adoptată de prima instanță, de respingere a acțiunii principale, este legală și temeinică.

În acest sens, instanța de apel raportându-se la clauza de la art. 7 alin. ultim din contract, care vizează rezilierea de drept a contractului în ipoteza neachitării chiriei, a constatat că această clauză este în favoarea locatorului, or, reclamanta locatar a invocat rezilierea contractului din cauza nerealizării negocierii chiriei, în condițiile în care părțile nu au convenit vreun pact comisoriu privind rezilierea contractului în cazul nerealizării obligației de renegociere a chiriei.

În continuare, instanța de apel, examinând din perspectiva art. 1439 alin. (2) C. civ., măsura în care nerealizarea obligației de renegociere a chiriei poate fi sancționată cu rezilierea judiciară a contractului, reține din probele cu înscrisuri administrare ca reclamanta nu a solicitat renegocierea chiriei la dattf de 30 iunie 2010, astfel cum era prevăzut în contract, solicitarea sa vizând renegocierea chiriei la o dată anterioară - 8 aprilie 2010 - datorită unor împrejurări neprevăzute în contract, ceea ce impune concluzia lipsei de culpă a locatorului cu consecința respingerii cererii de reziliere astfel cum a fost motivată.

În ceea ce privește cererea reconvențională formulată de pârâta locator, instanța de apel reține sub un prim aspect că instanța fondului deși a constatat intervenită rezilierea de drept a contractului de închiriere, nu a precizat data la care aceasta a operat, astfel că locatarul nu mai putea fi obligat, după reziliere, la plata chiriei, ci eventual la despăgubire pentru daunele cauzate în măsura în care se stabileau și dovedeau. Sub un al doilea aspect, instanța reține din cuprinsul facturilor și extraselor de cont depuse în apel, că reclamanta, locatar, a achitat chiria datorată plus T.V.A.

atât pe luna mai cât și pe luna iunie, astfel că în acord cu dispozițiile pactului comisoriu se impune constatarea intervenirii rezilierii contractului începând cu data de 6 iulie 2010. În acest context, reclamanta nu poate fi obligată la plata chiriei ulterior datei de 6 iulie 2010, cu atât mai mult cu cât aceasta a părăsit spațiul închiriat la 1 iulie 2010, aspect confirmat de locator. În ceea ce privește capătul trei din cererea reconvențională, instanța de apel constată că soluția primei instanțe este legală și temeinică, în condițiile în care locatarul este obligat să restituie spațiul închiriat în stare bună, iar probele administrate în cauză, atestă împrejurarea că această obligație nu a fost respectată.

Examinând probele administrate în cauză pe acest capăt de cerere, instanța de apel reține că la spațiul închiriat au fost efectuate lucrări de reparații a instalațiilor sanitare, electrice și de încălzire, la instalația de aer comprimat, toate lucrările fiind achitate de locator. În ceea ce privește apelul declarat da pârâta SC C.C. SRL împotriva sentinței civile nr. 108 din 4 mai 2013 prin care prima instanță a respins cererea formulată de această parte de completare a dispozitivului sentinței fondului (nr. 520/2012), curtea constată că soluția este greșită în condițiile în care la dosarul de fond sunt atașate dovezile reprezentând plata onorariului de avocat achitat de pârâtă, înscrisuri depuse în ședința publică din 20 noiembrie 2012, astfel cum rezultă din încheierea de amânare a pronunțării.

Astfel, în temeiul art. 274 alin. (1) C. proc. civ., Curtea apreciază că reclamanta trebuie să plătească pârâtei și suma de 8.000 lei cu titlu de cheltuieli de judecată, respectiv onorariu de avocat, pentru judecata în primă instanță. V. Recursul. Împotriva Deciziei nr. 102/C/2013 pronunțată de Curtea de Apel Oradea, a declarat recurs, la data de 31 ianuarie 2014, în termen legal, pârâta SC C.C. SRL, solicitând modificarea în parte a hotărârii atacate în sensul respingerii apelului declarat de reclamanta împotriva sentinței civile nr. 520/2012 a Tribunalului Satu Mare. Recurenta și-a întemeiat recursul pe motivul de nelegalitate reglementat de art. 304 pct. 9 C. proc.

civ., susținând că hotărârea recurată a fost dată cu aplicarea și interpretarea greșită a dispozițiilor legale incidente sub aspectul constatării rezilierii de drept a contractului de închiriere începând cu data de 6 iulie 2010, precum și în ceea ce privește respingerea capătului doi din cererea reconvențională având ca obiect obligarea reclamantei locatar la plata chiriei pe perioada iulie-decembrie 2010. În argumentarea criticilor de nelegalitate autoarea recursului susține că în prezenta pactului comisoriu expres de gradul IV convenit de părți în art. 7 alin. ultim din contract, instanța constată numai intervenită rezoluțiunea, creditorul obligației neexecutate putând opta între rezoluțiunea deplin drept a contractului și obligarea debitorului la executare.; Susține recurenta că, în cauză a optat pentru executarea contractului de închiriere, limitându-și pretențiile la chiria aferentă perioadei iulie 2010-decembrie 2010. Totodată, recurenta arată că instanța de apel nu avea dreptul să folosească împotriva sa prevederile pactului comisoriu deoarece înscrierea în contract a unui pact comisoriu expres nu înlătură facultatea creditorului de a cere executarea silită a contractului.

Pe de altă parte, arată recurenta, chiar și în ipoteza constatării rezoluțiunii urmare pactului comisoriu expres, instanța de apel trebuia să califice suma de bani, solicitată prin cel de-al doilea capăt din cererea reconvențională, ca despăgubiri datorate de reclamantă ca urmare a neexecutării obligației de plată din culpa acesteia. Concluzionând recurenta susține că instanța de apel, constatând intervenit pactul comisoriu, în lipsa unei cereri exprese, i-a creat o situație nefavorabilă prin respingerea cererii sale de plată a chiriei restante. Intimata reclamantă a formulat la data de 4 aprilie 2014 întâmpinare la cererea de recurs, solicitând respingerea recursului cu obligarea recurentei la plata cheltuielilor de judecată ocazionate de această fază procesuală.

În esență, intimata rrată că solicitarea recurentei de menținere a rezilierii ca efect al pacti.iui comisoriu și obligarea locatorului la plata chiriei până la expirarea duratei contractului contravine oricărui principiu de drept deoarece, de la data rezilierii contractul își încetează existența astfel că locatarul nu mai poate fi obligat la plata vreunei sume cu titlu de chirie. V. Înalta Curte examinând în cadrul controlului de legalitate decizia atacată, în raport de criticile formulate, constată că recursul este nefondat pentru considerentele ce urmează:

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge ca nefondat recursul declarat de recurenta - pârâtă SC C.C. SRL Satu Mare împotriva Deciziei nr. 102/C/2013/A din 19 decembrie 2013, pronunțată de Curtea de Apel Oradea, secția a ll-a civilă, de contencios, administrativ și fiscal. Obligă recurenta - pârâtă să plătească intimatei - reclamante SC T.M.P. SRL Satu Mare suma de 8.067 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 26 septembrie 2014.