ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 2378/2014

Asupra cauzei de față, constată următoarele: Prin cererea înregistrată la data de 17 aprilie 2008, reclamanta SC F. SA a chemat în judecată pe pârâtul Statul Român, prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA, pentru a se dispune modificarea în parte a hotărârii de stabilire a despăgubirilor nr. 8 din 25 februarie 2008 emisă de acesta, în sensul majorării despăgubirilor de la 90.165 euro la 1.149.000 euro, reprezentând contravaloarea terenului expropriat de 830 m.p., situat în localitatea Otopeni, str. H.C. și C., județul Ilfov, prejudiciul produs prin expropriere, respectiv utilitățile înglobate în terenul expropriat și refacerea halei existente, cât și beneficiul nerealizat constând în chiria neîncasată din contractele de închiriere.

În motivarea acțiunii, reclamanta a arătat că prin H.G. nr. 1518/2007 s-a declanșat procedura de expropriere pentru realizarea obiectivului de investiții „fluidizare trafic pe DN1”. În cadrul acestei proceduri, ca urmare a propunerii de expropriere a suprafeței de 830 m.p. teren, la data de 17 ianuarie 2008 a formulat cerere pentru plata despăgubirilor, dar, prin hotărârea susmenționată, despăgubirile au fost stabilite la o valoare modică și nu corespund prejudiciului suferit. Prin sentința civilă nr. 302 din 11 februarie 2011, Tribunalul București, secția a V-a civilă, a admis în parte acțiunea, a modificat în parte hotărârea de stabilire a despăgubirilor nr. 8 din 25 februarie 2008 emisă de Comisia pentru aplicarea Legii nr. 198/2004 Otopeni și a stabilit cuantumul despăgubirilor pentru terenul expropriat în suprafață de 830 m.p.

la contravaloarea în RON a sumei de 586.400,5 euro la cursul Băncii Naționale a României valabil la data efectuării plății. Pentru a hotărî astfel, instanța a reținut că, prin raportul de expertiză de evaluare imobiliară întocmit de experții V.M.A., P.T. și A.R.C., s-a stabilit că valoarea terenului de 830 m.p. la data efectuării raportului de expertiză este de 137.987,5 euro. Referitor la prejudiciul adus reclamantei prin expropriere, instanța a reținut că valoarea utilităților îngropate în terenul expropriat, respectiv stația de epurare ape menajere este de 28,603 euro, valoarea lucrărilor supraterane aflate pe același teren este de 47.956 euro, iar valoarea lucrărilor de refacere și recompartimentare a halei și a utilităților este de 371.854 euro, în total 448.413 euro.

Prin contractul de închiriere din 11 mai 2004, reclamanta, în calitate de locator, s-a obligat să asigure societății CD P. BV folosința unei suprafețe de 1248 m.p. teren, din depozitul construcții, în schimbul unei chirii de 7200 euro + TVA, pe o perioadă de 6 ani. Prin contractul de închiriere din 03 martie 2008, reclamanta s-a obligat să asigure SC W.H.G. SRL un spațiu de 1245 m.p. depozit + construcție, inclusiv spații pentru parcare, pe o perioadă de 5 ani, începând cu data de 1 martie 2008, în schimbul unei chirii lunare de 7200 euro + TVA. Instanța a reținut că exproprierea terenului în suprafață de 830 m.p. proprietatea reclamantei nu afectează, în mod direct, hala cu destinație de depozitare și birouri, aparținând reclamantei, iar aceasta nu a făcut dovada încetării celor două contracte ca urmare a exproprierii.

În altă ordine de idei, cele două contracte au ca obiect același spațiu și, oricum, reclamanta nu ar putea beneficia de chiria rezultată din ambele contracte. Împotriva sentinței au declarat apel reclamanta și pârâtul. 1. Reclamanta a pretins că instanța a făcut o greșită aplicare a dispozițiilor art. 26 alin. (1) din Legea nr. 33/1994, când nu a inclus în prejudiciu și beneficiul nerealizat reprezentând contravaloarea chiriei din cele două contracte de închiriere.

Primul contract a fost încheiat la data de 11 mai 2004 și a produs efecte până la data de 20 februarie 2008, astfel cum rezultă din procesul-verbal de predare-primire a spațiului închiriat înregistrat de apelată din 20 februarie 2008, iar al doilea contract a fost încheiat la data de 20 martie 2008 și produce efecte până la data de 20 martie 2010. Primul contract de închiriere a fost reziliat ca urmare a condițiilor improprii de desfășurare a activității, astfel cum rezultă din adresa din 26 februarie 2010 a SC W.H.G. SRL. De asemenea, a pretins că este inexactă afirmația din hotărârea judecătorească precum că exproprierea terenul de 830 m.p. nu afectează în mod direct hala, atâta timp cât confortul și siguranța în exploatare sunt compromise și se impune efectuarea de lucrări pentru reconfigurarea halei și refacerea instalațiilor aferente.

De asemenea, în cuprinsul hotărârii s-a reținut greșit că reclamanta are în proprietate o singură hală, când, în realitate, chiar din cuprinsul raportului de expertiză rezultă că există două hale distincte, dar cea de-a doua hală nu este afectată de expropriere. 2. Prin apelul său, pârâtul a susținut nelegalitatea sentinței în sensul că instanța nu a respectat criteriile de evaluare a terenului expropriat, astfel cum sunt ele determinate prin art. 26 din Legea nr. 33/1994. Astfel, experții nu au avut în vedere prețul cu care se vând terenurile în litigiu și nici faptul că, în urma exproprierii, terenurile rămase în proprietate vor dobândi un spor de valoare adus de asigurarea unui acces extrem de facil, prin lărgirea șoselei de centură a Bucureștiului.

De asemenea, greșit s-au acordat despăgubiri reprezentând contravaloarea lucrărilor supraterane și refacerea parțială a halei în condițiile în care, Statul Român, prin Compania Națională Autostrăzi și Drumuri Naționale din România s-a obligat prin contractul de execuție de lucrări încheiat cu constructorul să realizeze toate lucrările pe care le presupune mutarea utilităților pentru imobilele racordate la acestea. Limita de expropriere ocolește hala, astfel încât nu se impune refacerea acesteia. În plus, pentru lucrările edificate după anunțul de expropriere statul acordă despăgubiri.

Prin decizia civilă nr. 54 A din 14 februarie 2014, Curtea de Apel București, secția a IV-a civilă, a respins, ca nefondat, apelul declarat de reclamantă, a admis apelul pârâtului și a schimbat în parte sentința, în sensul că a stabilit cuantumul despăgubirilor pentru terenul expropriat și prejudiciul produs prin expropriere la contravaloarea în RON la data plății a sumei de 170.326 euro, menținând celelalte dispoziții ale sentinței apelate.

În considerentele acestei decizii, instanța de apel a reținut următoarele: 1. Motivul de apel invocat de reclamantă, care vizează netemeinicia sentinței, se referă în mod evident la neacordarea de către prima instanță a beneficiului nerealizat, constând în contravaloarea chiriei de 259.200 euro, despre care aceasta pretinde că i s-ar fi cuvenit în lipsa exproprierii, în baza contractelor de închiriere din 11 mai 2004 și 03 martie 2008. Din examinarea contractului de închiriere încheiat de către reclamantă cu CD P. BV, rezultă că acesta avea ca obiect suprafața de 1248 m.p. din depozit - construcție și avea prevăzută o durată de 6 ani, începând cu data de 20 iunie 2004. Curtea a reținut că acest contract a încetat anterior exproprierii, din alte motive, de vreme ce la data de 03 martie 2008, reclamanta a încheiat un alt contract de închiriere din 03 martie 2008, cu o altă societate comercială, respectiv SC W.H.

SRL. Prin adresa înregistrată din 26 februarie 2010, SC W.H. SRL îi face cunoscut apelantei-reclamante că solicită rezilierea contractului de închiriere începând cu data de 01 martie 2010, ca urmare a condițiilor improprii de desfășurare a activității. Instanța de apel a apreciat că nu poate lua în considerare această adresă, în condițiile în care, chiar reclamanta recunoaște, prin cererea de chemare în judecată, că, la data de 17 ianuarie 2008, deci, anterior încheierii celui de-al doilea contract (03 martie 2008), a formulat o cerere pentru plata despăgubirilor conform art. 5 din Legea nr. 998/2004, ca urmare a încunoștiințării în legătură cu exproprierea suprafeței de 830 m.p. Or, beneficiul nerealizat nu poate fi preconstituit.

Așa fiind, Curtea a reținut că reclamanta nu a făcut dovada unui beneficiu nerealizat constând în neîncasarea chiriei ca urmare a exproprierii. Celelalte critici asupra argumentelor aduse de instanță în susținerea soluției pronunțate, ar putea face obiectul unei cereri de îndreptare a erorii materiale și nu constituie motive de nelegalitate sau de netemeinicie. 2. În ceea ce privește apelul declarat de pârât, instanța a dispus efectuarea unui nou raport de expertiză, iar întreaga comisie de experți, compusă din O.C., M.A.S. și F.T.C., a stabilit că valoarea de circulație a suprafeței de 830 m.p. teren expropriat, din suprafața totală de 5500 m.p. teren, proprietatea reclamantei, este de 127.530 euro, la data efectuării expertizei.

Primii doi experți au refuzat să stabilească valoarea tuturor lucrărilor supraterane demolate în urma exproprierii, dar expertul F.T.C., în opinia separată din completarea la raportul de expertiză, a stabilit că valoarea lor este de 42.796 euro, constând în 2592 euro windfang, 28.551 euro platformă din beton, 5286 euro împrejmuire și poartă de acces în zona expropriată, 1200 euro catarge steaguri, 100 euro doi stâlpi exteriori de iluminat, 4167 euro cabină poartă (Dosar nr. 14730/3/2008 al Curții de Apel București, secția a IV-a civilă). Prin distrugerea lucrărilor susmenționate, evident, reclamanta este prejudiciată în sensul art. 26 din Legea nr. 33/1994, astfel încât, la valoarea de 127.530 euro reprezentând contravaloarea terenului expropriat se adaugă și suma de 42,796 euro, în total, 170.326 euro.

Îngroparea lucrării subterane nu îndreptățește pe reclamantă la obținerea unei despăgubiri în condițiile în care pârâtul s-a oferit să refacă lucrările pe care le presupune mutarea utilităților. Astfel, deși experta F.T.C. a expertizat și valoarea lucrărilor de refacere a utilităților îngropate în terenul expropriat, de 17.955 euro, Curtea nu le-a inclus în cuantumul despăgubirilor. Hala dinspre șoseaua de centură nu a fost modificată până în prezent, aflându-se în aceeași stare în care era la data exproprierii, așa încât, reclamanta nu face dovada unui prejudiciu cert în exploatarea acesteia și nici a necesității modificării ei. În plus, experții O.C., M.A.S. și F.T.C. au arătat că nu se justifica demolarea parțială a halei și dezafectarea instalațiilor aferente.

Apelantul Statul Român nu a dovedit că lucrările supraterane au fost edificate după anunțul de expropriere. Împotriva deciziei nr. 54 A din 14 februarie 2014 a Curții de Apel București, secția a IV-a civilă, au declarat recurs reclamanta SC F. SA și pârâtul Statul Român, prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA. 1. Recurenta reclamantă SC F. SA a solicitat, în principal, casarea în tot a deciziei recurate și trimiterea cauzei spre rejudecare, iar în subsidiar, modificarea în tot a deciziei, în sensul admiterii apelului reclamantei și respingerii apelului pârâtului. În motivarea recursului, reclamanta a susținut următoarele: - Terenul expropriat nu a fost evaluat în apel în mod corespunzător, în acord cu cerințele exprese ale art. 26 din Legea nr. 33/1994, care stabilește necesitatea realizării evaluării la data întocmirii raportului de expertiză.

Experții desemnați în apel au evaluat terenul în litigiu în mod greșit, luând ca reper finalul anului 2009 (data efectuării primei expertize) deși, în mod obiectiv, în considerarea normei juridice anterior evocate, aceștia ar fi trebuit să se raporteze la momentul efectiv al realizării expertizei din apel (vara anului 2013). Eroarea instanței de apel este cu atât mai surprinzătoare, cu cât, critica anterioară a fost relevată de către reclamanta SC F. SA în mod repetat, pe parcursul judecății în apel, fiind expusă atât prin obiecțiunile formulate pentru termenul de judecată din data de 14 iunie 2013, cât și prin cererea de efectuare a unei contraexpertize, depusă pentru termenul de judecată din data de 6 septembrie 2013. În acest context, reclamanta invocă nelegalitatea deciziei recurate prin prisma motivului de casare prevăzut de art. 312 alin. (3) teza finală C. proc.

civ., („modificarea hotărârii nu este posibilă, fiind necesară administrarea de probe noi”), câtă vreme, în recurs, este inadmisibilă suplimentarea probei cu expertiză, astfel încât să se poată evalua în mod legal terenul expropriat, această finalitate putând fi atinsă exclusiv prin casarea deciziei recurate și trimiterea cauzei spre rejudecare instanței de apel. - În privința cererii subsidiare de modificare a deciziei recurate (în ipoteza în care instanța ar aprecia că nu se impune casarea), recurenta reclamantă invocă motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 teza a II - a C. proc. civ., în susținerea căruia arată că instanța de apel a încălcat dispozițiile art. 26 alin. (1) din Legea nr. 33/1994, deoarece nu a acordat despăgubirile sub forma beneficiului nerealizat, a negat îndreptățirea recurentei la plata despăgubirilor pentru utilitățile supraterane și nu a recunoscut îndrituirirea recurentei de a beneficia de despăgubiri pentru utilitățile subterane.

- În ceea ce privește beneficiul nerealizat reprezentând contravaloarea chiriei, recurenta reclamantă arată că în mod eronat instanța de apel a refuzat să recunoască efectele juridice ale adresei înregistrată din 26 februarie 2010, comunicată recurentei SC F. SA de către locatarul SC W.H.G. SRL, prin care acesta din urmă solicita rezilierea contractului de închiriere. Instanța a omis să constate că, în realitate, nu se pune problema preconstituirii acestei componente a prejudiciului, câtă vreme, în mod obiectiv, adresa în discuție nu emană de la recurentă iar, pe de altă parte, realitatea condițiilor improprii de desfășurare a activității în zona afectată de expropriere este de necontestat, fiind constatată ex propriis sensibus și de experții desemnați în primă instanță (care s-au deplasat la fața locului la momentul la care lucrările ce au impus exproprierea erau în plină desfășurare).

Admițând ipotetic raționamentul eronat al instanței de apel, s-ar ajunge la concluzia inadmisibilă că reclamanta - recurentă era „obligată” să rezilieze toate contractele de închiriere, la data la care a formulat cererea de acordare a despăgubirilor „anticipând” consecințele prejudiciante ale exproprierii pentru chiriașii săi. Recurenta arată că, din durata locațiunii de 5 ani, astfel cum inițial a fost convenită de părți, ca efect direct al exproprierii, nu s-a mai derulat o perioadă de 3 ani, cuprinsă între 1 martie 2010 (data denunțării contractului) și 1 martie 2013 (data la care durata acestuia ar fi încetat dacă nu intervenea exproprierea). În aceste condiții, rezultă că beneficiul nerealizat de recurenta SC F. SA, ca efect al neîncasării chiriei, se ridică la suma de 259.200 euro (rezultând din înmulțirea chiriei lunare, în valoare de 7.200 euro, cu cele 36 de luni în care contractul nu s-a mai derulat.

- Referitor la despăgubirile pentru contravaloarea lucrărilor de refacere a utilităților îngropate în terenul expropriat, recurenta susține că nu există un acord expres sau orice altă formă de angajament scris și ferm din partea pârâtului, iar instanța de apel a considerat că doar afirmația acestuia, de maximă generalitate, potrivit căreia s-ar fi oferit să execute el însuși aceste lucrări, este suficientă pentru a satisface interesele recurentei. În acest context, recurenta subliniază că lucrările impuse de expropriere au fost deja finalizate, zona respectivă nemaiconstituind o prioritate pentru pârâtul - intimat, în calitate de expropriator, iar la dosarul cauzei nu există nicio declarație concretă a pârâtului, prin care să se menționeze condițiile concrete, inclusiv termenul în care lucrările respective vor fi realizate.

În atare condiții, potrivit argumentației instanței, ar rezulta că expropriatorul poate evita obligarea sa la plata despăgubirilor, oferindu-se, la nivel declarativ (aparent, chiar pur potestativ), să execute anumite lucrări ale căror costuri nu este de acord să le suporte. - În privința despăgubirilor cuvenite recurentei pentru lucrările supraterane demolate în urma exproprierii, recurenta reclamantă arată că instanța de apel, deși a dispus efectuarea unui nou raport de expertiză în apel (apreciindu-l ca pertinent, concludent și util soluționării cauzei), s-a mărginit să arate că „primii doi experți au refuzat să stabilească valoarea tuturor lucrărilor supraterane demolate în urma exproprierii", s-a resemnat în fața refuzului experților de a da curs dispozițiilor sale și a extras din opinia separată a expertei F.T.C.

doar o parte a concluziilor acesteia, omițând în același timp să ia în considerare concluziile pertinente ale experților desemnați de prima instanță. Reclamanta reiterează susținerea potrivit căreia necesitatea de modificare a halei în urma exproprierii a fost relevată pe larg de către experții desemnați de tribunal (aceștia deplasându-se la locul situării imobilului chiar la momentul la care lucrările impuse de expropriere erau în plină desfășurare). Toate lucrările avute în vedere de experți decurg din faptul exproprierii, din necesitatea de a asigura în continuare funcționarea normală a activității recurentei, prin reorganizarea interioară impusă de fluxul tehnologic specific activității într-un spațiu de producție și depozitare de mărfuri, cu intrări și ieșiri zilnice.

Deși aparent exproprierea în sine vizează suprafața de teren de 830 m.p., efectele concrete ale acestei măsuri s-au repercutat în mod direct și asupra construcției, precum și asupra funcționalității acesteia. Astfel, finalitatea exproprierii, respectiv lărgirea drumului, a presupus suprimarea oricărei distanțe de protecție între hala edificată și șosea, fiind imposibilă continuarea activității specifice halei industriale pe terenul ce constituie proprietatea recurentei. Recurenta reclamantă face referire la planșele fotografice depuse la dosarul cauzei, din cuprinsul cărora susține că rezultă faptul că, actualmente, ca efect al exproprierii, a fost suprimată orice zonă de protecție între hală și șoseaua de centură, astfel cum aceasta a fost lărgită ca urmare a exproprierii.

Practic, doar un trotuar extrem de îngust separă cele două amplasamente, existând permanent riscul producerii unor accidente, având în vedere traficul intens derulat pe șoseaua de centură, fiind de notorietate circulația vehiculelor de mare tonaj în această zonă. Recurenta contestă concluzia comisiei de expertiză din apel, potrivit căreia nu se justifică demolarea parțială a halei și dezafectarea instalațiilor aferente. Recurenta consideră că argumentele experților sunt neverosimile și dovedesc reaua credință a acestora. Se mai invocă de către recurentă, cu titlu de practică judiciară, decizia nr. 115A din 18 aprilie 2013 a Curții de Apel București, considerând că instanța de apel ar fi trebuit să țină seama de concluziile expertizei de la prima instanță, care nu au fost invalidate.

Mai mult, concluziile expuse în apel, în opinia separată a expertului F.T.C., sunt, în linii generale, similare celor expuse de experții desemnați de prima instanță. - O altă critică adusă deciziei recurate derivă din aserțiunea instanței de apel potrivit căreia ”hala dinspre șoseaua de centură nu a fost modificată până în prezent, aflându-se în aceeași stare în care era la data exproprierii, așa încât, reclamanta nu face dovada unui prejudiciu cert în exploatarea acesteia și nici a necesității modificării ei”. Recurenta consideră că nu i se poate imputa faptul că nu a modificat hala până la data soluționării apelului, iar concluzia instanței privind inexistența necesității de modificare a acesteia, este eronată, deoarece nicio dispoziție legală nu o obliga pe recurentă să realizeze ea însăși lucrările de modificare impuse de expropriere anterior momentului la care expropriatorul este ținut să îi achite despăgubiri.

2. Recurentul pârât Statul Român, reprezentat prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA, invocă motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ. În susținerea acestui motiv de recurs arară că hotărârea recurată a fost pronunțată cu încălcarea dispozițiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994 potrivit cărora: „La calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia”.

Cu privire la valoarea lucrărilor supraterane, recurentul pârât susține că acestea nu pot fi acordate decât cu încălcarea dispozițiilor art. 26 alin. (1) din Legea nr. 33/1994, deoarece aceste lucrări au fost efectuate după notificarea reclamantei cu privire la derularea lucrărilor de expropriere. Notificarea expresă a acestei societăți a avut loc la data de 07 decembrie 2006, iar lucrările efectuate după notificare sunt efectuate cu rea-credință în scopul unic de a prejudicia expropriatorul prin mărirea artificială a valorii despăgubirilor. Reclamanta nu a depus dovezi ale efectuării lucrărilor anterior declanșării procedurilor de expropriere. La data obținerii autorizației de construire inițiale, reclamanta a aflat că obligația păstrării unei retrageri față de șoseaua de centură se datorează proiectului de lărgire a șoselei, astfel încât reclamanta se află în culpă dacă nu a avut în vedere acest proiect de extindere a șoselei de centură.

Culpa reclamantei în derularea propriilor investiții nu poate determina instanța să oblige expropriatorul la plata unei despăgubiri pentru aceste lucrări. Dovedirea momentului efectuării acelor lucrări de construire nu îi poate incumba decât proprietarului-reclamant, conform art. 172 C. proc. civ. În condițiile în care instanța de apel a constatat că nu există la dosar o dovadă a momentului construirii, atunci trebuia în mod evident să constate că aceasta trebuie interpretată în favoarea debitorului obligației, respectiv în favoarea pârâtului, care a fost obligat la plata unei sume de bani. Examinând decizia recurată, prin prisma motivelor de recurs invocate, Înalta Curte reține următoarele: - Prima critică, ce se regăsește în ambele recursuri, referitoare la încălcarea prevederilor art. 26 din Legea nr. 33/1994 sub aspectul momentului în raport de care s-a făcut evaluarea prin raportul de expertiză, este fondată.

Dispozițiile art. 9 din Legea nr. 198/2004, lege sub imperiul căreia s-a declanșat procedura de expropriere în prezenta cauză, fac trimitere la prevederile art. 21-27 din Legea nr. 33/1994 în ceea ce privește stabilirea despăgubirii. Potrivit prevederilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, despăgubirile pentru expropriere se stabilesc ținându-se seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului. În speță, instanța de apel a încuviințat efectuarea unui nou raport de expertiză în apel și a stabilit în cadrul obiectivelor pentru expertiză ca evaluarea să se facă în raport de data expertizei de la instanța de fond (2009), situație în care valoarea obținută nu corespunde cerinței legale.

Întrucât instanța de apel a apreciat că se impune efectuarea unei noi expertize, data întocmirii raportului de expertiză, avută în vedere de textul legal menționat, nu poate fi alta decât data expertizei din apel, ținând seama de caracterul devolutiv al apelului și de împrejurarea că evaluarea efectuată prin expertiza de la instanța de fond a fost contestată de ambele părți. Câtă vreme recursul nu permite suplimentarea probei cu expertiza, în vederea evaluării despăgubirilor cu respectarea prevederilor legale, în temeiul art. 312 alin. (3) raportat la art. 313 C. proc. civ. se impune admiterea ambelor recursuri, casarea deciziei recurate, cu trimiterea cauzei spre rejudecare. - Critica recurentei reclamante, referitoare la respingerea pretențiilor solicitate cu titlu de beneficiu nerealizat reprezentând contravaloarea chiriei, este nefondată.

Astfel cum instanța de apel a reținut, ca situație de fapt, necontestată de recurentă, cel de-al doilea contract de închiriere, în raport de care se pretind despăgubirile, a fost încheiat la data de 03 martie 2008, ulterior datei de 17 ianuarie 2008, când reclamanta a formulat cererea pentru plata despăgubirilor conform art. 5 din Legea nr. 198/2004, ca urmare a încunoștiințării în legătură cu exproprierea. Ca atare, la data încheierii contractului de închiriere, reclamanta, în calitate de locator, cunoștea că în imediata apropiere a spațiului închiriat se desfășoară lucrări de utilitate publică, astfel încât putea să aibă reprezentarea inconvenientelor pe care le presupune desfășurarea activității în asemenea condiții.

Împrejurarea că, după doi ani de la încheierea contractului, locatarul a înțeles să-l denunțe, invocând condițiile improprii de desfășurare a activității în zona afectată de expropriere, nu poate da naștere dreptului reclamantei la despăgubire, în temeiul art. 26 din Legea nr. 33/1994, pentru chiria neîncasată în perioada în care contractul de închiriere nu s-a mai derulat. Neîncasarea chiriei în perioada respectivă nu este consecința directă a exproprierii, ci este determinată de conduita recurentei reclamante, care a înțeles să încheie un contract de închiriere, deși putea să prevadă că lucrările în zona expropriată ar putea genera inconveniente în exercitarea de către locatar a dreptului de folosință.

Este în afara contextului speței susținerea recurentei reclamante, în sensul că raționamentul eronat al instanței de apel ar conduce la concluzia inadmisibilă că reclamanta era „obligată” să rezilieze toate contractele de închiriere, la data la care a formulat cererea de acordare a despăgubirilor „anticipând” consecințele prejudiciante ale exproprierii pentru chiriașii săi. În realitate, nu ne aflăm în ipoteza unui contract de închiriere în curs de derulare la momentul încunoștiințării reclamantei despre faptul exproprierii (situație în care eventualul prejudiciu decurgând din imposibilitatea obiectivă și dovedită a continuării contractului de închiriere, generată de lucrările efectuate în zona expropriată, ar fi putut fi încadrat în categoria ”daunelor aduse proprietarului”, la care se referă art. 26 alin. (2) teza a doua din Legea nr. 33/1994).

Ca atare, nu poate fi reținută susținerea potrivit căreia contractul de închiriere ar fi încetat ca efect direct al exproprierii, deoarece procedura exproprierii era deja declanșată și cunoscută de reclamantă la momentul încheierii contractului. Față de aceste considerente, cu privire la această componentă a prejudiciului, devin irelevante constatările experților privind condițiile improprii de desfășurare a activității în zona afectată de expropriere și conținutul adresei din 26 februarie 2010 prin care locatarul comunica recurentei motivele denunțării contractului de închiriere, aceste probe nefăcând altceva decât să releve o situație de fapt pe care recurenta o cunoștea sau putea să o prevadă anterior încheierii contractului.

- Critica reclamantei, referitoare la despăgubirile pentru contravaloarea lucrărilor de refacere a utilităților îngropate în terenul expropriat, este întemeiată. Instanța de apel a reținut existența unui acord al pârâtului în sensul de a reface lucrările care presupun mutarea utilităților, respingând cererea reclamantei cu privire la această componentă a despăgubirii, fără a examina pe fond cauza sub acest aspect. Însă, la dosarul cauzei, nu există un acord expres sau orice altă formă de angajament scris și ferm din partea pârâtului, în care să se concretizeze obligațiile acestuia și termenul de execuție. Recurenta invocă și o împrejurare de fapt, care nu a fost examinată de instanța de apel, respectiv aceea că lucrările impuse de expropriere au fost deja finalizate, situație în care pârâtul ar putea să nu mai manifeste interes pentru efectuarea unor lucrări în beneficiul reclamantei, ceea ce ar putea da naștere unui nou litigiu.

În atare condiții, se impune ca, în rejudecare, să se analizeze pe fond cererea de includere în despăgubirea pentru expropriere a contravalorii lucrărilor de refacere a utilităților îngropate în terenul expropriat, simpla declarație a pârâtului făcută în timpul procesului în sensul că va executa lucrările respective nefiind de natură să înlăture dreptul reclamantei de a-și valorifica pretențiile și de a obține un titlu executoriu în acest proces.

- În privința despăgubirilor acordate în apel pentru lucrările supraterane demolate în urma exproprierii, în valoare de 42.796 euro, recurenta reclamantă evidențiază poziția oscilantă a instanței de apel care, în condițiile în care doi dintre experții comisiei au refuzat să stabilească valoarea tuturor lucrărilor supraterane demolate în urma exproprierii, a validat opinia separată a expertei F.T.C., însă a omis să ia în considerare concluziile pertinente ale experților de la prima instanță, care stabiliseră pentru aceeași despăgubire suma de 47.956 euro. Aceeași critică vizând modalitatea în care instanța de apel a ales să valideze opinia a doi dintre experții desemnați în apel, fără a înlătura motivat punctul de vedere al experților de la instanța de fond, este formulată de reclamantă și în ceea ce privește despăgubirile reprezentând valoarea lucrărilor pentru modificarea halei.

În ceea ce privește prima categorie de despăgubiri, se constată că instanța de apel a reținut că valoarea acestora a fost determinată de experta F.T.C. la suma de 42.796 euro, iar ceilalți doi experți din apel au refuzat să stabilească valoarea acestor despăgubiri. Argumentele pentru care instanța de apel a înlăturat din sentința apelată obligația pârâtului de a plăti valoarea lucrărilor pentru modificarea halei rămase în proprietatea reclamantei au fost: pe de o parte, faptul că hala nu a fost modificată până în prezent, aflându-se în aceeași stare în care era la data exproprierii, ceea ce semnifică, în opinia instanței, că reclamanta nu face dovada unui prejudiciu cert în exploatarea acesteia și nici a necesității modificării ei; pe de altă parte, faptul că cei trei experți din apel au fost de acord asupra faptului că nu se justifică demolarea parțială a halei și dezafectarea instalațiilor aferente.

Înalta Curte constată că, atât în privința despăgubirilor pentru lucrările supraterane demolate în urma exproprierii, cât și în cazul despăgubirilor reprezentând valoarea lucrărilor pentru modificarea halei, instanța de apel a diminuat valoarea stabilită de prima instanță, în cazul primei categorii, respectiv a înlăturat în totalitate valoarea acordată cu privire la cea de-a doua categorie de despăgubiri, fără a motiva de ce validează opinia unora dintre experți și fără a înlătura argumentat punctul de vedere al experților care au efectuat expertiza la instanța de fond.

Atât expertiza efectuată la prima instanță, cât și expertiza din apel, constituie probe dobândite judecății, pe care instanța de apel, învestită cu soluționarea unei căi de atac devolutive, avea îndatorirea să le analizeze în contextul mai larg al ansamblului probator administrat, iar în situația în care a înțeles să împărtășească anumite concluzii ale experților și să le înlăture pe altele, trebuia să-și motiveze soluția. Nu rezultă din considerentele deciziei recurate care a fost raționamentul logico-juridic în baza căruia instanța a considerat că despăgubirile pentru lucrările supraterane demolate în urma exproprierii au valoarea de 42.796 euro, cât a stabilit experta F.T.C. în opinia separată din apel și nu 47.956 euro, cât stabiliseră experții de la prima instanță.

Instanța nu explică nici considerentele pentru care ar fi corect punctul de vedere al experților din apel, care au apreciat că nu se justifică demolarea parțială a halei și dezafectarea instalațiilor aferente, deși comisia de experți de la prima instanță considerase că, dimpotrivă, aceste lucrări se justifică și au o anumită valoare. Având în vedere structura căii extraordinare a de atac a recursului, precum și prevederile art. 314 C. proc. civ., Înalta Curte nu poate examina în acest cadru procesual argumentele invocate de recurenta reclamantă în susținerea necesității modificării halei, care constituie împrejurări de fapt ce trebuie verificate în lumina probelor administrate, ci instanța de apel ar fi trebuit să analizeze în motivarea deciziei aceste susțineri, și să expună în mod argumentat motivele pentru care punctul de vedere al experților de la prima instanță nu este corect.

- Împrejurarea că hala nu a fost modificată până în prezent, aflându-se în aceeași stare în care era la data exproprierii, nu conduce la concluzia că reclamanta nu face dovada unui prejudiciu cert în exploatarea acesteia și nici a necesității modificării ei, așa cum în mod greșit a reținut instanța de apel. În măsura în care se face dovada că efectele concrete ale exproprierii terenului au determinat imposibilitatea continuării activității specifice în hala ce a rămas în proprietatea reclamantei, sau o diminuare serioasă a gradului de utilizare a acesteia (aspecte care trebuie dovedite prin probe), iar continuarea activității în aceleași condiții anterioare exproprierii presupune o serie de modificări ale halei, prejudiciul constând în valoarea acestor lucrări se consideră ca fiind născut și efectiv la momentul în care hala a devenit inutilizabilă, sau i-a fost redus în mod semnificativ gradul de utilizare specific, existent anterior măsurii exproprierii.

Prevederile art. 26 alin. (2) teza a doua din Legea nr. 33/1994 conferă persoanei interesate dreptul la daunele produse prin expropriere (altele decât valoarea imobilului expropriat), cum ar fi diminuarea valorii sau scăderea gradului de utilitate al unui alt imobil al persoanei expropriate, fără a condiționa acordarea acestora de dovada că cel expropriat a efectuat pe cheltuiala proprie lucrările menite a înlătura daunele respective. - În ceea ce privește cea de-a doua critică formulată de recurentul pârât (prima critică, referitoare la data întocmirii raportului de expertiză, fiind deja examinată odată cu critica asemănătoare a reclamantei), Înalta Curte constată că recurentul contestă îndreptățirea reclamantei de a obține despăgubiri pentru lucrările supraterane, deoarece au fost edificate după notificarea reclamantei cu privire la derularea lucrărilor de expropriere.

Recurentul pârât invocă prevederile art. 172 C. proc. civ., susținând că dovada momentului edificării lucrărilor incumbă reclamantei. Critica este întemeiată, deoarece înscrisurile care dovedesc momentul efectuării lucrărilor sunt deținute în mod firesc de autorul și proprietarul acestora, adică de reclamantă, astfel încât, în temeiul art. 172 C. proc. civ., instanța ar fi trebuit să solicite reclamantei să depusă la dosar aceste înscrisuri (autorizație de construire, în cazul lucrărilor care necesitau o astfel de autorizație, devize de lucrări, orice alte documente de natură tehnică sau contabilă care pot fi relevante cu privire la perioada în care lucrările respective au fost executate).

Înlăturând această critică a pârâtului, formulată în apel, cu motivarea că acesta nu a dovedit că lucrările supraterane au fost edificate după anunțul de expropriere, instanța de apel a lăsat practic nesoluționată această critică, nelămurind situația de fapt sub aspectul momentului efectuării lucrărilor, relevant în aprecierea dreptului reclamantei la despăgubiri pentru aceste lucrări. Față de aceste considerente, constatând necesitatea efectuării unei noi expertize prin care să se determine valoarea despăgubirilor în acord cu prevederile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 și față de împrejurarea că mai multe aspecte de fapt relevante ale cauzei nu au fost pe deplin lămurite, în temeiul art. 304 pct. 9, art. 312 alin. (1) și (3), art. 313 și art. 314 C. proc.

civ., ținând seama de limita în care criticile din recurs au fost considerate fondate, potrivit celor ce preced, ambele recursuri au fost admise, hotărârea din apel fiind casată, cu trimiterea cauzei spre rejudecare la aceeași instanță de apel.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Admite recursurile declarate de reclamanta SC F. SA și de pârâtul Statul Român prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA împotriva deciziei nr. 54 A din 14 februarie 2014 a Curții de Apel București, secția a IV-a civilă. Casează decizia recurată și trimite cauza spre rejudecare la aceeași instanță de apel. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi, 25 septembrie 2014.